各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《资产评估准则——森林资源资产》进行了修订，制定了《资产评估执业准则——森林资源资产》，现予发布，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《资产评估执业准则——森林资源资产》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《资产评估执业准则——森林资源资产》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

资产评估执业准则——森林资源资产

　　第一章　总则

　　第一条　为规范森林资源资产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。

　　第二条　本准则所称森林资源资产，是指由特定主体拥有或者控制并能带来经济利益的，用于生产、提供商品和生态服务的森林资源，包括森林、林木、林地、森林景观、森林生态等。

　　第三条　本准则所称森林资源资产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的森林资源资产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。

　　第四条　执行森林资源资产评估业务，应当遵守本准则。

　　第二章　基本遵循

　　第五条　执行森林资源资产评估业务，应当具备森林资源资产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的森林资源资产评估业务。

　　当执行某项特定业务缺乏相关的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括聘请林业专业技术人员或者相关专业机构协助工作等。

　　第六条　在对持续经营前提下的经济组织价值进行评估时，作为经济组织资产的组成部分，森林资源资产价值通常受其对经济组织贡献程度的影响。

　　第七条　执行森林资源资产评估业务，应当根据评估目的等相关条件，选择恰当的价值类型。

　　第八条　执行森林资源资产评估业务，应当考虑国家相关林业法规和政策，以及森林资源的自然属性、经营特性、使用期限、用途等因素对森林资源资产价值的影响。

　　执行涉及生态公益林等特殊用途的森林资源资产评估业务，除评估其经济价值外，还应当结合评估目的考虑是否评估其生态服务价值。

　　第九条　资产评估专业人员应当履行适当的评估程序，核实森林资源资产实物量及相关信息，分析经营管理的合理性，选择恰当的评估参数进行评定估算，编制和提交资产评估报告。

　　第三章　操作要求

　　第十条　执行森林资源资产评估业务，应当要求委托人明确森林资源资产评估目的、评估对象和范围。

　　第十一条　执行森林资源资产评估业务，应当根据评估目的和具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披露。

　　第十二条　资产评估专业人员应当要求委托人或者其他相关当事人明确森林资源资产的权属，出具林权证或者相关权属证明文件，并对其真实性、完整性、合法性做出承诺。资产评估专业人员应当对森林资源资产的权属资料进行核查验证。

　　第十三条　执行森林资源资产评估业务，应当要求委托人或者其他相关当事人提供森林资源资产实物量清单。

　　第十四条　森林资源资产实物量是价值评估的基础。资产评估专业人员在进行森林资源资产价值评定估算前，可以委托相关专业机构对委托人或者其他相关当事人提供的森林资源资产实物量清单进行现场核查，由核查机构出具核查报告。

　　第十五条　当森林资源资产实物量清单由相关专业机构为满足所进行的资产评估需求，通过开展调查工作，以出具调查报告方式确定时，资产评估专业人员可以对调查工作进行现场核查。

　　第十六条　资产评估专业人员应当依法对森林资源资产评估活动中使用的资料进行核查验证。

　　第四章　评估方法

　　第十七条　执行森林资源资产评估业务，应当根据评估对象、评估目的、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。

　　第十八条　采用市场法评估森林资源资产时，应当考虑：

　　（一）森林资源资产市场的活跃程度，市场提供足够数量可比森林资源资产交易数据的可能性及其可靠性；

　　（二）森林资源所在地域的差异性对森林资源资产交易价格的影响；

　　（三）森林资源资产的用途和功能对交易价格的影响；

　　（四）不同林分质量、立地等级、地利条件、交易情况等因素对森林资源资产价值的影响。

　　第十九条　采用收益法评估森林资源资产时，应当考虑：

　　（一）森林资源结构、功能、质量、自然生长力等对收益的影响；

　　（二）森林资源管理相关法律、行政法规、财政补贴政策、采伐制度等对收益的影响；

　　（三）根据森林资源资产的特点、经营类型、风险因素等相关条件合理确定折现率；

　　（四）森林资源采伐方式和采伐周期对收益的影响。

　　第二十条　采用成本法评估森林资源资产时，应当考虑：

　　（一）森林资源培育过程的复杂性对成本的影响；

　　（二）森林资源经营的长期性对价值的影响；

　　（三）森林资源质量对价值的影响；

　　（四）森林资源培育技术、林地利用方式等造成的影响。

　　第二十一条　执行森林资源资产评估业务，应当关注各龄组之间计算结果的合理性。

　　第五章　披露要求

　　第二十二条　无论单独出具森林资源资产评估报告，还是将森林资源资产评估作为资产评估报告的组成部分，都应当在资产评估报告中披露必要信息，使资产评估报告的使用人能够正确理解评估结论。

　　第二十三条　资产评估专业人员应当在资产评估报告中对森林资源资产的权属状况、自然条件、地理分布、生产经营情况进行恰当描述。对评估范围内具有典型代表性或者经济价值高的森林资源资产，应当进行重点描述。

　　第二十四条　资产评估专业人员应当在资产评估报告中披露利用森林资源资产核查报告的情况。

　　第二十五条　资产评估专业人员应当在资产评估报告中披露重大事项对评估结论可能产生的影响，包括林地使用费用支付方式的影响等。

　　第二十六条　资产评估专业人员应当在资产评估报告中披露森林资源资产存在的抵押及其他权利受限情形。

　　第二十七条　资产评估专业人员应当将森林资源资产的权属证明、图面材料等资料作为资产评估报告的附件。法律、行政法规另有规定的从其规定。

　　第六章　附则

　　第二十八条　本准则自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2012年12月28日发布的《关于印发〈资产评估准则——森林资源资产〉的通知》（中评协〔2012〕245号）同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《资产评估准则——珠宝首饰》进行了修订，制定了《资产评估执业准则——珠宝首饰》，现予发布，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《资产评估执业准则——珠宝首饰》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《资产评估执业准则——珠宝首饰》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

资产评估执业准则——珠宝首饰

　　第一章　总则

　　第一条　为规范珠宝首饰评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。

　　第二条　本准则所称珠宝首饰，是指珠宝玉石和用于饰品制作的贵金属的原料、半成品及其制成品。

　　第三条　本准则所称珠宝首饰评估，是指资产评估机构、资产评估师（珠宝）及其他珠宝评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，按照有关珠宝首饰的国家标准，在对珠宝首饰进行鉴定分级分析的基础上，根据委托对评估基准日特定目的下的珠宝首饰价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。涉及珠宝首饰的著作权等无形资产价值评估，需要按照相关准则要求执行。

　　第四条　执行珠宝首饰评估业务，应当遵守本准则。

　　第二章　基本遵循

　　第五条　珠宝首饰资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估师（珠宝）或者其他珠宝评估专业人员签名并加盖资产评估机构印章。法定评估业务的资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估师（珠宝）签名并加盖资产评估机构印章。

　　第六条　执行珠宝首饰评估业务，应当具备珠宝首饰评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的珠宝首饰评估业务。当缺乏执行某项特定业务所需的相关专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。

　　第七条　执行珠宝首饰评估业务，应当坚持独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，独立进行分析和估算并形成专业意见。

　　第三章　操作要求

　　第八条　执行珠宝首饰评估业务，应当明确评估对象、评估范围、评估目的、评估基准日、价值类型和资产评估报告使用人。

　　第九条　执行珠宝首饰评估业务，应当依据《资产评估执业准则——资产评估程序》，履行资产评估基本程序，结合珠宝首饰评估业务的具体情况，制定并实施适当的具体评估步骤。

　　第十条　执行珠宝首饰评估业务，应当对珠宝首饰进行实物确认，明确珠宝首饰的存在状态。

　　第十一条　执行珠宝首饰评估业务，应当关注评估对象的权属，要求委托人或者其他相关当事人对珠宝首饰的权属做出承诺，并应当对珠宝首饰的权属相关资料进行必要查验。

　　第十二条　执行珠宝首饰评估业务，应当对珠宝首饰进行

　　鉴定和品质分级。在对评估对象进行鉴定分级时，应当采用相应的国家标准及行业标准。如果没有相应的国家及行业分级标准，可以采用国内外珠宝业通用的分级体系，并在资产评估报告中明确说明。

　　执行珠宝首饰评估业务，可以采用具有资质的珠宝质检机构出具的鉴定分级结论，并按照资产评估准则要求执行。

　　第十三条　执行珠宝首饰评估业务，应当知晓同一珠宝首饰在不同市场的价值可能存在差异，并根据评估对象的具体情况确定适当的市场级别。

　　第十四条　执行珠宝首饰评估业务，应当获得真实、可靠的珠宝首饰的市场信息及其他相关信息。

　　第十五条　执行珠宝首饰评估业务，应当根据评估对象的具体情况，合理选择收集信息的内容。通常关注以下方面：

　　（一）评估对象的历史、现状及相关证明资料；

　　（二）评估对象以往的评估及交易情况；

　　（三）相同或者类似珠宝首饰的市场价格信息及交易情况；

　　（四）评估对象的市场供求关系、稀缺程度及市场前景等；

　　（五）可能影响珠宝首饰价值的宏观经济状况；

　　（六）其他相关信息资料。

　　第十六条　执行珠宝首饰评估业务，应当考虑珠宝首饰的品质因素及其他因素对评估对象价值的影响，如来源（出处）、历史、名人拥有、名师设计制作、品牌、稀缺程度等。

　　第十七条　执行珠宝首饰评估业务，可以根据评估目的和珠宝首饰具体情况合理确定评估假设，并在资产评估报告中予以披露。

　　第四章　评估方法

　　第十八条　执行珠宝首饰评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、成本法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。

　　第十九条　执行珠宝首饰评估业务采用市场法时，应当：

　　（一）明确是否存在公开、活跃的交易市场，是否能够获取足够数量的可比参照物或者案例，并关注数据的可靠性；

　　（二）收集评估对象以往的交易信息、相同或者类似珠宝首饰交易的市场信息；

　　（三）确定若干相同或者类似的珠宝首饰作为参照物，充分考虑其价值因素的可比性；

　　（四）根据评估对象的具体情况，确定可以作为评估依据的合适的交易市场；

　　（五）根据评估对象与参照物之间的区别，以及市场级别、市场交易条件等因素的差异，对相同或者类似珠宝首饰交易信息及相关资料进行分析调整。

　　第二十条　执行珠宝首饰评估业务采用成本法时，应当：

　　（一）分析评估对象是否可以复制、可以再生产等因素，考虑成本法的适用性；

　　（二）合理确定重置成本的构成要素，明确珠宝首饰的重置成本包括材料成本、制作成本、相关税费、合理利润及其他费用；

　　（三）恰当选择重置成本的类型，即复原重置成本和更新重置成本；

　　（四）合理确定实体性贬值、经济性贬值和功能性贬值。

　　第二十一条　执行珠宝首饰评估业务采用收益法时，应当：

　　（一）明确珠宝首饰较少采用收益法进行评估。收益法通常只适用于租赁、展览等持续经营活动中，具有独立获利能力或者获利能力可以量化的珠宝首饰的资产评估业务。

　　（二）合理确定收益期限，合理预测未来收益。

　　（三）合理确定折现率。

　　（四）分析租约等法律文件内容对评估对象价值可能具有的影响。

　　第二十二条　对同一珠宝首饰采用多种评估方法时，应当对所获得的各种测算结果进行分析，合理形成评估结论。

　　第五章　披露要求

　　第二十三条　无论单独出具珠宝首饰资产评估报告，还是将珠宝首饰评估作为资产评估报告的组成部分，都应当在资产评估报告中披露必要信息，使资产评估报告使用人能够正确理解评估结论。

　　第二十四条　编制珠宝首饰资产评估报告应当反映珠宝首饰评估的特点。通常包括以下内容：

　　（一）对评估对象的恰当描述，包括珠宝首饰的客观辨别特征和价值贡献特征。应当根据评估对象的特点和评估业务的具体情况，确定需要描述的内容，并突出描述影响价值结论的关键性特征。

　　（二）珠宝首饰评估的价值类型及其定义。

　　（三）评估程序实施过程描述，应当反映对珠宝首饰的实物调查、市场调查、鉴定分级、评定估算等过程。

　　（四）珠宝首饰质押及其他限制情况。

　　第二十五条　编制珠宝首饰资产评估报告时，可以根据评估业务的性质合理确定资产评估报告的详略程度。

　　第六章　附则

　　第二十六条　本准则自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2009年12月18日发布的《关于印发〈投资性房地产评估指导意见（试行）〉和〈资产评估准则——珠宝首饰〉的通知》（中评协〔2009〕211号）中的《资产评估准则——珠宝首饰》同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《资产评估准则——机器设备》进行了修订，制定了《资产评估执业准则——机器设备》，现予发布，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《资产评估执业准则——机器设备》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《资产评估执业准则——机器设备》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

资产评估执业准则——机器设备

　　第一章　总则

　　第一条　为规范机器设备评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。

　　第二条　本准则所称机器设备，是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、特定主体拥有或者控制的有形资产，包括机器、仪器、器械、装置、附属的特殊建筑物等。

　　第三条　本准则所称机器设备评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下单独的机器设备、资产组合或者作为企业资产组成部分的机器设备价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。

　　第四条　执行机器设备评估业务，应当遵守本准则。

　　第二章　基本遵循

　　第五条　执行机器设备评估业务，应当具备机器设备评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的机器设备评估业务。当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。

　　第六条　资产评估专业人员应当了解，机器设备的评估对象分为单台机器设备和机器设备组合对应的全部或者部分权益。单台机器设备是指以独立形态存在、可以单独发挥作用或者以单台的形式进行销售的机器设备。机器设备组合是指为了实现特定功能，由若干机器设备组成的有机整体。机器设备组合的价值不必然等于单台机器设备价值的简单相加。

　　第七条　在对持续经营前提下的企业价值进行评估时，机器设备作为企业资产组成部分的价值可能有别于作为单项资产的价值，其价值取决于它对企业价值的贡献程度。

　　第八条　执行机器设备评估业务，应当关注机器设备所依存资源的有限性、所生产产品的市场寿命、所依附土地和房屋建筑物的使用期限、法律、行政法规以及环境保护、能源等产业政策对机器设备价值的影响。

　　第三章　操作要求

　　第九条　执行机器设备评估业务，应当了解评估结论的用途，明确评估目的。

　　第十条　执行机器设备评估业务，应当根据评估目的等相关条件，选择恰当的价值类型。

　　第十一条　资产评估专业人员应当根据机器设备的预期用途和评估目的，明确评估假设。包括：

　　（一）继续使用或者变现；

　　（二）原地使用或者移地使用；

　　（三）现行用途使用或者改变用途使用。

　　第十二条　对需要改变使用地点，按原来的用途继续使用，或者改变用途继续使用的机器设备进行评估时，应当考虑机器设备移位或者改变用途对其价值产生的影响。

　　第十三条　执行机器设备评估业务，应当根据评估目的、评估假设等条件，明确评估范围是否包括设备的安装、基础、附属设施，是否包括软件、技术服务、技术资料等无形资产。对于附属于不动产的机器设备，应当划分不动产与机器设备的评估范围，避免重复或者遗漏。

　　第十四条　执行机器设备评估业务，应当对机器设备进行现场逐项调查或者抽样调查，确定机器设备是否存在、明确机器设备存在状态并关注其权属。如果采用抽样的方法进行现场调查，应当充分考虑抽样风险。因客观原因等因素限制，无法实施现场调查的，应当采取措施加以判断，并予以披露。

　　第十五条　执行机器设备评估业务应当根据评估对象的具体情况，确定现场调查内容。

　　第十六条　资产评估专业人员通常可以通过现场观察，利用机器设备使用单位所提供的技术档案、检测报告、运行记录等历史资料，利用专业机构的检测结果，对机器设备的技术状态做出判断。必要时可以聘请专业机构对机器设备进行技术鉴定。

　　第十七条　资产评估专业人员应当关注机器设备的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的机器设备应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或者说明，并对相关资料进行核查验证。

　　第十八条　资产评估专业人员应当获得真实、可靠的机器设备的市场信息。

　　第四章　评估方法

　　第十九条　执行机器设备评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。

　　第二十条　采用成本法评估机器设备时，应当：

　　（一）明确机器设备的重置成本包括购置或者购建设备所发生的必要的、合理的成本、利润和相关税费等，确定重置成本的构成要素；

　　（二）明确重置成本可以划分为更新重置成本与复原重置成本；

　　（三）了解机器设备的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，以及可能引起机器设备贬值的各种因素，采用科学的方法，估算各种贬值；

　　（四）了解对具有独立运营能力或者独立获利能力的机器设备组合进行评估时，成本法一般不应当作为唯一使用的评估方法。

　　第二十一条　采用市场法评估机器设备时，应当：

　　（一）明确活跃的市场是采用市场法评估机器设备的前提条件，应当考虑市场是否能够提供足够数量的可比资产的交易数据、以及数据的可靠性；

　　（二）明确参照物与评估对象具有相似性和可比性是采用市场法的基础，应当对参照物与评估对象的差异进行调整；

　　（三）了解不同交易市场的价格水平可能存在差异，应当根据评估目的和评估对象的具体情况，确定可以作为评估依据的合适的交易市场，或者对市场差异作出调整；

　　（四）明确拆除、运输、安装、调试等因素对评估结论的影响。

　　第二十二条　采用收益法评估机器设备时，应当：

　　（一）明确收益法一般适用于具有独立获利能力或者获利能力可以量化的机器设备

　　（二）合理确定收益期限、合理量化机器设备的未来收益；

　　（三）合理确定折现率。

　　第五章　披露要求

　　第二十三条　无论单独出具机器设备评估报告，还是将机器设备的评估作为资产评估报告的组成部分，都应当在资产评估报告中披露必要信息，使资产评估报告使用人能够正确理解评估结论。

　　第二十四条　编制机器设备评估报告应当反映机器设备的相关特点：

　　（一）对机器设备的描述一般包括物理特征、技术特征和经济特征，应当根据具体情况确定需要描述的内容；

　　（二）除了机器设备评估明细表，在机器设备评估报告中应当对评估对象的概况进行描述；

　　（三）对机器设备评估程序实施过程的描述，应当反映对设备的现场及市场调查、评定估算过程；说明设备的使用情况、维护保养情况、贬值情况等；

　　（四）在评估假设中明确机器设备是否改变用途、改变使用地点等；

　　（五）机器设备抵（质）押及其他限制情况。

　　第六章　附则

　　第二十五条　本准则自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2007年11月28日发布的《关于印发〈资产评估准则——评估报告〉等7项资产评估准则的通知》（中评协〔2007〕189号）中的《资产评估准则——机器设备》同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《资产评估准则——无形资产》进行了修订，制定了《资产评估执业准则——无形资产》，现予发布，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《资产评估执业准则——无形资产》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《资产评估执业准则——无形资产》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

资产评估执业准则——无形资产

　　第一章　总则

　　第一条　为规范无形资产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。

　　第二条　本准则所称无形资产，是指特定主体拥有或者控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用并且能带来经济利益的资源。

