时常有人针对一个事项咨询是否需要缴纳印花税，同时也会带出下一个问题“按什么税率缴纳”？我们以物业公司为例，看一下常见的涉税及不涉税事项，感受印花税缴纳与否判断的切入点。

一、不属于印花税征税范围

不属于印花税征税范围是最基础的判别方法，依据《中华人民共和国印花税法》第一条规定在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。

从这里可以看出印花税的纳税人包括单位和个人，站在物业公司的角度，印花税以书立应税凭证为计税依据，结合财税字[1988]255号第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。因此印花税属于列举税，列举的内容缴纳，未列举不缴纳。

结合《中华人民共和国印花税法》及《民法典》第三编合同，物业公司涉及的与业主签定的物业管理合同不属于印花税列举的纳税范围，因此不缴纳印花税。

根据财税〔2006〕162号第二条规定，对发电厂与电网之间、电网与电网之间(国家电网公司系统、南方电网公司系统内部各级电网互供电量除外)签订的购售电合同按购销合同征收印花税。电网与用户之间签订的供用电合同不属于印花税列举征税的凭证，不征收印花税。据此，物业公司转售电不属于印花税列举的纳税范围，因此不缴纳印花税。

二、免税情况

免税情况是考虑是否缴纳的第二个切入点，根据财税[2017]77号第二条自2018年1月1日至2020年12月31日，对金融机构与小型企业、微型企业签订的借款合同免征印花税。同时财政部、税务总局公告2022年第23号附件1针对财税〔2017〕77号第二条进行了延期，据此物业公司属于小型企业、微型企业，那么与银行签订借款合同不缴纳印花税。

三、缴纳印花税情况

物业公司存在股权转让行为，按照《中华人民共和国印花税法》规定，股权转让按照转让价款的万分之五缴纳印花税。

根据《中华人民共和国印花税法》相关政策电梯广告租赁需按租赁合同的千分之一缴纳印花税。

综上所述，判断是否应该缴纳印花税最关键的点在于它是否是列举的内容，考虑列举内容的时候不仅要看《中华人民共和国印花税法》，同时也要参考《民法典》对相关合同的划分与解释，在结合现行减免政策及特殊规定，综合从这三个顺序思考是否缴纳会更清晰准确。

增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

一、土地增值税介绍：

1、土地增值税纳税依据：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

2、纳税义务人：为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

3、征税对象：是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

4、适用税率（四级超率累进税率）：

5、清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税清算的条件及时间：

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

企业在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

企业在收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算手续。

三、土地增值税清算时应提供的清算资料：

（一）土地增值税清算表及其附表；

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

四、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

五、土地增值税的扣除项目及要求：

（一）扣除项目：

1.取得土地使用权所支付的金额；

2.开发土地的成本、费用；

3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

4.与转让房地产有关的税金；

5.财政部规定的其他扣除项目。

（二）扣除项目是否符合下列要求：

1.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

2.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

4.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

5.纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

6.对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
  

六、清算后再转让房地产的处理：

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

车位费和停车费从字面含义上来看好像区别不大，实务中很多业主甚至很多物业公司也容易将车位费、停车费混淆，但实际上两者区别很大。到底有何差异呢，今天我们从两个角度来解读一下。

一、概念差异

车位费，也就是正常所说的车位管理费，指的是公司已将车位卖给业主，在车位产权归属业主的情况下，业主为购买物业提供的其他服务项目如保洁、照明、闸机、值守、巡逻等服务而支付的费用。

停车费，指的是在车位产权归属物业的情况下，业主将车辆停放在车位，向物业缴纳停车费并由物业提供保管及存放服务，从本质上可以理解为业主租赁了一块临时停车的场地。

通过概念描述可以看出两种费用的本质区别在于车位产权归属。

二、增值税适用政策差异

物业公司在收取了以上两项费用后，应该按照什么标准缴纳增值税呢？我们先来看一下《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附注中的解释：

从政策中可以看出，不管是租赁露天停车场还是地下停车场、地上停车场，均属于对不动产的租赁。因此停车费，应该按照不动产经营租赁缴纳增值税，一般纳税人选择适用税率9%缴纳增值税，出租其2016年4月30日以前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额，小规模纳税人选择适用税率5%缴纳增值税。

