稳岗补贴全称为稳定岗位补贴，是对采取有效措施不裁员、少裁员，稳定就业岗位的企业给予的补贴。稳岗补贴主要用于该企业职工生活补助、缴纳社会保险费、转岗培训、技能提升培训等相关支出。

　　一、稳岗补贴不属于增值税征税范围。《国家税务总局关于取消增值税扣税凭证认证确认期限等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第45号)第七条规定：纳税人取得的财政补贴收入，与其销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产的收入或者数量直接挂钩的，应按规定计算缴纳增值税。纳税人取得的其他情形的财政补贴收入，不属于增值税应税收入，不征收增值税。稳岗补贴不属于增值税应税收入，不需要申报缴纳增值税。进而也不需要给拨付补贴的有关政府部门开具增值税发票，开个收据即可。

　　二、稳岗补贴的会计处理。稳岗补贴本质上是一项政府补助，根据《财政部关于印发修订<企业会计准则第16号——政府补助>的通知》(财会[2017]15号)相关规定，与收益相关的政府补助，应当分情况按照以下规定进行会计处理：(一)用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本;(二)用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

　　1、用于补偿以后期间相关成本费用的，也就是收到补贴时相关支出没有发生。举例：

　　(1)A公司收到稳岗补贴100,000元时，相关支出未发生：

　　借：银行存款  100,000

　　贷：递延收益  100,000

　　(2)A公司支出补贴款30,000元用于职工培训时

　　借：管理费用等-职工教育经费  30,000

　　贷：应付职工薪酬-职工教育经费  30,000

　　借：应付职工薪酬-职工教育经费  30,000

　　贷：银行存款  30,000

　　借：递延收益  30,000

　　贷：其他收益-政府补助  30,000

　　或者：

　　借：递延收益  30,000

　　贷：管理费用等-职工教育经费  30,000

　　2、用于补偿已经发生的相关成本费用的，也就是说收到补贴时相关支出已经发生。举例：

　　A公司收到稳岗补贴100,000元时，但是相关的支出已经用于职工培训30,000元和缴纳社保70,000元

　　借：银行存款  100,000

　　贷：其他收益-政府补助  100,000

　　或者：

　　借：银行存款  100,000

　　贷：管理费用等-社会保险费  70,000

　　管理费用等-职工教育经费  30,000

　　注意：上述分录中贷记“管理费用”，建议入账时直接红字借记“管理费用”。企业在收到"稳岗补贴"时，账务上采用"总额法"，计入收入(企业会计准则核算的计入“其他收益”科目，小企业会计准则核算的计入“营业外收入”科目，企业会计制度核算的计入“补贴收入”科目)。

　　三、稳岗补贴的企业所得税处理。如果不属于不征税收入的补贴都需要申报缴纳企业所得税。而认定不征收收入的标准是比较苛刻的。财税[2011]70号文件规定不征税收入条件的，企业也可以选择适用作为“不征税收入”处理。1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件;2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。现实中很少企业取得补助去按照这个不征税收入处理，原因很简单，一方面条件苛刻，既要文件又要单独核算，另一方面，按照不征税处理后，其对应的支出是不得扣除的。比如企业收到这笔稳岗补贴10万作为不征税收入，但随后将这10万用于稳岗补贴有关的支出，相应支出不能税前扣除。所以，意义不大。

　　注意：稳岗补贴如果作为企业所得应税收入可能会存在税会差异：企业所得税收入确认为取得收入的当期，因此，会计上未全部确认当期收入的，于年度企业所得税汇算清缴时应进行纳税调整。

增值税加计抵减、符合条件的增值税小规模纳税人免征增值税等增值税减免优惠政策，都涉及到一个重要元素——销售额。为此，税海涛声特将与准确计算增值税销售额相关的知识点梳理如下。

　　加计抵减应纳税额涉及的销售额

　　★自2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额(以下称加计抵减政策)。

　　所称生产、生活性服务业纳税人，是指提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务(以下称四项服务)取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人。兼营四项服务的纳税人，应以四项服务合计销售额占全部销售额的比重是否超过50%，判断其是否可以适用加计抵减政策。

　　因此，提供四项服务取得的销售额占全部销售额的比重小于或者正好等于50%的纳税人，不属于生产、生活性服务业纳税人，不能享受加计抵减政策。

　　销售额计算时段：2019年3月31日前设立的纳税人为2018年4月至2019年3月期间的销售额(经营期不满12个月的，按照实际经营期的销售额);2019年4月1日后设立的纳税人为自设立之日起3个月的销售额。

　　★2019年10月1日至2021年12月31日，允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%，抵减应纳税额(以下称加计抵减15%政策)。

　　所称纳税人，是指提供生活服务取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人。

　　销售额计算时段：2019年9月30日前设立的纳税人为2018年10月至2019年9月期间的销售额(经营期不满12个月的，按照实际经营期的销售额);2019年10月1日后设立的纳税人为自设立之日起3个月的销售额。

　　提供生活性服务业取得的销售额占全部销售额的比重小于或者正好等于50%的纳税人，不属于生活性服务业纳税人，不能享受加计抵减政策。

　　★符合上述两类规定的纳税人，确定适用加计抵减政策或者加计抵减15%政策后，当年内不再调整;以后年度是否适用，根据上年度销售额计算确定。

　　在计算服务销售占比时：

　　不需要区分一般纳税人销售额或者小规模纳税人销售额。即，同一个纳税人在小规模纳税人阶段和一般纳税人阶段的销售额应合并计算。

　　适用增值税差额征税政策的纳税人，应按照差额后的销售额参与销售额计算。

　　计算全部销售额时，既包括一般项目的销售额，也包括即征即退项目的销售额。

　　销售额中应包括申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估销售额。稽查查补销售额和纳税评估调整销售额应作为申报查补(评估)税款当月(或当季)的销售额参与计算四项服务销售额的比重。

　　销售额中应包括纳税人选择适用简易计税方法计税的销售额。

　　销售额中不需要剔除免税销售额。

　　销售额中不需要剔除出口销售额。

　　★邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务的具体范围按照《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号印发)执行。

