在生产经营过程中，房地产企业不乏将自有房产抵押获取资金的情形，被抵押的房产最终是否需要纳入清算范围？清算价格如何确定？这都是许多财务人员关注的问题，今天小编将这一问题为大家进行梳理。

一、是否纳入清算范围

房地产企业以房产作为抵押品贷款时，需要考虑是否能够偿还债务。如果贷款人在约定的期限内可如期归还贷款，该抵押物并未丧失所有权，在未出售的情况下，可不纳入清算范围。

如果贷款人无法按时偿还债务，债权人通常会采取强制执行程序，包括拍卖抵押物以偿还债务。在这种情况下，抵押的房产会通过拍卖来出售，这意味着该房产将被处置，其所有权将发生变动，需要纳入清算范围，从而触发土地增值税的计算和缴纳。

二、如何定价

当被抵押的房产被纳入清算范围内时，在土地增值税清算中需要确定其转让价格。如何确定销售价格是大家关注的问题，一般来说，会有如下几个思路：

参考抵押价格：抵押金额与市场价值可能存在差异：抵押金额是根据抵押合同中的约定确定的，通常是贷款金额或贷款与房产价值的比例。然而，抵押金额并不一定反映房产的实际市场价值，通常与市场价值之间存在差异。在土地增值税清算中，抵押金额可能存在主观因素或与市场实际情况不符的情况，因此小编认为不能作为独立的定价依据。

参考估价评估：通过委托房地产评估机构对被查封的房产进行估价评估，以确定其市场价值或公允价值。评估报告将提供定价的依据。

参考拍卖价格：如果该被查封房产经过拍卖程序进行处置，可以参考拍卖结果中的成交价格作为转让价格的依据。拍卖价格更加客观，能够反映当前市场的供需关系和房产的实际价值。它反映了市场对该房产的认可程度，并在一定程度上减少了评估价值的主观性。

参考市场行情：如果没有进行拍卖或评估，也可以参考类似房产的市场行情和相邻房产的成交价格来确定转让价格。这需要考虑市场供需关系、房产特征和地理位置等因素。

综上所述，虽然抵押金额可能提供一些参考信息，但小编认为，在土地增值税清算中，更稳妥的做法是根据市场实际情况确定转让价格，如通过房地产评估机构的估价评估、拍卖结果或参考相邻房产的市场行情等。这样能够更客观、公正地反映房产的实际价值，并确保清算过程的合法性和准确性。

为了遵守法律规定、确保税务合规性、保护权益相关方的权益，通常将被查封拍卖的房产纳入土地增值税清算范围是必要的。但值得注意的是，具体的定价原则可能因主管税务机关的要求而有所不同，建议在进行土地增值税清算时咨询当地主管税务机关，以确保遵守适用的法律规定和程序要求。

在财务会计中，坏账准备和资产减值损失是两个重要的概念，它们在反映企业财务状况和业绩方面扮演着不同的角色。小编在本文中通过案例分析重点解析坏账准备和资产减值损失的区别。

在日常咨询中，经常会有很多财务问到关于企业支付出去及取得违约金，如何进行税务处理？笔者针对于违约金的财税处理进行分析，希望能与大家一起讨论学习。

一、购买方支付违约金的情况

1、合同已履行情况下，购买方支付的违约金

（1）销货方处理

①会计处理

借：银行存款

贷：主营业务收入

     应交税费-应交增值税（销项税额）

②增值税的处理依据

《增值税暂行条例》第六条及其实施细则第十二条规定，销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

根据上述规定，销货方收取的违约金应归属于价外费用，应当并入货物销售额缴纳增值税另外依据国税发〔1996〕155号规定，销货方向收取的违约金，应视为含税收入，在征税时换算成不含税收入并入销售额计征增值税。