而车位费，由于产权属于业主，物业只是负责管理维护，打扫卫生等服务性工作时，物业收取的是服务费，按物业管理服务费相关规定纳税，一般纳税人选择适用税率6%缴纳增值税，小规模纳税人选择适用税率3%（现阶段征收率1%）缴纳增值税。

通过以上两方面差异可以看出，物业公司将车位费、停车费统一按照物业管理费确认收入缴纳增值税，不仅仅是概念上的混淆，另一方面也存在很大的税收风险。建议相关物业企业将停车整个服务流程梳理清晰，自查纳税申报，发现少报、漏报、错报等情况，应尽早将税金及滞纳金补齐。

一提到“无租使用”，大家脑海中想的是什么原因导致的呢？小编结合日常咨询工作，做一个简单的列举：

案例一：老板将自己或家人名下的不动产无租使用给自己的公司；

案例二：集团企业将某一企业名下的不动产无租使用给集团内其他企业；

案例三：企业将自有不动产作为员工宿舍或给高管使用；

案例四：发包方将已修建好的商业作为临时用房提供给施工方使用；

案例五：项目代建期间，将已修建好的办公楼作为临时办公场所提供给代建方使用。

案例六：A租用B的土地，合同期限为20年，无租金，A在该土地上建商铺，房屋产权属于B，A负责建设，合同期内无租使用，合同期满后，土地及土地上的建筑物、附着物均无偿归还B。

除此以外，还存在其他类型的无租使用。在无租使用中，既有关于增值税视同销售的风险，也有房产税计税方式、纳税人的争议。本文将根据以上6个案例，分析不同情形下无租使用房产税的主体。

一、无租使用的税收政策

二、分析无租的核心原因

（一）简化处理，资产拉通使用

案例一与案例二均属以上原因，区别是个人将自有不动产无租使用增值税不需要视同销售，企业将不动产无租使用增值税需要按照市场租赁价格视同销售。该种情况下，需要按照房产余值缴纳房产税。

作为最常见的无租使用，到底谁是纳税人谁是负税人。在这里，大连税务官方公众号做出了一个非常明确的答复，无租使用其他单位房产，在产权所有人没有缴纳房产税的情况下，应由房产使用者依照房产余值代缴纳房产税。小编也是很认可该答复，那就是无租使用并不灭失产权所有人的纳税义务，只是产权所有人没有缴纳房产税，税务可向房产使用者追征房产税。实务中比较常见的是，出租人既不收取租金，同时也不会负担房产税，由使用者依照房产余值缴纳房产税。

（二）业务需求，无租提供房产

案例三、案例四、案例五均为业务需求导致的无租提供房产。

案例三 员工宿舍或高管宿舍均是为了业务发展而发生的成本，作为员工工作的必备条件或者是额外福利，定性不同也会决定到是否需要与工资合并申报个税。但毫无争议的是该种情况下，均属于企业自用，企业按照房产余值自行申报房产税。

案例四 基建工地临时性房屋房产税特殊规定

财税地字[1986]8号

案例五 该情况比较特殊

大的代建方是派驻团队进驻项目现场，与被代建方共同办公。但是也有大的集团公司，下设房地产公司作为集团开发项目的代建公司，主业就是负责集团开发项目的代建。此种情况下，房产税按照房产余值缴纳是毫无争议的，争议的是到底是谁来缴纳？小编个人观点，该情况下，为了便利承租人开展工作而无租提供的场所，类似临建房屋，从税收政策规定及征管顺序来说，可以先产权所有人再使用人。该业务情况下，产权所有人可以按照房产余值缴纳房产税。若是产权所有人未缴纳，税务机关也可按照财税【2009】128号追征实际使用人缴纳。

（三）无租为虚，实际有“租”

案例六，与其他案例明显不同的是，该无租是虚，双方实质是租赁，区别与其他案例，本案例A是以出租土地使用权为代价换取建筑物。一方发生了出租土地使用权的行为，需要缴纳增值税，一方未来交还建筑物，按照“销售不动产”征收增值税还是按照视同提供建筑服务，也是存在争议的。

