个人出租非住房，涉及增值税、附加税费、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税。

　　一、增值税

　　适用简易计税方法，征收率5%。

　　应纳增值税额=(含增值税)租金收入÷(1+5%)×5%

　　注①：如果平均分摊每月租金未超过15万元，则依法免征增值税。

　　二、附加税费

　　即城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金等。

　　其中，城市维护建设税税率7%、5%、1%，教育费附加征收率3%;其他两项，可能各地规定不完全一样。

　　应纳城市维护建设税=增值税额×7%或者5%或者1%

　　应纳教育费附加=增值税额×3%

　　三、印花税

　　租赁合同印花税税率千分之一。

　　应纳印花税额=租赁合同金额×0.1%

　　注②：印花税由合同当事人分别计算缴纳。

　　注③：印花税计税依据乃是合同金额。若合同单列增值税额，则增值税额不作为计税依据;若合同未单列增值税额，则一并按照合同(含税)金额计算印花税。

　　四、房产税

　　对于房产出租的，房产税从租计征，税率为12%。

　　应纳房产税额=(含增值税)租金收入÷(1+5%)×12%

　　注④：如果符合税法规定条件，而依法享受免征增值税优惠，则房产税及以下个人所得税计算时，不能扣减增值税了。

　　五、城镇土地使用税

　　城镇土地使用税因经营活动(比如本文出租非住房)而产生纳税义务，但其税额与租金收入无关。

　　应纳城镇土地使用税额=占地面积×单位税额

　　注⑤：单位税额各地按照规定幅度自行确定。

　　注⑥：城镇土地使用税按年计税(规定的单位税额是指年度税额)，分期缴纳。

　　注⑦：若为楼房，则占地面积应按出租部分建筑面积占总建筑面积之比例分摊计算。

　　六、个人所得税

　　适用“财产租赁所得”。

　　(一)应纳税所得额

　　以不含(增值)税租金收入，依次减除以下四项：

　　1、出租过程中依法缴纳的增值税之外其他税费。

　　比如上述城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金、印花税、房产税、城镇土地使用税等。

　　注⑧：不是不允许扣除增值税，是增值税已经从含税收入里剥离，此处计算起点已经是不含增值税收入，当然不能重复扣除;也就是说，不是不扣，是不能扣两遍。

　　2、向房屋产权所有人支付的(含税)租金。

　　注⑨：此处当然含增值税。因为一则增值税乃是上一环节出租方纳税义务;对于支付方来讲，只是租金。二则本环节个人向上一环节支付租金所含增值税，本环节个人也无法抵扣。

　　3、修缮费用

　　限额内扣除、且须实际发生，即实际发生且每月扣除金额不超过800元，二者就低确定。

　　4、法定减除费用

　　(1)以不含增值税租金收入减除上面所列3项之后的余额(即：不含增值税收入-增值税之外其他税费-向出租方支付租金-修缮费，下同)，如果没有超过4000元，则扣除法定费用800元。

　　(2)如果上述“余额”超过了4000元，则扣除“余额×20%”。

　　(二)税率：百分之二十

　　(三)应纳个人所得税额=应纳税所得额×20%

个人提供建筑服务，涉及两大问题，一是是否违反建筑法规问题，二是如何缴纳税收的问题。前者是住建部门考虑的问题，后者是税务部门考虑的问题。可以明确的是，不管你是否符合建筑法规，缴税是少不了的。

　　在税收领域中，自然人亦属于纳税主体，增值税方面，争议较小，自然人属于小规模纳税人，按照3%的征收率计算缴纳增值税，在疫情防控期间，可以享受1%或者免税的税收待遇。在个人所得税方面，则相对比较麻烦，需要区分不同情况来判断。

　　我们看看以下两个税务局的对此问题的回复：

　　个人承包工程开票税率

　　问题内容：你好呀，打扰下，想要咨询点问题：个人没有税务登记的，承包工程需要开工程发票的话，要交几个点的税呀?

　　答复时间：2020-06-10

　　答复内容国家税务总局深圳市税务局12366呼叫中心答复：您好!您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

　　1、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第一条在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。第二条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。第三条纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。第十六条增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外;

　　2、根据《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第13号)自2020年3月1日至5月31日，除湖北省外，其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税;根据《财政部 税务总局关于延长小规模纳税人减免增值税政策执行期限的公告》(财政部 税务总局公告2020年第24号)，本文规定的税收优惠政策实施期限延长到2020年12月31日。(目前延长到2021年12月31日)

　　3、根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

　　4、根据《中华人民共和国个人所得税法》第九条个人所得税以所得人为纳税人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。以及《国家税务总局关于全面实施新个人所得税法若干征管衔接问题的公告》(国家税务总局公告2018年第56号)一、居民个人预扣预缴方法(二)应纳税所得额：劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得，以每次收入额为预扣预缴应纳税所得额。劳务报酬所得适用百分之二十至百分之四十的超额累进预扣率(见附件2《个人所得税预扣率表二》)，稿酬所得、特许权使用费所得适用百分之二十的比例预扣率。劳务报酬所得应预扣预缴税额=预扣预缴应纳税所得额×预扣率-速算扣除数

　　5、根据中华人民共和国印花税暂行条例(国务院令第11号建筑安装工程承包合同)附件：印花税税目税率表-4.税目：建筑安装工程承包合同(包括建筑、安装工程承包合同)，立合同人按承包金额0.3‰贴花。

　　因此，该情况涉及增值税征收率3%，如纳税义务发生时间为2020年3月至12月，减按1%;城市维护建设税7%、教育费附加3%以及地方教育费附加2%，个人可减半征收;支付方需代扣代缴劳务报酬所得个人所得税，税率20%-40%，如签订以上税目的合同，印花税按承包金额0.3‰贴花。

　　感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系深圳税务12366或主管税务机关。

　　个人代开发票

　　日期：2019-10-24

　　来源：安徽省税务局

　　问题内容：个人去税务局代开劳务发票，需要交个税吗?怎么征收?

