现在有很多房地产公司分期缴纳土地出让金，在出让合同中会约定分期支付土地价款，未按规定时间支付土地价款的，按照约定利率计息。房企支付的利息，可以计入成本，在税前扣除吗？

一、会计处理

房企支付的利息支出，收到政府开具的《非税收入票据》，按照实际支出，可以计入“土地成本”核算。

二、税务处理

1.契税

根据（财政部税务总局公告2021年第23号）第二条第五点土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

实务中部分税局认为土地款分期支付利息属于出让合同所支付的经济利益，故计入契税计税依据缴纳契税。

2.增值税

根据(国家税务总局公告2016年第18号)和财税[2016]140文件规定，支付的土地价款利息，属于土地出让合同中约定的，支付土地价款的一部分，可以作为对应的土地价款，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除。

3.土地增值税

各地税务口径不一致，例如：海南省、山东省规定可以在土地增值税前扣除，但是西安市税务规定不允许在土地增值税前扣除。

本文观点认为，既然在合同中约定了为分期缴纳的利息，本是属于土地价款的一部分，应当允许在土地增值税前扣除。在实际操作中，建议提前与主管税务机关做好沟通。

4.企业所得税

根据国税发（2009）31号文件规定，可以作为企业成本费用支出，在所得税前扣除。

近两年以来，随着房地产市场的深入调整，高杠杆的运营模式给企业埋下了重大的资金风险，一批民营房企纷纷暴雷陷入了流动性困境。税金是企业的刚性支出，而土增税是房地产企业的重要税种之一，在现阶段清算，不仅加大了企业的压力和困难，也对税务机关的征管和执法带来挑战，企业和税务机关应如何面对，笔者对此做粗略的探讨。

　　一、房地产企业的困扰

　　1、税务机关清算节奏加快，企业来不及票、款全清，影响清算成本扣除。现阶段部分房地产企业，由于资金受限，工程结算和款项支付迟迟不能解决，有的在走诉讼程序，供应商一般是不付款就不给票，若此时清算，相关无票成本大概率是不被认可，势必会使得清算结果失实，而大部分地方无二次清算机制，会实质性造成企业多补税或者少退税。

　　2、部分房企账面无足够的现金用来支付清算补缴税金。房地产企业经营需要资金高度集中，一般由集团在各个项目公司之间进行统一调拨使用，一旦产生流动性困境，就是整个集团的资金困境，项目公司清算需要的资金很难在短期内调配到位，企业不得不面临清算后即欠税的局面。

　　3、现有部分清算政策合理性有争议，影响纳税人的权益。土增税是人为的将开发项目按照不同分期、不同产品类型重新计算收入、扣除额及税金，不同的分期、分摊对税金的影响极大，经常会出现由于各期切分不均等而导致分摊成本差异较大的情况，也会出现同一清算单位内因不同产品类型成本分摊不匹配低毛利反而高增值的情况，造成这些问题的主要原因是政策制定和执行中未给予纳税人充分的权益争取空间，一刀切、单一化处理占多。

　　二、税务机关的困扰

　　1、上级任务要求，在规定时间内要完成，否则要面临考核和问责。近年来房地产开发项目激增，各地税务机关积累了一定的应清未清项目，部分地方要求集中快速清算。清算申报和审核时间受系统管控，而土增税又是较为复杂的税种，税企政策理解争议也会比较多，过程中还要花费大量的精力做沟通，基层人员时间紧任务重，是切切实实的苦差事。

　　2、部分企业清算后即欠税，税款无法及时入库，面临财政收入的压力。部分陷入流动性困境的房企，可动用流动资金几乎枯竭，而项目公司到清算阶段往往已经无资产可供处置，税务机关短期内较难将清算欠税追缴入库，影响地方的财政收入，也会直接影响到地方主官对税务局的考评。

　　3、土增税政策复杂，在执法风险和纳税人权益之间较难平衡，是造成税企争议的重要方面。政策执行简单化、一刀切，多注重外在形式的审核，少考虑内在本质，比如对售价低于同期价的一律调整、对清算单位划分一律以某个单一证照为准、对成本分摊一律以面积均分等，虽然此举实现了一定的公平、公正，能降低税务机关的执法风险，但是可能有企业是为了快速回笼资金而降价促销，有企业是为了快速审批、快速开发而人为将同一期的项目分为多个证照，有企业不同业态实际成本差异巨大等，若简单化、一刀切的执行政策势必会侵害纳税人的权益，引发征纳矛盾。