　　小规模纳税人标准涉及的销售额

　　★增值税小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下。

　　年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的，应当向主管税务机关办理一般纳税人登记。但不包括：按照政策规定，选择按照小规模纳税人纳税的;年应税销售额超过规定标准的其他个人。

　　★转登记日前连续12个月(以1个月为1个纳税期)或者连续4个季度(以1个季度为1个纳税期)累计应征增值税销售额未超过500万元，在2019年12月31日前，可选择转登记为小规模纳税人。

　　转登记日前经营期不满12个月或者4个季度的，按照月(季度)平均应税销售额估算上款规定的累计应税销售额。

　　所称年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月或四个季度的经营期内累计应征增值税销售额。

　　销售额口径包括，纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。“纳税申报销售额”是指纳税人自行申报的全部应征增值税销售额，其中包括免税销售额和税务机关代开发票销售额。“稽查查补销售额”和“纳税评估调整销售额”计入查补税款申报当月(或当季)的销售额，不计入税款所属期销售额。

　　销售服务、无形资产或者不动产有扣除项目的纳税人，其应税行为年应税销售额按未扣除之前的销售额计算。即，适用增值税差额征税政策的纳税人，累计销售额按差额之前的销售额计算。

　　转登记中的累计销售额应包括免税销售额。

　　纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。

　　小规模纳税人免税标准涉及的销售额

　　★小规模纳税人发生增值税应税销售行为(包括销售货物、劳务、服务、无形资产和不动产，下同)，合计月销售额未超过15万元(以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过45万元)的，免征增值税。

　　小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过15万元(以1个季度为1个纳税期的，季度销售额超过45万元)，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过15万元的(以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过45万元)，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税;销售不动产的销售额应缴纳增值税。

　　纳税人应以所有增值税应税销售行为合并计算销售额，判断是否达到免税标准，计算销售额时应包括免税销售额。

　　适用增值税差额征税政策的小规模纳税人，以差额后的销售额确定是否可以享受“月销售额未超过15万元(以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过45万元)的免征增值税”的政策。在《增值税及附加税费申报表(小规模纳税人适用)》的“免税销售额”及所属相关栏次，填写扣除之后的(差额)销售额。

　　其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

　对房地产行业而言，与其他行业相比之下，其生产运营最大的特点就是跨周期性和商品房预售制度。所以对应到房地产开发业务的企业所得税税制设计层面，就需要着重考量房地产开发业务的跨周期性和预售制所带来的特殊和复杂的税款计算和纳税申报问题。

　　房地产开发业务的企业所得税管理问题贯穿于整个开发流程，从前期取得土地，到融资，开发报建，再到销售，项目清算，直至最后公司注销。特别是公司注销前的各个阶段，税务管理的成效直接影响开发业务的整体效益。

　　在了解房地产开发业务的企业所得税具体政策细节之前，需要对房地产开发业务的企业所得税税制结构有整体概念上的理解，尤其是其与土地增值税和增值税税制结构的区别。

　　一、企业所得税的税制设计

　　企业所得税的税制设计是年度汇算清缴制度，企业将一个完整的纳税年度内所有发生的收入、归集的成本和费用进行汇总，计算该纳税年度内的应税所得。如果产生正向所得，征税。如果产生负向亏损，往后结转。

　　对于一般的企业来说，基本都是前期亏损，后期盈利的商业运营规律，所以中国的企业所得税在税制结构的设计上亏损是往后弥补的，而不允许向前弥补。这里恰恰是关键，房地产开发业务的企业比较特殊，预售阶段是按照预计毛利制计征企业所得税，等达到完工标准再按实际毛利率进行计征企业所得税，同时转回前期按预计毛利计算的企业所得税。同时绝大部分的房地产开发业务，出于风险控制和运营管理的要求，都是采用项目公司制。这就意味着如果一个房地产项目在完工后出现实际毛利比预计毛利低的场景，就会导致前期交税而后期因盈利不足于消化预计毛利而承担巨大税务损失的尴尬画面。

　　二、企业所得税税制与土地增值税税制区别

　　与企业所得税的税制设计有所区别，土地增值税的税制设计不是汇算清缴的模式，是项目清算制。这种清算模式尽管也是在法人主体内部，但是土地增值税清算不归集法人主体某个纳税年度所有的收入、成本和费用，而是归集某个房地产开发项目整个开发、销售周期内收入和成本。比如一个法人主体下同时运营两个项目，A项目是增值两个亿，B项目是负增值三个亿，假如都达到了土地增值税清算条件。

　　那么问题就是，在同一个法人主体下，A项目的增值和B项目的负增值能否相互抵消后以净额进行清算?答案是不允许，甚至不同业态之间的负增值都可能不被允许抵减。这就是土地增值税的税制结构问题，土地增值税是项目清算制，它不管你其他项目是盈利还是亏损，只要单个项目下是增值的，就要单独交税。其他项目如果是负增值状态，那么最多就是不征税。所以这样我们也就能理解实务中会存在这样一种事实，就是房地产企业的老板在一个法人主体下操盘了不同的项目，一通运营下来发现整体上并不挣钱，但是到了土地增值税清算的时候却发现要交很多税收，这是最郁闷的一种情况。

　　但是反过来，与企业所得税相比，在土地增值税层面来说，一个房地产项目如果前期盈利后期亏损就可以在清算的时候整体核算，盈亏产生抵消的效果。土地增值税不考虑纳税年度的问题，这样就不会出现企业所得税那种前期盈利交税，后期亏损只能往后弥补的情况。土地增值税也有预缴机制，但在清算时如发现前期预缴多了，可以申请退税。

　　三、企业所得税税制与增值税税制区别

　　增值税既不是像企业所得税纳税年度汇算清缴的模式，也不是土地增值税项目清算的方式，而是对进销匹配制，即：一般纳税人纳税期内的销项税额和进项税额进行匹配，销项税额大于进项税额而交税，销项税额小于进项税额，不交税同时将相关进项结转留抵至后期。落实到房地产企业，则是在前期进行预缴，在纳税义务发生时间(目前主流为交房)时再进行清算，清算时进行正常进销匹配的同时考量前期预缴额。