　　第三条　本准则所称无形资产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的无形资产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。

　　第四条　涉及土地使用权、矿业权、水域使用权等的评估另行规范。

　　第五条　执行无形资产评估业务，应当遵守本准则。

　　第二章　基本遵循

　　第六条　资产评估机构及其资产评估专业人员开展无形资产评估业务，应当遵守法律、行政法规的规定，坚持独立、客观、公正的原则，诚实守信，勤勉尽责，谨慎从业，遵守职业道德规范，自觉维护职业形象，不得从事损害职业形象的活动。

　　第七条　资产评估机构及其资产评估专业人员开展无形资产评估业务，应当独立进行分析和估算并形成专业意见，拒绝委托人或者其他相关当事人的干预，不得直接以预先设定的价值作为评估结论。

　　第八条　执行无形资产评估业务，应当具备无形资产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的无形资产评估业务。执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。

　　第九条　执行企业价值评估中的无形资产评估业务，应当了解在对持续经营前提下的企业价值进行评估时，无形资产作为企业资产组成部分的价值可能有别于作为单项资产的价值，其价值取决于它对企业价值的贡献程度。

　　第十条　执行无形资产评估业务，应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理。

　　第十一条　执行无形资产评估业务，应当合理使用评估假设和限制条件。

　　第三章　评估对象

　　第十二条　执行无形资产评估业务，应当要求委托人明确评估对象，关注评估对象的权利状况及法律、经济、技术等具体特征。

　　第十三条　执行无形资产评估业务，应当根据具体经济行为，谨慎区分可辨认无形资产和不可辨认无形资产，单项无形资产和无形资产组合。

　　第十四条　可辨认无形资产包括专利权、商标权、著作权、专有技术、销售网络、客户关系、特许经营权、合同权益、域名等。不可辨认无形资产是指商誉。

　　第十五条　执行无形资产评估业务，应当要求委托人根据评估对象的具体情况与评估目的，对无形资产进行合理的分离或者合并，恰当进行单项无形资产或者无形资产组合的评估。

　　第十六条　执行无形资产评估业务，通常关注评估对象的产权因素、获利能力、成本因素、市场因素、有效期限、法律保护、风险因素等相关因素。

　　第四章　操作要求

　　第十七条　执行无形资产评估业务，应当明确评估对象、评估目的、评估基准日、评估范围、价值类型和资产评估报告使用人。

　　第十八条　执行无形资产评估业务，通常关注以下事项：

　　（一）无形资产权利的法律文件、权属有效性文件或者其他证明资料；

　　（二）无形资产持续的可辨识经济利益；

　　（三）无形资产的性质和特点，历史取得和目前的使用状况；

　　（四）无形资产的剩余经济寿命和法定寿命，无形资产的保护措施；

　　（五）无形资产实施的地域范围、领域范围与获利方式；

　　（六）无形资产以往的交易、质押、出资情况；

　　（七）无形资产实施过程中所受到的法律、行政法规或者其他限制；

　　（八）类似无形资产的市场价格信息；

　　（九）宏观经济环境；

　　（十）行业状况及发展前景；

　　（十一）企业状况及发展前景；

　　（十二）其他相关信息。

　　第十九条　无形资产与其他资产共同发挥作用时，应当分析这些资产对无形资产价值的影响。

　　第二十条　执行无形资产评估业务，通常关注宏观经济政策、行业政策、经营条件、生产能力、市场状况等各项因素对无形资产效能发挥的制约，关注其对无形资产价值产生的影响。

　　第五章　评估方法

　　第二十一条确定无形资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。

　　执行无形资产评估业务，资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，选择评估方法。

　　第二十二条　采用收益法评估无形资产时应当：

　　（一）在获取无形资产相关信息的基础上，根据该无形资产或者类似无形资产的历史实施情况及未来应用前景，结合无形资产实施或者拟实施企业经营状况，重点分析无形资产经济收益的可预测性，考虑收益法的适用性；

　　（二）估算无形资产带来的预期收益，区分评估对象无形资产和其他无形资产与其他资产所获得的收益，分析与之有关的预期变动、收益期限，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素；

　　（三）保持预期收益口径与折现率口径一致；

　　（四）根据无形资产实施过程中的风险因素及货币时间价值等因素估算折现率；

　　（五）综合分析无形资产的剩余经济寿命、法定寿命及其他相关因素，确定收益期限。

　　第二十三条　采用市场法评估无形资产时应当：

　　（一）考虑该无形资产或者类似无形资产是否存在活跃的市场，考虑市场法的适用性；

　　（二）收集类似无形资产交易案例的市场交易价格、交易时间及交易条件等交易信息；

　　（三）选择具有比较基础的可比无形资产交易案例；

　　（四）收集评估对象近期的交易信息；

　　（五）对可比交易案例和评估对象近期交易信息进行必要调整。

　　第二十四条　采用成本法评估无形资产时应当：

　　（一）根据无形资产形成的全部投入，考虑无形资产价值与成本的相关程度，考虑成本法的适用性；

　　（二）确定无形资产的重置成本，无形资产的重置成本包括合理的成本、利润和相关税费；

　　（三）确定无形资产贬值。

　　第二十五条　对同一无形资产采用多种评估方法时，应当对所获得的各种测算结果进行分析，形成评估结论。

　　第六章　披露要求

　　第二十六条　无论单独出具无形资产评估报告，还是将无形资产评估作为资产评估报告的组成部分，都应当在资产评估报告中披露必要信息，使资产评估报告使用人能够正确理解评估结论。

　　第二十七条　无形资产评估报告应当说明下列内容：

　　（一）无形资产的性质、权利状况及限制条件；

　　（二）无形资产实施的地域限制、领域限制及法律法规限制条件；

　　（三）与无形资产相关的宏观经济和行业的前景；

　　（四）无形资产的历史、现实状况与发展前景；

　　（五）评估依据的信息来源；

　　（六）其他必要信息。

　　第二十八条　无形资产评估报告应当说明有关评估方法的下列内容：

　　（一）评估方法的选择及其理由；

　　（二）各重要参数的来源、分析、比较与测算过程；

　　（三）对测算结果进行分析，形成评估结论的过程；

　　（四）评估结论成立的假设前提和限制条件。

　　第七章　附则

　　第二十九条　本准则自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2008年11月28日发布的《关于印发〈资产评估准则——无形资产〉和〈专利资产评估指导意见〉的通知》（中评协〔2008〕217号）中的《资产评估准则——无形资产》同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《资产评估准则——企业价值》进行了修订，制定了《资产评估执业准则——企业价值》，现予印发，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《资产评估执业准则——企业价值》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《资产评估执业准则——企业价值》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

资产评估执业准则——企业价值

　　第一章　总则

　　第一条　为规范企业价值评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。

　　第二条　本准则所称企业价值评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的企业整体价值、股东全部权益价值或者股东部分权益价值等进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。

　　第三条　执行企业价值评估业务，应当遵守本准则。

　　第二章　基本遵循

　　第四条　执行企业价值评估业务，应当具备企业价值评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的企业价值评估业务。

执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。

　　第五条　执行企业价值评估业务，应当坚持独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，独立进行分析和估算并形成专业意见。

　　第六条　执行企业价值评估业务，应当根据评估目的，明确评估对象，合理使用评估假设，选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，履行必要评估程序，形成评估结论。

　　第七条　资产评估专业人员应当依法对企业价值评估活动中使用的资料进行核查验证。

　　因法律法规规定、客观条件限制无法实施核查验证的事项，资产评估专业人员应当在工作底稿中予以说明，分析其对评估结论的影响程度，并在资产评估报告中予以披露。如果上述事项对评估结论产生重大影响，资产评估机构不得出具资产评估报告。

　　第三章　操作要求

　　第八条　资产评估机构受理企业价值评估业务前，应当明确下列基本事项：

　　（一）委托人的基本情况；

　　（二）被评估单位的基本情况；

　　（三）评估目的；

　　（四）评估对象和评估范围；

　　（五）价值类型；

　　（六）评估基准日；

　　（七）资产评估报告使用范围；

　　（八）评估假设；

　　（九）需要明确的其他事项。

　　第九条　资产评估专业人员应当根据委托事项和评估目的，与委托人协商明确评估对象。企业价值评估中的评估对象包括企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值等。

　　第十条　执行企业价值评估业务，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，恰当选择价值类型。企业价值评估中常见的价值类型有市场价值和投资价值。

　　第十一条　执行企业价值评估业务，应当根据评估业务的具体情况，确定所需资料的清单并收集相关资料，通常包括：

　　（一）评估对象权益状况相关的协议、章程、股权证明等有关法律文件、评估对象涉及的主要资产权属证明资料；

　　（二）被评估单位历史沿革、控制股东及股东持股比例、经营管理结构和产权架构资料；

　　（三）被评估单位的业务、资产、财务、人员及经营状况资料；

　　（四）被评估单位经营计划、发展规划和收益预测资料；

　　（五）评估对象、被评估单位以往的评估及交易资料；

　　（六）影响被评估单位经营的宏观、区域经济因素资料；

　　（七）被评估单位所在行业现状与发展前景资料；

　　（八）证券市场、产权交易市场等市场的有关资料；

　　（九）可比企业的经营情况、财务信息、股票价格或者股权交易价格等资料。

　　第十二条　资产评估专业人员应当尽可能获取被评估单位和可比企业的审计报告，无论财务报表是否经过审计，资产评估专业人员都应当根据所采用评估方法对财务报表的使用要求对其进行分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。

　　采用资产基础法评估，应当对所采用的被评估单位于评估基准日的资产及负债账面值的真实性进行分析和判断；采用收益法或者市场法评估，应当对所采用的被评估单位和可比企业财务指标的合理性进行分析和判断。

　　第十三条　采用收益法或者市场法进行企业价值评估时，可以根据评估对象、评估假设、价值类型等相关条件，在与委托人和其他相关当事人协商并获得有关信息的基础上，对被评估单位和可比企业财务报表进行分析和必要的调整，以使评估中采用的财务数据以及相关参数适用、可比。根据评估业务的具体情况，分析和调整事项通常包括：

　　（一）财务报表编制基础；

　　（二）非经常性收入和支出；

　　（三）非经营性资产、负债和溢余资产及其相关的收入和支出。

　　第十四条　采用收益法或者市场法进行企业价值评估，

　　应当与委托人和其他相关当事人进行沟通，了解被评估单位资产配置和使用情况，谨慎识别非经营性资产、负债和溢余资产，并根据相关信息获得情况以及对评估结论的影响程度，确定是否单独评估。

　　第十五条　资产评估专业人员应当知晓评估对象在持续经营前提下的价值并不必然大于在清算前提下的价值。

　　如果相关当事人有权启动清算程序，资产评估专业人员应当根据委托评估事项，分析评估对象在清算前提下价值大于在持续经营前提下价值的可能性。

　　第十六条　在对具有多种业务类型、涉及多种行业的企业进行企业价值评估时，应当根据业务关联性界定业务单元，并根据被评估单位和业务单元的具体情况，采用适宜的财务数据口径进行评估。

　　第四章　评估方法

　　第十七条　执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法（资产基础法）三种基本方法的适用性，选择评估方法。

　　第十八条　对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。

　　第十九条　企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。

　　资产评估专业人员应当结合被评估单位的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。

　　第二十条　收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。

　　第二十一条　股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估。

　　股利折现法的预期股利一般应当体现市场参与者的通常预期，适用的价值类型通常为市场价值。

　　第二十二条　现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估专业人员应当根据被评估单位所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。

　　预测现金流量，既可以从市场参与者角度进行，也可以选择特定投资者的角度。在实际控制或者评估目的是为了获得实际控制权情形下，从特定投资者的角度预测现金流量时，适用的价值类型通常为投资价值。

　　第二十三条　对委托人和其他相关当事人依法提供并保证合理性、合法性、完整性的未来收益预测资料，资产评估专业人员应当与委托人和其他相关当事人讨论未来各种可能性，结合被评估单位的人力资源、技术水平、资本结构、经营状况、历史业绩、发展趋势，考虑宏观经济因素、所在行业现状与发展前景，分析未来收益预测资料与评估目的及评估假设的适用性。

　　资产评估专业人员应当关注未来收益预测中经营管理、业务架构、主营业务收入、毛利率、营运资金、资本性支出、资本结构等主要参数与评估假设、价值类型的一致性。当预测趋势与历史业绩和现实经营状况存在重大差异时，资产评估专业人员应当要求委托人和其他相关当事人说明差异的合理性及可持续性，与评估假设、价值类型核查一致后，在资产评估报告中予以披露。

　　第二十四条　资产评估专业人员应当按照法律、行政法规规定，以及被评估单位所在行业现状与发展前景、协议与章程约定、经营状况、资产特点和资源条件等，恰当确定收益期。

　　第二十五条　资产评估专业人员应当知晓企业经营达到相对稳定前的时间区间是确定预测期的主要因素。

　　资产评估专业人员应当在对企业收入结构、成本结构、资本结构、资本性支出、投资收益和风险水平等综合分析的基础上，结合宏观政策、行业周期及其他影响企业进入稳定期的因素合理确定预测期。

　　第二十六条　资产评估专业人员确定折现率，应当综合考虑评估基准日的利率水平、市场投资收益率等资本市场相关信息和所在行业、被评估单位的特定风险等相关因素。

　　第二十七条　资产评估专业人员应当根据企业进入稳定期的因素分析预测期后的收益趋势、终止经营后的处置方式等，选择恰当的方法估算预测期后的价值。

　　第二十八条　执行企业价值评估业务可以根据评估对象特点选择收益法的不同具体方法进行评估。资产评估专业人员应当根据被评估单位的具体情况选择恰当的预期收益口径，并确信折现率与预期收益的口径保持一致。

　　第二十九条　企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。

　　资产评估专业人员应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量，考虑市场法的适用性。

　　第三十条　市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

　　第三十一条　上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。

　　上市公司比较法中的可比企业应当是公开市场上正常交易的上市公司。在切实可行的情况下，评估结论应当考虑控制权和流动性对评估对象价值的影响。

　　第三十二条　交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。

　　控制权以及交易数量可能影响交易案例比较法中的可比企业交易价格。在切实可行的情况下，应当考虑评估对象与交易案例在控制权和流动性方面的差异及其对评估对象价值的影响。

　　第三十三条　资产评估专业人员应当关注业务结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等因素，恰当选择与被评估单位进行比较分析的可比企业。

　　资产评估专业人员所选择的可比企业与被评估单位应当具有可比性。可比企业应当与被评估单位属于同一行业，或者受相同经济因素的影响。

　　第三十四条　价值比率通常包括盈利比率、资产比率、收入比率和其他特定比率。

　　在选择、计算、应用价值比率时，应当考虑：

　　（一）选择的价值比率有利于合理确定评估对象的价值；

　　（二）计算价值比率的数据口径及计算方式一致；

　　（三）应用价值比率时尽可能对可比企业和被评估单位间的差异进行合理调整。

　　第三十五条　企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

　　第三十六条　资产评估专业人员应当根据会计政策、企业经营等情况，要求被评估单位对资产负债表表内及表外的各项资产、负债进行识别。

　　资产评估专业人员应当知晓并非每项资产和负债都可以被识别并单独评估。当存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债时，应当考虑资产基础法的适用性。

　　第三十七条　采用资产基础法进行企业价值评估，各项资产的价值应当根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出，所选评估方法可能有别于其作为单项资产评估对象时的具体评估方法，应当考虑其对企业价值的贡献。

　　资产评估专业人员应当知晓，在对持续经营前提下的企业价值进行评估时，单项资产或者资产组合作为企业资产的组成部分，其价值通常受其对企业贡献程度的影响。

　　第三十八条　采用资产基础法进行企业价值评估，应当对长期股权投资项目进行分析，根据被评估单位对长期股权投资项目的实际控制情况以及对评估对象价值的影响程度等因素，确定是否将其单独评估。

　　对专门从长期股权投资获取收益的控股型企业进行评估时，应当考虑控股型企业总部的成本和效益对企业价值的影响。

　　第三十九条　对同一评估对象采用多种评估方法时，应当结合评估目的、不同评估方法使用数据的质量和数量，采用定性或者定量分析方式形成评估结论。

　　第五章　披露要求

　　第四十条　采用收益法或者市场法进行企业价值评估，通常在资产评估报告中重点披露下列内容：

　　（一）影响企业经营的宏观、区域经济因素；

　　（二）所在行业现状与发展前景；

　　（三）企业的业务分析情况；

　　（四）企业的资产、财务分析和调整情况；

　　（五）评估方法的运用过程。

　　第四十一条　在资产评估报告中披露影响企业经营的宏观、区域经济因素时，通常包括下列内容：

　　（一）国家、地区有关企业经营的法律、行政法规和其他相关文件；

　　（二）国家、地区经济形势及未来发展趋势；

　　（三）有关财政、货币政策等。

　　第四十二条　在资产评估报告中披露所在行业现状与发展前景时，通常包括下列内容：

　　（一）行业主要政策规定；

　　（二）行业竞争情况；

　　（三）行业发展的有利和不利因素；

　　（四）行业特有的经营模式，行业的周期性、区域性和季节性特征等；

　　（五）企业所在行业与上下游行业之间的关联性，上下游行业发展对本行业发展的有利和不利影响。

　　第四十三条　在资产评估报告中披露企业的业务分析情况时，通常包括下列内容：

　　（一）主要产品或者服务的用途；

　　（二）经营模式；

　　（三）经营管理状况；

　　（四）企业在行业中的地位、竞争优势及劣势；

　　（五）企业的发展战略及经营策略等。

　　第四十四条　在资产评估报告中披露企业的资产、财务分析和调整情况时，通常包括下列内容：

　　（一）资产配置和使用的情况；

　　（二）历史财务资料的分析总结，一般包括历史年度财务分析、与所在行业或者可比企业的财务比较分析等；

　　（三）对财务报表及评估中使用的资料的重大或者实质性调整。

　　第四十五条　在资产评估报告中披露评估方法的运用过程时，通常包括下列内容：

　　（一）评估方法的选择及其理由；

　　（二）评估方法的运用和逻辑推理过程；

　　（三）主要参数的来源、分析、比较和测算过程；

　　（四）在切实可行的情况下考虑的控制权和流动性影响；

　　（五）对测算结果进行分析，形成最终评估结论的过程。

　　第四十六条　资产评估专业人员应当在资产评估报告中披露无法核查验证的事项及其对评估结论的影响。

　　第四十七条　资产评估报告应当载明：委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

　　第四十八条　资产评估专业人员应当在资产评估报告中提醒资产评估报告使用人正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

　　第四十九条　资产评估专业人员可以根据评估对象的复杂程度、委托人要求，确定资产评估报告的详略程度。

　　第六章　附则

　　第五十条　本准则自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2011年12月30日发布的《关于印发〈资产评估准则——企业价值〉的通知》（中评协〔2011〕227号）同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《资产评估准则——利用专家工作》进行了修订，制定了《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》，现予印发，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