　　三、相关工作建议

　　1、税务机关在制定清算任务时充分调查，对纳税人成本结算、发票、付款等做重点评估，确实不影响清算结论的再发清算通知。对部分已经启动清算，但因资金困难而无法在审核期间内做到票、款全清的企业，可以凭双方协议、法院判决等作为成本认定的辅助依据，纳入纳税人承诺事项管理。

　　2、对于部分陷入流动性困境的清算后即欠税的企业，如符合总局2016年81号公告的，可以允许企业先申请所得税退税，用所得税应退金额抵减土增税欠税金额，以此降低纳税人滞纳金成本。陷入流动性困境的企业要主动、及时、诚实的与税务机关沟通，报备企业情况，让税务机关掌握企业动态，增进互信，共同配合完成好税收征纳工作。

　　3、税务机关可以将争议解决机制前置，维护纳税人权益，以减少征纳矛盾。一方面可以经常性组织房地产企业进行座谈或调研，了解纳税人对于当地土增清算反映强烈的政策诉求，及时制定执行口径或者向上级机关反映建议;另一方面可以对清算审核中出现的较大的税企争议点进行专项研判，可以邀请纳税人代表、中介服务机构、行业协会等与税务局内部专家一道开展，充分论证、化解争议。

企业财务人员最近一段时间反馈，特别是建筑行业需要处理大量税务局推送的数据比对异常风险报告。这些报告通常会列出一些疑似违反税收法规的行为，需要逐一进行核实和处理。财务最担心的是税费多交了可以退，少交的是否有滞纳的处罚？在这里需要纠正大家一个观念误区：不是所有的补缴税款都要缴纳滞纳金！接下来由小编来给大家将其中参差娓娓道来~

一、滞纳金的本质

立足于税务领域，滞纳金是一种因迟延缴纳税款或罚款而产生的罚款性费用，是一种对超期未完成金钱缴纳义务的惩罚措施。对逾期未缴纳相关款项的义务人，按照超过规定期限的天数，按照一定比例计算并缴纳的款项。

二、征收主体

作为现代社会的重要机构，税务部门承担着维护国家财政秩序、确保税款征收和促进经济发展的重任，其主要职责为收取纳税人未按时缴纳税款滞纳金的部门。通过发出罚款通知书、催款通知书等方式，对未按时缴纳税款的纳税人进行催缴和处罚。

三、政策依据

目前对于滞纳金征收管理的主要政策依据文件，集中于《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》，当中明确规定加收滞纳金的起止时间以及金额计算比例具体规定如下：

1．起止时间：为法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的税款缴纳期限届满次日起至纳税人、扣缴义务人实际或者解缴税款之日止。

2．金额计算比例：从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

四、应当加收的情况

（一）纳税人、扣缴义务人在应缴未缴或者少缴税款之日补缴税款

1．起始日：自纳税人、扣缴义务人应缴未缴或者少缴税款之日起

2．政策依据：《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》

（二）税务机关在追征期内追征因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款

1．追征期：3-5年

2．政策依据：《中华人民共和国税收征收管理法》

（三）税务机关追征偷、抗、骗税未缴或者少缴的税款

1．处罚比例：处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款

2．政策依据：《中华人民共和国税收征收管理法》

（四）企业清算所得税逾期

1．结清税款期限：自清算结束之日起15日内

2．政策依据：国税函〔2009〕684号《国家税务总局关于企业清算所得税有关问题的通知》、《税收征收管理法》

（五）不予批准延期缴纳税款

1．起始日：不予批准的，从缴纳税款期限届满之日起

2．政策依据：《税收征管法实施细则》

五、不应当加收的情况

（一）因税务机关责任少缴税款

政策依据：《税收征管法》

（二）预缴结算补税

政策依据：国税函〔2007〕753号《国家税务总局关于延期申报预缴税款滞纳金问题的批复》

（三）善意取得虚开增值税专用发票已抵扣税款

政策依据：国税函〔2007〕1240号《国家税务总局关于纳税人善意取得虚开增值税专用发票已抵扣税款加收滞纳金问题的批复》

（四）企业所得税预缴汇缴期内

1．政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》

2．特别提示：企业在次年进行所得税汇算清缴时，应补缴的税款在5月31日前缴纳入库。

（五）特别纳税调整补税在规定期限内缴纳入库

政策依据：《企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》、国税发〔2009〕2号《国家税务总局关于印发〈特别纳税调整实施办法（试行）〉的通知》（条款部分失效）