　　2019年以前增值税最担心的就是销项税额和进项税额之间的错配问题，比如说前面的纳税期产生大量销项税额但是没有进项税额，后面的纳税期不再产生销项税额的时候却开始认证大量的进项税额，这样就意味着前期交纳大量的增值税，后期产生大量的增值税进项税额留抵税额。以房地产开发业务为例，如果出现交房在前，竣工结算取票在后，就可能会发生前期交销项后期取得进项留抵的场景。在2019年以前，增值税留抵税额没办法退税，所以会占用房地产开发业务的大量资金。2019年之后的增量留抵退税的制度一定程度上解决了增值税错配的问题，但是一是增量二是比例，所以也并不能百分百解决。

近年来，随着许多城市尤其是重点城市的增量土地市场收缩，加之土地“招拍挂”市场竞争日益激烈。出于规模化，越来越多的房地产商将土储的战略触角延伸到城市更新等存量土地开发业务中。相较于传统的招拍挂土地开发模式，城市更新等存量土地开发业务具有跨周期、业务流程更复杂、风险系数更高的特点。

　　从业务流程的视角出发，以城市更新业务为例，其业务流程的创新性、复杂性以及业务形态的多样性自然而然地附带了更加错综复杂的税务认定与税法适用问题。加之税法层面对该类业务存在较多的模糊地带，从而导致在对城市更新业务的税收征管中产生了较多的争议事项。其中，土地及房屋等拆迁补偿支出是否应作为契税的计税依据就是其中一项典型的争议事项。

　　一、争议的由来

　　关于拆迁补偿是否应作为契税计税依据的争议由来已久，源头在于《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称为“暂行条例”)、《中华人民共和国契税暂行条例细则》(以下简称为“细则”)以及《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号，以下简称为“134号文”)关于契税的计税依据的相关规定。

　　其中，暂行条例第四条规定,国有土地使用权出让,契税的计税依据为成交价格。细则第九条进一步明确,条例所称成交价格,指土地、房屋权属转移合同确定的价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此,契税计税依据为合同确定的成交价格，也就意味着未在土地、房屋权属转移合同中确定的价格原则上不应该作为契税的计税依据。

　　但是134号文规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。其中以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。那么按照134号文的规定，拆迁补偿费似乎应该作为契税计税依据。

　　通过上述相关文件的规定对比我们可以发现，作为税收规范性文件的134号文关于契税计税依据的表述实际上已经突破了暂行条例和细则中契税计税依据为权属转移合同所确定的成交价格的规定。根据上位法优于下位法的原则，如果下位法与上位法相冲突，违反了上位法的规定，下位法原则上就不能适用。也正因此全国各地税务机关就拆迁补偿是否应作为契税计税依据的执法口径上无法达成统一。

　　二、争议的现状

　　2020年8月11日，十三届全国人大常委会表决通过了《中华人民共和国契税法》，由此契税从过去的暂行条例上升为法律。但值得注意的是《契税法》关于土地使用权出让契税的计税依据的规定，“土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款”，与暂行条例及细则的相关规定并未发生实质性变化。

　　与此同时，为贯彻落实《中华人民共和国契税法》，财政部、税务总局于2021年6月30日又发布了《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号),并在文件中再次明确，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。值得注意的是23号公告在阐述土地使用权出让计税依据时与134号文存在明显差异，并未提及契税计税依据为成交价格，而是采用非穷尽列举的方式将计税依据包括的内容一一写明。

　　通过上述分析，我们可以看到，虽然契税从过去的暂行条例上升为法律的过程中关于计税依据的规定依然强调为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，下位法原则上应在限定的范围内作出规定不宜扩大解释，但此次23号公告就计税依据作出补充解释的表述与134号文的表述存在明显差异，甚至有意避开由“成交价格”而带来的争议。因此，我们认为此次23号公告的发布可能会对全国各地税务机关的执法口径产生重大影响。

　　三、对未来各地实施城市更新业务征管时执法口径变化的判断

　　结合目前政策形式、征管归口部门、以及重点城市征管实践的变化，我们判断未来涉及城市更新类业务的各个城市，在关于搬迁主体所发生的拆迁补偿支出是否应作为契税计税依据的执法口径问题上可能会发生集中调整。我们作出这一判断的原因主要基于以下几点具体因素的变化：

　　一是，经过立法程序，契税政策的表现形式已经提升到法律层面，从税收法定的角度而言，一方面制度的升格会加大对税务行政执法权力的监督和约束，但是另一方面也会增加契税法律制度的刚性，进而促使全国税务机关针对同一契税政策执法口径趋于一致。

　　二是，根据《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(财综〔2021〕19号)，自2022年1月1日起全国将全面实施国有土地使用权出让收入划转税务部门征收工作，相应的原来由国土部门代征的契税也将回归税务部门征收。过去，鉴于国土部门在城市更新项目土地协议出让之后很难动态监管房地产商与权利人之间所发生的拆迁补偿支出情况，房地产商的拆迁补偿支出具体数据信息更多由税务机关所掌握进而产生了计征基础信息的不对称。国土部门自身基于契税实际征收的便利，一般只依据在出让环节所实际收取到的土地出让金作为基础计征契税。但19号文实施后情况将不再一样，考虑到土地出让收入的征收也划归到税务部门，这意味着土地出让收入、拆迁补偿支出数据和契税的征收实现了征收信息及征收管理的统一。当然，土地出让收入征收的划归变相增加了税务部门的执法风险，在相关税法和国家税务总局税收规范性文件明确规定的情形下，税务部门后续在契税的征管过程中将会越发趋于严谨。