③发票开具

销货方应把违约金和货物价格合计起来开具在一张增值税专用发票中。

（2）购买方的处理

①会计处理

借：库存商品

　应交税费——应交增值税（进项税额）   

贷：银行存款

②增值税的处理由于购买方支付的违约金构成了购买货物价格的一部分，因此支付的违约金一部分计入货物的采购成本，一部分属于进项税额可以用于抵扣。

2、合同未履行情况下，购买方支付的违约金

（1）销售方的处理

①会计处理

借：银行存款

贷：营业外收入

②增值税的处理按照《增值税暂行条例》第六条规定，由于销货方没有销售货物，因此取得的违约金不属于价外费用，不具有增值税的纳税义务。

③企业所得税的处理根据《企业所得税法》第六条及《实施条例》第二十二条规定，销货方取得的违约金作为当期应税收入。

④发票开具根据《发票管理办法》及其实施细则规定，由于合同未履行双方没有发生购销交易，没有发生增值税应税行为，因此销货方收到违约金不需要给购买方开具发票。

（2）购买方的处理

①会计处理

借：营业外支出

贷：银行存款

②企业所得税的处理

依照《企业所得税法》第八条及其实施条例第三十三条规定，支付的经营性违约金允许在企业所得税前扣除。

经与财务朋友们日常咨询，发现很多朋友对税务登记变更及注销税务登记存在概念上的模糊，特别是关于企业注册地址变更后是否需要在税务机关办理迁出，一直是困扰财务人员的问题。

一、税务登记变更

根据《税务登记管理办法》的相关规定，需要企业在市场监督管理局完成变更后30日内，办理税务登记变更，具体办理时需要在电子税务局端提交变更资料，后台审核通过后，信息会自动更新。自2023年4月1日起，企业在市场监督管理局办理更新以上信息后，税务系统会自动进行关联更新，因此不再需要纳税人自行更新税务系统中的信息。（依据《国家税务总局关于优化若干税收征管服务事项的通知》税总征科发〔2022〕87号）

除以上列举的六项常见的税务登记变更事项外，企业的其他基础信息变更，如财务负责人、办税人员等，如仅涉及税务端单边信息更新，则也是同样在电子税务局就可以申请办理。

二、税务注销登记

首先是要明确变更和注销的差别，简单的理解，变更只是在税务关系不变的情况下对局部信息的更新，不影响纳税人的所属主管税务机关管辖；而税务注销则意味着所属管辖关系的终结，因此也会面临终结前的“清理”，即清税，所以注销前企业需要取得所属主管税务机关的“清税证明”。

基于以上理解，我们就可以很好的区分，为什么有的企业办理注册地变更时，会面临清税和税务注销，因为新地址已经不再属于原所属税务机关的管辖范围，因此需要现在原所属税务机关办理清税及注销，再在新的属地主管税务机关办理登记。对于企业来说还是原来那个企业，但是在税务关系上好似一次“新生”。

有的朋友还问，如果企业经历了税务变更，是否会影响企业的发票开具和收取，是否会影响和原供应商的合作？

因为税务变更是对企业一系列基础信息的变更，所以如果这些信息涉及开票必要信息的范围，例如：联系电话、开户行信息、企业名称、企业地址等内容，势必会对增值税票面内容造成影响，企业需要及时以书面的形式通知原合作供应商等，使其能知晓这些信息的变更，并避免后续因信息更新不及时导致票面信息错误。

如企业将办理税务永久注销，即企业将不再存续，需要严格按照企业注销清算流程实施自查和清理。尤其是尚可收回款项等，需要及时催收并开具发票，以防企业主体注销后无法正常收款或开票引起其他纠纷。

以上就是关于企业税务登记变更及注销税务登记的辨析，欢迎大家后台留言探讨实务中遇到的类似问题。

在实务中，会有二手房东，租入不动产后再租出不动产，也有酒店餐饮等需要租入不动产经营。在这些业务中，租入方经常会咨询，租入不动产与租出不动产税率是否可以一致？我们本篇财税文章将从租入和租出两个方面进行财税分析。

一、租入不动产税率

不考虑从小规模纳税人处租入不动产，从一般纳税人处租赁不动产。若该不动产属于老项目，无论租赁合同何时签订，出租人均可选择简易计税5%。对于二手房东来说，租赁老项目，可能会取得5%征收率的发票，也有可能协商后取得9%税率的发票。但是租赁新项目，不动产租赁发票只能是9%税率。

政策依据：

1、《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）

二、租出不动产

对于二房东来说，租入不动产税收政策较为清晰，但是租出如何界定一直比较有争议。16号公告中，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。如何定义“取得”呢？在16号公告开篇中，明确了下文中的取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。虽然文件中有一个“等”字，但是并未明确租赁方式是否属于。

目前可查询到的权威答复，为税总纳便函〔2016〕71号：

根据税总纳便函〔2016〕71号的答复，二房东租入不动产再转租，2016年4月30日之前租入的，出租可以选择简易计税，但5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税，只能选择一般计税方法。