资产评估执业准则——利用专家工作 及相关报告

　　第一章　总则

　　第一条　为规范资产评估机构及其资产评估专业人员利用专家工作及相关报告行为，保护资产评估当事人的合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。

　　第二条　本准则所称利用专家工作及相关报告，是指资产评估机构在执行资产评估业务过程中，聘请专家个人协助工作、利用专业报告和引用单项资产评估报告的行为。

　　聘请专家个人协助工作是指因涉及特殊专业知识和经验，聘请某一领域中具有专门知识、技能和经验的个人协助工作，作为资产评估专业支持。

　　利用专业报告是指因涉及特殊专业知识和经验，利用某一领域中具有专门资质或者相关经验的机构所出具的专业报告，作为资产评估依据。

　　引用单项资产评估报告是指资产评估机构根据法律、行政法规等要求，引用其他评估机构出具的单项资产评估报告，作为资产评估报告的组成部分。

　　第三条　执行资产评估业务过程中利用专家工作及相关报告，应当遵守本准则。

　　第二章　聘请专家个人协助工作

　　第四条　资产评估机构执行资产评估业务，需要特殊专业知识和经验的专家个人提供协助时，可以聘请其协助工作。

　　第五条　资产评估机构聘请相关专家协助工作的内容通常包括：

　　（一）对资产性能、先进性等的专业判断；

　　（二）对特殊资产实物状况、技术状况和使用状况的判断；

　　（三）对特殊行业企业运营、市场状况等的判断；

　　（四）资产评估过程中可能利用专家协助的其他工作。

　　第六条　资产评估机构在聘请专家时，应当：

　　（一）综合考虑拟聘专家的专业特长、职称、专业资格、声望等因素，综合分析评判专家的专业能力；

　　（二）关注专家的独立性。通常，专家与委托人或者其他相关当事人存在关联关系，专家工作的独立性可能受到影响。

　　第七条　资产评估机构聘请相关专家协助工作，必要时应当征得委托人同意，并由资产评估机构与专家明确下列基本事项：

　　（一）工作的目标、范围和成果；

　　（二）工作成果的归属及预定用途；

　　（三）对信息保密的要求。

　　第八条　资产评估机构聘请专家协助工作时，应当向专家介绍资产评估相关规定和评估业务相关情况，提出具体工作要求。

　　第九条　资产评估专业人员应当在工作底稿中记录聘请专家协助工作的情况以及专家工作成果。

　　第十条　资产评估机构和资产评估专业人员不因聘请专家协助工作而减轻或者免除法律责任。

　　第三章　利用专业报告

　　第十一条　执行资产评估业务，涉及特殊专业知识和经验时，可以利用专业机构出具的专业报告作为评估依据。

　　第十二条　资产评估机构及其资产评估专业人员利用的专业报告，应当通过合法途径获得，通常包括：

　　（一）公开发表的相关专业报告；

　　（二）已经正式出具的相关专业报告；

　　（三）专门聘请专业机构完成相关工作，并出具的相应专业报告。

　　第十三条　资产评估专业人员利用的专业报告类型通常包括：

　　（一）对资产数量和实物状况的测定报告；

　　（二）需用特殊技术或者方法的相关测算报告；

　　（三）特殊资产清查，必要的技术鉴定或者检测报告；

　　（四）相关行业或者业务的分析判断报告；

　　（五）审计报告；

　　（六）针对预测性财务信息的审核报告；

　　（七）对资产权属、相关文件和合同等的法律意见；

　　（八）评估过程中可能利用的其他专业资料。

　　第十四条　资产评估机构聘请专业机构出具专业报告时，应当：

　　（一）综合考虑专业机构的业务范围、执业资质、业绩、地位等因素，判断其所出具的专业报告作为评估依据的可靠性；

　　（二）关注专业机构的独立性。

　　第十五条　资产评估机构聘请专业机构出具专业报告，应当由资产评估机构与专业机构签署约定文件，明确下列基本事项：

　　（一）工作的目标、范围和成果；

　　（二）工作成果的归属及预定用途；

　　（三）对信息保密的要求。

　　第十六条　资产评估机构聘请专业机构出具专业报告，必要时应当征得委托人同意。资产评估机构可以要求委托人聘请专业机构出具专业报告，并要求所出具的专业报告满足资产评估业务的需要。

　　第十七条　资产评估专业人员利用专业报告，通常应当关注以下事项：

　　（一）利用与资产评估同时开展相关工作的专业机构出具的专业报告作为评估依据时，应当考虑其与资产评估的专业衔接关系；

　　（二）利用委托人提供的、资产评估前已经正式出具的专业报告作为评估依据时，应当判断其作为评估依据的时效性和可靠性；

　　（三）向专业机构介绍资产评估相关规定和资产评估业务相关情况，提出出具专业报告的具体要求。

　　第十八条　资产评估专业人员利用专业机构出具的专业报告，应当关注其披露的、对专业报告结论存在重大影响的事项。

　　第十九条　资产评估专业人员应当将利用的专业报告作为工作底稿，必要时作为资产评估报告附件。

　　第四章　引用单项资产评估报告

　　第二十条　资产评估机构应当根据法律、行政法规等要求，确定是否引用以及如何引用相关单项资产评估报告。引用单项资产评估报告应当与委托人事先约定。

　　第二十一条　资产评估专业人员应当获取正式出具的单项资产评估报告，并全面理解单项资产评估报告以及相关附件。

　　第二十二条　资产评估专业人员应当关注拟引用单项资产评估报告的性质、评估目的、评估基准日、评估对象、

　　评估依据、参数选取、假设前提、使用限制等是否满足资产评估报告的引用要求；不满足资产评估报告引用要求的，不得引用。

　　第二十三条　资产评估专业人员应当分析拟引用单项资产评估报告载明的评估结论，判断其对应的资产类型与资产评估的资产类型的一致性；分析是否存在相关负债，并予以恰当处理。

　　对于账面无记录的单项资产，应当考虑引用或者确认的资产类型是否符合相关规定；分析是否存在相关负债，并予以恰当处理。

　　第二十四条　资产评估专业人员应当关注拟引用单项资产评估报告的相关备案审核文件资料，分析其可能对拟引用单项资产评估报告评估结论产生的影响。

　　第二十五条　资产评估专业人员应当对所引用单项资产评估报告的评估结论与账面价值的变动情况进行客观分析，不得发表超出自身执业能力和范围的评论意见。

　　第二十六条　资产评估专业人员应当关注所引用单项资产评估报告披露的特殊事项说明，判断其是否可以引用及其对资产评估结论的影响。

　　第二十七条　资产评估专业人员应当将所引用单项资产评估报告作为工作底稿。

　　第五章　披露要求

　　第二十八条　聘请专家个人协助工作作为资产评估专业支持，应当在资产评估报告中说明聘请专家工作的内容。

　　第二十九条　利用相关专业机构出具的专业报告作为资产评估依据，应当在资产评估报告中披露以下内容：

　　（一）专业机构名称、专业报告名称、专业报告编号以及出具日期；

　　（二）专业报告结论及其相关补充性或者解释性说明；

　　（三）其他需要披露的重要事项。

　　第三十条　引用单项资产评估报告作为资产评估报告的组成部分，应当在资产评估报告中披露以下内容：

　　（一）引用单项资产评估报告的评估机构名称、报告名称、报告编号、出具日期等；

　　（二）引用单项资产评估报告的资产、数量、产权权属等；

　　（三）引用单项资产评估报告的评估方法、假设前提、使用限制以及相关事项；

　　（四）引用单项资产评估报告的评估结论；

　　（五）其他需要披露的重要事项。

　　第六章　附则

　　第三十一条　本准则自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2012年12月28日发布的《关于印发〈资产评估准则——利用专家工作〉的通知》（中评协〔2012〕244号）同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《资产评估准则——工作底稿》进行了修订，制定了《资产评估执业准则——资产评估档案》，现予印发，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《资产评估执业准则——资产评估档案》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《资产评估执业准则——资产评估档案》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

资产评估执业准则——资产评估档案

　　第一章　总则

　　第一条　为规范资产评估档案的形成及管理行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。

　　第二条　本准则所称资产评估档案，是指资产评估机构开展资产评估业务形成的，反映资产评估程序实施情况、支持评估结论的工作底稿、资产评估报告及其他相关资料。

　　第三条　执行资产评估业务，应当遵守本准则。

　　第二章　工作底稿的编制

　　第四条　执行资产评估业务，应当遵守法律、行政法规和资产评估准则，编制工作底稿。

　　第五条　工作底稿应当反映资产评估程序实施情况，支持评估结论。

　　第六条　工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰。资产评估机构及其资产评估专业人员可以根据资产评估业务具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度。

　　第七条　工作底稿可以是纸质文档、电子文档或者其他介质形式的文档，资产评估机构及其资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况谨慎选择工作底稿的形式。

　　第八条　工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿。

　　管理类工作底稿是指在执行资产评估业务过程中，为受理、计划、控制和管理资产评估业务所形成的工作记录及相关资料。

　　操作类工作底稿是指在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。

　　第九条　管理类工作底稿通常包括以下内容：

　　（一）资产评估业务基本事项的记录；

　　（二）资产评估委托合同；

　　（三）资产评估计划；

　　（四）资产评估业务执行过程中重大问题处理记录；

　　（五）资产评估报告的审核意见。

　　第十条　操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：

　　（一）现场调查记录与相关资料，通常包括：

　　1.委托人或者其他相关当事人提供的资料，如：资产评估明细表，评估对象的权属证明资料，与评估业务相关的历史、预测、财务、审计等资料，以及相关说明、证明和承诺等；

　　2.现场勘查记录、函证记录等；

　　3.其他相关资料。

　　（二）收集的评估资料，通常包括：市场调查及数据分析资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，其他相关资料。

　　（三）评定估算过程记录，通常包括：重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料。

　　第十一条　资产评估专业人员收集委托人和其他相关当事人提供的资产评估明细表及其他重要资料作为工作底稿，应当由提供方对相关资料进行确认，确认方式包括签字、盖章或者法律允许的其他方式。

　　第十二条　工作底稿中应当反映内部审核过程。

　　第十三条　资产评估专业人员应当根据资产评估业务特点和工作底稿类别，编制工作底稿目录，建立必要的索引号，以反映工作底稿间的勾稽关系。

　　第三章　资产评估档案的归集和管理

　　第十四条　资产评估专业人员通常应当在资产评估报告日后90日内将工作底稿、资产评估报告及其他相关资料归集形成资产评估档案，并由所在资产评估机构按照国家有关法律、行政法规和本准则规定妥善管理。重大或者特殊项目的归档时限不晚于评估结论使用有效期届满后30日。

　　第十五条　资产评估档案自资产评估报告日起保存期限不少于十五年；属于法定资产评估业务的，不少于三十年。

　　第十六条　对电子或者其他介质形式的资产评估档案，资产评估机构应当在法定保存期限内妥善保存。

　　第十七条　资产评估机构不得对在规定保存期内的资产评估档案非法删改或者销毁。

　　第十八条　资产评估档案的管理应当严格执行保密制度。除下列情形外，资产评估档案不得对外提供：

　　（一）财政部门依法调阅的；

　　（二）资产评估协会依法依规调阅的；

　　（三）其他依法依规查阅的。

　　第四章　附则

　　第十九条　本准则自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2007年11月28日发布的《关于印发〈资产评估准则——评估报告〉等7项资产评估准则的通知》（中评协〔2007〕189号）中的《资产评估准则——工作底稿》同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《资产评估准则——业务约定书》进行了修订，制定了《资产评估执业准则——资产评估委托合同》，现予印发，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《资产评估执业准则——资产评估委托合同》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《资产评估执业准则——资产评估委托合同》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件

资产评估执业准则——资产评估委托合同

　　第一章　总则

　　第一条　为规范资产评估委托合同的订立、履行等行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。

　　第二条　本准则所称资产评估委托合同，是指资产评估机构与委托人订立的，明确资产评估业务基本事项，约定资产评估机构和委托人权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面合同。

　　资产评估机构开展资产评估业务应当与委托人订立资产评估委托合同。

　　第三条　执行资产评估业务，应当遵守本准则。

　　第二章　资产评估委托合同的订立

　　第四条　资产评估机构受理资产评估业务应当要求委托人依法订立资产评估委托合同。

　　资产评估委托合同应当由资产评估机构的法定代表人（或者执行合伙事务合伙人）签字并加盖资产评估机构印章。

　　第五条　资产评估机构及其资产评估专业人员应当关注未及时订立资产评估委托合同开展资产评估业务可能产生的风险。如果因委托人等原因导致无法及时订立资产评估委托合同，资产评估机构及其资产评估专业人员应当采取措施保护自身的合法权益。

　　第三章　资产评估委托合同的内容

　　第六条　资产评估委托合同通常包括下列内容：

　　（一）资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式；

　　（二）评估目的；

　　（三）评估对象和评估范围；

　　（四）评估基准日；

　　（五）评估报告使用范围；

　　（六）评估报告提交期限和方式；

　　（七）评估服务费总额或者支付标准、支付时间及支付方式；

　　（八）资产评估机构和委托人的其他权利和义务；

　　（九）违约责任和争议解决；

　　（十）合同当事人签字或者盖章的时间；

　　（十一）合同当事人签字或者盖章的地点。

　　订立资产评估委托合同时未明确的内容，资产评估委托合同当事人可以采取订立补充合同或者法律允许的其他形式做出后续约定。

　　第七条　资产评估委托合同载明的评估目的应当表述明确、清晰。

　　第八条　资产评估机构应当与委托人进行沟通，根据资产评估业务的要求和特点，在资产评估委托合同中表述评估对象和评估范围。

　　第九条　资产评估委托合同应当明确资产评估基准日。

　　第十条　资产评估委托合同应当明确资产评估报告的使用范围。使用范围包括资产评估报告使用人、用途、评估结论的使用有效期及资产评估报告的摘抄、引用或者披露。

　　（一）资产评估委托合同应当明确资产评估报告使用人。如果存在委托人以外的其他使用人，资产评估委托合同应当明确约定。

　　资产评估委托合同应当约定，资产评估报告仅供资产评估委托合同约定的和法律、行政法规规定的使用人使用，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

　　（二）资产评估委托合同应当约定，委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用目的及用途使用资产评估报告。

　　委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述约定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

　　（三）资产评估委托合同应当约定在载明的评估结论使用有效期内使用资产评估报告。

　　（四）资产评估委托合同应当约定，未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。

　　（五）资产评估委托合同应当约定，未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。

　　第十一条　资产评估委托合同应当约定完成资产评估业务并提交资产评估报告的期限和方式。

　　第十二条　资产评估委托合同应当明确资产评估服务费总额或者支付标准、计价货币种类、支付时间及支付方式，并明确资产评估服务费未包括的与资产评估服务相关的其他费用的内容及承担方式。

　　第十三条　资产评估委托合同应当约定，委托人应当为资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务提供必要的工作条件和协助；委托人应当根据资产评估业务需要，负责资产评估机构及其资产评估专业人员与其他相关当事人之间的协调。

　　第十四条　资产评估委托合同应当约定，遵守相关法律、行政法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析和估算并出具资产评估报告，是资产评估机构及其资产评估专业人员的责任。

　　第十五条　资产评估委托合同应当约定，依法提供资产评估业务需要的资料并保证资料的真实性、完整性、合法性，恰当使用资产评估报告是委托人和其他相关当事人的责任；委托人或者其他相关当事人应当对其提供的资产评估明细表及其他重要资料的真实性、完整性、合法性进行确认，确认方式包括签字、盖章或者法律允许的其他方式；委托人和其他相关当事人如果拒绝提供或者不如实提供开展资产评估业务所需的权属证明、财务会计信息或者其他相关资料的，资产评估机构有权拒绝履行资产评估委托合同。

　　第十六条　资产评估委托合同应当约定，委托人提前终止资产评估业务、解除资产评估委托合同的，委托人应当按照已经开展资产评估业务的时间、进度，或者已经完成的工作量支付相应的评估服务费。

　　委托人要求出具虚假资产评估报告或者有其他非法干预评估结论情形的，资产评估机构有权单方解除资产评估委托合同。资产评估委托合同当事人可以约定由委托人按照已经开展资产评估业务的时间、进度，或者已经完成的工作量支付相应的评估服务费。

　　因委托人或者其他相关当事人原因导致资产评估程序受限，资产评估机构无法履行资产评估委托合同，资产评估机构可以单方解除资产评估委托合同；当事人可以在资产评估委托合同中约定由委托人按照已经开展资产评估业务时间、进度，或者已经完成的工作量支付相应的评估服务费。

　　第十七条　资产评估委托合同应当约定当事人的违约责任。资产评估委托合同当事人因不可抗力无法履行资产评估委托合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外。

　　第十八条　资产评估委托合同应当约定资产评估委托合同履行过程中产生争议时争议解决的方式和地点。

　　第十九条　资产评估委托合同订立后发现相关事项存在遗漏、约定不明确，或者在合同履行中约定内容发生变化的，资产评估机构可以要求与委托人订立补充合同或者重新订立资产评估委托合同，或者以法律允许的其他方式对资产评估委托合同的相关条款进行变更。

　　第四章　附则

　　第二十条　以其他形式建立委托关系的，应当符合法律的要求。

　　第二十一条　本准则自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2011年12月30日发布的《关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》（中评协〔2011〕230号）中的《资产评估准则——业务约定书》同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《实物期权评估指导意见（试行）》进行了修订，制定了《实物期权评估指导意见》，现予印发，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《实物期权评估指导意见》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《投资性房地产评估指导意见（试行）》进行了修订，制定了《投资性房地产评估指导意见》，现予印发，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《投资性房地产评估指导意见》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《投资性房地产评估指导意见》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

投资性房地产评估指导意见

　　第一章　总则

　　第一条　为规范投资性房地产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《以财务报告为目的的评估指南》制定本指导意见。

　　第二条　本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

　　第三条　本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对以财务报告为目的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。

　　第四条　执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。

　　第二章　基本遵循

　　第五条　执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的投资性房地产评估业务。

　　执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。

　　第六条　执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。

　　第七条　执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。

　　第八条　资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计准则的相关要求确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。

　　第九条　执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况，收集相关权属证明、租赁合同等文件；没有权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。

　　第三章　评估对象

　　第十条　资产评估专业人员应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并提请委托人参照以下会计准则的要求，明确评估对象：

　　（一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或者转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。

　　（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　（三）已出租的建筑物，是指企业拥有产权、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或者开发活动完成后用于出租的建筑物。

　　第十一条　执行投资性房地产评估业务，应当明确评估对象对应的是个别建筑物单元，还是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的整体。

　　当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时，应当考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。

　　第四章　评估方法

　　第十二条　执行投资性房地产评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参照会计准则关于评估对象和计量方法的有关规定，选择评估方法。