　　三是，广东省的三旧改造实施经历了比较长时间的实践，广州作为广东省会城市，其城市更新积累了比较丰富和成熟的业务场景和实践经验。2021年8月23日，广州市税务局与广州市住房和城乡建设局基于自身城市更新业务的具体应用场景和特点梳理发布了《广州市城市更新税收指引(2021年版)》(穗税发【2021】93号)，其中关于契税计税依据的确定便明确规定城市更新改造主体按照改造拆迁补偿协议向村民、村集体经济组织、集体物业土地使用方支付的拆迁补偿费用，属于取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据计征契税。此外文件中还罗列改造主体在进行城市更新项目土地增值税清算时关于拆迁补偿支出的佐证资料明细，其中便包括拆迁补偿支出的契税完税证明。由此可见，广州市税务局针对该争议鲜明的亮出观点即拆迁补偿应作为契税计税依据。显然，其他与广州同样存在类似城市更新业务的城市大概率将会跟随广州的步伐对城市更新业务中所涉及拆迁补偿支出的契税计征问题进行明确或指引。

　　四、我们的总结

　　结合上述分析，从纳税人视角来看，未来关于城市更新业务中所发生的拆迁补偿支出是否应作为契税计税依据的争议可能会慢慢走向确定，而且结果不容乐观。当然，哪怕各地的最终口径均认定明确拆迁补偿支出需要作为计税依据缴纳契税，我们觉得依然会存在着比较多的争议点，例如拆迁补偿中的物业赔偿是否需要作为计税依据?物业赔偿作为计税依据的金额标准应该按照成本价还是公允价格亦或者是核定价格?这些问题都需要得到进一步明确。整体来说，我们建议要密切关注契税后续政策和各地税务机关的征管动态，尤其项目所在城市税务机关，与此同时及时地与主管机关进行沟通，规避不确定性纳税所带来的税务风险。

编者按：实务中，企业减资时有发生，减资后，企业及其股东各方如何进行会税处理，很重要，稍有不慎，不是多缴税，就是少缴税。为了管控企业减资税务风险，现就该话题与大家探讨。由于水平有限，有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

　　企业各股东，以不改变出资比例为前提进行减资，如何进行会税处理呢?

　　今天，我们就该话题与大家探讨——

　　一、会计处理

　　各股东收回减资额的，应减少实收资本，取得的资产超过实收资本部分，依次冲减资本公积(资本溢价)、盈余公积和未分配利润。

　　提醒：如果减资额用于弥补亏损，则借记“实收资本”，贷记“利润分配——未分配利润”。

　　上市公司回购本公司股票注销减资的，按注销股票面值总额减少股本，回购股票价款(含交易费用)超过回购股票面值总额的部分，依次冲减资本公积(股本溢价)、盈余公积和未分配利润;低于回购股票面值总额的部分，增加资本公积(股本溢价)。

　　二、税务处理

　　(一)减资企业

　　公司减资不涉及税务处理，原公司减资后续存，所有税务事项保持不变。

　　提醒：公司减资后，实收资本与资本公积之和减少，已缴“资金账簿”印花税税局不得退还。

　　(二)减资企业股东

　　股东减资收回投资款，直接冲减投资资产计税基础，超过投资资产计税基础部分应确认股息所得、股权转让所得，按规定申报缴纳企业所得税或个人所得税。

　　法规依据：《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)

　　五、投资企业撤回或减少投资的税务处理

　　投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回;相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得;其余部分确认为投资资产转让所得。

　　法规依据：《国家税务总局关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第41号)

　　一、个人因各种原因终止投资、联营、经营合作等行为，从被投资企业或合作项目、被投资企业的其他投资者以及合作项目的经营合作人取得股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回的款项等，均属于个人所得税应税收入，应按照“财产转让所得”项目适用的规定计算缴纳个人所得税。

　　应纳税所得额的计算公式如下：

　　应纳税所得额=个人取得的股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回款项合计数-原实际出资额(投入额)及相关税费

　　因此，企业各股东，以不改变出资比例进行减资，仅收回初始出资额，不涉及所得税，直接冲减投资资产计税基础。

　　如果既减少出资额，又改变原出资比例，股东收回投资款超过投资资产计税基础部分，应确认股权转让所得，按规定申报缴纳企业所得税或个人所得税。

　　应纳税所得额=减资收回金额—投资成本

　　提醒：投资成本为初始出资额与追加投资额之和。

　　三、实务解析

　　【案例】2010年1月10日，吉祥集团与王老五共同出资1000万成立A公司，其中，吉祥集团占股70%，王老五占股30%。

　　2021年8月，A公司召开股东会，决议2021年8月31日按不改变原出资比例将实收资本减资到100万。资产负债表日A公司净资产9000万元，其中实收资本1000万元，留存收益8000万元。

　　1.各股东不改变原出资比例收回投资额900万元

　　会计处理：

　　(1)A公司作会计处理：

　　借：实收资本——吉祥集团  630万元

　　——王老五  270万元

　　贷：银行存款  900万元

　　(2)吉祥集团作会计处理：

　　借：银行存款  630万元

　　贷：长期股权投资——投资成本  630万元

　　(3)王老五会计处理同理，略。

　　税务处理：

　　A公司：不涉及税务处理，所有税务事项保持不变。

　　吉祥集团：收回A公司投资630万元，冲减投资A公司计税基础630万元，减资后投资A公司计税基础调整为70万元。

　　王老五：收回A公司投资270万元，冲减投资A公司计税基础270万元，减资后投资A公司计税基础调整为30万元。

　　2.各股东不改变原出资比例收回投资额8000万元

　　吉祥集团收回A公司投资款5600万元，王老五收回A公司投资款2400万元(含代扣代缴财产转让所得个税426万元)。

　　会计处理：

　　(4)A公司作会计处理：

　　借：实收资本——吉祥集团  630万元

　　——王老五  270万元

　　留存收益  7100万元

　　贷：银行存款  7574万元

　　应交税费——个人所得税——代扣代缴个税  426万元

　　A公司支付吉祥集团5600万元，支付王老五1974万元，代扣代缴王老五个税426万元。

　　(5)吉祥集团作会计处理：

　　借：银行存款  5600万元

　　贷：长期股权投资——投资成本  630万元

　　——投资收益  4970万元

　　(6)王老五：

　　A公司减资，王老五收回投资额2400万元，其中现金收回初始投资额270万元，财产转让所得2130万元(含A公司扣缴财产转让所得个税426万元)。

　　税务处理：

　　A公司：不涉及税务处理，所有税务事项保持不变。

　　吉祥集团：收回A公司投资5600万元，其中冲减投资A公司计税基础630万元，减资后投资A公司计税基础调整为70万元;取得A公司分回的投资收益为4970万元为免税收入，免征企业所得税。