可以明确的是，不动产使用期间，通常情况下A作为实际使用人需要按照房产原值缴纳房产税。房产原值是否包含土地价款，实务中又是争议不断，有认定需要按照地价并入房产原值，有认定将租金并入房产原值，也有认定房产原值不包含地价。目前并未有明确规定，需要加强与主管税务机关的沟通。

本文通过6个案例，分析了三种不同大的类型的无租使用，过程中涉及多个税种，实务中存在很多争议，仅就房产税做一个小的探讨，欢迎大家共同探讨。

现在房地产企业的贷款融资渠道越来越趋于多样化，不同贷款模式下的利息费用是否可以据实在土地增值税前扣除存在一定争议。今天笔者将着重分析委托贷款、统借统贷模式下的利息费用是否可以据实扣除，希望可以为财务人员带来一些思路。

一、委托贷款

委托贷款从严格意义上看，是指A企业将资金委托给银行或其他金融机构，由银行将资金贷款给B企业的行为。在这个过程中，银行赚取的是手续费，开具的是手续费增值税发票；B企业支付的贷款利息应由A企业收取并开具增值税发票。

那么，B企业支付的利息是否可以在土地增值税前据实扣除呢？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号》规定：

我们可知，利息支出在土地增值税前据实扣除的要点除了可以按照房地产项目计算分摊外，还有两个关键点：一是需要提供金融机构证明；二是利息费用最高不能超过按商业银行同类同期贷款计算的金额。

笔者认为，委托贷款时A企业、B企业及银行签署三方协议，此时借款协议、三方协议以及银行贷款流水均可以作为金融机构证明。只要贷款利率不超过商业银行同类同期的利率，支付给B企业的利息费即可凭借增值税发票、贷款合同、银行流水等在土地增值税前扣除。

值得注意的是，委托贷款利息支出是否属于金融机构贷款事项虽然在某些地区已经得到认可，但部分地区还存在争议，因此建议房地产企业在签订委托贷款合同之前与主管税务机关充分沟通，确定当地扣除口径。

二、集团贷款

实务中，存在以集团为贷款主体向银行贷款，再由集团支付旗下房地产项目公司资金需要。笔者认为可以分为两个角度进行考虑：

（一）集团内设立金融机构

如以集团金融机构为贷款主体向银行贷款，再结合统借统贷相关政策规定，将贷款资金分摊至房地产项目公司，同时与房地产项目公司签订贷款合同，开具利息免税发票。笔者认为此种情况下，符合《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号》第三条规定，具有金融机构证明且利息费用不超过按商业银行同类同期贷款计算的金额，房地产项目公司向集团金融机构支付的利息费用可以在土地增值税前据实扣除。

（二）集团内未设立金融机构

如集团内未设立金融机构，以集团或其他组织为贷款主体向银行贷款，再结合统借统贷相关政策规定，将贷款资金分摊至房地产项目公司，同时与房地产项目公司签订贷款合同，开具利息免税发票。笔者认为此种情况下，并不符合《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号》第三条规定，不具有金融机构证明，房地产项目公司向集团支付的利息费用不可以在土地增值税前据实扣除，需要考虑房地产开发费用在“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

综上所述，开发间接费用中利息费用的扣除，重点需要关注三个点：可在房地产项目之间分摊、有金融机构证明、利息费用最高不超过按商业银行同类同期贷款计算的金额。争议点往往在金融机构证明包含哪些，各地税务局有不同的见解，如企业计划采用委托贷款或统借统还的业务模式，建议财务人员在业务开展前期就与主管税务沟通。

企业账本数据实际上不一定如实反映企业的真实经营情况，但在编制财务报表过程中，往往为了符合企业的实际情况，相应的调整不必可少。那么，在财务圈子里流传的“调表不调账”就是这一类补救处理的原则，今日小编就和大家就补税调整事宜举例说明解释处理办法。

一、“调表而不调账”源起何处？

对于调表不调账的问题，通常会出现在企业所得税汇算清缴的时间节点。

一般是税务部门主动提出具体要求，对财务报表中的项目进行调整，但是并未明确要求在账务中实际进行调整。这并不意味着企业可以随意进行调整，“调表不调账”需要遵循一定的规范和原则。

当中，有三个基本原则是财务需要特别注意的：

1．所有调整项目的必须有理有据，备查资料务必齐全，不得随意进行调整；

2．调整操作必须符合税法规定和相关法规的要求；

3．调整的结果必须符合逻辑，能够向税务部门解释清楚。

二、营业税补缴后现在怎么做账?