　　第十三条　采用市场法评估投资性房地产时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息

　　及其来源进行分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。

　　第十四条　采用市场法评估投资性房地产时，应当建立价值可比基础，细化相关比较因素，包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等，明确相关指标参数内涵。

　　第十五条　采用收益法评估投资性房地产时，应当对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，判断租金收益与相应费用的匹配性，确定净收益。

　　投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目，并应当考虑免租期和租金收取方式的影响。

　　第十六条　采用收益法评估投资性房地产时，应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。

　　评估中应当关注租约的合法、有效性，了解实际履行状况。对合法、有效并实际履行的租约，预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水平存在较大差异时，应当分析其原因，并进行披露。

　　第十七条　采用收益法评估投资性房地产时，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，以及法律、行政法规的规定确定收益期限。

　　第十八条　采用收益法评估投资性房地产时，应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。

　　第十九条　采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。

　　执行投资性房地产评估业务应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在资产评估报告中进行披露。

　　第二十条　采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或者折让等。

　　第二十一条　采用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托人同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒资产评估报告使用人关注公允价值资产评估结论和价值分析结论的区别。

　　第五章　披露要求

　　第二十二条　执行投资性房地产评估业务，应当根据《资产评估执业准则——资产评估报告》和《以财务报告为目的的评估指南》编制并由资产评估机构出具资产评估报告，进行恰当披露。

　　第二十三条　编制投资性房地产评估报告应当披露必要的信息，使资产评估报告使用人，包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等，了解资产评估过程、正确理解和使用评估结论。

　　第二十四条　投资性房地产评估报告中应当重点披露以下内容：

　　（一）评估对象的具体描述，包括总体情况和主要特点等；

　　（二）评估对象的权属状况、使用状况及租约信息；

　　（三）价值类型的定义及其与会计准则的对应关系；

　　（四）评估方法的选择过程和依据，评估方法的具体运用；

　　（五）评估假设，主要包括：已签租约是否合法、有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变；

　　（六）关键性评估参数的来源、依据和测算过程等；

　　（七）是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或者重大限制。

　　第二十五条　当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请资产评估报告使用人予以关注。

　　第六章　附则

　　第二十六条　本指导意见自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2009年12月18日发布的《关于印发〈投资性房地产评估指导意见（试行）〉和〈资产评估准则——珠宝首饰〉的通知》（中评协〔2009〕211号）中的《投资性房地产评估指导意见（试行）》同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《金融不良资产评估指导意见（试行）》进行了修订，制定了《金融不良资产评估指导意见》，现予印发，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《金融不良资产评估指导意见》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《金融不良资产评估指导意见》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

金融不良资产评估指导意见

　　第一章　总则

　　第一条　为规范金融不良资产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本指导意见。

　　第二条　本指导意见所称金融不良资产，是指银行持有的次级、可疑及损失类贷款，金融资产管理公司收购或者接管的金融不良债权，以及其他非银行金融机构持有的不良债权。

　　本指导意见所称金融不良资产评估业务包括资产评估专业人员执行的以金融不良资产处置为目的的价值评估业务（以下简称价值评估业务）和以金融不良资产处置为目的的价值分析业务（以下简称价值分析业务）。

　　价值评估业务是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对在评估基准日特定目的下的金融不良资产价值进行评定和估算，并出具评估报告的专业服务行为。

　　价值分析业务是指资产评估机构及其资产评估专业人员根据委托，对无法履行必要资产评估程序的金融不良资产在基准日特定目的下的价值或者价值可实现程度进行分析、估算，并出具价值分析报告等咨询报告的专业服务行为。

　　第三条　执行金融不良资产评估业务，应当遵守本指导意见。

　　第二章　基本遵循

　　第四条　执行金融不良资产评估业务，应当具备金融不良资产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的金融不良资产评估业务。

　　第五条　执行金融不良资产评估业务，应当坚持独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，独立进行分析、估算并形成专业意见。

　　资产评估机构及其资产评估专业人员应当与委托人、被评估单位以及其他相关当事人无利害关系。

　　第六条　资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况合理使用评估假设，并在资产评估报告中予以披露。

　　第七条　价值评估业务和价值分析业务是两种不同的专业服务。

　　执行金融不良资产评估业务，在未受到限制、能够履行必要资产评估程序的情况下，通常应当考虑执行价值评估业务。

　　执行金融不良资产评估业务，在受到限制、无法履行必要资产评估程序的情况下，可以与委托人协商执行价值分析业务。

　　价值评估业务出具资产评估报告，价值分析业务出具价值分析报告等咨询报告。

　　第八条　资产评估专业人员在受理金融不良资产评估业务时，应当在明确评估业务基本事项的基础上，根据评估对象的具体情况、评估目的、资产处置方式、评估资料可获得程度和资产评估程序受限制程度等因素，与委托人协商后明确执行价值评估业务或者价值分析业务。

　　第九条　资产评估专业人员应当提醒委托人和其他报告使用人关注价值评估业务和价值分析业务的区别。

　　资产评估专业人员应当对价值评估结论或者价值分析结论进行明确说明，提醒委托人和其他报告使用人关注价值评估结论和价值分析结论的区别。

　　价值分析结论是在受到一定限制条件下形成的专业意见，委托人和其他报告使用人应当知晓其作为参考依据的适用性不同于价值评估结论。

　　第十条　价值评估结论和价值分析结论反映评估对象在基准日的价值或者价值可实现程度。

　　资产评估专业人员应当提示报告使用人根据基准日后资产状况和市场状况的变化，合理确定价值评估结论和价值分析结论的有效使用期限。

　　如果资产状况、市场状况与基准日相关状况相比发生重大变化，委托人应当委托资产评估机构执行评估更新业务或者重新评估。

　　第十一条　价值评估结论和价值分析结论反映资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，在履行必要程序后形成的建立在相关假设和限制条件基础上的专业意见。

　　价值评估结论或者价值分析结论是资产处置的参考依据，不应当被认为是对金融不良资产处置时可实现价格的保证。

　　委托人和其他报告使用人应当正确理解并恰当使用价值评估结论或者价值分析结论。资产评估专业人员应当建议委托人在参考价值评估结论或者价值分析结论的基础上，结合资产处置方案及资产处置时资产状况和市场状况等因素，进行合理决策。

　　第十二条　遵守法律、行政法规和资产评估准则，对评估对象在基准日特定目的下的价值或者价值可实现程度进行分析和估算并发表专业意见，是资产评估机构及其资产评估专业人员的责任。

　　委托人和其他相关当事人应当提供必要的资料，并对资料的真实性、完整性、合法性负责。

　　委托人应当对资产评估专业人员执行业务予以配合，不得干预资产评估专业人员正常执业。当债务人等被评估单位对资产评估机构的合理要求不予以必要配合时，委托人应当予以必要协调。

　　第三章　资产评估对象

　　第十三条　金融不良资产评估业务中，根据项目具体情况和委托人要求，评估对象可能是债权资产，也可能是用以实现债权清偿权利的实物类资产、股权类资产和其他资产。

　　执行金融不良资产评估业务，应当与委托人进行充分协商，明确评估对象。

　　第十四条　实物类资产主要包括收购的以物抵贷资产、资产处置中收回的以物抵债资产、受托管理的实物资产及其所产生的权益，以及其他能实现债权清偿权利的实物资产。

　　股权类资产主要包括商业性债转股、抵债股权、质押股权等。

　　其他资产主要包括土地使用权、商标权等无形资产以及收益凭证等其他相关资产。

　　债权资产主要包括本指导意见第二条第一款所指不良贷款和不良债权。

　　第十五条　执行金融不良资产评估业务，应当关注评估对象的具体形态，充分考虑评估对象特点对评估业务的影响。

　　第四章　操作要求

　　第十六条　执行价值评估业务应当充分考虑金融不良资产处置的特点，遵守法律、行政法规和资产评估准则。

　　第十七条　资产评估专业人员应当明确资产评估业务的基本情况，根据评估目的、评估对象、资产处置方式、可获得的评估资料等因素，恰当选择价值类型和评估方法。

　　第十八条　执行金融不良资产评估业务，应当在履行必要的资产评估程序或者分析程序后，编制并出具资产评估报告或者咨询报告。

　　第十九条　资产评估报告应当包含必要信息，使资产评估报告使用人能够正确理解评估结论。

　　第二十条　资产评估专业人员应当在遵守法律、行政法规和资产评估准则的基础上，根据委托人的要求，合理确定资产评估报告的繁简程度。

　　第五章　附则

　　第二十一条　本指导意见自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2005年3月21日发布的《关于印发〈金融不良资产评估指导意见（试行）〉的通知》（中评协〔2005〕37号）同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《商标资产评估指导意见》进行了修订，现予印发，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《商标资产评估指导意见》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《商标资产评估指导意见》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

商标资产评估指导意见

　　第一章　总则

　　第一条　为规范商标资产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估执业准则——无形资产》制定本指导意见。

　　第二条　本指导意见所称商标资产，是指商标权利人拥有或者控制的，能够持续发挥作用并且能带来经济利益的注册商标权益。

　　第三条　本指导意见所称商标资产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的商标资产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。

　　第四条　执行商标资产评估业务，应当遵守本指导意见。

　　第二章　基本遵循

　　第五条　资产评估机构及其资产评估专业人员开展商标资产评估业务，遵守法律、行政法规的规定，坚持独立、客观、公正的原则，诚实守信，勤勉尽责，谨慎从业，遵守职业道德规范，自觉维护职业形象，不得从事损害职业形象的活动。

　　第六条　资产评估机构及其资产评估专业人员开展商标资产评估业务，应当独立进行分析和估算并形成专业意见，拒绝委托人或者其他相关当事人的干预，不得直接以预先设定的价值作为评估结论。

　　第七条　执行商标资产评估业务，应当具备商标资产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的商标资产评估业务。

执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。

　　第八条　执行企业价值评估中的商标资产评估业务，应当了解在对持续经营前提下的企业价值进行评估时，商标资产作为企业资产的组成部分的价值可能有别于作为单项资产的价值，其价值取决于它对企业价值的贡献程度。

　　第九条　执行商标资产评估业务，应当在考虑评估目的等因素的基础上，恰当选择价值类型。

　　以质押为目的可以选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，以交易为目的通常选择市场价值或者投资价值，以财务报告为目的通常根据会计准则相关要求选择相应的价值类型 .

　　第十条　执行商标资产评估业务，应当合理确定评估假设和限制条件。

　　第三章　评估对象

　　第十一条　商标资产评估对象是指受法律保护的注册商标权益。

　　执行商标资产评估业务，应当明确商标资产的权利属性。评估对象为商标专用权的，应当关注商标是否已经许可他人使用及具体许可形式。评估对象为商标许可权时，应当明确该权利的具体许可形式、内容和期限。

　　第十二条　注册商标包括商品商标、服务商标、集体商标、证明商标。商标资产评估涉及的商标通常为商品商标和服务商标。

　　第十三条　执行商标资产评估业务，应当要求委托人明确商标的基本状况，通常包括：

　　（一）商标的文字、图形、字母、数字、三维标志和颜色组合及其说明，商标注册号、注册期限及核准的注册类别；

　　（二）商标的取得，包括原始取得和继受取得，以及商标注册、转让和继承程序办理情况；

　　（三）指定使用注册商标的商品或者服务项目；

　　（四）在类似商品或者服务上注册的相同或者近似的商标情况。

　　第十四条　执行商标资产评估业务，应当关注商标资产的法律状态。商标资产的法律状态通常包括商标注册人及变更情况，商标续展情况，商标专用权质押情况，商标专用权权属纠纷及涉及诉讼情况等。

　　第十五条　执行商标资产评估业务，应当根据具体情况将评估对象确定为单一商标或者商标组合。

　　对商标专用权评估时，应当将商标注册人在相同或者类似商品和服务上注册的相同或者近似的商标作为商标组合。

　　第十六条　执行商标许可权资产评估业务，应当要求委托人提供商标登记机关的备案资料或者有关商标许可约定的书面文件。

　　第十七条　执行注册商标专用权质押资产评估业务，应当关注注册商标专用权的历史质押记录，以及对相同或者类似商品或者服务上注册的相同或者近似商标一并办理质权登记的情况。

　　第四章　操作要求

　　第十八条　执行商标资产评估业务，应当对商标资产相关情况进行调查，包括必要的现场调查、市场调查，并收集相关资料等。

　　调查过程中收集的相关资料通常包括：

　　（一）商标注册人和商标使用人的基本情况；

　　（二）商标的权属及登记情况；包括注册、变更、许可、续展、质押、纠纷及诉讼等；

　　（三）对商标的知晓程度；

　　（四）相关商品或者服务的销售渠道和销售网络等；

　　（五）商标使用的持续时间；

　　（六）商标宣传工作的持续时间、程度、费用和地理范围；

　　（七）与使用该商标的商品或者服务相关的著作权、专利、专有技术等其他无形资产权利的情况；

　　（八）宏观经济发展和相关行业政策与商标商品或者服务市场发展状况；

　　（九）商标商品或者服务的使用范围、市场需求、同类商品或者服务的竞争状况；

　　（十）商标使用、收益的可能性和方式；包括实施企业财务状况、行业竞争地位、未来发展规划等；

　　（十一）近似商标近期的市场交易情况；

　　（十二）商标以往的评估及交易情况；

　　（十三）商标权利维护方面的情况，包括权利维护方式、效果、成本费用等。

　　第十九条　执行商标资产评估业务，应当尽可能获取与商标资产使用相关的财务数据或者经审计的财务报表，对商标资产的相关财务数据进行必要的分析。

　　第二十条　执行商标资产评估业务，应当了解商标资产与相关有形资产以及专利权、专有技术和著作权等无形资产共同发挥作用的情况，并考虑其对商标资产价值的影响。

　　第二十一条　执行商标资产评估业务，应当分析商标商品或者服务的市场需求，关注商标的美誉度、认知度以及商标商品或者服务在相关行业的市场竞争力等因素对商标资产价值的影响。

　　第二十二条　执行注册商标专用权法律诉讼资产评估业务，应当关注相关案情基本情况，经过质证的资料，以及注册商标专用权的历史诉讼情况。

　　第二十三条　确定商标资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。执行商标资产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法及其衍生方法的适用性，选择评估方法。

　　第二十四条　运用收益法进行商标资产评估时，应当合理确定预期收益。商标资产的预期收益应当是因商标的使用而额外带来的收益，可以通过增量收益、节省许可费、收益分成或者超额收益等方式估算。确定预期收益时，应当区分并剔除与商标无关的业务产生的收益，并关注商标商品或者服务所属行业的市场规模、市场地位及相关企业的经营情况。

　　第二十五条　采用收益法评估商标资产时，应当根据具体情况选择恰当的收益口径。可以按照销售收入、利润或者现金流等口径估算商标资产预期产生的收益。

　　第二十六条　采用收益法评估商标资产时，应当合理确定商标资产收益期限。收益期限可以通过分析商标商品或者服务所属行业的发展趋势，通过综合考虑法律保护期限、相关合同约定期限、商标商品的产品寿命、商标商品或者服务的市场份额及发展潜力、商标未来维护费用、所属行业及企业的发展状况、商标注册人的经营年限等因素确定。

　　第二十七条　采用收益法进行商标资产评估时，应当合理确定折现率。折现率可以通过分析评估基准日的利率、投资回报率，以及商标商品生产、销售实施过程中的技术、经营、市场等因素确定。商标资产折现率应当有别于企业或者其他资产折现率。商标资产折现率可以采用无风险报酬率加风险报酬率的方式确定。商标资产折现率口径应当与预期收益的口径保持一致。

　　第二十八条　采用市场法进行商标资产评估时，应当对收集的可比交易案例与评估对象进行比较，分析时可以从交易时间、权利种类或形式、交易方的关系、获利能力、竞争能力、预计收益期限、商标维护费用、风险程度等方面的差异进行比较。

　　第二十九条　采用成本法进行商标资产评估时，应当考虑商标资产价值与成本的相关程度，恰当考虑成本法的适用性。商标重置成本包括合理成本、利润和相关税费等。

　　第三十条　采用成本法进行商标资产评估时，应当关注评估对象的贬值。

　　第五章　披露要求

　　第三十一条　编制商标资产评估报告应当反映商标资产的特点，通常包括下列内容：

　　（一）商标注册人的基本情况；

　　（二）商标的基本情况；

　　（三）商标商品或者服务的基本情况；

　　（四）商标商品或者服务的生产、销售中涉及的著作权、专利、专有技术等其他无形资产情况；

　　（五）商标资产产生收益的方式；

　　（六）商标剩余法定保护期限以及预计收益期限；

　　（七）对影响商标资产价值因素的分析过程；

　　（八）使用的评估假设和限制条件；

　　（九）商标资产许可、转让、诉讼以及质押等情况；

　　（十）其他必要说明。

　　第六章　附则

　　第三十二条　本指导意见自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2011年12月30日发布的《关于印发〈商标资产评估指导意见〉的通知》（中评协〔2011〕228号）同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《著作权资产评估指导意见》进行了修订，现予印发，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《著作权资产评估指导意见》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《著作权资产评估指导意见》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

著作权资产评估指导意见

　　第一章　总则

　　第一条　为规范著作权资产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估执业准则——无形资产》制定本指导意见。

　　第二条　本指导意见所称著作权资产，是指著作权权利人拥有或者控制的，能够持续发挥作用并且能带来经济利益的著作权的财产权益和与著作权有关权利的财产权益。

　　第三条　本指导意见所称著作权资产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的著作权资产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。

　　第四条　执行著作权资产评估业务，应当遵守本指导意见。

　　第二章　基本遵循

　　第五条　资产评估机构及其资产评估专业人员开展著作权资产评估业务，应当遵守法律、行政法规的规定，坚持独立、客观、公正的原则，诚实守信，勤勉尽责，谨慎从业，遵守职业道德规范，自觉维护职业形象，不得从事损害职业形象的活动。

　　第六条　资产评估机构及其资产评估专业人员开展著作权资产评估业务，应当独立进行分析和估算并形成专业意见，拒绝委托人或者其他相关当事人的干预，不得直接以预先设定的价值作为评估结论。

　　第七条　执行著作权资产评估业务，应当具备著作权资产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的著作权资产评估业务。

　　执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。

　　第八条　执行企业价值评估中的著作权资产评估业务，应当了解在对持续经营前提下的企业价值进行评估时，著作权资产作为企业资产的组成部分的价值可能有别于作为单项资产的价值，其价值取决于它对企业价值的贡献程度。

　　第九条　执行著作权资产评估业务，应当在考虑评估目的等因素的基础上，恰当选择价值类型。

　　以质押为目的可以选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，以交易为目的通常选择市场价值或者投资价值，以财务报告为目的通常根据会计准则相关要求选择相应的价值类型。