　　在年度企业所得税申报时，应按规定填报《A107010免税、减计收入及加计扣除优惠明细表》的"(二)符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免征企业所得税"栏。

　　王老五：收回投资额2400万元，其中现金收回初始投资额270万元，财产转让所得2130万元，应按规定申报缴纳财产转让所得个税426万元，由A公司代扣代缴。

　　3.减资8000万元后，注册资本实收资本均为100万元，吉祥集团占股90%，王老五占股10%，吉祥集团收回投资额4200万元，王老五收回投资额3800万元。

　　会计处理：

　　(7)A公司作会计处理：

　　借：实收资本——吉祥集团  610万元

　　——王老五  290万元

　　留存收益  7100万元

　　贷：银行存款  7298万元

　　应交税费——个人所得税——代扣代缴个税  702万元

　　A公司支付吉祥集团4200万元，支付王老五3098万元，代扣代缴王老五个税702万元。

　　(8)吉祥集团作会计处理：

　　借：银行存款  4200万元

　　贷：长期股权投资——投资成本  610万元

　　——投资收益  3590万元

　　(9)王老五：

　　A公司减资，王老五收回投资额3800万元，其中现金收回初始投资额290万元，财产转让所得3510万元(含A公司扣缴财产转让所得个税702万元)。

　　税务处理：

　　A公司：不涉及税务处理，所有税务事项保持不变。

　　吉祥集团：收回A公司投资4200万元，其中冲减投资A公司计税基础610万元，减资后投资A公司计税基础调整为1470万元;取得A公司分回的投资收益为3590万元为免税收入，免征企业所得税。

　　王老五：收回投资额3800万元，其中现金收回初始投资额290万元，财产转让所得3510万元，应按规定申报缴纳财产转让所得个税702万元，由A公司代扣代缴。

01、会计科目调整

　　1.增设“合同履约成本\工程施工”科目(按照工程项目核算)，核算原“工程施工\合同成本”科目核算内容。

　　2.增设“合同资产”、“合同负债”科目，删除“工程施工\合同毛利”。

　　合同结算科目余额为借方的项目，调整到“合同资产\工程款(已完工未结算)”科目;合同结算科目余额为贷方的项目，调整到“合同负债\已结算未完工”科目。

　　【补充】“合同结算”：本科目核算同一合同下属于在某一时段内履行履约义务涉及与客户结算对价的合同资产或合同负债，在此科目下设置“合同结算—价款结算”科目反映定期与客户进行结算的金额，设置“合同结算—收入结转”科目反映按履约进度结转的收入金额。

　　3.“预收账款”科目调整为“合同负债”科目。

　　4.质保金从“应收账款”科目中调整至“合同资产”科目，质保期满调整到“应收账款”科目。

　　02、核算流程(仅供参考)

　　1.购买材料：

　　借：原材料等

　　应交税费-应交增值税-进项税额

　　应交税费-待认证进项税额(当月未认证的可抵扣增值税额)

　　应交税费-应交增值税(销项税额抵减)(简易计税差额)

　　贷：应付账款/银行存款

　　2.项目发生实际成本：

　　借：合同履约成本

　　应交税费-应交增值税-进项税额

　　应交税费-待认证进项税额(发票收到时转入应交税费科目)

　　贷：应付账款/银行存款/原材料/应付职工薪酬等

　　3.收到预收款

　　(1)开不征税发票

　　借：银行存款

　　贷：合同负债

　　应交税费-预交增值税(一般计税)

　　应交税费-简易计税(简易计税)

　　(2)开有税率发票

　　借：银行存款

　　贷：应交税费-应交增值税-销项税额(一般计税)

　　应交税费-简易计税(简易计税)

　　4.主营业务成本确认：

　　借：主营业务成本

　　贷：合同履约成本

　　5.主营业务收入确认(投入法，按照完工百分比推算收入确认金额):

　　借：合同结算-收入结转

　　贷：主营业务收入

　　6.业主确认工程量(含质保金)：

　　借：应收账款

　　合同资产-质保金

　　合同负债-工程款-预收工程款(本次冲减预收工程款金额)

　　贷：合同结算-价款结算

　　应交税费-待转销项税额(会计收入确认早已增值税纳税义务发生时点)

　　应交税费-应交增值税-销项税额(一般计税)

　　应交税费-简易计税(简易计税)

　　应收账款-工程款-进度结算(本次冲减预收工程款金额)

　　7.期末将合同结算余额转入合同资产或合同负债：

　　(1)合同结算科目余额为借方的项目

　　借：合同资产-工程款

　　贷：合同结算-工程款期末结转

　　(2)合同结算科目余额为贷方的项目

　　借：合同结算-工程款期末结转

　　贷：合同负债-工程款

　　8.质保期满—合同资产转入应收账款，并开具发票

　　借：应收账款

　　贷：合同资产-质保金

　　应交税费-应交增值税-销项税额(一般计税)

　　应交税费-简易计税(简易计税)

　　03、几个重要科目的核算说明(来自中华会计网校)

　　(一)“合同资产”科目

　　本科目核算企业已向客户转让商品而有权收取对价的权利，应该按照合同进行明细核算。

　　1、需要注意的是与应收账款的区别：

　　“应收账款”是企业无条件收取合同对价的权利，企业仅仅随着时间的流逝即可收款，企业仅承担信用风险。

　　“合同资产”合同资产并不是一项无条件收款权，该权利除了时间流逝之外，还取决于其他条件(例如，履行合同中的其他履约义务)才能收取相应的合同对价，企业除承担信用风险之外，还可能承担其他风险，如履约风险等。