结合租入与租出的政策，对于二房东，如果租入的是老项目，首次签订租赁合同，租赁日期在2016年4月30日之前，租入取得的不动产租赁税率可能为5%，但是租出时可选择简易计税，选择简易计税5%，简易计税下对应的进项税额不得抵扣。若已过首次租期，再次续签时间在2016年5月1日以后，租入时候取得的不动产租赁税率可能为5%，租出时不能选择简易计税，租赁不动产税率为9%，但是取得专票的话进项税额可以抵扣。综上，很多纳税人认为不可以选择简易计税就会多交税，其实未必。对于二手房东，需要注意租入和租出的税率，可能存在不一致的情形。

建筑施工企业「取票难」是行业里人尽皆知的痛点，但凡能够取得税务认可的合规票据，财务人员尽可能都想获取入账。在众多票据形式当中，分割单的使用属于一类较为小众的方式，特别是在取得甲方水电费分割单入账后，是否允许税前扣除的问题，小编在此给大家在此说道说道。

在实务中想必大家都了解到的关于合伙企业，分为普通合伙企业和有限合伙企业、合伙企业中的合伙人既有个人合伙人也存在公司合伙人、以及合伙企业的先分后税原则等相关概念，但与此同时对于合伙企业在不同情形下的所得，合伙人到底应该如何去纳税？本文将对常见的3类所得纳税问题给大家一探究竟。

一、合伙企业取得经营收入

对于合伙企业日常经营的业务取得所得，按照先分后税原则不同合伙人分别进行纳税。

（1）自然人合伙人

自然人合伙人按照经营所得缴纳个人所得税，适用5%-35%的五级超额累进税率。

（2）公司合伙人

公司合伙人可将经营所得并入当期收入按照25%缴纳企业所得税。

二、合伙企业取得分红收入

（1）自然人合伙人

个人独资企业和合伙企业对外投资分回的利息或者股息、红利，不并入企业的收入，而应单独作为投资者个人取得的利息、股息、红利所得，按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。作为自然人合伙人应按照20%税率缴纳个税。

（2）公司合伙人

大家都知道符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性直接投资收益为免税收入。显然对于公司合伙人来说不符合此规定，因此在公司合伙人取得分红收入时，依然按照25%税率缴纳所得税。

三、合伙企业取得投资份额转让收入

（1）自然人合伙人

财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。由此我们可以判断出对于在日常经营中自然人合伙人的投资份额转让，应按照财产转让所得20%缴纳个人所得税。

（2）公司合伙人

对于公司合伙人取得投资份额转让收入依然按25%税率缴纳企业所得税。

【本文相关参考文件】：

《企业所得税法实施条例》、《国税函[2001]84号》、《个人所得税实施条例》

安置房是否归属于房地产公司名下，如果安置房属于房地产公司，需要视同销售；如果安置房不属于房地产公司，不需要视同销售。但是，在实务操作中，往往存在更复杂的情况，小编带大家一起来分析。

情形一：安置房在房地产公司，安置房建造成本在房地产公司归集

安置房土地和报建手续在房地产公司名下，那安置房就属于房地产公司，所有的建设成本全部在房地产公司归集，房地产公司办理安置房产权手续。那么站在房地产公司角度，安置房应该视同销售。按照税法文件规定，确认视同销售价格，计算缴纳增值税及附加税、土地增值税、企业所得税。

情形二：安置房不在房地产公司名下，安置房建造成本不在房地产公司归集

安置房土地及报建手续不在房地产名下，一般情况下，将安置房土地划拨至城改办名下；所有的报批报建手续也在城改办名下，在城改办名下归集建造成本，城改办牵头办理安置房产权手续。只是由房地产公司最终承担建造资金，城改办收到资金，给房地产公司开具行政票据。那么站在房地产公司角度，安置房的建造与房地产公司无关，房地产公司不需要视同销售，只是将支付费用，计入土地成本中核算，抵扣增值税、土地增值税、企业所得税即可。

情形三：安置房不在房地产公司名下，安置房建造成本在房地产公司归集

安置房的土地和报建手续不在房地产公司名下，按照目前的实际情况，实操中安置房多在城改办名下，就是安置房土地划拨给城改办，后期的报建手续也在城改办名下。那么也就意味着安置房不是房地产公司的产品，站在房地产企业角度而言，不是企业自己的产品，也就谈不上视同销售了。

但在实务操作中，有很多这样的案例，安置房虽然不在房地产公司名下，但是会由房地产公司直接出资建设。本由城改办去签订《施工合同》，完成建设。但是，实操中施工单位会与房地产公司签订《施工合同》，将建筑发票直接开给房地产公司，房地产公司根据发票及相关的工程资料直接计入开发成本的建设成本中。那么这样在实务操作中会出现以下争议及涉税风险：