（六）申报期内更正申报

1．政策依据：《中华人民共和国企业所得税法》

2．特别提示：申报期内，纳税人对已申报内容进行更正申报的，已进行“更正申报”操作。

（七）清算补缴土地增值税

政策依据：国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》

（八）年所得达到12万元的纳税人，平时有应扣未扣税款的，在办理年度自行纳税申报时只要如实申报收入情况，税务机关只补征其应扣未扣的税款

政策依据：国税发〔2007〕25号《国家税务总局关于进一步做好年所得12万元以上个人所得税自行纳税申报工作的通知》

（九）应纳税额和滞纳金为1元以下应纳税额和滞纳金为零

政策依据：国家税务总局公告2012年第25号《国家税务总局关于1元以下应纳税额和滞纳金处理问题的公告》

（十）经批准延期缴纳税款

政策依据：《税收征管法实施细则》

股权转让过程中，受限于购买方的资金原因，会有分批次转让与一次转让但分次付款两种形式，在平价或折价转让的情况下，税收上二者没有太大的差异，但是溢价转让，二者存在税收差异。

案例分析：

A自然人拟将持有甲公司18%的股权转让给B公司，A自然人原始出资成本为600万元，双方经过协商确定股权转让价格为1500万元，合计溢价900万元，需要缴纳个税180万元。现由于B公司资金紧张，双方探讨了以下2种方案。

方案一：股权分批转让

A自然人将股权分三次进行转让，一次转让6%一次支付500万元，半年转让一次，一年半完成全部股权转让，为确保交易顺畅进行，A将剩余股权质押给B。

方案二：股权一次转让，分次支付

A自然人一次性转让18%的股权，但是B公司分三次付款，每次付款500万元，一年半以内完成全部价款支付。为保证股权款项到位，B将持有甲公司的股权质押给A。

现双方考虑两种方案下的优缺点

方案一：

优点：分次转让分次纳税

每次B支付股权价款的时候代扣个人所得税 (500-600/3)*20%=60万元

B公司每次将剩余的440万元支付给A自然人

缺点：手续繁琐，需要办理3次工商变更手续、三次个税扣缴

方案二：

优点：办理1次工商变更

缺点：存在税收风险。实务中大多数的税务机关认可需要在完成工商变更的时候，一次性缴纳全部的个人所得税，不能分期申报缴纳人所得税，小编同意此观点。

税收政策：国家税务总局公告2014年第67号

注：实务中也有观点认为分次支付可分次缴纳个税，小编个人观点认为该操作方式税收风险高，若采取先税后证模式，也无法支持全部股权过户分批次缴纳个税。

需要特别注意的是，双方若选择方案二，在签订股权转让协议的时候，建议明确B第一次支付股权价款500万元的时候，是一次性扣除180万元的个税，还是每次扣除60万元的个税。

若第一次支付的时候扣除180万元的个税，B第一次实际支付给A 320万元，还需拿出180万元履行个税代扣代缴义务，后两次每次实际支付给A 500万元；

若每次扣除60万元的个税，第一次B支付给A 440万元，但B需拿出180万元履行个税代扣代缴义务，后两次每次支付给A 440万元。

虽然从整个股权转让期限来看，两种方式金额不变，但是一次性完税会产生资金成本，故需要在洽谈环节就约定好由谁负担资金成本。若不做提前约定，则后期在实际支付及个税代扣代缴会产生争议，若因争议无结论双方都不去履行个税的申报，双边都会存在税收风险。

随着城市可开发土地数量越来越有限，以及城市整体规划的需要，城改项目已成为目前地产行业拿地的一个重要趋势，做为旧城改造项目，拆迁补偿房屋就成为拿地过程中不可必免会发生的一项重要支出项目，房地产企业在开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，需要视同销售缴纳增值税。