企业根据不同的组织形态以及业务范围，直接决定财务核算时适用的准则要求。现行的《企业会计准则》和《小企业会计准则》在会计科目启用上存在明显的差别。

1．适用《企业会计准则》企业会计处理方式

(1)补提税费

借：以前年度损益调整

贷：应交税费-应交增值税-检查调整

(2)结转利润

借：利润分配--未分配利润

贷：以前年度损益调整

(3)当期补税

借：应交税费-应交增值税-检查调整

贷：银行存款

2．适用《小企业会计准则》企业会计处理方式

*《小企业会计准则》不设置“以前年度损益调整”科目

(1)补提税费

借：利润分配--未分配利润

贷：应交税费-应交增值税-检查调整

(2)当期补税

借：应交税费-应交增值税-检查调整

贷：银行存款

【简易调账逻辑】

① 纳税义务发生年度：按照常规账务处理书写业务有关会计分录；

② 在实际调账发生年度：以“利润分配--未分配利润”替换上述分录中“损益类”科目，形成调账分录。

三、营业税补缴后如何补充申报?

通常，财务人员在企业所得税汇算清缴后被告知补税，本意是不想调整已经上报的申报数据。

在此前提下，相当于在本期补充申报营业税时期未申报的收入，补缴税款对应收入与当期增值税应税收入一并申报纳税并无异议。但对于所得税来说，建议企业于第四季度申报时补充申报应税收入，并在所得税汇算清缴时调整该部分收入，确保该年度纳税情况与实际经营情况保持一致。

近期关于房地产企业涉及小税种问题咨询较多，其中又以房产税和土地使用税的问题较为集中。要理清这两个税种的涉税疑问，个人认为先要对房地产企业涉及的不同业态类型及持有不动产的状态进行理解。

这里我们可以借鉴土地增值税中对房地产企业的业态三分类方式，即将房地产企业的业态分类为住宅（普通、非普通）和其他类，而无论是住宅还是其他，对于房地产企业来说通常都是为了建成开发产品。类比制造业生产产品，房地产企业的各种业态也是其生产的产品，在未转为自用或出售之前其实都是“存货”，在资产负债表中我们也可以看出，实际开发成本的各项支出都是在存货中列示。

而当房屋正式建成后，即达到预订可使用状态后，企业可能会做出新的决策，此时不同业态可能面临去留状态的差异，具体如下图所示。

一、房产税

根据财税地字[1986]8号财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定，其中提到“纳税人自建的房屋，从建成之日起次月开始缴纳房产税”，这里我们需要区分，自建并不包含房地产企业以建造开发产品为目的的自建，因此也可以理解为房地产企业的存货虽然属于房产但是在实质状态未转变为出租前是无需缴纳房产税的。

这一观点在国税发〔2003〕89号 关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 第一条中也予以了明确，即房地产开发企业开发的商品房在出售前是一种产品（存货），因此在售出前，不征收房产税。但是如果是我们上图中所涉及的其他情况，即已经不在是存货状态，而是企业转为自用，如部分用于售楼中心，办公，物业办公等则应该由存货转为固定资产，此时需要按照房产原值缴纳房产税，同样，如果是转为出租状态，则需要按照租金缴纳房产税。