1.安置房视同销售

在房地产公司将不属于本公司立项及报建项目的安置房建设成本直接计入本公司开发成本，可能存在被税务认定视同销售的风险，虽然不在房地产公司立项及报建，但是房地产公司实际核算了安置房的建造成本，故按照业务合同的签订、核算及税务票据，存在安置房视同销售的风险；

2.房地产公司提供建筑服务

该项观点认为安置房手续全部在城改办名下，虽然房地产公司与施工单位签订了《施工合同》，且所有的建造成本在房地产公司名下核算，但是，不是房地产公司的产品，不属于安置房视同销售，房地产公司将安置房最终移交给城改办，城改办负责办理安置手续。认为存在房地产公司属于向城改办提供了建筑服务，房企存在提供建筑服务缴纳增值税的风险。

无论以上那种观点，均存在涉税风险。故发生以上情况时，尽量与城改办进行沟通，房地产企业归集安置房建设成本时，由城改办及相关部门出具相关文件资料，避免房地产公司安置房视同销售或提供建筑服务的涉税风险。

房地产企业在楼盘建造过程中，根据项目整体规划的要求，一般规划有公共配套设施费，那么公共配套设施费在土地增值税清算中应该如何分摊才是正确的呢？

     土地使用税是对使用国有土地的单位和个人，按使用的土地面积定额征收的税。在实践中，很多土地使用税纳税人认为取得了土地证才发生土地使用税纳税义务，没有土地证就不需要缴纳土地使用税。果真如此吗？其实这是一个误区。

     一、没有办理土地证，如果实际占用，也需要缴纳城镇土地使用税。根据《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字【1988】第15号）第六条相关规定：尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。以及《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税【2006】186号）第二条规定“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”因此，土地使用税纳税义务发生与是否取得土地证没有必然关系。

     二、一般土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，但根据《国家税务局关于签发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地字【1988】第15号)规定，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

      三、租用土地使用税征税范围内的集体土地也应当缴纳土地使用税。按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城，建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(简称土地使用税)的纳税人，应依照条例规定缴纳土地使用税。《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（【财税〔2006】56号）进一步规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用土地的单位和个人缴纳城镇土地使用税。按照相关税法精神，所谓实际使用土地的单位和个人应该包括以无偿使用、有偿使用等方式占用集体土地并在土地上进行生产经营的单位和个人。所以，所租赁集体土地如果符合上述规定，就应该按税法规定缴纳土地使用税。

      应当注意：根据《财政部 税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税【2017】29号）规定，在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。因此，转租集体土地的，由首次从集体手中租赁土地的承租人来缴纳城镇土地使用税，转租人不需要缴纳城镇土地使用税。

质保金又被称之为保证金或保修金，是在工程建设过程中发包方与承包方约定，从工程款中预留一部分，用来后期在工程缺陷责任期内（1年，最长不超过2年）出现的质量问题，进行维修的资金费用。依据《建设工程质量保证金管理办法》规定，通常情况下质保金不超过结算总价的3%。但需要注意的是，施工合同如果约定的比例和期限超出了管理办法规定，此约定也产生效力当事人依然要履行。

实务中可能会出现的两种关于质保金处理情况，第一种，企业双方在结算时，承包方给发包方全额开具发票（含质保金部分），第二种就质保金部分暂不开具发票。在这两种情况下，被扣留的质保金该如何处理？

第一种情形：

（一）质保金部分已开具发票，到期未发生保修义务
对于工程发包方，在工程结算的时候全额取得工程发票可直接计入工程成本，此时承包方就质保金部分的纳税义务也已经产生，对于发包方扣留的质保金挂账往来，在质保金到期直接冲减往来账即可。

（二）质保金部分已开具发票，到期时发生保修义务
若在工程结算时承包方就质保金部分给发包方已经开具了发票，此时承包方的纳税义务也已经产生，在后期发生工程质量问题时，发包方就扣留的质保金部分需给承包方开收据入账。就扣留部分发包方应计入营业外收入，承包方计入营业外支出处理。

另外，由于资本金未到位，账面的实收资本体现的是实缴部分，企业借款还需要考虑债资比及扣除问题。

建筑行业材料的采购入库管理是工程建设工作的根基，若是根基不稳，那么后期的财务核算会存在很大的风险隐患。特别是一些可以混用的往来科目，遇到税务检查需要解释核算口径时，财务人员无法立即给出明确清晰的回复，往往会引起税务部门的合理怀疑。今天小编就往来科目当中的“应付”与“预收”款项作一个浅显易懂的辨析，希望帮助到财务人员的日常工作。