高新技术企业企业所得税有关优惠政策

某天，甲房地产公司王会计和税务干部小刘发生了以下对话：

王会计：你好小刘，我公司把原来的售楼处租给别人使用了，房产税是不是自交付次月起按租金收入而不是房产原值计算缴纳房产税？

小刘：是的，不过我记得你们的售楼处面积挺大的，租赁合同上有没有规定免租期？

王会计：规定了，毕竟要给对方修整、装修的时间。

小刘：那免租期内房产税仍需要按照房产原值计算缴纳房产税。

第一步：症状分析

症状情况：甲公司为房地产开发公司（该公司为增值税一般纳税人、非小型微利企业），拥有售楼处一栋，房产原值为2000万，2023年1月与乙公司签订租赁合同，合同约定租赁期为2022年6月-2023年12月，月租金为5万元（不含增值税），并约定2022年6-8月为免租期，全部租金80万于2022年9月初一次性支付。房产余值扣除比例为30%.

诊断项目：在不考虑其他法定减免税的情况下，免租期内如何计算缴纳房产税？

第二步：诊断意见

关于出租房产免收租金期间房产税问题：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

第三步：处方建议

1. 《中华人民共和国房产税暂行条例》（国税发〔1986〕90号）第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。

第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

2. 《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

本案例中甲公司应缴纳的房产税为：

免租期2022年6月~8月需缴纳房产税=2000×（1-30%）÷12×3×1.2%=4.2（万元）；

2022年9月~12月需缴纳房产税=（5×4）×12%=2.4（万元）；

2023年需缴纳房产税=（5×12）×12%=7.2（万元）。

很多房地产开发企业在项目建设初期会建造售楼部，我们常见的售楼部有建造在主体内的、在红线内单独建造的、在红线外建造的、租赁的售楼部。

第二种观点：房地产开发企业修建的红线外的临时售楼设施，不属于红线内项目支出，与项目建造无直接关联，应作为销售费用处理，不能作为开发成本，在土地增值税前扣除。

目前各地税务局持有不同观点，例如海南税务局认为能提供红线外发生的支出与本项目由直接关系的资料，可以作为开发成本在土增税前扣除；而山西税务局认为红线外发生的支出一律不得在土增前扣除。我们认为，以当地税务机关规定为准。当地税务机关没有明确规定的，尽量与主管局沟通，在土增前扣除。

在生产经营过程中，房地产企业不乏将自有房产抵押获取资金的情形，被抵押的房产最终是否需要纳入清算范围？清算价格如何确定？这都是许多财务人员关注的问题，今天小编将这一问题为大家进行梳理。

一、是否纳入清算范围

房地产企业以房产作为抵押品贷款时，需要考虑是否能够偿还债务。如果贷款人在约定的期限内可如期归还贷款，该抵押物并未丧失所有权，在未出售的情况下，可不纳入清算范围。

如果贷款人无法按时偿还债务，债权人通常会采取强制执行程序，包括拍卖抵押物以偿还债务。在这种情况下，抵押的房产会通过拍卖来出售，这意味着该房产将被处置，其所有权将发生变动，需要纳入清算范围，从而触发土地增值税的计算和缴纳。

二、如何定价

当被抵押的房产被纳入清算范围内时，在土地增值税清算中需要确定其转让价格。如何确定销售价格是大家关注的问题，一般来说，会有如下几个思路：

参考抵押价格：抵押金额与市场价值可能存在差异：抵押金额是根据抵押合同中的约定确定的，通常是贷款金额或贷款与房产价值的比例。然而，抵押金额并不一定反映房产的实际市场价值，通常与市场价值之间存在差异。在土地增值税清算中，抵押金额可能存在主观因素或与市场实际情况不符的情况，因此小编认为不能作为独立的定价依据。

参考估价评估：通过委托房地产评估机构对被查封的房产进行估价评估，以确定其市场价值或公允价值。评估报告将提供定价的依据。

参考拍卖价格：如果该被查封房产经过拍卖程序进行处置，可以参考拍卖结果中的成交价格作为转让价格的依据。拍卖价格更加客观，能够反映当前市场的供需关系和房产的实际价值。它反映了市场对该房产的认可程度，并在一定程度上减少了评估价值的主观性。