　　第十条　执行著作权资产评估业务，应当确定评估假设和限制条件。

　　第三章　资产评估对象

　　第十一条　著作权资产评估对象是指著作权中的财产权益以及与著作权有关权利的财产权益。

　　第十二条　著作权资产的财产权利形式包括著作权人享有的权利和转让或者许可他人使用的权利。

　　许可使用形式包括法定许可和授权许可；授权许可形式包括专有许可、非专有许可和其他形式许可等

　　第十三条　执行著作权资产评估业务，应当明确著作权资产的权利形式。当评估对象为著作权许可使用权时，应当明确具体许可形式、内容和期限。

　　第十四条　著作权财产权利种类包括：复制权、发行权、出租权、展览权、表演权、放映权、广播权、信息网络传播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权以及著作权人享有的其他财产权利。这些权利是和特定作品（产品）相关联的。由于作品自身特性，并不是每一种作品都具有这些财产权利。

　　与著作权评估有关的权利通常包括：出版者对其出版的图书、期刊的版式设计权利，表演者对其表演享有的权利，录音、录像制作者对其制作的录音、录像制品享有的权利，广播电台、电视台对其制作的广播、电视所享有的权利以及由法律、行政法规规定的其他与著作权有关的权利。

　　第十五条　执行著作权资产评估业务，应当关注评估对象的基本状况以及在时间、地域和其他方面的限制条件，评估对象涉及的作品在著作权法中所属的作品类别，作品的发表状况、使用状态、登记情况以及著作权的保护期限。

　　第十六条　执行著作权资产评估业务，应当要求委托人明确著作权资产评估对象的组成形式。著作权资产评估对象通常有下列组成形式：

　　（一）单个著作权中的单项财产权利；

　　（二）单个著作权中的多项财产权利的组合；

　　（三）分属于不同著作权的单项或者多项财产权利的组合；

　　（四）著作权中财产权和与著作权有关权利的财产权益的组合；

　　（五）在权利客体不可分割或者不需要分割的情况下，著作权资产与其他无形资产的组合。

　　第十七条　执行著作权资产评估业务，应当关注著作权的法律状态。著作权的法律状态包括著作权权利人信息、权利人变更情况、著作权质押情况和涉及诉讼情况等。

　　第十八条　执行质押目的著作权资产评估业务，应当要求委托人提交由著作权登记机关出具的登记证书；执行出资目的著作权资产评估业务，应当关注著作权的登记情况。

　　第四章　操作要求

　　第十九条　执行著作权资产评估业务，应当对享有著作权的作品相关情况进行调查，包括必要的现场调查、市场调查，并收集相关信息、资料等。

　　调查过程收集的相关信息、资料通常包括：

　　（一）作品作者和著作权权利人的基本情况；

　　（二）作品基本情况，包括作品创作完成时间、首次发表时间、复制、发行、出租、展览、表演、放映、广播、信息网络传播、摄制、改编、翻译、汇编等使用情况；

　　（三）作品的类别，包括文字作品，口述作品，音乐、戏剧、曲艺、舞蹈、杂技艺术作品，美术、建筑作品，摄影作品，电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品，工程设计图、产品设计图、地图、示意图等图形作品和模型作品，计算机软件，法律、行政法规规定的其他作品

　　（四）作品的创作形式，包括原创或者各种形式的改编、翻译、注释、整理等；

　　（五）作品的题材类型、体裁特征等情况；

　　（六）著作权和与著作权有关权利的情况及其登记情况；

　　（七）各种权利限制情况，包括相关财产权利在时间、地域方面的限制以及质押、诉讼等方面的限制；

　　（八）与作品相关的其他无形资产权利的情况；

　　（九）作品的创作成本、费用支出

　　（十）著作权资产以往的评估和交易情况，包括转让、许可使用以及其他形式的交易情况；

　　（十一）著作权权利维护情况；

　　（十二）宏观经济发展和相关行业政策与作品市场发展状况；

　　（十三）作品的使用范围、市场需求、同类产品的竞争状况；

　　（十四）作品使用、收益的可能性和方式；

　　（十五）同类作品近期的市场交易及成交价格情况。

　　第二十条　执行著作权资产评估业务，应当了解与著作权资产共同发挥作用的其他因素，并重点关注下列情况：

　　（一）著作权资产与相关有形资产以及其他无形资产共同发挥作用；

　　（二）原创作品著作权与演绎作品著作权共同发挥作用；

　　（三）著作权和与著作权有关权利共同发挥作用。

　　当存在与评估对象共同发挥作用的其他因素时，应当分析这些因素对著作权资产价值的影响。

　　第二十一条　执行著作权法律诉讼资产评估业务，应当关注相关案情基本情况，经过质证的资料，以及著作权的历史诉讼情况。

　　第二十二条　确定著作权资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。

　　执行著作权资产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，选择评估方法。

　　第二十三条　采用收益法进行著作权资产评估时，应当根据著作权资产对应作品的运营模式估计评估对象的预期收益，并关注相关经营情况。著作权资产的预期收益通常通过分析计算增量收益、节省许可费和超额收益等途径实现。

　　第二十四条　执行著作权资产评估业务，应当关注该作品演绎出新作品并产生衍生收益的可能性。当具有充分证据证明该作品在可预见的未来可能会演绎出新作品并产生衍生收益时，应当谨慎、恰当地考虑这种衍生收益对著作权资产价值的影响

　　第二十五条　当原创作品的演绎作品尚未形成时，应当了解其衍生收益的产生在评估基准日具有较大的不确定性，可以按或有资产评估衍生收益对应的著作权资产价值。

　　第二十六条　采用收益法进行著作权资产评估时，应当确定资产的剩余经济寿命。剩余经济寿命可以通过综合考虑法律保护期限、相关合同约定期限、作品类别、创作完成时间、首次发表时间以及作品的权利状况等因素确定。

　　第二十七条　采用收益法进行著作权资产评估时应当合理确定折现率。折现率可以通过分析评估基准日的利率、投资回报率，以及著作权实施过程中的技术、经营、市场、生命周期等因素确定。著作权资产折现率可以采用无风险报酬率加风险报酬率的方式确定。著作权资产折现率口径应当与预期收益的口径保持一致

　　第二十八条　采用市场法进行著作权资产评估时应当：

　　（一）考虑该著作权资产或者类似著作权资产是否存在活跃的市场，恰当考虑市场法的适用性；

　　（二）收集类似著作权资产交易案例的市场交易价格、交易时间及交易条件等交易信息；

　　（三）选择具有比较基础的可比著作权资产交易案例；

　　（四）收集评估对象近期的交易信息；

　　（五）对可比交易案例和评估对象近期交易信息进行必要调整。

　　第二十九条　采用成本法进行著作权资产评估时，应当合理确定作品的重置成本。作品重置成本包括直接成本、间接费用、合理利润及相关税费等。

　　第三十条　采用成本法进行著作权资产评估时，应当采用适当方法合理确定评估对象的贬值。

　　第五章　披露要

　　第三十一条　编制著作权资产评估报告应当反映著作权资产的特点，通常包括下列内容：

　　（一）作者和著作权权利人的基本情况；

　　（二）评估对象的具体组成情况，包括作品基本情况、作品的类别、作品的创作形式、涉及的演绎作品等情况；

　　（三）评估对象包含的财产权利限制条件；

　　（四）与著作权有关的权利情况；

　　（五）著作权和与著作权有关权利事项登记情况；

　　（六）作品含有其他无形资产的情况；

　　（七）作品产生收益的方式

　　（八）著作权剩余法定保护期限以及剩余经济寿命；

　　（九）对著作权资产价值影响因素的分析过程；

　　（十）著作权资产许可、转让、诉讼以及质押等情况；

　　（十一）其他必要信息。

　　第六章　附则

　　第三十二条　本指导意见自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2010年12月18日发布的《关于印发〈著作权资产评估指导意见〉的通知》（中评协〔2010〕215号）同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《专利资产评估指导意见》进行了修订，现予印发，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《专利资产评估指导意见》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《专利资产评估指导意见》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

专利资产评估指导意见

　　第一章　总则

　　第一条　为规范专利资产评估行为，保护资产评估当事人的合法权益和公共利益，根据《资产评估执业准则——无形资产》制定本指导意见。

　　第二条　本指导意见所称专利资产，是指专利权人拥有或者控制的，能持续发挥作用并且能带来经济利益的专利权益。

　　第三条　本指导意见所称专利资产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的专利资产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。

　　第四条　执行专利资产评估业务，应当遵守本指导意见。

　　第二章　基本遵循

　　第五条　资产评估机构及其资产评估专业人员开展专利权资产评估业务，应当遵守法律、行政法规的规定，坚持独立、客观、公正的原则，诚实守信，勤勉尽责，谨慎从业，遵守职业道德规范，自觉维护职业形象，不得从事损害职业形象的活动。

　　第六条　资产评估机构及其资产评估专业人员开展专利资产评估业务，应当独立进行分析和估算并形成专业意见，拒绝委托人或者其他相关当事人的干预，不得直接以预先设定的价值作为评估结论。

　　第七条　执行专利资产评估业务，应当具备专利资产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的专利资产评估业务。

　　执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。

　　第八条　执行企业价值评估中的专利资产评估业务，应当了解在对持续经营前提下的企业价值进行评估时，专利资产作为企业资产的组成部分的价值可能有别于作为单项资产的价值，其价值取决于它对企业价值的贡献程度。

　　第九条　执行专利资产评估业务，应当在考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素的基础上，选择价值类型。

　　以质押为目的可以选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，以交易为目的通常选择市场价值或者投资价值，以财务报告为目的通常根据会计准则相关要求选择相应的价值类型。

　　第十条　执行专利资产评估业务，应当确定评估假设和限制条件。

　　第三章　资产评估对象

　　第十一条　专利资产评估业务的评估对象是指专利资产权益，包括专利所有权和专利使用权。专利使用权是指专利实施许可权，具体包括专利权独占许可、独家许可、普通许可和其他许可形式。

　　执行专利资产评估业务，应当明确专利资产的权利属性。评估对象为专利所有权的，应当关注专利权是否已经许可他人使用及使用权的具体形式，并关注其对专利所有权价值的影响。评估对象为专利使用权的，应当明确专利使用权的许可形式、许可内容及许可期限。

　　第十二条　执行专利资产评估业务，应当要求委托人明确专利资产的基本状况。专利资产的基本状况通常包括：

　　（一）专利名称；

　　（二）专利类别；

　　（三）专利申请的国别或者地区；

　　（四）专利申请号或者专利号；

　　（五）专利的法律状态；

　　（六）专利申请日；

　　（七）专利授权日；

　　（八）专利权利要求书所记载的主权利要求；

　　（九）专利使用权利。

　　第十三条　执行专利资产评估业务，应当关注专利的法律状态。专利的法律状态通常包括专利申请人或者专利权人及其变更情况，专利所处的专利审批阶段、年费缴纳情况、专利权的终止、专利权的恢复、专利权的质押，以及是否涉及法律诉讼或者处于复审、宣告无效状态。

　　第十四条　执行专利资产评估业务，应当关注专利资产的技术状况、实施状况及获利状况。

　　第十五条　执行专利资产评估业务，应当在要求委托人根据评估对象的具体情况和评估目的对专利资产进行合理的分离或者合并的基础上，恰当进行单项专利资产或者专利资产组合的评估。

　　第十六条　执行质押、诉讼目的的专利资产评估业务，应当要求委托人提交由国家知识产权局出具的专利登记簿副本。评估对象为实用新型、外观设计专利的，应当要求委托人提供专利检索报告，当实用新型、外观设计专利数量较多时，应当选取部分专利由委托人提供检索报告。

　　第四章　操作要求

　　第十七条　执行专利资产评估业务，应当对专利及其实施情况进行调查，包括必要的现场调查、市场调查，并收集相关信息、资料等。

　　调查过程收集的相关信息、资料包括：

　　（一）专利资产的权利人及实施企业基本情况；

　　（二）专利证书、最近一期的专利缴费凭证；

　　（三）专利权利要求书、专利说明书及其附图；

　　（四）专利技术的研发过程、技术实验报告，专利资产所属技术领域的发展状况、技术水平、技术成熟度、同类技术竞争状况、技术更新速度等有关信息、资料；如果技术效果需要检测，还应当收集相关产品检测报告；

　　（五）与分析专利产品的适用范围、市场需求、市场前景及市场寿命、相关行业政策发展状况、宏观经济、同类产品的竞争状况、专利产品的获利能力等相关的信息、资料；

　　（六）以往的评估和交易情况，包括专利权转让合同、实施许可合同及其他交易情况。

　　第十八条　执行专利资产评估业务，应当尽可能获取与专利资产相关的财务数据及专利实施企业经审计的财务报表，对专利资产的相关财务数据进行分析。

　　第十九条　执行专利资产评估业务，应当分析下列事项及其对专利资产价值的影响：

　　（一）专利权利要求书、专利说明书及其附图的内容；

　　（二）专利权利要求书所记载的专利技术产品与其实施企业所生产产品的对应性。

　　第二十条　执行专利资产评估业务，应当对影响专利资产价值的法律因素进行分析，通常包括专利资产的权利属性及权利限制、专利类别、专利的法律状态、专利剩余法定保护期限、专利的保护范围等。资产评估专业人员应当关注专利所有权与使用权的差异、专利使用权的具体形式、以往许可和转让的情况对专利资产价值的影响。

　　资产评估专业人员应当关注发明、实用新型、外观设计的审批条件、审批程序、保护范围、保护期限、审批阶段的差异对专利资产价值的影响。

　　资产评估专业人员应当关注专利所处审批阶段，专利是否涉及法律诉讼或者处于复审、宣告无效状态，以及专利有效性维持情况对专利资产价值的影响。

　　第二十一条　执行专利资产评估业务，应当对影响专利资产价值的技术因素进行分析，通常包括替代性、先进性、创新性、成熟度、实用性、防御性、垄断性等。

　　第二十二条　对影响专利资产价值的经济因素进行分析时，通常包括专利资产的取得成本、获利状况、许可费、类似资产的交易价格、市场应用情况、市场规模情况、市场占有率、竞争情况等。

　　第二十三条　当专利资产与其他资产共同发挥作用时，资产评估专业人员应当分析专利资产的作用，确定该专利资产的价值。

　　第二十四条　执行专利资产评估业务，应当关注经营条件等对专利资产作用和价值的影响。

　　第二十五条　执行专利资产法律诉讼评估业务，应当关注相关案情基本情况、经过质证的资料以及专利权的历史诉讼情况。

　　第二十六条　确定专利资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。

　　执行专利资产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，选择评估方法。

　　第二十七条　运用收益法进行专利资产评估时，应当收集专利产品的相关收入、成本、费用等数据。

　　资产评估专业人员应当对委托人或者其他相关当事人提供的专利未来实施情况和收益状况的预测进行分析、判断和调整，确信相关预测的合理性。

　　资产评估专业人员应当根据专利资产的具体情况选择收益口径。

　　第二十八条　采用收益法进行专利资产评估时，应当确定预期收益。

　　专利资产的预期收益应当是专利的使用而额外带来的收益，可以通过增量收益、节省许可费、收益分成或者超额收益等方式估算。确定预期收益时，应当区分并剔除与委托评估的专利资产无关的业务产生的收益，并关注专利产品或者服务所属行业的市场规模、市场地位及相关企业的经营情况。

　　第二十九条　采用收益法进行专利资产评估时应当合理确定专利资产收益期限。收益期限可以通过分析专利资产的技术寿命、技术成熟度、专利法定寿命及与专利资产相关的合同约定期限等确定。

　　第三十条　采用收益法进行专利资产评估时应当合理确定折现率。折现率可以通过分析评估基准日的利率、投资回报率，以及专利实施过程中的技术、经营、市场、资金等因素确定。专利资产折现率可以采用无风险报酬率加风险报酬率的方式确定。专利资产折现率应当与预期收益的口径保持一致。

　　第三十一条　采用市场法进行专利资产评估时，应当收集足够的可比交易案例，并对专利资产与可比交易案例之间的各种差异因素进行分析、比较和调整。

　　第三十二条　采用成本法进行专利资产评估时，应当合理确定专利资产的重置成本。重置成本包括合理的成本、利润和相关税费等。

　　确定专利资产重置成本时，应当确定形成专利资产所需的直接成本、间接费用、合理的利润及相关的税费等。

　　第三十三条　采用成本法进行专利资产评估时，应当合理确定贬值。

　　第五章　披露要求

　　第三十四条　编制专利资产评估报告应当反映专利资产的特点，通常包括下列内容：

　　（一）评估对象的详细情况，通常包括专利资产的权利属性、使用权具体形式、法律状态、专利申请号及专利权利要求等；

　　（二）专利资产的技术状况和实施状况；

　　（三）对影响专利资产价值的法律因素、技术因素、经济因素的分析过程；

　　（四）专利的实施经营条件；

　　（五）使用的评估假设和限制条件；

　　（六）专利权许可、转让、诉讼、无效请求及质押情况；

　　（七）有关评估方法的主要内容，包括评估方法的选取及其理由，评估方法中的运算和逻辑推理方式，各重要参数的来源、分析、比较与测算过程，对测算结果进行分析并形成评估结论的过程；

　　（八）其他必要信息。

　　 第六章　附则

　　 第三十五条　本指导意见自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2008年11月28日发布的《关于印发〈资产评估准则——无形资产〉和〈专利资产评估指导意见〉的通知》（中评协〔2008〕217号）中的《专利资产评估指导意见》同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》进行了修订，制定了《资产评估对象法律权属指导意见》，现予印发，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《资产评估对象法律权属指导意见》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《资产评估对象法律权属指导意见》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

资产评估对象法律权属指导意见

　　第一条　为规范资产评估机构及其资产评估专业人员执业行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本指导意见。

　　第二条　本指导意见所称资产评估对象法律权属，是指资产评估对象的所有权和与所有权有关的其他财产权利。

　　第三条　委托人和其他相关当事人委托资产评估业务，应当依法提供资产评估对象法律权属等资料，并保证其真实性、完整性、合法性。

　　第四条　资产评估对象法律权属对理解资产评估结论有重大影响，执行资产评估业务应当予以关注并恰当披露。

　　第五条　执行资产评估业务，应当明确告知委托人和其他相关当事人，执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。资产评估专业人员不得对资产评估对象的法律权属提供保证。

　　第六条　对于法律权属不清、存在瑕疵，权属关系复杂、权属资料不完备的资产评估对象，资产评估专业人员应当对其法律权属予以特别关注，要求委托人和其他相关当事人提供承诺函或者说明函予以充分说明。资产评估机构应当根据前述法律权属状况可能对资产评估结论和资产评估目的所对应经济行为造成的影响，考虑是否受理资产评估业务。

　　第七条　资产评估专业人员发现委托人和其他相关当事人提供虚假的法律权属资料，或者委托人和其他相关当事人拒绝或者无法提供执行资产评估业务必要的权属证明，资产评估机构有权依法拒绝其履行合同的要求。