应付账款、预收账款均属于负债类科目，主要区别在于核算内容的差异:

1．应付账款通常适用于合同签署并实际收到发票后，未支付款项的核算，由于买方取得标的物与支付货款在时间上不一致而产生的一项负债。

2．预收款项通常适用于合同签署后尚未开票，收取部分款项的核算，以买卖双方签订合同为依据，由买方预先支付一部分款项给卖方而发生的一项负债，这项负债后期需要通过商品或劳务来偿付。

按照最新的会计准则要求，应付账款的入账时点应以交易标的物所有权有关的风险和报酬已经转移或劳务已经接受为标志。但在实际物资采购入库管理流程中，入账的确认时点往往取决于标的物盘点验收结果，若不符合入库标准也是无法进行登记入账。

实务中，大多数企业在实际核算中应区别情况处理：

预收款项站在工程进度款结算的角度来看，核算需要关注的入账要点主要有2个方面：

1．以施工活动开展与否作为判定节点

项目施工活动尚未开始，且进项票据尚未取得，业主根据合同约定向建筑企业实际支付的预收款。

项目施工活动开始后收取的款项，无论甲乙双方支付此款项的名目为何，均不属于不征税预收款，而应按照工程进度款进行处理。

2．税款预缴差异

建筑企业收到预收款项，无论机构地和项目地是否在同一地级行政区，均需要预缴增值税，这种预缴属于时间层面的预缴。相对于纳税义务发生之后的进度款的预缴有所不同，其属于空间层面的预缴。

建筑行业预收款项有其专属的开票编码，根据国家税务总局公告2017年第45号《国家税务总局关于增值税发票管理若干事项的公告》附件：《商品和服务税收分类编码表》的相关索引结果可见，纳税人提供建筑服务取得预收款，发票开具时合并编码选择612，货物和劳务名称选择建筑服务预收款。

建筑行业关于应付款项的核算，作为收票方需要关注票面信息的和合规性、完整性，特别是涉及建筑服务的发票必须备注项目信息，以及材料采购的销货清单必须必须通过税控系统打印，并加盖发票专用章。

一、“私车公用”支出的分类 

企业发生的“私车公用”相关支出，一般情况下有支付租金、承担车辆运行费和发放现金补贴三种方式。

（一）支付租金

是指企业支付给员工的让渡车辆使用权补偿。企业向员工支付租金的，支付的依据应当要有企业与员工个人签订车辆租赁使用合同，在合同中约定企业向员工支付的让渡车辆使用权而发生的相关支出，包括租金、车辆运行费用等，企业可凭员工到税务部门代开的增值税专用发票，按受益对象在企业的成本费用中列支。

（二）承担车辆运行费

车辆运行费包括车辆使用过程中发生的燃料费、过路费、停车费等直接费用，以及发生的不具有唯一性、专属性的费用，如保险费、保养费、维修费等间接费用。企业承担车辆运行费的，也应当有企业与员工个人签订车辆租赁使用合同，并在合同中约定由企业承担在“私车公用”过程中产生的车辆运行相关支出，一般情况下该类支出由员工先行垫付再凭正规发票据实报销，按受益对象在企业的成本费用中列支。

（三）发放现金补贴

企业按照内部有关管理制度的规定，定期或定额定标准向员工发放的“私车公用”现金补贴，直接造表发放或凭票报销，相当于“车改补贴”或“交通补贴”性质，在职工薪酬项目列支。

二、“私车公用”涉税情况分析 

针对企业而言，“私车公用”所涉及的税种主要有增值税、企业所得税及个人所得税，有关的涉税风险点主要有增值税的进项税额抵扣、企业所得税的税前扣除和个人所得税的代扣代缴。从企业与员工是否签订车辆租赁使用合同来分类，可以将“私车公用”划分为“未签订租赁合同的管理模式”和“签订租赁合同的管理模式”，不同的业务管理模式下，企业涉税风险差别极大。假定本文中的企业是增值税一般纳税人、“私车公用”的业务真实、产生的进项税不属于《增值税暂行条例》第十条规定的“不得从销项税额中抵扣的进项税额”范畴。