除以上情况外，其实较容易产生争议的是房地产企业项目建设过程中搭建的临时设施的房产税问题。

笔者认为临时设施只要满租房产税关于房产的界定即应该从价计征房产税。但关于房地产企业在存货核算但是实际为样板间的房产究竟是否缴纳房产税，各地税务局答复口径不一，关键是对于是否实际投入“使用”存在较大的争议，笔者个人理解样板间其实还是以存货的形式存在，类似于制造业向客户展示的样品，既可以理解为其具备了展示用途（发生使用），当然也可以理解为其实未实际有人入住（未发生房屋的入住使用用途），所以究竟是否缴纳房产税建议咨询当地税务机关，进一步确认征管口径。又如房地产企业移交物业属全体业主所有的房产，其中营业用的地下人防设施可以暂免征收房产税（财税地字〔1986〕8号 第十一条），物业用房（居民住宅区内业主共有的经营性房产）分情况缴纳房产税。（财税〔2006〕186号第一条）

二、土地使用税

土地使用纳税义务发生是以土地的占用为基础，因此无论是哪一种业态形式，只要企业实际占用土地且符合征收条件，就应该缴纳土地使用税。但是凡事也有例外比如财税〔2013〕101号 财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知第一条对于符合规定的棚户区改造安置房建设用地，可以免征土地使用税。

但又有的朋友提出，如果项目中含有为后续无偿移交给政府而配建的学校、幼儿园等，是否该建筑物所占土地可以不缴纳土地使用税呢？

根据财税〔2004〕39号 财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知 第二条的规定“对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税；”，那么如何界定这一政策的生效时间实务中也存在着争议。部分认为用地规划确认该区域土地用途为“学校、幼儿园用地”时可以开始享受，而部分又认为因为用地性质的差异（建设非教育用地），因此只有在建成实际移交后才能享受，因此建设期还是应该正常缴纳土地使用税。

以上两种观点都各有道理，但是鉴于没有进一步的政策可以参考，建议企业还是以所属地税务征管口径为依据。

按照房地产企业项目的建设周期房产税、土地使用的缴纳安排，具体如下图所示。

这两个税种虽然看似简单但是实务问题较多，本篇只是对具有代表性的问题进行浅析，欢迎大家后台留言分享企业遇到的相关问题及处理经验。

【导语】

不少财务人员咨询关于购置房产的问题：老板想置办房产，究竟是买到个人名下还是买到公司名下更有利？购买不同类型的房产、使用用途不同、购买主体不同，各有利弊。小编带大家从不同的角度为大家进行分析，在实务中，企业会首先购买商业用房，本篇和大家分享个人或者公司购买商业用房的涉税情况及优劣分析。

一、不同购买主体各环节的涉税情况

二、企业名义购买或者个人购买的优劣分析

上述分析中主要是针对个人和一般纳税人，针对公司为小规模纳税人购买资产无意义，实务中一般纳税人购买资产是为了抵扣税款。

1、购买用房资金问题：现在公司购买房屋主要是面临贷款问题比较棘手，银行为企业贷款极其难处理，没有个人贷款政策宽松。

2、房产持有成本问题:对于公司名下的房产，每年都需要缴纳房产税及土地使用税。

3、后续产权及经营风险问题：以公司名义买房，产权属于公司，可以抵减税款，但同事也要承担公司的经营风险。

4、后续出售问题：公司可以通过转让股权出售资产，可以减少整体税负，个人只能通过转让二手房形式出售资产。

我们知道，城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。

计算公式为：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区，分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。其中的适用单位税额根据不同地区划分很好掌握，那么，应税土地的实际占用面积到底怎么计算呢？

案例：

甲公司租用A房地产公司1套商铺，面积为200平方米，通过了解得知，A房地产公司该楼栋规划占地总面积1万平方米，该楼栋建筑总面积3.5万平方米，其中地上建筑总面积3万平方米（计容面积）、地下建筑总面积5000平方米。那么甲公司应税土地的实际占用面积如何计算呢？