参考市场行情：如果没有进行拍卖或评估，也可以参考类似房产的市场行情和相邻房产的成交价格来确定转让价格。这需要考虑市场供需关系、房产特征和地理位置等因素。

综上所述，虽然抵押金额可能提供一些参考信息，但小编认为，在土地增值税清算中，更稳妥的做法是根据市场实际情况确定转让价格，如通过房地产评估机构的估价评估、拍卖结果或参考相邻房产的市场行情等。这样能够更客观、公正地反映房产的实际价值，并确保清算过程的合法性和准确性。

为了遵守法律规定、确保税务合规性、保护权益相关方的权益，通常将被查封拍卖的房产纳入土地增值税清算范围是必要的。但值得注意的是，具体的定价原则可能因主管税务机关的要求而有所不同，建议在进行土地增值税清算时咨询当地主管税务机关，以确保遵守适用的法律规定和程序要求。

在财务会计中，坏账准备和资产减值损失是两个重要的概念，它们在反映企业财务状况和业绩方面扮演着不同的角色。小编在本文中通过案例分析重点解析坏账准备和资产减值损失的区别。

在日常咨询中，经常会有很多财务问到关于企业支付出去及取得违约金，如何进行税务处理？笔者针对于违约金的财税处理进行分析，希望能与大家一起讨论学习。

一、购买方支付违约金的情况

1、合同已履行情况下，购买方支付的违约金

（1）销货方处理

①会计处理

借：银行存款

贷：主营业务收入

     应交税费-应交增值税（销项税额）

②增值税的处理依据

《增值税暂行条例》第六条及其实施细则第十二条规定，销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

根据上述规定，销货方收取的违约金应归属于价外费用，应当并入货物销售额缴纳增值税另外依据国税发〔1996〕155号规定，销货方向收取的违约金，应视为含税收入，在征税时换算成不含税收入并入销售额计征增值税。

③发票开具

销货方应把违约金和货物价格合计起来开具在一张增值税专用发票中。

（2）购买方的处理

①会计处理

借：库存商品

　应交税费——应交增值税（进项税额）   

贷：银行存款

②增值税的处理由于购买方支付的违约金构成了购买货物价格的一部分，因此支付的违约金一部分计入货物的采购成本，一部分属于进项税额可以用于抵扣。

2、合同未履行情况下，购买方支付的违约金

（1）销售方的处理

①会计处理

借：银行存款

贷：营业外收入

②增值税的处理按照《增值税暂行条例》第六条规定，由于销货方没有销售货物，因此取得的违约金不属于价外费用，不具有增值税的纳税义务。

③企业所得税的处理根据《企业所得税法》第六条及《实施条例》第二十二条规定，销货方取得的违约金作为当期应税收入。

④发票开具根据《发票管理办法》及其实施细则规定，由于合同未履行双方没有发生购销交易，没有发生增值税应税行为，因此销货方收到违约金不需要给购买方开具发票。

（2）购买方的处理

①会计处理

借：营业外支出

贷：银行存款

②企业所得税的处理

依照《企业所得税法》第八条及其实施条例第三十三条规定，支付的经营性违约金允许在企业所得税前扣除。

经与财务朋友们日常咨询，发现很多朋友对税务登记变更及注销税务登记存在概念上的模糊，特别是关于企业注册地址变更后是否需要在税务机关办理迁出，一直是困扰财务人员的问题。

一、税务登记变更

根据《税务登记管理办法》的相关规定，需要企业在市场监督管理局完成变更后30日内，办理税务登记变更，具体办理时需要在电子税务局端提交变更资料，后台审核通过后，信息会自动更新。自2023年4月1日起，企业在市场监督管理局办理更新以上信息后，税务系统会自动进行关联更新，因此不再需要纳税人自行更新税务系统中的信息。（依据《国家税务总局关于优化若干税收征管服务事项的通知》税总征科发〔2022〕87号）

除以上列举的六项常见的税务登记变更事项外，企业的其他基础信息变更，如财务负责人、办税人员等，如仅涉及税务端单边信息更新，则也是同样在电子税务局就可以申请办理。

二、税务注销登记

首先是要明确变更和注销的差别，简单的理解，变更只是在税务关系不变的情况下对局部信息的更新，不影响纳税人的所属主管税务机关管辖；而税务注销则意味着所属管辖关系的终结，因此也会面临终结前的“清理”，即清税，所以注销前企业需要取得所属主管税务机关的“清税证明”。