　　答复内容：国家税务总局安徽省12366纳税服务中心答复：

　　尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好!您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

　　根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》(国令第707号)规定：“第六条个人所得税法规定的各项个人所得的范围：(二)劳务报酬所得，是指个人从事劳务取得的所得，包括从事设计、装潢、安装、制图、化验、测试、医疗、法律、会计、咨询、讲学、翻译、审稿、书画、雕刻、影视、录音、录像、演出、表演、广告、展览、技术服务、介绍服务、经纪服务、代办服务以及其他劳务取得的所得。”

　　一、若属于上述劳务报酬，根据《国家税务总局安徽省税务局关于申请代开发票个人所得税有关问题的公告》(国家税务总局安徽省税务局公告2019年第4号)规定：“取得劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得的自然人申请代开发票，在代开发票环节不再随征个人所得税。由向个人支付所得的单位或个人为扣缴义务人，按照《国家税务总局关于发布<个人所得税扣缴申报管理办法(试行)>的公告》(国家税务总局公告2018年第61号)规定，依法预扣预缴或代扣代缴税款。”

　　二、若是属于建筑劳务，则根据《国家税务总局关于印发<建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法>的通知》(国税发〔1996〕127号)第三条规定，承包建筑安装业各项工程作业的承包人取得的所得，应区别不同情况计征个人所得税：

　　经营成果归承包人个人所有的所得，或按照承包合同(协议)规定，将一部分经营成果留归承包人个人的所得，按经营所得项目征税;以其他分配方式取得的所得，按工资、薪金所得项目征税。

　　从事建筑安装业的个体工商户和未领取营业执照承揽建筑安装业工程作业的建筑安装队和个人，以及建筑安装企业实行个人承包后工商登记改变为个体经济性质的，其从事建筑安装业取得的收入应依照经营所得项目计征个人所得税。

　　从事建筑安装业工程作业的其他人员取得的所得，分别按照工资、薪金所得项目和劳务报酬所得项目计征个人所得税。

　　感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

　　深圳12366的回复，税种说得很全面，增值税及附加税费，印花税都没问题。但个人所得税说得不够全面。

　　安徽12366的回复，援引了国税发〔1996〕127号文件，区分了建筑劳务中不同情况，每一种情况应按什么税目缴纳个人所得税都明确列示出来了，建筑劳务不是简单一刀切，开票人需要对号入座来确定自己应该适用哪个税目缴税。

　　把两个答复结合起来，就可以圆满解决这个问题。

《土地增值税暂行条例实施细则》、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）等文件的规定，房地产开发项目土地增值税实行先预征后清算的征管模式。

　　对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

　　一般的规定下，房地产开发企业土地增值税实行按月预征，须于次月15日内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。

　　土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款。

　　按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，清算后转让房地产不存在预缴土地增值税，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。

　　综上我们认为，土地增值税预缴截止时间是该项目全部竣工、办理结算后且进行清算。

　　根据上述文件规定，如果当地税务机关规定不预征土地增值税的，应在取得收入时先到税务机关登记或备案;对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

　　目前各地税务局没有相关的规定，可以根据房地产开发项目预计清算的土地增值税为零的情况下，可以不预征土地增值税，房地产企业不按规定预征的，应按规定加收滞纳金。

　　(注1：以下裁判文书引用自裁判文书网。本判决书涉及1、预征土地增值税滞纳金;2、企业所得税本金及滞纳金;3、资金账簿的印花税本金及滞纳金;4、产权转移书据印花税本金及滞纳金。等方面的判决，本文仅摘录与预征土地增值税相关的部分。

　　注2：判决书中适用企业所得税的文件规定来裁定预征土地增值税滞纳金的事宜，以及将每月预征土地增值税的时间视为纳税义务发生时间，让人非常困惑，不得不说是判决书的疏漏。)

　　国家税务总局重庆市大足区税务局与重庆SY置业有限公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决书重庆市大足区人民法院民事判决书(2021)渝0111民初1105号发布日期2021-07-13

　　2014年10月，SY公司取得取得预售许可证后，即对其开发未完成的产品进行了部分销售。

　　2018年5月24日，重庆市大足区人民法院做出《民事裁定书》，裁定受理申请人***申请被告SY公司的破产清算。

　　庭审中，原告重庆市大足区税务局明确未被被告SY公司管理人确认的税款名称及金额如下：

　　1、土地增值税(预征)。时间从2014年10月起至2016年2月期间的土地增值税(预征)，计算起算日期为2014年11月18日，结束日期为2018年5月24日，以对应每期的滞纳金合计为169783.75元。

　　被告SY公司辩称，一、被告SY公司不应缴纳土地增值税预征的滞纳金，“****”项目经清算审核，实际上应缴纳土地增值税税额为0元。被告SY公司之前预交的土地增值税211158.21元，原告重庆市大足区税务局亦全额退还被告SY公司。上述事实，被告SY公司提交的《国家税务总局重庆市大足区税务局第三税务所税务事项通知书》记载内容足以证明。被告SY公司既然实际上不应缴纳土地增值税，自然也不应当缴纳土地增值税预征的滞纳金。

　　重庆市大足区人民法院认为：

　　依法纳税是每个纳税人业应尽的法定义务，虽然被告进行了破产清算，但其所欠税款仍应当由原告进行追缴。本案经庭审与质证，其争议的焦点为下列税款及滞纳金能否被确认为破产债权：

　　1、预征土地增值税滞纳金。

　　预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值税的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取是预先征收土地增值税的办法。

　　《中华人民共和国企业所得税法》第五十四条规定：“企业所得税分月或者分季预缴。企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。企业在报送企业所得税纳税申报表时，应当按照规定附送财务会计报告和其他有关资料”。

　　《中华人民共和国税收征收管理办法》第三十二条规定：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”。

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条规定：“企业所得税分月或者分季预缴，由税务机关具体核定。企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴;按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。预缴方法一经确定，该纳税年度内不得随意变更”。

　　由此看来，预缴税款应当按每月或季度进行。本案中，被告SY公司开发的“****”项目自2014年起开始预售，其应按照每月预售收入预征率申报缴纳土地增值税，纳税义务发生时间为实际收到售房款的当月，期限为次月15日内。