　　第八条　执行资产评估业务，应当对委托人和其他相关当事人提供的资产评估对象法律权属资料进行核查验证，并对核查验证情况予以披露。

　　对资产评估对象法律权属资料核查验证的方式通常包括核对原件与复印件的一致性、通过公开的信息渠道进行查询、到相关产权登记部门现场查询等。

　　资产评估对象是股权的，应当按照重要性原则，对相关资产的法律权属资料进行核查验证。

　　超出资产评估专业人员能力的核查验证事项，资产评估专业人员可以委托或者要求委托人委托律师事务所等相关机构出具专业意见。无法核查验证的事项，可以根据其对评估结论的影响程度采取在资产评估报告中披露等措施，直至终止执行资产评估业务。

　　第九条　资产评估专业人员应当在资产评估报告中描述资产评估对象法律权属，对评估对象法律权属存在的瑕疵予以披露。

　　资产评估专业人员以设定产权为前提进行资产评估，应当对资产评估对象法律权属和设定产权前提予以充分披露。

　　第十条　委托人和其他相关当事人提供的资产评估对象法律权属资料、核查验证情况以及其他相关说明材料，应当在资产评估报告和工作底稿中反映。

　　第十一条　本指导意见自2017年10月1日起施行。中国注册会计师协会于2003年1月28日发布的《关于印发〈注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见〉的通知》（会协〔2003〕18号）同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《资产评估价值类型指导意见》进行了修订，现予印发，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《资产评估价值类型指导意见》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《资产评估价值类型指导意见》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

资产评估价值类型指导意见

　　第一章　总则

　　第一条　为规范资产评估专业人员选择、使用和定义价值类型行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本指导意见。

　　第二条　执行资产评估业务，应当遵守本指导意见。

　　第二章　价值类型及其定义

　　第三条　本指导意见所称资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。

　　第四条　市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　第五条　市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。

　　第六条　投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。

　　第七条　在用价值是指将评估对象作为企业、资产组组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业、资产组的贡献的价值估计数额。

　　第八条　清算价值是指评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。

　　第九条　残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。

　　第十条　某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到法律、行政法规或者合同的约束，这些评估业务的评估结论应当按照法律、行政法规或者合同的规定选择评估结论的价值类型；法律、行政法规或者合同没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，并予以定义。

　　特定评估业务包括：以抵（质）押为目的的评估业务、以税收为目的的评估业务、以保险为目的的评估业务、以财务报告为目的的评估业务等。

　　第十一条　执行资产评估业务，应当合理考虑本指导意见与其他相关准则的协调。采用本指导意见规定之外的价值类型时，应当在资产评估报告中披露。

　　第三章　价值类型的选择和使用

　　第十二条　法律、行政法规或者合同对价值类型有规定的，应当按其规定选择价值类型；没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型。

　　第十三条　执行资产评估业务，选择和使用价值类型，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素。

　　第十四条　资产评估专业人员选择价值类型，应当考虑价值类型与评估假设的相关性。

　　第十五条　评估方法是估计和判断市场价值和市场价值以外的价值类型评估结论的技术手段，某一种价值类型下的评估结论可以通过一种或者多种评估方法得出。

　　第十六条　执行资产评估业务，当评估目的、评估对象等资产评估基本要素满足市场价值定义的要求时，一般选择市场价值作为评估结论的价值类型。

　　资产评估专业人员选择市场价值作为价值类型，应当知晓同一资产在不同市场的价值可能存在差异。

　　第十七条　执行资产评估业务，当评估业务针对的是特定投资者或者某一类投资者，并在评估业务执行过程中充分考虑并使用了仅适用于特定投资者或者某一类投资者的特定评估资料和经济技术参数时，通常选择投资价值作为评估结论的价值类型。

　　第十八条　执行资产评估业务，评估对象是企业或者整体资产中的要素资产，并在评估业务执行过程中只考虑了该要素资产正在使用的方式和贡献程度，没有考虑该资产作为独立资产所具有的效用及在公开市场上交易等对评估结论的影响，通常选择在用价值作为评估结论的价值类型。

　　第十九条　执行资产评估业务，当评估对象面临被迫出售、快速变现或者评估对象具有潜在被迫出售、快速变现等情况时，通常选择清算价值作为评估结论的价值类型。

　　第二十条　执行资产评估业务，当评估对象无法使用或者不宜整体使用时，通常考虑评估对象的拆零变现，并选择残余价值作为评估结论的价值类型。

　　第二十一条　执行以抵（质）押为目的的资产评估业务，应当根据《中华人民共和国担保法》等相关法律、行政法规及金融监管机关的规定选择评估结论的价值类型；相关法律、行政法规及金融监管机关没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为抵（质）押物评估结论的价值类型。

　　第二十二条　执行以税收为目的的资产评估业务，应当根据税法等相关法律、行政法规规定选择评估结论的价值类型；相关法律、行政法规没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为课税对象评估结论的价值类型。

　　第二十三条　执行以保险为目的的资产评估业务，应当根据《中华人民共和国保险法》等相关法律、行政法规或者合同规定选择评估结论的价值类型；相关法律、行政法规或者合同没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为保险标的物评估结论的价值类型。

　　第二十四条　执行以财务报告为目的的资产评估业务，应当根据会计准则或者相关会计核算与披露的具体要求、评估对象等相关条件明确价值类型，会计准则规定的计量属性可以理解为相对应的资产评估价值类型。

　　第二十五条　执行资产评估业务，应当根据《资产评估执业准则——资产评估报告》对价值类型及其定义进行披露。

　　第四章　附则

　　第二十六条　本指导意见自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2007年11月28日发布的《关于印发〈资产评估准则——评估报告〉等7项资产评估准则的通知》（中评协〔2007〕189号）中的《资产评估价值类型指导意见》同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《评估机构业务质量控制指南》进行了修订，制定了《资产评估机构业务质量控制指南》，现予印发。自2017年10月1日起，具有证券评估业务资格的资产评估机构遵照执行，其他资产评估机构参照执行。

　　请各地方协会将《资产评估机构业务质量控制指南》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《资产评估机构业务质量控制指南》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

资产评估机构业务质量控制指南

　　第一章　总则

　　第一条　为规范资产评估机构的业务质量控制行为，明确资产评估机构及其人员的质量控制责任，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本指南。

　　第二条　资产评估机构应当结合自身规模、业务特征、业务领域等因素，建立质量控制体系，保证评估业务质量，防范执业风险。

　　第三条　质量控制体系包括资产评估机构为实现质量控制目标而制定的质量控制政策，以及为政策执行和监控而设计的必要程序。

　　第四条　质量控制体系包含的控制政策和程序通常包括：

　　（一）质量控制责任；

　　（二）职业道德；

　　（三）人力资源；

　　（四）资产评估业务受理；

　　（五）资产评估业务计划；

　　（六）资产评估业务实施和资产评估报告出具；

　　（七）监控和改进；

　　（八）文件和记录。

　　第五条　资产评估机构制定的质量控制政策和程序，应当形成书面文件。政策和程序的执行情况应当有适当的记录。

　　第六条　资产评估机构对资产评估业务进行质量控制，应当遵守本指南。

　　第二章　质量控制责任

　　第七条　资产评估机构应当合理界定和细分质量控制体系中控制主体承担的质量控制责任，并建立责任落实和追究机制。控制主体通常包括：

　　（一）最高管理层；

　　（二）首席评估师；

　　（三）项目负责人；

　　（四）项目审核人员；

　　（五）项目团队成员；

　　（六）资产评估机构其他人员。

　　第八条　最高管理层是指公司制资产评估机构的董事会（执行董事）或者合伙制资产评估机构的合伙人管理委员会（执行合伙事务的合伙人）。最高管理层对业务质量控制承担最终责任。

　　第九条　最高管理层应当在股东会（或者合伙人会议）

　　授权的或者章程（或者合伙人协议）规定的范围内行使职权，并承担以下职责：

　　（一）树立质量管理意识，让全体人员充分认识到业务质量控制的重要性，全员参与，以达到质量控制目标；

　　（二）制定资产评估机构的服务宗旨，使全体人员理解服务宗旨的内涵，并评审其持续适宜性；

　　（三）在相关职能部门层次上建立质量目标，质量目标应当具体、可测量和可实现，并与服务宗旨保持一致；

　　（四） 策划组织架构和质量控制体系，并对其进行定期评审，使其处于适宜、充分和有效的状态；

　　（五）合理授权分支机构的业务权限，对分支机构的业务开展实施控制。

　　第十条　资产评估机构应当建立首席评估师制度。

　　首席评估师应当为资产评估机构的股东（或者合伙人），并且应当具备履行职责所需要的经验和能力，由最高管理层指定并授予其管理权限，直接对最高管理层负责。

　　除本指南外，首席评估师的产生和任职条件有其他相关规定的，还要符合相关规定要求。

　　第十一条　首席评估师承担以下职责：

　　（一）建立、实施和保持质量控制体系；

　　（二）监控质量控制体系的运行情况，向最高管理层报告并提出改进的建议和方案；

　　（三）促进全体人员不断提高业务质量意识。

　　除本指南外，首席评估师的职责权限有其他相关规定的，还要符合相关规定要求。

　　第十二条　资产评估机构应当制定评估业务项目负责人制度。项目负责人应当是具备履行职责所要求职业道德、专业知识、执业能力、实践经验的资产评估专业人员，其中法定评估业务的项目负责人应当为资产评估师。

　　资产评估机构应当根据业务特征对每项资产评估业务委派项目负责人。

　　第十三条　项目负责人承担以下职责：

　　（一）评估计划的制订和组织实施；

　　（二）评估业务实施中的协调和沟通；

　　（三）按照程序报告与评估业务相关的重要信息；

　　（四）组织复核项目团队人员的工作；

　　（五）合理利用专家工作及工作成果；

　　（六）组织编制资产评估报告，并审核相关内容；

　　（七）在出具的资产评估报告上签名；

　　（八）组织处理资产评估报告提交后的反馈意见；

　　（九）组织整理归集资产评估档案。

　　第十四条　项目审核人员应当符合下列要求：

　　（一）具备履行职责的技术专长；

　　（二）具备审核业务所需要的经验和权限；

　　（三）保证审核工作的客观性。

　　第十五条　项目审核人员承担以下职责：

　　（一）审核评估程序执行情况；

　　（二）审核拟出具的资产评估报告；

　　（三）审核工作底稿；

　　（四）综合评价项目风险，提出出具资产评估报告的明确意见。

　　第十六条　项目团队成员通常包括承担或者参与资产评估业务项目工作的资产评估专业人员、业务助理人员等。项目团队成员承担以下职责：

　　（一）接受项目负责人的领导，了解拟执行工作的目标，理解项目负责人的工作指令；

　　（二）按照资产评估机构质量控制政策和程序的要求从事具体评估业务工作，形成工作底稿；

　　（三）汇报执行业务过程中发现的重大问题；

　　（四）复核已经完成的工作底稿并接受审核。

　　第十七条　资产评估机构应当明确处于质量控制体系中其他人员的职责，该类人员通常包括：

　　（一）业务洽谈人员；

　　（二）业务部门负责人；

　　（三）分支机构负责人；

　　（四）人力资源管理人员；

　　（五）信息管理人员；

　　（六）档案管理人员；

　　（七）文秘人员。

　　第三章　职业道德

　　第十八条　资产评估机构应当制定政策和程序，以利于全体人员遵守资产评估职业道德准则。

　　第十九条　资产评估机构制定的政策和程序，应当强调遵守资产评估职业道德准则的重要性。资产评估机构可以采用管理层的示范、教育和培训、监控以及对违反资产评估职业道德准则行为的处理等方式予以强化。

　　第二十条　资产评估机构应当按照资产评估职业道德准则的要求，坚持独立、客观、公正的原则。资产评估机构可以针对具体评估业务特点采用适当的处理方式保持独立性，如：

　　（一）对影响独立性和客观性的利益关系等因素进行分析和判断，最大限度地减少或者消除不利因素，直至放弃评估业务，以使对独立性和客观性的不利影响降至可接受水平；

　　（二）要求内部相关人员就有关独立性的信息进行沟通，以确定是否存在违反独立性的情形；

　　（三）排除影响资产评估专业人员做出独立专业判断的外部因素干扰。

　　第二十一条　资产评估机构制定的保密政策，应当要求

　　资产评估专业人员及其他人员对国家秘密、委托人和其他相关当事人的商业秘密、所在资产评估机构的商业秘密负有保密义务。除下列人员和机构依法从资产评估机构获取和保留国家秘密及商业秘密外，不得向他人泄露在评估活动中获得的不应当公开的信息以及资产评估结论：

　　（一）委托人或者由委托人书面许可的人；

　　（二）法律、行政法规允许的第三方；

　　（三）具有管辖权的监管机构、行业协会。

　　资产评估专业人员及其他人员在为委托人和其他相关当事人服务结束或者离开所在资产评估机构后，应当按照有关规定或者合同约定承担保密义务。

　　第四章　人力资源

　　第二十二条　资产评估机构应当配置必需的人力资源，并根据业务的变化，对人力资源进行调整和更新。

　　第二十三条　资产评估机构在制定人力资源政策和程序时，通常可以考虑以下内容：

　　（一）人力资源规划；

　　（二）岗位职责和任职要求；

　　（三）招聘与选拔；

　　（四）教育与培训；

　　（五）绩效考评；

　　（六）薪酬制度。

　　第二十四条　资产评估机构在制定项目团队成员配备政策和程序时，可以重点考察项目团队成员是否具备下列条件：

　　（一）必要的职业道德素质，能够保持独立性；

　　（二）必要的专业知识和实践经验；

　　（三）遵守资产评估机构业务质量控制政策和程序的意识。

　　第二十五条　资产评估机构聘请专家和外部人员协助工作的，应当制定利用专家和外部人员工作的政策和程序，使其承担的工作符合项目质量要求。

　　第五章　资产评估业务受理

　　第二十六条　资产评估机构应当制定资产评估业务受理环节的控制政策和程序，确保在与委托人正式签订资产评估委托合同之前，对拟委托事项进行必要了解，以决定是否接受委托。

　　第二十七条　资产评估机构应当谨慎地选择客户和业务，在制定业务受理环节政策和程序时，通常考虑以下方面：

　　（一）业务洽谈；

　　（二）资产评估委托合同的审核和签订；

　　（三）发生资产评估委托合同变更、中止、终止情形时的处置。

　　第二十八条　资产评估机构应当规定业务洽谈人员所具备的条件。业务洽谈人员在洽谈业务时，可以重点关注下列事项：

　　（一）资产评估业务基本事项；

　　（二）法律、行政法规、资产评估准则规定；

　　（三）拟委托内容；

　　（四）被评估单位的情况。

　　第二十九条　在订立资产评估委托合同之前，资产评估机构应当通过考虑与资产评估业务有关的要求、风险、胜任能力等因素，正确理解拟委托内容，初步识别和评价风险，以确定是否受理评估业务。

　　第三十条　资产评估机构应当根据业务风险对资产评估业务进行分类，分类时可以考虑下列因素：

　　（一）来自委托人和其他相关当事人的风险；

　　（二）来自评估对象的风险；

　　（三）来自资产评估机构及其人员的风险；

　　（四）资产评估报告使用不当的风险。

　　第三十一条　当发生资产评估委托合同变更、中止、终止情形时，资产评估机构应当采取措施进行处置，并保持记录。采取的措施通常包括：

　　（一）对变更、中止、终止的情形进行重新审核；

　　（二）就拟采取的行动及原因与委托人沟通；

　　（三）将信息传达到相关人员。

 　　第六章　资产评估业务计划

　　第三十二条　资产评估机构可以通过制定资产评估业务计划的控制政策和程序等达成以下目的：

　　（一）项目团队成员了解工作内容、工作目标、重点关注领域；

　　（二）项目负责人有效组织和管理资产评估业务；

　　（三）管理层人员有效监控资产评估业务；

　　（四）使委托人和其他相关当事人了解资产评估计划的内容，配合项目团队工作。

　　第三十三条　资产评估机构制定资产评估业务计划控制政策和程序，通常可以按照计划编制的流程分别考虑：

　　（一）计划编制前对资产评估业务基本事项进一步明确；

　　（二）资产评估计划编制和批准的参与者；

　　（三）资产评估计划的内容和繁简程度；

　　（四）资产评估计划的编制、审核、批准流程。

　　第三十四条　资产评估机构制定的资产评估业务计划环节的控制政策和程序，应当要求资产评估项目负责人在编制资产评估计划时开展如下工作：

　　（一）为编制资产评估计划、开展后续工作而组织资源；

　　（二）确定是否对委托人和其他相关当事人进行必要的业务指导；

　　（三）确定是否对项目团队成员进行适当的培训；

　　（四）确定是否开展初步评估活动。

　　第七章　资产评估业务实施和资产评估报告出具

　　第三十五条　资产评估机构应当制定资产评估业务实施和资产评估报告出具环节的控制政策和程序，以保证法律、行政法规和资产评估准则得以遵守，满足出具资产评估报告的要求。

　　第三十六条　资产评估机构应当针对以下事项制定资产评估业务实施和资产评估报告出具环节的控制政策和程序：

　　（一）项目团队组建及工作委派；

　　（二）现场调查、评估资料收集和评定估算；

　　（三）资产评估报告编制；

　　（四）利用专家工作及相关报告；

　　（五）疑难问题或者争议事项的解决；

　　（六）项目负责人的指导与监督；

　　（七）内部审核；

　　（八）资产评估报告签发及提交。

　　第三十七条　资产评估机构在制定不同特征资产（企业）的现场调查、收集评估资料、评定估算以及编制资产评估报告的控制政策和程序时，通常考虑以下要素：

　　（一）现场调查方案的可行性；

　　（二）评估资料的真实性、完整性和合法性；

　　（三）评估方法的恰当性、评估参数的合理性；

　　（四）资产评估报告的合规性。

　　第三十八条　资产评估机构制定的解决疑难问题或者争议事项的控制政策和程序，通常包括：

　　（一）疑难问题的内部报告及处理；

　　（二）处理项目执行过程中的意见分歧。　只有对分歧意见形成结论，资产评估机构才能出具资产评估报告。

　　第三十九条　资产评估机构制定的项目负责人对项目团队成员的工作进行指导、监督的控制政策和程序通常包括：

　　（一）项目团队的组建和管理；

　　（二）业务时间进度；

　　（三）业务沟通；

　　（四）业务风险。

　　第四十条　资产评估机构应当设置专门部门或者专门岗位实施资产评估业务的内部审核，内部审核政策和程序的目标是未经审核合格的事项不进入下一程序。内部审核的政策和程序，通常包括：

　　（一）内部审核流程；

　　（二）项目审核人员的专业能力要求；

　　（三）审核的时间、范围和方法。

　　第四十一条　资产评估机构应当制定资产评估报告签发政策和程序。

　　资产评估报告签发政策和程序应当规定，一旦发现已经提交的资产评估报告存在瑕疵、错误等问题时，资产评估机构为挽回不良影响，根据问题的严重程度或者潜在影响程度应当采取的相应措施。