（一）增值税进项税额抵扣

如果双方未签订车辆租赁使用合同，在税务认定上，无法核实该项租赁业务的真实性和合理性，也无法确定企业承担的车辆运行费是用于企业公务还是个人，即使取得了可抵扣进项税额的增值税专用发票或其他发票的，相关的进项税额的抵扣也存在一定的风险。如果企业与员工签订了相关租赁合同，在合同中对租赁车辆的用途、租金、费用承担等事项进行约定，属于车辆运行直接费用的，可认定企业购买的该项服务属于与企业生产经营活动有关的支出，相关增值税进项税额的抵扣也不存在风险，属于车辆运行间接费用的，认定为应当由员工个人承担的支出，增值税进项税额不得抵扣。需要注意的是，属于员工在购车时取得的机动车销售统一发票上的增值税税额，由于车辆本身登记的是员工本人的名字，机动车销售统一发票上的购买方也为员工个人，该部分进项税额不是企业支付的，应由员工个人负担，因此，不得在企业进行抵扣。

（二）企业所得税税前扣除

根据《企业所得税法》规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除，与取得收入无关的其他支出，在计算应纳税所得额时不得扣除”。按照该规定，企业支付的租金及车辆运行支出的税前扣除需满足以下条件。

1.签订租赁合同

签订租赁合同不仅影响租金支付业务的合理性，更影响与之相关的车辆运行费用的真实性，因此，签订租赁合同是企业所得税税前扣除的必备条件，未签订租赁合同的，无法证明相关支出是因私还是因公，更无法证明相关支出的合理性与真实性。

2.明确合同约定事项

在签订租赁合同时，应在合同中约定“私车公用”过程中发生的相关支出由企业承担。仅用于企业生产经营有关的直接支出才能够企业所得税前扣除，合同未约定的或发生的不具有唯一性、专属性的间接支出，因无法明确区分是因公还是个人发生的，不得在税前扣除。

3.取得正规发票

未取得正规发票的，即使能够证明该项支出与企业取得收入相关，可直接将该部分认定为“不合规票据”支出，不得在税前扣除。

需要注意的是，企业以发放现金补贴方式对员工的“私车公用”行为进行补偿的，在涉税处理上应区别对待，在管理模式和业务处理上，现金补贴可认定为工资薪金，也可认定为职工福利费，认定为属于合理的工资薪金范畴的，在计算应纳税所得额时据实扣除（国有性质的企业工资薪金总额超过政府有关部门给予的限定数额的，从其规定），属于职工福利费范畴的，在不超过企业当年度工资薪金总额的14%部分据实扣除。

（三）个人所得税代扣代缴

员工取得的个人因任职或者受雇取得的工资、薪金、资金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得，应按规定缴纳个人所得税。双方未签订租赁合同的，企业支付给员工的租赁费、车辆运行相关的直接费用和间接费用、直接发放的现金补贴，应作为员工的任职受雇所得，企业应按“工资薪金所得”代扣代缴员工的个人所得税。双方签订租赁合同的，租赁业务由员工到税务局代开增值税专用发票，员工按“财产租赁所得”计算缴纳个人所得税，企业支付的车辆运行有关的直接费用由员工先垫付、再报销的可不作为员工个人的应税所得，车辆运行有关的间接费用、现金补贴应作为员工的应税所得，由企业按“工资薪金所得”代扣代缴个人所得税。近年来部分省市已下发“代开发票时不再附征个人所得税文件”，发票备注栏统一注明“个人所得税由扣缴义务人（支付方）依法预扣预缴或代扣代缴”，如果企业未履行扣缴义务的，按照《税收征管法》规定：“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款”，企业应对员工代开的发票应进行仔细甄别，并按规定履行好个人所得税扣缴义务。

综上所述，针对“私车公用”业务，企业为防范涉税风险，做到费用报销合理、规范，税前扣除理由充分，建议做到以下三点：

一是采用“签订租赁合同”的业务管理模式。与员工签订车辆租赁合同，明确企业与员工的权利与义务，在合同中对租金、车辆运行费用的分摊及承担比例进行约定，让相关支出有据可依；

二是建立完善“私车公用”内控管理制度。建立“私车公用”的出车记录登记台账，包括但不仅限于车牌号、出车时间、往返地点、行驶里程、出车事由等，健全费用报销审批流程及补贴支付标准，确保“私车公用”业务事项真实、报销依据充分、列支标准合理；

三是加强税企协作。目前，对于“私车公用”业务的涉税处理，国家税务总局还未出台明确的统一规定，企业当地税务机关具有一定的自由裁量权，对于涉税问题的处理可能还会有一些惯例，因此，企业应积极主动与当地税务部门进行沟通和联系，保持良好的税企关系，以达到降低企业涉税风险的目的。