　　即使如被告SY公司在庭审所述公司面临经营困难，但仍需向原告重庆市大足区税务局提出免征或缓征的申请，并以原告重庆市大足区税务局同意的其他方式进行预缴。而被告SY公司自2014年10月至2016年2月期间并未按照上述法律规定缴纳预征土地增值税款，且也未在当年年度终了之日起五个月内，向原告重庆市大足区税务局报送年度企业所得税纳税申报表，进行汇算清缴，结清应缴应退税款。其行为属于违反法律法规应缴纳而未缴纳的情形，应当被征收滞纳金。

　　故对原告重庆市大足区税务局要求确认被告SY公司欠缴预征土地增值税的滞纳金169783.75元为破产债权的诉讼请求，本院予以支持。

　　被告SY公司在诉讼中虽提出“****”项目经清算审核，实际应缴纳土地增值税税额为0元，因此被告SY公司不应缴纳预征土地增值税滞纳金的辩称意见。

　　本院认为，虽然被告SY公司在清算后实际应缴纳土地增值税额为0元，但并不能改变被告SY公司在清算前的2014年10月至2016年2月期间需正常纳税的事实，其应纳未纳的预征土地增值税滞纳金在当期已实际发生，且被告SY公司并未提交申报表，故对被告SY公司的该项辩称意见，本院不予采纳。

案例：A房地产公司包销尾盘物业给第三方，差价由第三方收取，A公司只向业主收取约定底价。其中某商铺底价为40万，包销给第三方，第三方以50万的价格卖给业主，差价10万由业主直接向第三方付款，A公司只收取40万(网签备案合同金额也为40万)。

　　第三方收取的金额未向业主开具发票，也未签订协议。

　　问：A公司应按40万还是50万交税?

　　答：原国税函发〔1996〕684号对底价包销的营业税作出了规定，包销商取得的手续费收入或者价差按“服务业-代理业”缴纳营业税，后在江苏省地方税务局转发的苏地税函[1997]9号中明确，“房产开发企业在合同期内委托包销商承销房屋，其取得的售房款，均应按销售不动产计征营业税。对其支付给包销商的手续费，不得从计税营业额中扣除。”云地税发〔1996〕391号也明确“对房产企业在合同期内将房产交给包销商承销的，房产企业应以包销商向购买者收取的全部价款和价外费用(不得扣除支付给包销商的手续费)为计税依据，缴纳销售不动产营业税。”

　　政策变化

　　营改增后，第三方应按经纪代理服务6%缴纳增值税，房开企业应按购房者支付的全部价款缴纳销售不动产增值税，全额向购房者开具发票，并取得第三方开具的佣金发票。企业所得税也应当同时记收入和成本，其中佣金支出按比例限额扣除。

　　因此本例应按50万交税。10万元作为佣金支出，应由第三方向A公司开具发票在税前列支(佣金扣除限额为对应合同金额*5%，存在超过5%扣除限额不能全额在企业所得税列支的情况)。

　　政策依据

　　国税函发〔1996〕684号

　　“广东省地方税务局：

　　接你省广州市地方税务局《关于房产开发企业包销房产征收营业税问题的请示》(穗地税发〔1996〕259号)，反映房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税。

　　经研究，现答复如下：

　　在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业-代理业”征收营业税;

　　在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;

　　包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。”

在实务中，企业偶尔也会发生超经营范围业务的情形，如常见的有转售水电、出租房产、销售抵债货物或资产等，由此带来的是发票能开出来吗。之所以出现这样疑问，是由于企业的财务人员在观念上存在“发票使用范围”必须与“经营范围”等同这样一个固有的认知，而产生了开具发票困惑。

　　经营范围是指企业可以从事的生产经营与服务项目，是进行公司注册申请时的必填项。这是企业设立时，需要在市场监督管理部门必须填写的事项。

　　当企业从外部单位取得了收入，首先要判断是不是发生了应税行为，若发生了，对方索要发票时，是按经营范围的相关规定还是按照发票管理办法处理?答案自然就出来了。

　　2021年7日2日国家税务总局网站对这类问题又给出权威答复：

　　问：我公司现有一次临时性业务需要开具发票，但是营业执照经营范围没有该范围，在不变更营业执照的情况下可以办理吗?

　　答：根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》(国务院令第587号)及《增值税发票开具使用指南》(税总货便函〔2017〕127号)规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。

　　因此，纳税人发生应税行为，除国家有明令禁止销售的外，即使超出营业执照上的经营范围，也应当据实开具发票。

　　上述内容是总局的答复，对此，各地税务机关也有相同的执法口径。无论从政策法规判断到各级答复，对超出经营范围的业务开具发票事项，都给出了一致性结论，发生应税行为，发票可以开，也不受限于营业执照上的经营范围。

　　因此，使用增值税新系统自开票的，取得这类收入时应选择商品和服务税收分类对应的编码，即可开出发票，但会有不能顺利开出的，还有即使是开出发票，增值税申报时也会出现不通过，如果出现这两个问题，建议联系主管税务机关都会得到解决。

2021年7月，检查人员对所管辖的企业进行企业所得税检查，在查到老王公司时，提出老王公司近3年账上列支了“个人抬头”的通讯费发票，这部分发票属于不合规发票，不得税前扣除需纳税调增补交企业所得税。

　　这个问题归根结底在税前扣除凭证上，根据2018年第28号文件规定，税前扣除凭证分为内部凭证和外部凭证，内部凭证包括但不限于企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。外部凭证包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。

　　通讯费发票显然是外部凭证，抬头为个人，属于不合规的外部凭证，不得税前扣除。这是我们大部分人的思维观点。

　　这里面我们有一个关键点没搞清，或者说首先陷入一个圈，以至于得出的结论跑偏，我们首先往往关注这个通讯费发是个人抬头属于不合规的税前扣除凭证。但没想过什么时候企业需要外部凭证才能税前扣除?什么时候不需要外部凭证，凭内部凭证就可以税前扣除的问题!

　　通讯费发票属于外部凭证不假，但是把问题发过来问问：给员工报销的通讯费必须要有外部凭证才能税前扣除吗?