　　第八章　监控和改进

　　第四十二条　资产评估机构应当制定政策和程序，对质量控制体系运行情况进行监控。监控应当关注以下内容：

　　（一）质量控制体系是否符合本指南要求，是否符合资产评估机构实际情况；

　　（二）质量控制体系是否达到了质量目标；

　　（三）质量控制体系是否得到有效的实施和保持。

　　第四十三条　资产评估机构应当根据本机构的管理特点对质量控制体系运行情况实施监控。监控措施通常包括：

　　（一）收集、管理和利用不同渠道来源的相关信息，为评价和改进质量控制体系提供依据；

　　（二）对质量控制体系运行的过程进行监控；

　　（三）对质量控制体系的运行情况进行定期检查和评价。

　　第四十四条　对监控中发现的问题和隐患，质量控制体系中的相关控制主体应当采取适当的纠正和预防措施，并对所采取措施的有效性和效率进行评价。

　　第四十五条　资产评估机构应当根据监控和其他方面的信息对质量控制体系的适当性和有效性进行评价，并提出改进意见。

　　第九章　文件和记录

　　第四十六条　资产评估机构应当制定文件控制政策和程序，确保质量控制体系各过程中使用的文件均为有效版本，防止误用失效或者废止的文件和资料。

　　第四十七条　资产评估机构应当制定政策和程序，保持业务质量控制的相关记录并及时归档。

　　记录控制的政策和程序，应当规定记录的标识、储存、保护、检索、保存期限和超期后处置所需的控制要求。

　　第四十八条　资产评估业务质量控制记录主要包括：

　　（一）评估业务工作底稿；

　　（二）监控和改进记录；

　　（三）质量控制体系评审记录。

　　第四十九条　资产评估业务质量控制记录，应当根据重要性和必要性设计其内容，以符合法律、行政法规和资产评估准则的要求。

　　第十章　附 则

　　第五十条　具有证券评估业务资格的资产评估机构应当遵守本指南，其他资产评估机构可以参照本指南。

　　第五十一条　本指南自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2010年12月18日发布的《关于印发〈评估机构业务质量控制指南〉的通知》（中评协〔2010〕214号）同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《以财务报告为目的的评估指南（试行）》进行了修订，制定了《以财务报告为目的的评估指南》现予印发，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《以财务报告为目的的评估指南》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《以财务报告为目的的评估指南》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

以财务报告为目的的评估指南

　　第一章　总则

　　第一条　为规范以财务报告为目的的评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本指南。

　　第二条　本指南所称以财务报告为目的的评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规、资产评估准则和企业会计准则及会计核算、披露的有关要求，根据委托对评估基准日以财务报告为目的所涉及的各类资产和负债公允价值或者特定价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。

　　第三条　执行以财务报告为目的的评估业务，应当遵守本指南。

　　第四条　资产评估专业人员可以参照本指南执行以下与以财务报告为目的的评估业务相关的其他业务，主要包括：

　　（一）开展与价值估算相关的议定程序，以协助企业判断与资产和负债价值相关的参数、特征等，主要包括：

　　1.估算或者测算资产的更新或者复原重置成本；

　　2.协助企业判断、确定资产使用年限、尚可使用年限、

　　实物状态、质量等参数、特征，以及验证资产的真实存在性；

　　3.协助企业确定、判断资产获利能力和预测资产的未来收益；

　　4.执行与负债价值有关的议定程序。

　　（二）协助企业管理层对能否持续可靠地取得公允价值做出正确的评价。

　　第二章　基本遵循

　　第五条　资产评估专业人员应当坚持独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，独立进行分析和估算并形成专业意见。

　　第六条　执行以财务报告为目的的评估业务，应当理解相关会计准则的概念、原则及其与资产评估准则相关概念、原则之间的联系与区别，具备相应的专业知识和实践经验，胜任所执行的评估业务。资产评估专业人员应当关注以财务报告为目的的评估业务的复杂性，根据自身的专业知识及经验，审慎考虑是否有能力受理相关评估业务。执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。

　　第七条　由于会计准则和相关法规的修改，导致在执行以财务报告为目的的评估业务时无法完全遵守本指南的要求，应当在资产评估报告中进行说明。

　　第八条　执行以财务报告为目的的评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，明确评估业务基本事项并充分理解会计准则或者相关会计核算、披露的具体要求。

　　第九条　资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计准则的相关要求确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、购买日、减值测试日、首次执行日等。

　　第十条　资产评估专业人员应当要求委托人或者其他相关当事人提供涉及评估对象和评估范围的必要资料。委托人和其他相关当事人依法提供并保证其真实性、完整性、合法性。资产评估专业人员应当依法对执行以财务报告为目的的评估业务中使用的资料进行核查验证。

　　第十一条　资产评估专业人员应当根据以财务报告为目的评估业务的具体情况合理确定评估假设。

　　第三章　评估对象

　　第十二条　执行以财务报告为目的的评估业务，应当与委托人进行充分协商，明确评估对象，并充分考虑评估对象的法律、物理与经济等具体特征对评估业务的影响。

　　第十三条　资产评估专业人员应当关注会计准则中特定会计事项所对应的评估对象，从委托人或者其他相关当事人处取得的评估对象的具体组成等详细资料，关注相关资产、负债在企业营运中的作用；并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定、相关核算要求对有关资产、负债进行妥当的分类。

　　第十四条　在执行会计准则规定的合并对价分摊事项涉及的评估业务时，对应的评估对象应当是合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债，该评估对象与被购买方企业价值评估所对应的对象不同。

　　资产评估专业人员应当关注各类可辨认无形资产的识别及计量。

　　第十五条　在执行会计准则规定的包括商誉在内的各类资产减值测试涉及的评估业务时，对应的评估对象可能是单项资产，也可能是资产组或者资产组合。其中，固定资产减值测试的评估对象一般以资产组的形式出现；商誉减值测试的评估对象主要以资产组或者资产组组合的形式出现。

　　第十六条　在执行会计准则规定的投资性房地产评估业务时，对应的评估对象包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

　　资产评估专业人员应当关注投资性房地产现有租约期限及租金内涵等对公允价值评估的影响，包括租期、租金收取方式、约定租金相对于市场租金的差异、租金内涵、特殊使用目的、分割或者合并使用的差异等，剔除不属于评估对象收益以及非正常因素的影响。

　　第十七条　资产评估专业人员应当关注金融资产和金融负债公允价值计量过程中是否以单项资产或者资产组为计量单位、资产核算分类、混合金融工具是否分拆等重要影响事项。

 　　第四章　价值类型

　　第十八条　执行以财务报告为目的的评估业务，应当根据会计准则或者相关会计核算与披露的具体要求、评估对象等相关条件明确价值类型。会计准则规定的计量属性可以理解为相对应的评估价值类型。

　　第十九条　资产评估专业人员协助企业进行资产减值测试，应当关注评估对象在减值测试日的可回收价值、资产预计未来现金流量的现值以及公允价值减去处置费用的净额之间的联系及区别。

　　（一）可回收价值等于资产预计未来现金流量的现值或者公允价值减去处置费用的净额孰高者。在已确信资产预计未来现金流量的现值或者公允价值减去处置费用的净额其中任何一项数值已经超过所对应的账面价值，并通过减值测试的前提下，可以不必计算另一项数值。

　　（二）计算资产预计未来现金流量的现值时，对资产预计未来现金流量的预测应基于特定实体现有管理模式下可能实现的收益。预测一般只考虑单项资产或者资产组内主要资产项目在简单维护下的剩余经济年限，即不考虑单项资产

　　或者资产组内主要资产项目的改良或重置；资产组内资产项目于预测期末的变现净值应当纳入资产预计未来现金流量现值的计算。

　　（三）计算公允价值减去处置费用的净额时，会计准则允许直接以公平交易中销售协议价格，或者与评估对象相同或相似资产在其活跃市场上反映的价格，作为计算公允价值的依据。

　　当不存在相关活跃市场或者缺乏相关市场信息时，资产评估专业人员可以根据企业以市场参与者的身份，对单项资产或者资产组的运营作出合理性决策，并适当地考虑相关资产或者资产组内资产有效配置、改良或重置前提下提交的预测资料，参照企业价值评估的基本思路及方法，分析及计算单项资产或者资产组的公允价值。

　　计算公允价值减去处置费用的净额时，应当根据会计准则的具体要求合理估算相关处置费用。

　　第二十条　净重置成本是指现在购买相同或相似资产所需支付现金或现金等价物的预计金额减去体现相关贬值因素的预计金额，贬值因素主要包括实体性贬值、功能性贬值以及经济性贬值。

　　第五章　评估方法

　　第二十一条　执行以财务报告为目的的评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参照会计准则关于评估对象和计量方法的有关规定，选择评估方法。

　　第二十二条　资产评估专业人员应当参照会计准则的规定，关注所采用的评估数据，并知晓公允价值获取层级受评估方法选择及评估数据来源的影响。

　　第二十三条　选择评估方法时应当与前期采用的评估方法保持一致。

　　如果前期采用评估方法所依据的市场数据因发生重大变化而不再适用，或者通过采用与前期不同的评估方法使得评估结论更具代表性、更能反映评估对象的公允价值或者特定价值，可以变更评估方法。

　　第二十四条　采用市场法进行以财务报告为目的的评估，应当关注相关市场的活跃程度，从相关市场获得足够的交易案例或者其他比较对象，尽可能选择最接近、比较因素调整较少的交易案例或者其他比较对象作为参照物。

　　第二十五条　采用市场法进行以财务报告为目的的评估，应当对参照物的比较因素进行比较并做出恰当调整，还应重点关注作为参照物的交易案例的交易背景、交易地点、交易市场、交易时间、交易条件、付款方式等因素。

　　第二十六条　采用收益法进行以财务报告为目的的评估，可以根据评估对象的特点及应用条件，采用现金流量折现法、增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益折现法等具体评估方法。

　　第二十七条　采用收益法进行以财务报告为目的的评估，应当结合相关会计准则的要求，按照资产评估准则对收益法应用的有关规定，恰当考虑收益法的适用性，合理选择收益口径。

　　第二十八条　采用收益法进行以财务报告为目的的评估，应当从委托人或者其他相关当事人获取评估对象的经营状况及相关收益预测资料，按照会计与评估相关准则的规定，与委托人及其他相关当事人讨论未来各种可能性，结合被评估单位的人力资源、技术水平、资本结构、经营状况、历史业绩、发展趋势，考虑宏观经济因素、所在行业现状与发展前景，分析未来收益预测资料与评估目的及评估假设的适用性。

　　第二十九条　资产评估专业人员应当按照资产评估准则的规定，确信折现率与预期收益口径保持一致。

　　第三十条　采用成本法进行以财务报告为目的的评估，应当按照资产评估准则的规定，考虑评估对象的实体性贬值、功能性贬值及经济性贬值。

　　第三十一条　对于不存在相同或者相似资产活跃市场的，或者不能可靠地以收益法进行评估的资产，可以采用成本法进行评估。但资产评估专业人员应当获取企业的承诺，并在资产评估报告中披露，其评估结论仅在相关资产的价值可以通过资产未来运营得以全额回收的前提下成立。

　　第三十二条　对同一评估对象采用多种评估方法时，应当对形成的各种测算结果进行分析，在综合考虑不同评估方法测算结果的合理性及所使用数据质量及数量的基础上，形成评估结论。

　　第三十三条　资产评估专业人员应当知晓相关经济合同所记载的与资产或者负债价值相关的金额不一定等同于该项资产或者负债于某一时点的公允价值。

　　第三十四条　资产评估专业人员应当知晓相关税收法律、行政法规对评估对象价值估算的影响，并在相关评估过程中予以恰当的考虑和处理。

　　第六章　披露要求

　　第三十五条　资产评估报告应当包含必要信息，使资产评估报告使用人能够正确理解评估结论，其中应当重点披露以下内容：

　　（一）评估对象的具体描述；

　　（二）价值类型的定义及其与会计准则或者相关会计核算、披露要求的对应关系；

　　（三）评估方法的选择过程和依据；

　　（四）评估方法的具体运用，结合相关计算过程、评估参数等加以说明；

　　（五）关键性假设及前提；

　　（六）关键性评估参数的测算、逻辑推理、形成过程和相关评估数据的获取来源；

　　（七）对企业提供的财务等评估中使用的资料所做的重大或者实质性调整。

　　第三十六条　执行以财务报告为目的的评估业务，应当在资产评估报告中披露评估结论所受到的限制，并提醒委托人关注其对财务报告的影响。

　　第三十七条　资产评估报告应当披露本次与前次评估相同或者类似资产或者负债时采用的评估方法是否一致；当出现不一致时，应当描述相应的变动并说明变动的原因。

　　第七章　附则

　　第三十八条　本指南自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2007年11月9日发布的《关于印发〈以财务报告为目的的评估指南（试行）〉的通知》（中评协〔2007〕169号）同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《知识产权资产评估指南》进行了修订，现予印发，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《知识产权资产评估指南》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《知识产权资产评估指南》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

知识产权资产评估指南

　　第一章　总则

　　第一条　为规范知识产权资产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估执业准则——无形资产》制定本指南。

　　第二条　本指南所称知识产权资产，是指知识产权权利人拥有或者控制的，能够持续发挥作用并且带来经济利益的知识产权权益。知识产权资产包括专利权、商标专用权、著作权、商业秘密、集成电路布图设计和植物新品种等。

　　第三条　本指南所称知识产权资产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的知识产权资产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。

　　第四条　执行知识产权资产评估业务，应当遵守本指南。

　　第二章　基本遵循

　　第五条　资产评估机构及其资产评估专业人员开展知识产权资产评估业务，应当遵守法律、行政法规的规定，坚持独立、客观、公正的原则，诚实守信，勤勉尽责，谨慎从业，遵守职业道德规范，自觉维护职业形象，不得从事损害职业形象的活动。

　　第六条　资产评估机构及其资产评估专业人员开展知识产权资产评估业务，应当独立进行分析和估算并形成专业意见，拒绝委托人或者其他相关当事人的干预，不得直接以预先设定的价值作为评估结论。

　　第七条　执行知识产权资产评估业务，应当具备知识产权资产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的知识产权资产评估业务。

　　执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。

　　第八条　资产评估机构应当关注知识产权资产评估业务的复杂性，根据自身的资产评估专业人员配备、专业知识和经验，审慎考虑是否有能力受理知识产权资产评估业务。

　　第九条　执行知识产权资产评估业务，应当明确评估对象、评估范围、评估目的、评估基准日、价值类型和资产评估报告使用人。

　　第十条　知识产权资产评估目的通常包括转让、许可使用、出资、质押、诉讼、财务报告等。

　　第十一条　执行知识产权资产评估业务，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，恰当选择价值类型。

　　第十二条　执行知识产权资产评估业务，应当对资产评估活动中使用的资料进行核查验证。

　　第十三条　执行知识产权资产评估业务，应当合理使用评估假设。

　　第十四条　执行知识产权资产评估业务，应当关注宏观经济政策、行业政策、经营条件、生产能力、市场状况、产品生命周期等各项因素对知识产权资产效能发挥的作用，以及对知识产权资产价值产生的影响。

　　第十五条　执行知识产权资产评估业务，应当关注知识产权资产的基本情况：

　　（一）知识产权资产权利的法律文件、权属有效性文件或者其他证明资料；

　　（二）知识产权资产特征和使用状况，历史沿革以及评估与交易情况；

　　（三）知识产权资产实施的地域范围、领域范围、获利能力与获利方式，知识产权资产是否能给权利人带来显著、持续的可辨识经济利益；

　　（四）知识产权资产的法定寿命和剩余经济寿命，知识产权资产的保护措施；

　　（五）知识产权资产实施过程中所受到的法律、行政法规或者其他限制；

　　（六）类似知识产权资产的市场价格信息；

　　（七）其他相关信息。

　　第十六条　执行知识产权资产评估业务，应当要求委托人明确评估对象，并关注评估对象的权利状况以及法律、经济、技术等具体特征。

　　知识产权资产通常与其他资产共同发挥作用，执行知识产权资产评估业务应当根据评估对象的具体情况和评估目的分析、判断知识产权资产的作用，恰当进行单项知识产权资产或者知识产权资产组合的评估，合理确定知识产权资产的价值。

　　第十七条　专利资产是指专利权利人拥有或者控制的，能够持续发挥作用并且带来经济利益的专利权益。专利资产评估业务的评估对象是指专利资产权益，包括专利所有权和专利使用权。专利使用权是指专利实施许可权，具体形式包括专利权独占许可、独家许可、普通许可和其他许可形式。

　　执行专利资产评估业务，应当明确专利资产的权利属性。评估对象为专利所有权的，应当关注专利权是否已经许可他人使用以及使用权的具体形式，并关注其对专利所有权价值的影响。评估对象为专利使用权的，应当明确专利使用权的许可形式、许可内容及许可期限。

　　第十八条　商标资产是指商标权利人拥有或者控制的，能够持续发挥作用并且能带来经济利益的注册商标权益。注册商标包括商品商标、服务商标、集体商标、证明商标。商标资产评估涉及的商标通常为商品商标和服务商标。

　　商标资产评估对象是指受法律保护的注册商标资产权

　　益，包括商标专用权、商标许可权。评估对象为商标专用权的，应当关注商标是否已经许可他人使用以及具体许可形式评估对象为商标许可权的，应当明确该权利的具体许可形式、内容和期限。

　　第十九条　著作权资产，是指著作权权利人拥有或者控制的，能够持续发挥作用并且带来经济利益的著作权财产权益和与著作权有关权利的财产权益。著作权资产评估对象是指著作权中的财产权益以及与著作权有关权利的财产权益。

　　著作权财产权利种类包括：复制权、发行权、出租权、展览权、表演权、放映权、广播权、信息网络传播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权以及著作权人享有的其他财产权利。

　　与著作权评估有关的权利通常包括：出版者对其出版的图书、期刊的版式设计的权利，表演者对其表演享有的权利，录音、录像制作者对其制作的录音、录像制品享有的权利，广播电台、电视台对其制作的广播、电视所享有的权利以及由法律、行政法规规定的其他与著作权有关的权利。

　　著作权资产的财产权利形式包括著作权人享有的权利，以及转让或者许可他人使用的权利。许可使用形式包括法定许可和授权许可；授权许可形式包括专有许可、非专有许可和其他形式许可等。

　　执行著作权资产评估业务，应当明确著作权资产的权利形式。当评估对象为著作权许可使用权时，应当明确具体许可形式、内容和期限。

　　执行著作权资产评估业务，还应当关注原创著作权和衍生著作权之间的权利关系以及著作权与有关权利之间的关系。

　　第二十条　商业秘密，是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息，包括设计、程序、产品配方、制作工艺、制作方法、管理诀窍、客户名单、货源情报、产销策略、招投标中的标底及标书内容等信息。设计、程序、产品配方、制作工艺、制作方法等在实务中通常称为专有技术或者技术诀窍。

