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403 近期关于房地产企业涉及小税种问题咨询较多，其中又以房产税和土地使用税的问题较为集中。要理清这两个税种的涉税疑问，个人认为先要对房地产企业涉及的不同业态类型及持有不动产的状态进行理解。
这里我们可以借鉴土地增值税中对房地产企业的业态三分类方式，即将房地产企业的业态分类为住宅（普通、非普通）和其他类，而无论是住宅还是其他，对于房地产企业来说通常都是为了建成开发产品。类比制造业生产产品，房地产企业的各种业态也是其生产的产品，在未转为自用或出售之前其实都是“存货”，在资产负债表中我们也可以看出，实际开发成本的各项支出都是在存货中列示。
而当房屋正式建成后，即达到预订可使用状态后，企业可能会做出新的决策，此时不同业态可能面临去留状态的差异，具体如下图所示。
一、房产税
根据财税地字[1986]8号财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定，其中提到“纳税人自建的房屋，从建成之日起次月开始缴纳房产税”，这里我们需要区分，自建并不包含房地产企业以建造开发产品为目的的自建，因此也可以理解为房地产企业的存货虽然属于房产但是在实质状态未转变为出租前是无需缴纳房产税的。
这一观点在国税发〔2003〕89号 关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 第一条中也予以了明确，即房地产开发企业开发的商品房在出售前是一种产品（存货），因此在售出前，不征收房产税。但是如果是我们上图中所涉及的其他情况，即已经不在是存货状态，而是企业转为自用，如部分用于售楼中心，办公，物业办公等则应该由存货转为固定资产，此时需要按照房产原值缴纳房产税，同样，如果是转为出租状态，则需要按照租金缴纳房产税。
除以上情况外，其实较容易产生争议的是房地产企业项目建设过程中搭建的临时设施的房产税问题。
笔者认为临时设施只要满租房产税关于房产的界定即应该从价计征房产税。但关于房地产企业在存货核算但是实际为样板间的房产究竟是否缴纳房产税，各地税务局答复口径不一，关键是对于是否实际投入“使用”存在较大的争议，笔者个人理解样板间其实还是以存货的形式存在，类似于制造业向客户展示的样品，既可以理解为其具备了展示用途（发生使用），当然也可以理解为其实未实际有人入住（未发生房屋的入住使用用途），所以究竟是否缴纳房产税建议咨询当地税务机关，进一步确认征管口径。又如房地产企业移交物业属全体业主所有的房产，其中营业用的地下人防设施可以暂免征收房产税（财税地字〔1986〕8号 第十一条），物业用房（居民住宅区内业主共有的经营性房产）分情况缴纳房产税。（财税〔2006〕186号第一条）
二、土地使用税
土地使用纳税义务发生是以土地的占用为基础，因此无论是哪一种业态形式，只要企业实际占用土地且符合征收条件，就应该缴纳土地使用税。但是凡事也有例外比如财税〔2013〕101号 财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知第一条对于符合规定的棚户区改造安置房建设用地，可以免征土地使用税。
但又有的朋友提出，如果项目中含有为后续无偿移交给政府而配建的学校、幼儿园等，是否该建筑物所占土地可以不缴纳土地使用税呢？
根据财税〔2004〕39号 财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知 第二条的规定“对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税；”，那么如何界定这一政策的生效时间实务中也存在着争议。部分认为用地规划确认该区域土地用途为“学校、幼儿园用地”时可以开始享受，而部分又认为因为用地性质的差异（建设非教育用地），因此只有在建成实际移交后才能享受，因此建设期还是应该正常缴纳土地使用税。
以上两种观点都各有道理，但是鉴于没有进一步的政策可以参考，建议企业还是以所属地税务征管口径为依据。
按照房地产企业项目的建设周期房产税、土地使用的缴纳安排，具体如下图所示。
这两个税种虽然看似简单但是实务问题较多，本篇只是对具有代表性的问题进行浅析，欢迎大家后台留言分享企业遇到的相关问题及处理经验。
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