　　员工跟公司的关系属于劳动关系，员工给公司提供了服务，公司给员工发工资及福利，这属于非应税项目。企业的非应税项目支出，需要什么样的税前扣除凭证?我们回归28号公告的规定：第十条规定：企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证;对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。

　　看清楚没，第十条规定的非常明确，非应税项目支出，对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。既然以内部凭证作为税前扣除凭证足以，外部凭证是否合规，甚至是否取得，在税前扣除事项还有那么重要吗?

　　其实个人抬头的通讯费发票的意义更多的在于证明业务发生的真实性，作为内部凭证的备查资料。从公司管理角度，如果员工没有这个通讯公司开具的发票，那公司到底给你报销多少金额，总不能员工说多少公司就报多少吧。

　　同类问题，企业给员工报销的取暖补贴，取暖费发票是员工个人抬头，同样面临上述税前扣除。

一般纳税人销售取得的不动产，根据财税〔2016〕36号、财税〔2017〕37号、财税〔2018〕32号、财政部 税务总局公告2019年第39号等规定，符合条件可适用简易计税的，征收率为5%，适用一般计税方法的，适用税率9%。

　　但不管是一般计税方法还是简易计税方法，也无论不动产是否自建，根据国家税务总局公告2016年第14号，纳税人应按照“应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%”向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　即并不是采用一般计税方法的，按照“应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+9%)×5%”来计算应预缴税款。

　　根据国家税务总局公告2016年第17号，一般纳税人出租取得的不动产，如果不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，符合条件可适用简易计税方法的，纳税人按“应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%”向不动产所在地预缴税款;适用一般计税方法的，按“应预缴税款=含税销售额÷(1+9%)×3%”向不动产所在地预缴税款。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　即在销售取得的不动产时，公告没有区别不动产所在地与机构所在地是否在同一县(市、区)，纳税人应向不动产所在地预缴税款。预缴税款的计算公式，不因适用计税方法的不同而有所变化。

　　而在出租不动产时，如果不动产所在区与机构所在地在同一县(市、区)的，公告不要求进行预缴税款。并且，适用一般计税方法与简易计税方法的，应预缴税款计算公式不同。

企业通过委托贷款方式取得资金，支付委托贷款利息时，取得的利息发票开票方不对，相应的利息支出将不能在企业所得税前扣除。企业需要取得委托方开具的发票还是受托方开具的发票呢?

　　企业支付委托贷款利息时，需要取得委托方开具的利息发票作为税前扣除凭证。分析如下：

　　一、什么是委托贷款

　　根据《贷款通则》的规定，委托贷款，是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人(即受托人)只收取手续费，不承担贷款风险。

　　委托贷款涉及三方：委托人、受托人、借款人，其中，委托人是资金提供方，受托方也就是贷款方为金融机构、通常为银行，借款人为借入资金方。从资金流向而言，委托人将资金提供给受托人，受托人再将资金支付给借款人;借款人将利息和本金支付给受托人，受托人再转支付给委托人。

　　二、发票开具规定

　　《发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。

　　《关于发布<增值税发票开具使用指南>的通知》(税总货便函【2017】127号)文件规定，纳税人应在发生增值税纳税义务时开具发票。

　　发票管理办法中规定的收款方向付款方开具发票，此收款方指销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，也就是发生增值税纳税义务的单位和个人。如果未发生增值税纳税义务，即使收到款项，也不能向付款方开具发票，此处的发票不包括不征税发票。

　　三、结论

　　委托贷款业务中，由委托人提供资金，再由受托人代为向借款人发放。从资金流向而言，借款人企业向受托人支付利息。受托人只是代为发放资金和代为收取本金和利息，贷款服务的提供方不是受托人，而是委托方。

　　因此，企业支付利息时，需要取得委托人开具的利息发票，取得受托人开具的利息发票将不能税前扣除。

　　如果企业(即借款人)向受托人支付手续费，需要取得受托人开具的发票。

按照《税收征收管理法》第六十九条规定：扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。

　　而《国家税务总局关于贯彻〈中华人民共和国税收征收管理法〉及其实施细则若干具体问题的通知》(国税发〔2003〕47号)第二项关于扣缴义务人扣缴税款问题规定：扣缴义务人违反征管法及其实施细则规定应扣未扣、应收未收税款的，税务机关除按征管法及其实施细则的有关规定对其给予处罚外，应当责成扣缴义务人限期将应扣未扣、应收未收的税款补扣或补收。

　　到底是由税务机关追缴，还是由扣缴义务人补扣?

　　笔者认为，《征管法》规定的本意是，扣缴义务人只有依法履行代扣代缴、代收代缴税款之责任，却没有缴纳税款之义务。相应税款的征纳关系并没有改变，收款人是纳税人，税务机关是征税人，而征税的方式是代扣代缴。部分网友认为，国税发〔2003〕47号的规定与《征管法》“由税务机关向纳税人追缴税款”的规定相抵触，有一定道理。然而，从防范风险角度来说，扣缴义务人还是要配合税务机关，履行好代扣代缴的义务。

　　在《上海市税务行政处罚裁量基准》中，有如下规定：

　　四、违反税款征收管理类

　　(五)扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的(纳税人拒绝代扣、代收税款，扣缴义务人已按规定暂停支付纳税人款项并向税务机关报告的除外)。

　　情节程度及处罚标准：

　　1.扣缴义务人能够按规定补扣补收税款的，处以应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上二倍以下的罚款;

　　2.扣缴义务人未能按规定补扣补收税款的，税务机关在追缴税款的同时，对扣缴义务人处以应扣未扣、应收未收税款二倍以上三倍以下的罚款。

　　可见，积极配合税务机关补扣补缴，有利于于避免遭受更大金额罚款。

在会计处理以及高新技术企业认定上，企业研发租用房屋的费用，属于研发的直接费用，应当归类“研发支出”科目，并且也属于高新技术企业认定“研发费用”列举的范围。但对企业享受研发费用加计扣除上，是在列举的基础上外加兜底条款。根据《国家税务总局关于研发费用税前加计扣除归集范围有关问题的公告》(国家税务总局公告2017年第40号)第二条规定，研发费加计扣除归集范围中直接投入费用仅包含通过经营租赁方式租入的用于研发活动的仪器、设备租赁费，不含房屋的租赁费。因此，列举的租赁费是不包括用于研发活动租赁房屋支付的租赁费。