基于以上理解，我们就可以很好的区分，为什么有的企业办理注册地变更时，会面临清税和税务注销，因为新地址已经不再属于原所属税务机关的管辖范围，因此需要现在原所属税务机关办理清税及注销，再在新的属地主管税务机关办理登记。对于企业来说还是原来那个企业，但是在税务关系上好似一次“新生”。

有的朋友还问，如果企业经历了税务变更，是否会影响企业的发票开具和收取，是否会影响和原供应商的合作？

因为税务变更是对企业一系列基础信息的变更，所以如果这些信息涉及开票必要信息的范围，例如：联系电话、开户行信息、企业名称、企业地址等内容，势必会对增值税票面内容造成影响，企业需要及时以书面的形式通知原合作供应商等，使其能知晓这些信息的变更，并避免后续因信息更新不及时导致票面信息错误。

如企业将办理税务永久注销，即企业将不再存续，需要严格按照企业注销清算流程实施自查和清理。尤其是尚可收回款项等，需要及时催收并开具发票，以防企业主体注销后无法正常收款或开票引起其他纠纷。

以上就是关于企业税务登记变更及注销税务登记的辨析，欢迎大家后台留言探讨实务中遇到的类似问题。

在实务中，会有二手房东，租入不动产后再租出不动产，也有酒店餐饮等需要租入不动产经营。在这些业务中，租入方经常会咨询，租入不动产与租出不动产税率是否可以一致？我们本篇财税文章将从租入和租出两个方面进行财税分析。

一、租入不动产税率

不考虑从小规模纳税人处租入不动产，从一般纳税人处租赁不动产。若该不动产属于老项目，无论租赁合同何时签订，出租人均可选择简易计税5%。对于二手房东来说，租赁老项目，可能会取得5%征收率的发票，也有可能协商后取得9%税率的发票。但是租赁新项目，不动产租赁发票只能是9%税率。

政策依据：

1、《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）

二、租出不动产

对于二房东来说，租入不动产税收政策较为清晰，但是租出如何界定一直比较有争议。16号公告中，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。如何定义“取得”呢？在16号公告开篇中，明确了下文中的取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。虽然文件中有一个“等”字，但是并未明确租赁方式是否属于。

目前可查询到的权威答复，为税总纳便函〔2016〕71号：

根据税总纳便函〔2016〕71号的答复，二房东租入不动产再转租，2016年4月30日之前租入的，出租可以选择简易计税，但5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税，只能选择一般计税方法。

结合租入与租出的政策，对于二房东，如果租入的是老项目，首次签订租赁合同，租赁日期在2016年4月30日之前，租入取得的不动产租赁税率可能为5%，但是租出时可选择简易计税，选择简易计税5%，简易计税下对应的进项税额不得抵扣。若已过首次租期，再次续签时间在2016年5月1日以后，租入时候取得的不动产租赁税率可能为5%，租出时不能选择简易计税，租赁不动产税率为9%，但是取得专票的话进项税额可以抵扣。综上，很多纳税人认为不可以选择简易计税就会多交税，其实未必。对于二手房东，需要注意租入和租出的税率，可能存在不一致的情形。

建筑施工企业「取票难」是行业里人尽皆知的痛点，但凡能够取得税务认可的合规票据，财务人员尽可能都想获取入账。在众多票据形式当中，分割单的使用属于一类较为小众的方式，特别是在取得甲方水电费分割单入账后，是否允许税前扣除的问题，小编在此给大家在此说道说道。

在实务中想必大家都了解到的关于合伙企业，分为普通合伙企业和有限合伙企业、合伙企业中的合伙人既有个人合伙人也存在公司合伙人、以及合伙企业的先分后税原则等相关概念，但与此同时对于合伙企业在不同情形下的所得，合伙人到底应该如何去纳税？本文将对常见的3类所得纳税问题给大家一探究竟。

一、合伙企业取得经营收入

对于合伙企业日常经营的业务取得所得，按照先分后税原则不同合伙人分别进行纳税。

（1）自然人合伙人

自然人合伙人按照经营所得缴纳个人所得税，适用5%-35%的五级超额累进税率。

（2）公司合伙人

公司合伙人可将经营所得并入当期收入按照25%缴纳企业所得税。

二、合伙企业取得分红收入

（1）自然人合伙人

个人独资企业和合伙企业对外投资分回的利息或者股息、红利，不并入企业的收入，而应单独作为投资者个人取得的利息、股息、红利所得，按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。作为自然人合伙人应按照20%税率缴纳个税。