　　执行商业秘密资产评估业务，应当关注商业秘密的保密级别、保密期限、应用范围等，同时应当考虑权利人对商业秘密采取的保护措施，如竞业禁止协议等对商业秘密价值的影响。

　　第二十一条　集成电路布图设计，是指集成电路中至少有一个是有源元件的两个以上元件和部分或者全部互连线路的三维配置，或者为制造集成电路而准备的上述三维配置。其中，集成电路是指半导体集成电路，即以半导体材料为基片，将至少有一个是有源元件的两个以上元件和部分或者全部互连线路集成在基片之中或者基片之上，以执行某种电子功能的中间产品或者最终产品。集成电路布图设计资产评估对象是指集成电路布图设计资产的权益，包括专有权和许可他人使用的权利。

　　集成电路布图设计权利人享有下列专有权：

　　（一）对受保护的布图设计的全部或者其中任何具有独创性的部分进行复制；

　　（二）将受保护的布图设计、含有该布图设计的集成电路或者含有该集成电路的物品投入商业利用。集成电路布图设计权利人可以将其专有权转让或者许可他人使用其布图设计。

　　在执行集成电路布图设计资产评估业务时，应当关注是否存在反向工程、强制许可、独立创作的相同设计等情况，并考虑其对评估结论的影响。

　　第二十二条　植物新品种是指经过人工培育的或者对发现的野生植物加以开发，具备新颖性、特异性、一致性和稳定性，并有适当命名的植物品种。

　　植物新品种资产评估对象是指相关权利人拥有或控制的，能够持续发挥作用并且能带来经济利益的由农业部门或者林业部门授予的植物新品种权益。

　　执行涉外转让植物新品种资产评估业务，应当要求委托人提供包括相关审批机关予以登记的证明、相关审批机关同意转让的批准回复以及相关审批机关发布的转让公告等经济行为依据。

　　执行植物新品种资产评估业务，应当关注植物新品种是否已经由相关部门审定、以及审定对植物新品种应用范围的限制。

　　第二十三条　确定知识产权资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。

　　执行知识产权资产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，选择评估方法。

　　第二十四条　编制知识产权资产评估报告应当反映知识产权资产的特点，通常包括下列内容：

　　（一）知识产权资产的性质、权利状况及限制条件；

　　（二）知识产权资产实施的地域限制、领域限制及法律限制条件；

　　（三）宏观经济和行业前景；

　　（四） 知识产权资产应用的历史、现实状况与发展前景；

　　（五）知识产权资产的获利期限；

　　（六）评估依据的信息来源；

　　（七）其他必要信息。

　　第二十五条　知识产权资产评估报告应当明确说明评估过程和依据，通常包括下列内容：

　　（一）价值类型的选择及其定义；

　　（二）评估方法的选择及其理由；

　　（三）各重要参数的来源、分析、比较与测算过程；

　　（四）对测算结果进行分析，形成评估结论的过程；

　　（五）评估结论成立的假设前提和限制条件；

　　（六）可能影响评估结论的特别事项。

　　第三章　以转让或者许可使用为目的的知识产权资产评估

　　第二十六条　执行以转让或者许可使用为目的的知识产权资产评估业务，应当知晓评估对象通常为知识产权资产的所有权或者使用权，并要求委托人明确评估对象。

　　第二十七条　执行以转让或者许可使用为目的的知识产权资产评估业务，应当考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，恰当选择价值类型。以出资、转让、许可使用等交易为目的的通常选择市场价值或者投资价值。

　　第二十八条　执行以转让为目的的知识产权资产评估业务，应当关注委托人已经确定的转让方式和转让价款的支付方式等因素，确定其对评估结论的影响，并在资产评估报告中披露转让方式等事项。

　　第二十九条　执行以许可使用为目的的知识产权资产评估业务，应当关注许可使用的具体形式、许可使用费支付方式、许可使用期限和范围等，确定其对评估结论的影响，并在资产评估报告中披露许可使用的具体形式、许可使用费支付方式、许可使用期限和范围等。

　　第四章　以出资为目的的知识产权资产评估

　　第三十条　执行以出资为目的的知识产权资产评估业务，应当熟悉知识产权管理部门以及工商行政管理部门关于知识产权出资的有关规定。

　　第三十一条　以出资为目的的知识产权资产评估业务包括：

　　（一）工商行政管理部门受理的有限责任公司或者股份有限公司设立或者增资时，对作为股东或者发起人出资的知识产权资产进行的评估；

　　（二）工商行政管理部门受理的其他非公司法人类型企业所涉及的以知识产权资产出资的资产评估；

　　（三）法律、行政法规规定的其他需要进行知识产权资产评估的事项。

　　第三十二条　知识产权出资应当符合《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》、《公司注册资本登记管理规定》等法律、行政法规的要求。

　　执行知识产权资产出资评估业务应当关注评估对象是否可以用于出资，但不得对评估对象是否可以作为出资资产进行确认或者发表意见。

　　第三十三条　对重组、改制企业的知识产权资产进行评估时，应当关注的内容通常包括：

　　（一）资产的权利人与出资人是否一致；

　　（二）出资人的经济行为是否需经有权机构批准，并经相关管理部门审查同意；

　　（三）设定他项权利的资产是否与其相对应的负债分离；

　　（四）企业重组、改制方案以及批复文件和相关法律意见书等。

　　第三十四条　执行知识产权出资资产评估业务应当关注评估对象可使用期限对其价值的影响，并结合知识产权资产法定保护期限以及受益期限评估其价值。

　　第三十五条　采用收益法评估知识产权资产时，应当结合出资目的实现后评估对象合理的生产规模、市场份额、技术及管理水平等因素，综合判断未来收益预测的合理性。

　　第三十六条　对以包含知识产权的资产负债组合出资的，应当依据同口径的可靠财务数据，分别选用适当的评估方法对各项资产和负债价值进行评估，以资产组合方式列示其价值。

　　第五章　以质押为目的的知识产权资产评估

　　第三十七条　执行以质押为目的的知识产权资产评估业务，应当熟悉《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》以及知识产权管理部门、金融管理部门关于知识产权质押融资的相关规定。

　　第三十八条　执行知识产权资产质押评估业务应当关注出质知识产权需要具备的以下基本条件：

　　（一）出质人拥有完整、合法、有效的相关知识产权权利，产权关系明晰；

　　（二）出质的知识产权具有一定的价值，可以依法转让；

　　（三）以专利权出质的，应当符合国家知识产权局关于专利权质押登记的相关规定；以商标专用权出质的，应当符合工商行政管理局关于注册商标专用权质权登记的相关规定；以著作权出质的，应当符合国家版权局关于著作权质权登记的相关规定；

　　（四）构成知识产权组合的各单项知识产权，如果共同出质设定为质押对象，应当符合相关行政主管部门质押登记的有关规定；

　　（五）符合其他法律、行政法规的要求。

　　第三十九条　执行知识产权资产质押评估业务应当关注出质知识产权的具体情况：

　　（一） 在评估共有知识产权时，应当关注知识产权共有人是否一致同意将该知识产权进行质押；

　　（二） 评估对象是否存在合同约定的出质限制，包括时间、地域方面的限制以及存在质押、诉讼等权利限制；

　　（三） 涉及知识产权质物处置评估时，应当关注与质押知识产权资产实施和运用不可分割的其他资产是否一并处置。

　　第四十条　执行知识产权资产质押评估业务应当关注评估对象是否可以用于出质，但不得对评估对象是否可以作为出质资产进行确认或者发表意见。

　　第四十一条　委托人将评估基准日设定在确定贷款审批发放或者作出其他质押融资决策之前的，为了解知识产权资产在通常条件下能够合理实现的价值并以此确定贷款额度，可以委托评估其市场价值或者其他类型的价值。

　　委托人将评估基准日设定在出质人违约、拟处置知识产权资产时，为确定处置底价或者可变现价值提供参考依据，可以委托评估其市场价值或者清算价值。

　　第四十二条　执行知识产权资产质押评估业务应当关注知识产权资产质押风险对资产评估报告相关信息披露的特殊要求，并对相关事项作出充分披露。

　　第四十三条　需要在存在重大不确定因素情况下作出评估相关判断的，应当保持必要的谨慎，尽可能充分估计知识产权资产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，并在资产评估报告中作出必要的风险提示。法定优先受偿权利等情况的书面查询资料，应当作为资产评估报告的附件。

　　第四十四条　跟踪评估出质知识产权市场价值或者其他类型的价值，应当对知识产权实施市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。

　　第六章　以诉讼为目的的知识产权资产评估

　　第四十五条　执行以诉讼为目的的知识产权资产评估业务，应当熟悉国家司法部门和知识产权管理部门有关知识产权诉讼的规定。

　　第四十六条　执行以诉讼为目的的知识产权资产评估业务，应当与委托人和相关当事人进行充分沟通，了解案情基本情况，并且通过现场调查和资料收集等确认评估对象和评估范围，诉讼评估的知识产权资产通常为涉案资产或者其他相关经济利益。

　　其他相关经济利益是指一方当事人的行为给另一方当事人造成的经济损失以及费用增加等，通常包括侵权损失、资产损害，以及由于个人或者法人经营、合同纠纷等行为引起的相关经济利益变化。

　　第四十七条　执行以诉讼为目的的知识产权资产评估业务，应当提醒委托人根据评估对象和具体案件的不同，合理确定评估基准日。评估基准日可以是过去或者现在的某一时点。

　　第四十八条　执行以诉讼为目的的知识产权资产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、案件具体情况以及所处阶段的不同，合理确定涉案知识产权资产评估的价值类型。

　　第四十九条　执行以诉讼为目的的知识产权资产评估业务，应当尽可能要求委托人和其他相关当事人提供相关资料，并要求其对资料的真实性、完整性、合法性进行确认，同时通过市场调查、专家访谈等方式收集评估资料。

　　第五十条　执行以诉讼为目的的知识产权资产评估业务，应当尽可能在委托人、其他相关当事人的配合下进行现场调查。

　　现场调查时应当保留必要的文字、语音、照片、影像等资料，以书面形式记录调查的时间、地点、过程、结果等，并与参加现场调查的委托人、其他相关当事人等共同确认。

　　如果调查时出现委托人或者其他相关当事人不在现场，或者相关人员不予配合等情况，则应详细记录现场情况，收集必要的证据资料，并在资产评估报告中予以披露。

　　第五十一条　编制以诉讼为目的的知识产权资产评估报告，应当重点披露下列内容：

　　（一）是否存在资产评估委托合同（委托要约）对资产评估基本事项约定不明确，或者评估对象和评估范围与资产评估委托合同（委托要约）约定不一致的情形；

　　（二）涉案知识产权资产以及其他相关经济利益的具体内容以及价值构成；

　　（三）现场调查和资料收集过程中委托人和其他相关当事人的配合情况；

　　（四）其他可能影响正确理解评估结论和资产评估报告使用的事项。

　　第七章　以财务报告为目的的知识产权资产评估

　　第五十二条　执行以财务报告为目的的知识产权评估业务，应当提醒委托人根据项目具体情况以及会计准则要求，合理确定评估对象。评估对象可以是单项知识产权资产，也可以是知识产权资产组合或者与其他有形和无形资产组成的资产组。

　　第五十三条　执行会计准则规定的合并对价分摊事项涉及的知识产权资产评估业务，购买方取得的被购买方拥有的但在其财务报表上未确认的知识产权资产被确认为无形资产的，需要满足以下条件之一：

　　（一）源于合同性权利或者其他法定权利；

　　（二）能够从被购买方资产分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产和负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。

　　第五十四条　执行会计准则规定的合并对价分摊事项涉及的知识产权资产评估业务，如果知识产权资产是不可分离的或者其市场价值不能可靠计量，应当将该项知识产权资产所在的最小资产组作为评估对象；如果与知识产权资产相联系资产的单独市场价值能可靠计量，并且各单项资产具有相同或者近似的使用寿命，可以将该项知识产权资产所在的最小资产组作为评估对象。

　　第五十五条　执行会计准则规定的减值测试涉及的知识产权资产评估业务应当知晓，使用寿命不确定的知识产权资产一般每年都进行减值测试，而使用寿命确定的知识产权资产只有在存在明显的减值迹象时才进行减值测试。

　　第八章　附则

　　第五十六条　本指南自2017年10月1 日起施行。中国资产评估协会于2015年12月31日发布的《关于印发〈知识产权资产评估指南〉的通知》（中评协〔2015〕82号）同时废止

各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：

　　为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《资产评估准则——不动产》进行了修订，制定了《资产评估执业准则——不动产》，现予发布，自2017年10月1日起施行。

　　请各地方协会将《资产评估执业准则——不动产》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业人员进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

　　附件：《资产评估执业准则——不动产》

　　中国资产评估协会

　　2017年9月8日

　　附件：

资产评估执业准则——不动产

　　第一章　总则

　　第一条　为规范不动产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。

　　第二条　本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。

　　本准则所称不动产不包含海域、林木等。

　　第三条　本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。

　　不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。

　　第四条　执行不动产评估业务，应当遵守本准则，但法律、行政法规规定应当执行其他准则的，从其规定。

　　第二章　基本遵循

　　第五条　执行不动产评估业务，应当具备不动产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的不动产评估业务。

　　当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。

　　第六条　资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。

　　第七条　不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。

　　第八条　当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。

　　第三章　操作要求

　　第九条　执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。

　　第十条　执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。

　　第十一条　执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披露。

　　第十二条　不动产组成部分的价值存在相互影响关系。建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损的可能。如果建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损情形，评估土地使用权价值时应当计算该损失金额并加以扣除。

　　对于土建工程与机器设备安装为一体或者形成紧密关联的不动产，应当关注机器设备与不动产的关系，合理进行区分，并考虑机器设备等资产对不动产价值的影响。

　　第十三条　执行不动产评估业务，一般情况下，应当对所评估的不动产进行现场调查，明确不动产存在状态并关注其权属状况。特殊情况下，如需采用抽样等方法对不动产进行现场调查，应当充分考虑抽样风险。

　　对于不动产处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的部分，应当采取适当措施加以判断并予以披露。

　　第十四条　对于水利工程、码头、桥涵、道路等不动产，应当根据不动产的价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况。

　　第十五条　执行不动产评估业务，应当关注不动产的相邻关系、租约限制和动产对不动产价值的影响。

　　第四章　评估方法

　　第十六条　执行不动产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，选择评估方法。

　　第十七条　采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例。收集交易实例的信息包括：

　　（一）交易实例的基本状况，主要包括：名称、坐落、四至、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境等；

　　（二）成交日期；

　　（三）成交价格，包括总价、单价及计价方式；

　　（四）付款方式；

　　（五）交易情况，主要有交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等。

　　第十八条　用作参照物的交易实例应当具备下列条件：

　　（一）在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与评估对象类似；

　　（二）成交日期与评估基准日接近；

　　（三）交易类型与评估目的相适合；

　　（四）成交价格为正常价格或者可以修正为正常价格。

　　第十九条　采用市场法评估不动产时，应当进行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。

　　交易情况修正是将参照物实际交易情况下的价格修正为正常交易情况下的价值。交易日期修正是将参照物成交日期的价格修正为评估基准日的价值。不动产状况修正是将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价值，可以分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。

　　第二十条　采用收益法评估不动产时，应当了解

　　（一）不动产应当具有经济收益或者潜在经济收益；

　　（二）不动产未来收益及风险能够较准确地预测与量化；

　　（三）不动产未来收益应当是不动产本身带来的收益；

　　（四）不动产未来收益包含有形收益和无形收益。

　　第二十一条　采用收益法评估不动产时，应当合理确定收益期限、净收益与折现率：

　　（一）收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，并根据法律、行政法规的规定确定；

　　（二）确定净收益时应当考虑未来收益和风险的合理预期；

　　（三）折现率与不动产的收益方式、收益预测方法、风险状况有关，也因不动产的组成部分不同而存在差异。折现率的口径应当与预期收益口径保持一致。

　　第二十二条　采用收益法评估不动产时，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金，并在资产评估报告中披露租约情况。

　　第二十三条　采用成本法评估不动产，估算重置成本时，应当了解：

　　（一）重置成本采用客观成本；

　　（二）不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算；

　　（三）不动产的重置成本通常采用更新重置成本。当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时，应当尽量采用复原重置成本。

　　第二十四条　资产评估专业人员应当对不动产所涉及的土地使用权剩余年限、建筑物经济寿命年限及设施设备的经济寿命年限进行分析判断，确定不动产的经济寿命年限。

　　第二十五条　资产评估专业人员应当综合考虑可能引起不动产贬值的主要因素，估算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定建筑物的实体性贬值时，通常综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。

　　确定住宅用途建筑物实体性贬值时，需要考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，可以根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。

　　第二十六条　采用假设开发法评估不动产时，应当了解：

　　（一）假设开发法适用于具有开发和再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以确定的不动产；

　　（二）开发完成后的不动产价值是开发完成后不动产状况所对应的价值；

　　（三）后续开发建设的必要支出和应得利润包括：后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润和取得待开发不动产的税费等；

　　（四）假设开发方式通常是满足规划条件下的最佳开发利用方式。

　　第二十七条　采用基准地价修正法评估土地使用权价值时，应当根据评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，确定调整内容。在土地级别、用途、权益性质等要素一致的情况下，调整内容包括交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、使用年期修正和开发程度修正等。

　　第五章　企业价值评估中的不动产评估

　　第二十八条　企业所拥有的不动产通常在存货、投资性房地产、固定资产、在建工程以及无形资产等科目中核算，且可能存在同一不动产账面价值由多笔余额构成的情形。作为存货的房地产、投资性房地产和自用房地产等，其价值影响因素存在差异。

　　第二十九条　在企业价值评估中，应当关注企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响。

　　第三十条　在企业价值评估中，应当结合企业价值评估的价值类型合理设定不动产评估的假设前提和限制条件。

　　第三十一条　在企业价值评估中，应当分析不动产的财务核算方式以及是否存在不动产未结合同和尚未支付款项，明确不动产的评估价值内涵与实际已发生支出、尚未发生支出之间的关系，避免重复计算或者漏算。

　　第三十二条　在企业价值评估中，不动产作为企业资产的组成部分，评估价值受其对企业贡献程度的影响。

　　第三十三条　在企业价值评估中，对于溢余不动产，应当考虑不动产的持有目的、收益状况和实现交易的可能性，采用恰当的评估方法确定其评估价值。

　　第六章　披露要求

　　第三十四条　无论单独出具不动产评估报告，还是将不动产评估作为资产评估报告的组成部分，都应当在资产评估报告中披露必要信息，使资产评估报告使用人能够正确理解评估结论。

　　第三十五条　执行不动产评估业务，在编制资产评估报告时应当对不动产的总体情况、主要特点和权属状况进行披露。

　　第七章　附则

　　第三十六条　本准则自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2007年11月28日发布的《关于印发〈资产评估准则——评估报告〉等7项资产评估准则的通知》（中评协〔2007〕189号）中的《资产评估准则——不动产》同时废止。