　　研发费用加计扣除有一项兜底条款，即“其他相关费用”。“其他相关费用”指与研发活动直接相关的其他费用，如技术图书资料费、资料翻译费、专家咨询费、高新科技研发保险费，研发成果的检索、分析、评议、论证、鉴定、评审、评估、验收费用，知识产权的申请费、注册费、代理费，差旅费、会议费，职工福利费、补充养老保险费、补充医疗保险费。虽然列举的其他相关费用中并未列举研发租用房屋的租赁费，但““其他相关费用”并非全列举，研发租用房屋费用是属于直接相关的其他费用。但“其他相关费用”总额不得超过可加计扣除研发费用总额的10%。

债券是政府、企业、银行等债务人为筹集资金,按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。从发行债券的主体不同，债券分国债、地方政府债券、金融债券、铁路债券和其他企业发行的债券。企业和个人所投资债券不同，税收政策有很大差别：

　　一、国债。国债，又称国家公债，是国家以其信用为基础，按照债的一般原则，通过向社会筹集资金所形成的债权债务关系。在增值税上，购买国债取得的利息收入免征增值税;在企业所得税方面，企业购买国债取得的利息收入为免税收入;在个人所得税方面，对个人购买国债取得的利息收入免征个人所得税。

　　二、地方政府债券。地方政府债券是指经国务院批准同意，以省、自治区、直辖市和计划单列市政府为发行和偿还主体的债券。在增值税方面，购买地方政府债券取得的利息收入免征增值税;在企业所得税方面，对企业取得地方政府债券利息收入免征企业所得税;在个人所得税方面，对个人对取得的地方政府债券利息收入，免征个人所得税。

　　三、铁路债券。铁路债券是指以中国铁路总公司为发行和偿还主体的债券，包括中国铁路建设债券、中期票据、短期融资券等债务融资工具。在增值税方面，现行增值税没有特殊规定，因此投资铁路债券取得的固定利息收入应当按照贷款服务缴纳增值税;在企业所得税方面，对企业投资者持有铁路债券取得的利息收入，减半征收企业所得税;在个人所得税方面，对个人投资者持有铁路债券取得的利息收入，减按50%计入应纳税所得额计算征收个人所得税。税款由兑付机构在向个人投资者兑付利息时代扣代缴。

　　四、金融债券。金融债券是指银行及其他金融机构所发行的债券。在增值税方面，对于金融机构持有政策性金融债券和非政策性金融债券取得的利息收入免征增值税，但对金融机构以外的投资者持有金融债券取得的利息收入不属于“金融同业往来利息收入”，应当缴纳增值税;在企业所得税方面，企业投资金融债券取得的利息收入属于企业所得税应税收入，但对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税;在个人所得税方面，对国家发行的金融债券利息，免征个人所得税。反之，个人购买非国家发行的金融债券利息收入应当依法缴纳个人所得税。

　　五、企业债券。对金融企业、中国铁路总公司以外企业发行的企业债券，作为投资者取得的利息收入均与特殊政策。投资者取得的利息收入应当按照贷款服务缴纳增值税;对企业投资者取得的利息收入组成企业所得税应税收入;对个人投资者取得的利息收入应当按照20%缴纳个人所得税。

　　以上所说的，均是企业和个人购入国债、地方政府债、金融债券和企业债券持有至到期 。如果企业和个人转让国债、地方政府债、金融债券和企业债券是否缴纳增值税呢?国债、地方政府债、金融债券和企业债券属于有价证券，企业为了获取收益或融通资金，将持有的国债等债券转让，根据财税〔2016〕36号附件1的销售服务、无形资产、不动产注释规定，属于金融商品转让，属于增值税征收范围，应按卖出价减去买入价的差额计算缴纳增值税。金融商品转让可以多种产品合并计算，以最后的收益正负来确认是否缴纳增值税;不同金融商品转让的收益和亏损只能在一个年度内互抵，不得跨年抵减;金融商品转让，不得开具增值税专用发票，应全额开具增值税普通发票。个人金融商品转让免征增值税。

　　最后，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)第二条规定，下列凭证为应纳税凭证:(一)购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证;(二)产权转移书据;(三)营业账簿;(四)权利、许可证照;(五)经财政部确定征税的其他凭证。其中购销合同包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同;借款合同是指银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同。根据上述规定，印花税计征范围实行列举法，不在条例列举范围内的合同不征收印花税。企业发行债券、签订承销协议以及转让债券等均不在上述列举范围，并且也不在2022年7月1日起将要施行的《中华人民共和国印花税法》列举的应税凭证范围，因此不征收印花税。

问题：企业所得税法实施条例第49条规定企业之间支付的管理费不能扣除。请问，我们支付给物业管理公司的物业管理费能不能扣除?支付给其他公司的管理服务费能不能扣除?

　　国家税务总局厦门市12366纳税服务中心2020-09-07答复：

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条的规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十九条企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。

　　另《国家税务总局关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》(国税发〔2008〕86号)有专门规定母子公司支付管理费用规定。

　　上述，企业支付给物业管理公司的物业管理费不属于企业之间支付的管理费，符合与生产经营活动有关的可以扣除。支付给其他公司的管理服务费扣除需要具体情况具体判定。

　　宁波市12366呼叫中心2020-09-21答复：

　　企业所得税法实施条例第49条规定企业之间支付的管理费不得扣除。比如：母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付给母公司的管理费，不得在税前扣除。

　　企业支付合理的物业公司管理费是可以税前扣除的。

　　浙江12366中心2020-09-08答复：

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第四十九条规定：“企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。”

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令第63号)第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第二十七条规定：“企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。”

　　企业之间支付的单纯的管理费不得扣除，若企业支付的是与取得收入有关的、合理的物管服务费、咨询服务费是可以在企业所得税前扣除的。

　　国家税务总局福建省12366纳税服务中心2020-09-09答复

　　支付给物业管理公司的物业管理费不属于《企业所得税法实施条例》第49条规定的“企业之间支付的管理费”范畴。

　　文件依据：

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)规定：“第四十九条企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。”

问：销售给客户的商品有瑕疵，在“三包”期间免费更换商品给客户，是否要视同销售缴纳增值税?