算法一：

根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，我们得知：

应税土地实际占用面积＝项目占地总面积*实际占用建筑面积/项目建筑总面积

那么甲公司应税土地的实际占用面积=10,000*200/35,000=57.14平方米

算法二：

根据容积率计算：

容积率=地上计容建筑面积/项目总占地面积

=30,000/10,000

=3

应税土地实际占用面积=实际占用建筑面积/容积率

=200/3

=66.67平方米

通过上述计算发现：

用算法（二）计算出来的应税土地面积比用算法（一）计算出来的应税土地面积大9.53平方米，如果两种算法都正确的话，那为什么会产生差异呢？

我们不难发现，用容积率方法计算，之所以会产生差异，是因为容积率是按计容面积计算的，而一般地下建筑面积都是不计容的，因此地下建筑面积是不包含在算法二的公式中的；而用算法（一）计算时，我们考虑的是总建筑面积，因为其中的地下建筑面积也是需要交纳土地使用税的，因此两种算法会产生差异，那最终计算城镇土地使用税时，用算法二计算出来的税额一定是大于算法一的（除非地下建筑面积也计入容积率中）。

一般地产项目的容积率在规划指标上都有显示，项目总平图是一个可靠的获取途径，如果项目还有别的规划资料也是可以看到的。而我们在计算土地使用税时，不仅涉及地上建筑物，还包括地下建筑物，所以我们认为按照容积率的算法二计算是不准确的，因为他没有考虑地下建筑面积。

当然，在实务中，我们也发现个别税务机关要求企业按照容积率的算法二来进行计算应税土地的实际占用面积，从而计算应缴纳的土地使用税。我们考虑：一方面可能是出于类似于甲租户这样的企业无法获取出租企业A房地产公司太多的这些经济指标信息，从而按这种所谓“简便”的容积率算法进行计算，另一方面，我们也不得不承认税务的征管权及征管口径。当然，如果出现上述争议情况，我们可以根据《城镇土地使用税暂行条例》的规定和税务机关进行有效沟通，避免出现企业多缴税款的损失，相信税务机关也会根据暂行条例的规定，依法征税，维护良好的税法经济秩序。

【导语】

近期遇到很多财务人员在问一个问题，就是房地产企业什么时候可以抵减土地价款，顺带也就延伸出了一系列的时间顺序问题，即土地价款抵减、进项税抵扣、预缴税金抵减的触发条件。

我们知道房地产行业的特殊性，开发周期长，资金占用量大，且过程中成本归集和销售回款都是逐渐完成的，因此一般性项目，以住宅开发为典型基本均采用预售制。

因此，和其他生产企业相比，房开企业的整个经营周期中有特殊的预售期，也因为这个期间的存在，因此形成这个行业较为特殊的涉税处理模式。

1、土地价款抵减

土地价款是抵减增值税的销售额，因此形成增值税销售额是前提，那么项目什么时候形成销售额就是关键。因为预售模式的存在，房开企业实际是在产品（房屋）尚未建成前，像客户宣传项目的远景以及未来的规划等，并使客户预先缴纳购房款项。在客户交付预付房款时，因为尚未形成产品，也未实际转移产品的控制权，因此并不正式触发增值税纳税义务。

注意，这一点不能简单的套用财税2016年36号文中增值税纳税义务触发时点的表述，即：款项收讫。预收房款不触发增值税正式纳税义务，但是却需要按预售房款预缴增值税，此时不开具增值税销售不动产正式发票，开具602的不征税发票。

既然预售期不正式触发增值税纳税义务，只是根据预售房款（不含增值税）金额计算缴纳预缴税款，因此也就不能按交房比例计算可抵减土地价款。

这里需要提示的是房开企业预缴增值税时，第一列第二行“销售额”需要填写预售房款价税合计数，表单会自动计算出不含税价用于计算最终的预缴增值税税额。

详细查看填表说明，要求也是一致的。

2、进项税抵扣

根据以上分析，我们已经知道预售期增值税是按预缴而不是正式缴纳，那么自然也就不会正式形成销项税额。对于一般纳税人来说，只有存在销项税额时才能与进项税互抵，因此可以明确预售期会形成大量的留抵进项，但是却不能抵用。

那么等到企业项目建成交付后，正式开具增值税发票缴纳增值税时，是先抵减土地价款，还是先抵扣进项呢？

让我们回顾原理，土地价款抵减的是增值税销售额，而销售额是计算销项税额的基础，因此土地价款抵减的触发天然优先与进项税额抵扣。

3、预缴税金抵减

预缴增值税税款的抵减发生在土地价款抵减、进项税额抵扣之后，即企业计算“本期未缴税款”时可以抵减本期可以抵减的已缴纳的预缴增值税税款。如果结合《增值税及附加税费申报表》，全表一共分为四个部分，第一部分是销售额的计算，第二部分是税款计算，第三部分是税款缴纳额的计算，第四部分是附加税费的计算。预缴税款抵减填在第28行“分次预缴税款”行次。