　　二者的区别在于，应收款项代表的是无条件收取合同对价的权利，即企业仅仅随着时间的流逝即可收款，而合同资产并不是一项无条件收款权，该权利除了时间流逝之外，还取决于其他条件(例如，履行合同中的其他履约义务)才能收取相应的合同对价。因此，与合同资产和应收款项相关的风险是不同的，应收款项仅承担信用风险，而合同资产除信用风险之外，还可能承担其他风险，如履约风险等。合同资产的减值的计量、列报和披露应当按照相关金融工具准则的要求进行会计处理。

　　2、涉及的主要账务处理

　　企业在客户实际支付合同对价之前或者改对价到期应付之前，已经向客户转让了商品，应当按因已转让商品而有权收取对价的金额，

　　借：合同资产

　　贷：主营业务收入(或者其他业务收入)

　　应交税费-应交增值税-销项税额(一般计税)

　　应交税费-简易计税(简易计税)

　　当企业取得无条件收款权时：

　　借：应收账款

　　贷：合同资产

　　【案例】2×20年12月1日，甲公司与客户签订合同，向其销售A、B两项商品，合同价款为500万元。A商品的单独售价为120万元，B商品的单独售价为480万元，单独售价合计600万元。合同约定，A商品于合同开始日交付，B商品在一个月之后交付，只有当两项商品全部交付之后，甲公司才有权收取500万元的合同对价。假定A商品和B商品分别构成单项履约义务，其控制权在交付时转移给客户。上述价格均不包含增值税，且假定不考虑相关税费影响。

　　甲公司的账务处理如下：

　　(1)交付A商品时：

　　借：合同资产　100

　　贷：主营业务收入　100(500×120/(120+480)

　　(2)交付B商品时：

　　借：应收账款　500

　　贷：合同资产　100

　　主营业务收入　400(500×480/(120+480))

　　(二)“合同资产减值准备”科目

　　本科目核算与合同资产有关的减值准备，可以按照合同进行明细核算。

　　合同资产发生减值的，按照减值的金额，

　　借：资产减值损失

　　贷：合同资产减值准备

　　转回已计提的资产减值准备时：

　　借：合同资产减值准备

　　贷：资产减值损失

　　(三)“合同负债”科目

　　本科目核算企业已收或者应收客户对价而应该向客户转让商品的义务，应该按照合同进行明细核算。

　　1、涉及的主要账务处理

　　企业在向客户转让商品之前，客户支付了合同对价的，企业应该按收到的款项，

　　借：银行存款

　　贷：合同负债

　　应交税费-应交增值税-销项税额(如果开具发票的，做此分录)

　　企业向客户转让商品后，

　　借：合同负债

　　贷：主营业务收入(或者其他业务收入)

　　2、需要注意的事项

　　企业应转让商品收的预收款，适用新《收入》准则进行会计处理时，不再使用“预收账款”科目。

　　(四)“合同履约成本”科目

　　本科目核算企业为履行当前合同或者预期取得合同所发生的应当确认为一项资产的成本，具体包括与合同直接相关的成本包括直接人工、直接材料、制造费用或类似费用(如，与组织和管理生产、施工、服务等活动发生的费用，包括人员的职工薪酬、劳动保护费、固定资产折旧费及修理费、物料消耗、取暖费、水电费、办公费、差旅费、财产保险费、工程保修费、排污费、临时设施摊销费等)、以及仅因该合同而发生的其他成本(如：支付给分包商的成本、机械使用费、设计和技术援助费用、施工现场二次搬运费、生产工具和用具使用费、检验试验费、工程定位复测费、工程点交费用、场地清理费等)。

　　本科目可以根据合同分别设置“服务成本”和“工程施工”进行明细核算，但是企业因履行合同而产生的毛利不在本科目核算。

　　涉及的主要账务处理如下：

　　1、企业发生上述合同履约成本时：

　　借：合同履约成本

　　贷：银行存款、应付职工薪酬、原材料等

　　2、对合同履约成本进行结转(摊销)时：

　　借：主营业务成本或者其他业务成本

　　贷：合同履约成本

　　(五)“合同履约成本减值准备”科目

　　本科目核算与合同履约成本有关的资产的减值准备，可以按照合同进行明细核算。

　　与合同履约成本有关的资产发生减值的，按照减值的金额，

　　借：资产减值损失

　　贷：合同履约成本减值准备

　　转回已计提的资产减值准备时：

　　借：合同履约成本减值准备

　　贷：资产减值损失

　　(六)“合同取得成本”科目

　　本科目核算企业取得合同发生的、预计能够收回的增量成本，可以按照合同进行明细核算。增量成本，是指企业不取得合同就不会发生的成本。

　　当企业发生上述合同取得成本时：

　　借：合同取得成本

　　贷：银行存款、其他应付款等

　　应交税费-应交增值税-销项税额

　　对合同取得成本进行摊销时：

　　借：销售费用

　　贷：合同取得成本

　　需要注意的是：为简化实务操作，该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。

　　(七)“合同取得成本减值准备”科目

　　本科目核算与合同取得成本有关的资产的减值准备，可以按照合同进行明细核算。

　　与合同取得成本有关的资产发生减值的，按照减值的金额，

　　借：资产减值损失

　　贷：合同取得成本减值准备

　　转回已计提的资产减值准备时：

　　借：合同取得成本减值准备

　　贷：资产减值损失

近年来，由于价格相对较低、不限购等原因，不少人开始青睐通过司法拍卖方式，竞拍罚没房产。其中，拍卖成交后，过户税费如何承担，是大家比较关心的问题。从受让方的角度，笔者建议，参拍前，务必仔细阅读拍卖公告，提前就税费事宜做好沟通，维护自身合法权益。

　　案例

　　7月30日，位于华中地区的甲省产权交易中心网站发布《财产转让信息披露公告》(以下简称《公告》)。《公告》显示，转让方甲省财政厅预算评审中心通过网络竞价方式，转让一商业住宅，该标的来源系地方中级人民法院执行案件涉及的强制执行罚没房产，转让底价1400余万元。《公告》明确，本次标的交易过户产生的税费按照当地税收政策执行，原产权持有人应缴纳的所有税费和受让方自身应承担的税费均由受让方承担。