　　在实际执法中，根据消费者权益保护法、增值税相关规定以及各地税务局出台的相关执行口径，企业在“三包”期间，发生提供的商品或者服务不符合质量要求的，而免费更换、修理商品等，增值税不需要视同销售处理。

　　消费者权益保护法相关规定

　　《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条规定，经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。没有国家规定和当事人约定的，消费者可以自收到商品之日起七日内退货;七日后符合法定解除合同条件的，消费者可以及时退货，不符合法定解除合同条件的，可以要求经营者履行更换、修理等义务。

　　依照前款规定进行退货、更换、修理的，经营者应当承担运输等必要费用。

　　由此可见，销售后商品在“三包”期间存在质量问题，更换合格商品是法定义务。

　　税收法规规定

　　《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：……(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

　　结合“三包”事项的特殊性，在增值税上不能作为视同销售处理。

　　北京市国家税务局《货劳税热点问题(2018年6月)》

　　问：企业生产的产品实行三包服务，在保修期内提供免费维修消耗的材料或免费更换的配件，是否要作进项税转出或视同销售?

　　答：公司的产品在保修期内出现问题，进行免费维修消耗的材料或免费更换的配件，属于用于增值税应税项目，不属于《增值税暂行条例》第十条规定的不得抵扣的情形，不需作进项税额转出处理。

　　根据《增值税暂行条例实施细则》第四条关于视同销售的规定，保修期内免费保修业务作为销售合同的一部分，有关收入实际已经在销售时获得，该公司已就销售额缴纳了税款，免费保修时无需再缴纳增值税，维修领用零件也不需视同销售缴纳增值税。

　　因此，你公司在“三包”期内免费维修更换的零部件进项税额不需要转出，免费维修不需要再缴纳增值税，维修时更换的零部件也不需要视同销售缴纳增值税。

　　青岛市税务局相关规定

　　《青岛市国家税务局关于企业“三包”期内免费为客户更换配件征收增值税问题的补充通知》(青国税函〔2005〕43号)规定，企业将“三包”配件直接或通过商业流通渠道提供给售后服务单位，并用于产品“三包”服务的，不论是否作价均应按规定征收增值税，但以下三种情况除外：

　　一、企业直接为客户免费更换的“三包”配件;

　　二、企业按照更换下来的“三包”旧配件的数量、品种、规格，在企业“三包”配件定额内免费发放的新配件;

　　三、企业退回供货商的属于更换下来的企业“三包”配件定额内的旧配件。

问：固定资产清理到底用不用进项税转出?

　　1.固定资产清理分出售、报废、毁损三种情况，这三种情况下分别需不需要进项税转出?还是说进项税是否转出和最后是否变卖了有关?能详细分辨一下吗?

　　2.假如需要进项税转出的话，转出的金额根据什么计算?去找当初买这项固定资产的时候发生的进项税然后根据现在该固定资产的净值按比例算?

　　解答：

　　进项税额转出的前提，当然是曾经抵扣过进项税额。因此，如果固定资产购进时没有抵扣过进项税额的，则不存在需要做进项税额转出的问题。

　　根据财税[2016]36号附件1第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

　　(二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

　　(四)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

　　(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

　　纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

　　根据上述规定，也就是说对于固定资产只有属于“非正常损失”的情况下，才不得抵扣进项税额，已经抵扣过进项税额的才需要做进项税额转出。

　　财税[2016]36号附件1第二十八条规定，非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

　　因此，对于提问中的固定资产清理的三种情况“出售、报废、毁损”，均不属于上述的“非正常损失”，因此不需要做进项税额转出。

　　如果发生固定资产进项税额转出的情况，对于需要转出的税额计算，按照财税[2016]36号附件1第三十一条规定执行：

　　已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第二十七条规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

　　不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率

　　固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。

子公司借款母公司用，按“统借统还”行不行?

　　案例：如果集团内部多个成员企业分别在银行贷款，最后归集到集团使用，各成员企业向集团收取的利息不高于支付给银行的借款利率，利息费用是否可以按照财税[2016]36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定，免增值税。另外可以按照集团统借统还业务定性执行，是不是必须要做免税备案并开具免税普票，仅开收据可以吗?

　　解析：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，统借统还业务，是指：(1)企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位(包括独立核算单位和非独立核算单位，下同)，并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。(2)企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。

　　根据上述文件规定，该集团内部多个成员企业分别在银行贷款，最后归集到集团使用，各成员企业向集团收取的利息不高于支付给银行的借款利率，不符合统借统还业务定义，不能享受统借统还业务利息免征增值税优惠。

　　各成员企业贷款归集给集团使用，若属于提供贷款服务，应按贷款服务如实开具发票。

　　对于提供统借统还业务的单位，属于增值税应税项目的，免征增值税的应开具免税发票，且该业务无需备案。

近日，优税智云的会员朋友咨询：取得发票显示开票人、收款人、复核人为同一人，可否作为合规发票进行税前扣除?

　　这一问题在企业日常工作中较为普遍，我们来具体分析一下：

　　01、基本规定

　　根据《发票管理办法实施细则》第四条规定，发票的基本内容包括:发票的名称、发票代码和号码、联次及用途、客户名称、开户银行及账号、商品名称或经营项目、计量单位、数量、单价、大小写金额、开票人、开票日期、开票单位(个人)名称(章)等。

　　省以上税务机关可根据经济活动以及发票管理需要，确定发票的具体内容。

　　由此可见，发票管理办法仅对“开票人”为发票的基本内容作了规定，并未将“收款人”和“复核人”包含在发票基本内容中，更没有规定开票人和收款人、复核人不能为同一人。

　　02、总局答复

　　7月22日国家税务总局针对这一问题给出答复如下：

　　请问本单位报销住宿费发票，收款人、复核人、开票人为同一人可以吗?