小结：

综上我们可以得出以下时间排序。

注：销项税额在计算时已经考虑土地价款抵减。

因此，最终发生顺序为土地价款抵减、进项税抵扣、预缴税金抵减。

不少老板在创业初期经常遇到这个问题：目前自己有一家公司，后期想发展壮大、发展的各店面整体由总公司管理，听闻设立成总分公司刚好适用此业务模式，干脆直接成立若干个分公司，于是老板起草了发展的广阔蓝图、对于经营管理也是游刃有余，但在注册时工作人员或财务提出：您选择“独立核算”还是“非独立核算”？老板蒙了，这中间有什么区别？问财务，财务也一脸懵，实务中发现众多会计都一知半解。

今天就为大家进行解析：

一、会计层面

“独立核算”、“非独立核算”两个名词中都含有“核算”一词，那么大家一看就明白，只有会计范围才涉及核算，如果分公司的业务可以对外自行开展业务、有自己的规章制度、配备一定的财务人员并单独核算，应选择“独立核算”；如果设立的分公司仅仅为一个办事处、相当于分开的一个部门，无法独立入账，所有业务需要到总公司报帐，则选择“非独立核算”。

二、税务层面

主要从以下两大税种分析：

1.增值税

一般来讲，分公司不论是否独立核算，均应由分公司自行申报并缴纳增值税，实务中很多财务混淆概念，一部分分公司的收入未直接由分公司申报，而由总公司汇总缴纳，这种认识是错误的，近期很多区域税务局均要求企业进行自查、纠正；

当然，部分分公司增值税可以由总公司汇总缴纳，具体文件号见财税2012年9号、财税2016年36号文规定，属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县（市），但在同一省（自治区、直辖市、计划单列市）范围内的，经省（自治区、直辖市、计划单列市）财政厅（局）和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税，当然审批条件也是比较严苛的。

2.企业所得税

分公司设立的其中之一目的为总分机构的所得税可以进行互相调节，政策规定分机构的企业所得税汇总到总公司进行缴纳，具体参照国家税务总局公告2012年57号规定，实务中很多企业也是未将总分公司的所得税进行汇总申报，存在一定的税务风险。

综上所述，企业可根据业务自行选择“独立核算”、“非独立核算”，主要看业务形态及是否可以独立记账，但两者在税务层面没有区别。

在企业日常经营过程中，可能会出现亏损或股东个人等原因，涉及到股东减资行为，关于企业减资从法律层面来看，首先必须要通过股东会决议，其次需要通知企业相关的债权人，否则退股股东有可能承担连带赔偿责任。对于一个企业来说，会涉及法人股东或自然人股东，减资行为对于这两类股东所得税的影响，在本文为大家一一分析。

一、法人股东减资的企业所得税处理

政策依据：

该政策该如何理解呢？

    其实也就是对于法人股东来说减资额可以分为三部分处理：a.投资收回b.股息所得c.投资资产转让所得。具体分析详见案例：

Eg：甲公司和乙公司分别出资300万元、700万元注册成立了实收资本1000万元的丙公司，在经营过程中，由于甲公司缘故决定从丙公司依法撤资，取得现金400万元，撤资时丙公司的未分配利润100万元、盈余公积30万元，资本公积150万元。

二、自然人股东减资的个人所得税处理

政策依据：

应纳税所得额=个人取得的股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回款项合计数-原实际出资额（投入额）及相关税费。

对于自然人股东是否需要缴纳个税也需要分情况:

a.减资收回金额大于初始投资成本金额，超出部分是需要按“财产转让所得”缴纳个税。

b.减资收回金额小于初始投资成本金额，无需缴纳个人所得税，但必须符合公平交易原则，且有正当理由的，否则可能会被税务机关核定调整。