　　分析

　　本案例属于典型的罚没房产转让，《公告》没有说明本次交易需要缴纳的具体税种、税率，但约定由受让方承担交易双方产生的所有税费。

　　一般情形下的房产转让，转让方需要缴纳增值税、土地增值税、所得税、印花税，以及相应的城市建设维护税、教育费附加和地方教育附加(以下简称“附加税费”)，受让方只需缴纳契税和印花税。如果原产权所有人是个人，则其转让住房无须缴纳土地增值税。罚没房产虽然是通过司法拍卖发生的转让，但是本质上还是属于房产转让，因此，转让方和受让方同样需要缴纳相应的税款。

　　受让方需要就受让房产缴纳契税和印花税，这一点毋庸置疑。但转让方应当缴纳的增值税和附加税费、土地增值税、所得税和印花税，是否必须由受让方按照《公告》的约定承担，笔者认为，并不见得。

　　笔者认为，《公告》要求受让方承担原产权持有人应缴纳的所有税费，违背了我国相关的规定。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(法释〔2016〕18号)第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担;没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。2020年9月2日，国家税务总局在对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复中也明确，“严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费，以提升拍卖实效，更好地维护各方当事人合法权益”。目前，我国对于房产转让过程中的税费承担主体均有明确规定，并不是“没有规定或规定不明”，因此，罚没财物拍卖过程中涉及的税费，应由双方按法律、法规规定各自缴纳，而不应在竞买公告中对纳税义务主体进行变更，这不仅违背了税收法定原则，也会影响竞拍人竞拍的热情，反而不利于罚没房产的顺利拍卖。

　　另外，即使《公告》有权要求受让方承担原产权持有人可能产生的税费，受让方仍然需要注意，罚没房产转让不同于一般房产转让，转让方并不需要缴纳所有的税费。《财政部 国家税务总局关于罚没物品征免增值税问题的通知》(财税字〔1995〕69号)规定，执罚部门和单位查处的属于一般商业部门经营的商品，具备拍卖条件的，由执罚部门或单位商同级财政部门同意后，公开拍卖。其拍卖收入作为罚没收入，由执罚部门和单位如数上缴财政，不予征收增值税。根据这一规定，罚没房产如果属于一般商业部门经营的房产，竞拍取得的收入不征收增值税，由于相应的附加税费均以增值税为计税基础，因此，罚没房产竞拍的收入也无须缴纳附加税费。不过，对于何为“一般商业部门经营的商品”，需要竞拍人在竞拍前，与有关部门进行充分的沟通。

　　值得注意的是，对于罚没房产原产权所有人应当缴纳的土地增值税、所得税和印花税，目前并无相关的法律法规明确规定不予征税。《财政部关于印发〈罚没财物管理办法〉的通知》(财税〔2020〕54号)第二十八条规定，罚没物品处置收入，可以按扣除处置该罚没物品直接支出后的余额，作为罚没收入上缴。该公告第二十四条同时规定，罚没收入属于政府非税收入，应当按照国库集中收缴管理有关规定，全额上缴国库，纳入一般公共预算管理。据此，笔者认为，拍卖罚没房产取得的收入，也属于政府非税收入，应按照规定全额上缴国库，无须缴纳税款，进而也就无须缴纳土地增值税、所得税和印花税。换句话说，即使约定由受让方承担转让方可能产生的税费，受让方也“无税可包”。但在实践中，由于并无明确不予征收的规定，各地可能会存在不同的执行口径，竞拍人还需要提前进行沟通确认。

　　建议

　　目前，对于拍卖罚没特定财产所取得的收入，暂只有明确不予征收增值税的规定，其他的税款并没有明文规定是否征收，在竞拍罚没房产时，可能会产生争议。因此，为了维护自身合法权益，减少交易纷争，笔者建议，意向买受人在拍卖罚没财产之前，应与税务机关沟通，了解交易过程中可能产生的税种、税率、计税依据等信息，并积极与转让方或执行法官沟通，以避免承担不必要的税款。

一般纳税人农副产品的进项税额抵扣问题，按照采购渠道的不同以及供应商的身份不同，导致购进的原辅材料进项税额抵扣可分为几种情况。

　　1.一般纳税人开具的增值税专用发票，购进企业可以按规定进行抵扣，即可以按照票面注明的税额抵扣。

　　2.海关进口增值税专用缴款书。企业购进进口原辅材料的，可以按海关进口增值税专用缴款书注明的税额进行抵扣。

　　3.向农业生产者购进的自产农产品，可以凭农副产品收购发票或自产农副产品销售发票抵扣进项税额。

　　企业经常向农业生产者个人购进自产农产品的，可以向主管税务局申请农副产品收购发票，在购进时自行据实开具;或者，可以由农业生产者去税务局申请代开免税销售发票。无论是企业自开的农副产品收购发票，还是税务局代开的免税农产品销售发票，均可以作为进项税额抵扣凭证。

　　农民专业合作社和农业企业等，销售自产的农产品时，可以开具免税的农副产品销售发票。因此，购进企业向这类农业生产的组织和企业采购农产品，应积极索取合规的发票，以作为进项税额抵扣的凭据。

　　农副产品收购发票或自产自销农副产品销售发票，可以抵扣的进项税额=票面金额×9%，用于生产13%税率深加工产品按照10%扣除率计算进项税额。

　　4.小规模纳税人开具增值税专用发票，分两种情况：

　　(1)生产农业初级产品(税率9%)：以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额。

　　比如从小规模纳税人购进农产品并取得增值税专用发票，注明价款金额1000.00元，税额30.00元。该张发票可抵扣的进项税额=1000.00×9%=90.00元，而不是专用发票注明的税额30.00元。