（2）公司合伙人

大家都知道符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性直接投资收益为免税收入。显然对于公司合伙人来说不符合此规定，因此在公司合伙人取得分红收入时，依然按照25%税率缴纳所得税。

三、合伙企业取得投资份额转让收入

（1）自然人合伙人

财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。由此我们可以判断出对于在日常经营中自然人合伙人的投资份额转让，应按照财产转让所得20%缴纳个人所得税。

（2）公司合伙人

对于公司合伙人取得投资份额转让收入依然按25%税率缴纳企业所得税。

【本文相关参考文件】：

《企业所得税法实施条例》、《国税函[2001]84号》、《个人所得税实施条例》

安置房是否归属于房地产公司名下，如果安置房属于房地产公司，需要视同销售；如果安置房不属于房地产公司，不需要视同销售。但是，在实务操作中，往往存在更复杂的情况，小编带大家一起来分析。

情形一：安置房在房地产公司，安置房建造成本在房地产公司归集

安置房土地和报建手续在房地产公司名下，那安置房就属于房地产公司，所有的建设成本全部在房地产公司归集，房地产公司办理安置房产权手续。那么站在房地产公司角度，安置房应该视同销售。按照税法文件规定，确认视同销售价格，计算缴纳增值税及附加税、土地增值税、企业所得税。

情形二：安置房不在房地产公司名下，安置房建造成本不在房地产公司归集

安置房土地及报建手续不在房地产名下，一般情况下，将安置房土地划拨至城改办名下；所有的报批报建手续也在城改办名下，在城改办名下归集建造成本，城改办牵头办理安置房产权手续。只是由房地产公司最终承担建造资金，城改办收到资金，给房地产公司开具行政票据。那么站在房地产公司角度，安置房的建造与房地产公司无关，房地产公司不需要视同销售，只是将支付费用，计入土地成本中核算，抵扣增值税、土地增值税、企业所得税即可。

情形三：安置房不在房地产公司名下，安置房建造成本在房地产公司归集

安置房的土地和报建手续不在房地产公司名下，按照目前的实际情况，实操中安置房多在城改办名下，就是安置房土地划拨给城改办，后期的报建手续也在城改办名下。那么也就意味着安置房不是房地产公司的产品，站在房地产企业角度而言，不是企业自己的产品，也就谈不上视同销售了。

但在实务操作中，有很多这样的案例，安置房虽然不在房地产公司名下，但是会由房地产公司直接出资建设。本由城改办去签订《施工合同》，完成建设。但是，实操中施工单位会与房地产公司签订《施工合同》，将建筑发票直接开给房地产公司，房地产公司根据发票及相关的工程资料直接计入开发成本的建设成本中。那么这样在实务操作中会出现以下争议及涉税风险：

1.安置房视同销售

在房地产公司将不属于本公司立项及报建项目的安置房建设成本直接计入本公司开发成本，可能存在被税务认定视同销售的风险，虽然不在房地产公司立项及报建，但是房地产公司实际核算了安置房的建造成本，故按照业务合同的签订、核算及税务票据，存在安置房视同销售的风险；

2.房地产公司提供建筑服务

该项观点认为安置房手续全部在城改办名下，虽然房地产公司与施工单位签订了《施工合同》，且所有的建造成本在房地产公司名下核算，但是，不是房地产公司的产品，不属于安置房视同销售，房地产公司将安置房最终移交给城改办，城改办负责办理安置手续。认为存在房地产公司属于向城改办提供了建筑服务，房企存在提供建筑服务缴纳增值税的风险。

无论以上那种观点，均存在涉税风险。故发生以上情况时，尽量与城改办进行沟通，房地产企业归集安置房建设成本时，由城改办及相关部门出具相关文件资料，避免房地产公司安置房视同销售或提供建筑服务的涉税风险。

房地产企业在楼盘建造过程中，根据项目整体规划的要求，一般规划有公共配套设施费，那么公共配套设施费在土地增值税清算中应该如何分摊才是正确的呢？