　　总局回复：对于发票开票人、收款人和复核人能否为同一人，税法中没有明确规定，按照会计相互制约原则，开票人和复核人不为同一人，收款人和复核人不为同一人，具体要求建议咨询主管税务机关。

　　此前广东税务总局的一个答复也表达了同样的意思：

　　问：我公司从事有色金属贸易业务，最近收到上游客户开具的增值税专用发票的开票人与复核人为同一人的人名，请问这样的发票合法合规吗?

　　国家税务总局佛山市南海区税务局回复：发票分开开票人、复核人、收款人是为了确保发票的填写内容正确，且分清相关责任，收款人、开票人和复核人是否能为同一人在税法方面暂无相关税法文件规定，但同时发票的填开应遵循财务会计制度的规定，原则上复核人和开票人不应为同一人，开票人、复核人、收款人需填写真实有效的姓名。

　　03、实务操作

　　结合上述政策及税务总局的回复，我们可以看出，税法对于发票上列明的开票人、复核人、收款人是否不能为同一人并未强制规定，但是由于会计制度遵循相互制约原则，便于企业内控分清职责，同时也为了避免不必要的纳税风险，原则上开票人、复核人、收款人不应为同一人。但对于一些小企业，特别是个体经营者，可以按实际情况填写开票人、复核人、收款人。

个人转让合伙份额需要先纳税后变更吗?

　　问题

　　最近，北京、广东、广西、湖南、深圳等多地税务机关明确，个人转让股权需要先到被投资企业主管税务机关办理纳税申报，再到市场监管部门办理股权变更登记。那么，个人转让合伙企业的财产份额时，是否也要先办理纳税申报才能办理变更登记?

　　案例

　　张某为广州某合伙企业的有限合伙人，出资15万元，取得该合伙企业的认缴出资额的15%。2021年8月，张某将持有该合伙企业的合伙份额全部转让给李某，取得价款35万元。广州某合伙企业在办理合伙人变更登记时，张某是否要先去税务机关办理纳税申报?

　　分析

　　个人转让合伙企业的财产份额取得的所得和个人转让股权取得的所得均属于财产转让所得，个人取得该所得需要缴纳个人所得税，支付方要代扣代缴该个人的个人所得税。

　　个人转让合伙企业的财产份额，不需要先办理纳税申报后再到市场监管部门办理合伙企业财产份额变更登记。具体分析如下：

　　一、个人股权转让先纳税后变更规定

　　《股权转让所得个人所得税管理办法(试行)》(国家税务总局公告2014年第67号)第一条规定，本办法所称股权是指自然人股东(以下简称个人)投资于在中国境内成立的企业或组织(以下统称被投资企业，不包括个人独资企业和合伙企业)的股权或股份。

　　第二十四条规定，税务机关应加强与工商部门合作，落实和完善股权信息交换制度，积极开展股权转让信息共享工作。

　　第三十条规定，个人在上海证券交易所、深圳证券交易所转让从上市公司公开发行和转让市场取得的上市公司股票，转让限售股，以及其他有特别规定的股权转让，不适用本办法。

　　有的地方税务机关根据国家税务总局公告2014年第67号第二十四条的规定，做出需凭个人转让股权纳税申报资料(如完税凭证)再到市场监管部门办理股权变更登记。

　　比如：《国家税务总局广东省税务局 广东省市场监督管理局关于个人转让股权有关事项的通告》(国家税务总局广东省税务局、广东省市场监督管理局通告2021年第6号)规定，自2021年7月1日起，企业自然人股东发生股权转让行为的，在向市场主体登记机关申请办理相关变更登记前，股权转让个人所得税的扣缴义务人、纳税人应先到税务机关办理个人所得税纳税申报。企业自然人股东转让股权办理变更登记时，市场主体登记机关应当查验与该股权交易相关的个人所得税完税凭证，并依法办理变更登记。

　　二、个人转让合伙份额无需先纳税后变更

　　依据国家税务总局公告2014年第67号文件规定，个人转让合伙企业的财产份额不属于股权转让行为，不适用股权转让所得个人所得税管理办法的规定。

　　个人转让合伙企业的财产份额，合伙企业可凭合伙企业合伙份额转让协议、变更登记申请书等资料到市场监管部门办理合伙企业变更登记;办理变更登记时不需要提交个人的纳税申报资料。

　　张某转让合伙份额取得所得20万元(35-15)，应缴纳个人所得税4万元(20×20%)。广州某合伙企业办理合伙人变更登记时，不需要提交张某缴纳个人所得税的完税凭证。

　　优税智云税务咨询邱晓玲分析：

　　股权转让业务中，只针对个人转让非上市公司股权，根据地方税务机关的要求，涉及个人或扣缴义务人应先到被投资企业主管税务机关办理纳税申报，再到市场监管部门办理变更登记。

　　合伙企业、个人独资企业转让股权，转让股权收入应计入个人独资企业和合伙企业的收入总额，个人合伙人按照“经营所得”计缴个人所得税。居民企业、非居民企业不属于个人，他们转让股权就应计算缴纳企业所得税。

　　因此，合伙企业、个人独资企业、居民企业和非居民企业转让股权，被投资企业办理变更登记时，不需要提交纳税资料。

　　需要注意的事，办理变更登记不需要提交纳税资料，不等于转让方不需要纳税。

问：在我局纳税人学堂组织的一次讨论时，有家劳务派遣公司和另外几家接受劳务派遣的用工单位的财务人员发生了争议，两方的财务人员都认为劳务派遣员工的工资及职工福利费、职工教育经费、工会经费应在本企业作税前扣除。请问，究竟该如何正确扣除劳务派遣员工的工资及附加呢？

　　答：您好。有关劳务派遣员工的工资及职工福利费、职工教育经费、工会经费（统称“三项费用”），究竟该在劳务派遣方企业还是劳务接受方企业进行税前扣除的问题，有个变化的过程。

　　在2014年以前，国家税务总局发布的《关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）对此曾规定：企业因接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，并按《企业所得税法》规定在企业所得税前扣除。其中属于工资薪金支出的，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。

　　照此公告规定，劳务派遣员工的工资在接受外部劳务派遣的用工单位扣除。企业在向劳务派遣公司支付用工费用后，对于其中属于非福利部门用工的派遣员工工资，准予计入接受劳务派遣用工单位的工资薪金总额的，并作为计算“三项费用”等相关费用扣除的依据，按《企业所得税法》规定在企业所得税前扣除。

　　时至2015年5月8日，国家税务总局发布了《关于企业工资薪金和职工福利费等支出税前扣除问题的公告》（国家税务总局公告2015年第34号），适用于2014年度及以后年度企业所得税汇算清缴。其中关于劳务派遣用工的问题，最大的变化就是将企业接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，分成两种情况进行税前扣除：

　　1﹒按照协议（合同）约定直接支付给劳务派遣公司的费用，作为劳务费支出扣除，其中的工资部分由以往作为接受劳务派遣用工单位的“工资薪金”改变为“劳务费”，不再计入接受劳务派遣用工单位的工资薪金总额，从而不能再作为接受劳务派遣用工单位计算“三项费用”等相关费用扣除的基数。同时，也就意味着劳务派遣公司可以将支付给派遣员工的工资作为计算“三项费用”等相关费用扣除的基数。

　　2﹒接受劳务派遣用工单位直接支付给派遣员工个人的费用，视派遣员工的工作岗位分别作为工资薪金支出和职工福利费支出。其中属于工资薪金支出的费用，准予计入接受劳务派遣用工单位的工资薪金总额，作为接受劳务派遣用工单位计算“三项费用”等相关费用扣除的依据。

　　例如，闻涛科技发展有限公司因生产经营的需要，分别与甲劳务派遣公司和乙劳务派遣公司签订了接受劳务派遣用工的合同，2017年度按合同约定，分别向甲劳务派遣公司支付费用80万元（含劳务员工的工资、险金等）；向乙劳务派遣公司支付费用7万元，同期还向直接从事生产的劳务员工支付工资60万元。

　　据此，闻涛科技发展有限公司凭甲劳务派遣公司开具的发票，将80万元支出计入劳务费；凭乙劳务派遣公司开具的发票将7万元支出计入劳务费，凭工资支付凭证将60万元计入工资薪金支出，并计入工资薪金总额的基数，同时作为计算“三项费用”等相关费用扣除的依据。此外，甲劳务派遣公司向派往闻涛科技发展有限公司的劳务员工支付的工资薪金按本企业员工处理。

　　可见，虽然企业接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用均可作税前扣除，但相关费用的不同支付方式以及取得的支付凭证（发票等）的差异，决定了劳务派遣员工的工资薪金以及依据工资薪金总额扣除“三项费用”等相关费用的列支主体，应引起用工单位和劳务派遣公司的重视；税务机关则应作为风险评估、税务稽查等后续管理的重点之一。

地下建筑物有两种，一种是与地上房屋相连，另一种是独立的地下建筑物。凡在房产征税范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑，地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。但与地上相连的和单独建造的地下建筑物，房产税征收有所区别：

　　一、自用的独立的地下建筑，按以下方式计税：1.工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%]×1.2%。2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2%。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

　　二、对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　但出租的地下建筑，不论是独立的地下建筑物，还是与地上房屋相连，均按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　注：小规模纳税人房产税是减半征收。

　案例背景：我司是从事房地产开发企业，其中利用本公司开发的几套商品房作为样板房，主要用途是供客户参观。我司的主管税务机关认为我司的样板房是自用，要根据次月开始要交房产税。我司的观点是：

　　1、依据国税发〔2003〕89号中第一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。

　　2、样板房是为销售产品而定制的样板，本身就是广告、推广的性质。

　　3、客户在买房前，都是要参观的，不仅是样板房，其他的毛坯房的现房销售，也会要参观，如果把参观也认定为使用的话，那几乎所有待售已被参观过房屋都可以认为是使用。

　　4、如样板房的性质认定为使用，那么，无论是作为居住、办公、商用质性，样板房都是达不到交付标准的。房地产企业的样板房是否要交房产税?依据是什么，使用的范围包括哪里?

　　答：根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第四款规定，房地产企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。样板房作为销售展示用途供客户参观，属于企业自用房产，应征收房产税。

来源：阳江市江城区税务局

　　税中望月观点：

　　以下节选自《房地产开发企业税收与会计实务大全》第二版

　　(1)税务处理：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定：开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。因此，在具体的成本核算中，项目营销设施可通过“开发间接费——项目营销设施”归集核算。基建临时设施属于项目前期筹建费用，可通过“前期工程费——临时设施”归集核算。

　　另外，该办法第二十六条第(一)项规定：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。因此，这些临时性辅助设施不作为计税成本核算对象，应作为过渡性成本处理。

　　(2)会计处理：这些临时性设施一次性支出金额较大，理应分期摊销，但由于房地产项目开发周期较长，临时性设施一次性计入成本或者分摊计入成本从会计核算效果上看没有差别。并且临时性设施均不构成最终开发产品实体，也没必要分摊占地面积的土地成本。对于建造成本，实际发生时直接计入开发成本相关科目，将来开发产品销售时，作为共同成本予以分配转出。因此，会计处理和税务处理没有差别。

　　房产税处理需要明确两个问题：一是是否缴纳房产税，二是如何缴纳房产税。

　　(1)是否缴纳房产税。《财政部 国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(〔86〕财税地字第008号)第二十一条明确规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税”;第十九条明确：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税”。该文件规定不予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件：其一，必须为基建工地服务;其二，必须处于施工期间。如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。一般情况下，开发项目工地，无论施工企业还是开发企业均会建造基建用房，各自均应按照上述规定处理。

　　样板房分两种，一种是将开发产品精装修后作为样板房，一种是建造临时设施单独作为样板房使用。开发产品属于房地产开发企业的商品房，根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第一条规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”老樊理解，样板间仍然为房地产开发企业的一种存货，仅仅展示未取得收益还是不征收房产税为宜，本案例以单独建造临时设施作为样板房，从建成之日起，则应该征收房产税。