　　(2)深加工产品(税率13%)：以增值税专用发票上注明的金额和10%的扣除率计算进项税额。

　　5.不能抵扣进项税额的凭证

　　(1)流通环节开具免税农产品销售发票

　　目前可以开具农产品免税发票的情形有六种：

　　一是农业生产者销售的自产农产品;

　　二是农民专业合作社销售本社成员生产的农业产品;

　　三是采取“公司+农户”经营模式销售畜禽;

　　四是制种企业在定点生产经营模式下生产销售种子;

　　五是对从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜;

　　六是从事农产品批发、零售的纳税人销售的部分鲜活肉蛋产品。

　　前四种都属于农业生产者销售自产农产品，取得这四种免税发票，可以按农产品销售发票抵扣进项税额。后两种情形属于流通环节对蔬菜、鲜活肉蛋的免税发票，不能抵扣进项税额。

　　(2)销售非自产农产品开具的普通发票

　　小规模纳税人和一般纳税人销售非自产的农产品开具的普通发票，不能作为进项税额抵扣凭证。

　　将上述涉及到的一般纳税人企业购进农副产品的进项抵扣，总结如下：图-1。

近日，有房地产商向我们咨询，其项目公司2019年办理竣工验收的开发项目在2020年6月份办理交楼后，财务人员当月在会计上结转了收入和成本并在2021年4月份办理2020年度的汇算清缴时申报缴纳了项目实际利润的企业所得税。结果税务机关对该公司进行了风险推送并指出该公司2019年没有在企业所得税上据实结转项目销售收入和成本，存在少缴企业所得税的情况，要求该公司提交相关资料和情况说明。该房地产商很疑惑，其项目公司明明在会计上及时地根据会计准则的要求在交楼后结转了收入和成本，也在该年度汇算清缴申报了企业所得税，为什么税务局还会认定企业所得税少交了税?而且像增值税这些税，在交楼之前都是预缴，为什么企业所得税就这么特立独行呢?

　　一、企业所得税收入结转规则与会计处理规则的差异性分析

　　首先，该房地产商错误地将会计核算层面结转收入和成本的原则与企业所得税层面结转收入和成本的原则进行了等同。而房地产企业企业所得税上的结转标准更是几乎独立于会计处理之外。下面我们尝试从历史源由、税制特色、清算节点、应对策略的角度讲一讲房地产企业企业所得税的收入结转问题。

　　我国房地产企业所得税特殊税制产生的主要原因是1994年税制改革的时候企业所得税的政策设计没有考虑到房地产开发业务的特殊性，很多房地产企业通过人为不结转收入和成本的方式达到不交税的目的。一直到了2003年，国家税务总局出台了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发【2003】83号文，以下简称“83号文”)，83号文首次确立了房地产开发业务的企业所得税计征方式，即预售阶段按照15%的利润率计征企业所得税，待项目完工后再结算调整。

　　然而，当时的83号文仍然存在比较大的税收漏洞，就是没有确立项目完工的标准。针对这个问题，国家税务总局在2006年颁布了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发【2006】31号，以下简称为“老31号文”)，老31号文正式确立了房地产开发业务完工的三个核心标准，即1)竣工验收备案;2)投入使用;3)取得初始产权。只要满足其中一个标准就视为项目已经完工，达到完工标准后实际收取的房款就必须在当年结转实际毛利和预计毛利之间的毛利差补清企业所得税。政策上不管你会计上如何进行会计处理，也就是我们说的，这是针对房地产开发业务的特殊性规定，它独立于企业的会计处理之外。

　　即使是后面国家税务总局在2009年出台的《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发【2009】31号，以下简称为“新31号文”)也仍然延续了完工的三个标准。

　　当然了，尽管实务中开发项目在竣工验收之前不可以交付使用(参考《民法典》第799条、《建筑法》第61条、《城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条)，但是由于税收上为了堵塞漏洞，所以规定以三个完工标准孰早发生作为判断依据。而且，因为海南和武汉两起有关完工结转认定的诉讼，国家税务总局通过《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函【2010】201号，以下简称为“201号文”)对认定时点和“投入使用”的概念进行了再次强调。

　　所以说，对房地产开发业务的完工标准的判断对于正确判断和计算项目的企业所得税至关重要。相比较于交楼，鉴于竣工验收备案和办理初始产权证明都可以获取到法定文书和证明资料，因此31号文所确定的完工标准在税务机关征管层面更具备执行性。对于房地产商而言，实务中还是主要是要围绕竣工验收备案的时间来把握完工的标准。

　　但是这里问题也跟随而来，很多项目为了卡时间竣工验收和赶交楼，经常会出现在年底做竣工验收备案的动作。假如说一个项目在2020年12月份做竣工验收备案，那么企业所得税上的完工年度算哪一年?答案是2020年，换言之在税收上2020年就要结转实际的收入和成本。但是大部分情况下，年底做竣工验收备案后很多工程还没有完成竣工结算，所以就有很多发票可能还没有正式取得。此时做汇算清缴的话企业就容易陷入被动的局面。

　　所以不是所有事情抢时间都会带来积极的结果，如果这个时候竣工验收备案的时间往后延一延，推到次年1月份再做，那么产生的结果就是完工年度变成了2021年，这就意味着企业所得税上结转实际毛利差就往后延了足足一整年，此举可以给企业争取到较为宽裕的结算时间和取票时间，避免无谓的税费损失，还可以为企业减少巨额的资金占用，释放资金压力。

　　而且，完工标准的准确判断反过来也可能为企业发生税收争议的应对带来帮助。比如说开发项目被税务机关检查发现开发成本中有不符合扣除规定的发票或者异常发票，此时如果判断项目还没有达到完工标准，鉴于完工之前的项目按照预计毛利的方式计征企业所得税，那么就可以基于项目未达到完工标准而相关成本不影响损益的理由主张无责适时调整。

　　当然了，一些亏损项目如果能提早清算，反而可能因为预缴税款的退回而给企业带来一笔较为可观的款项。在实务之中，还是建议企业根据实际情况选择更合适自己的业务安排。

　　二、房地产商显然混淆了企业所得税、增值税在计税方式上的区别和联系

　　该房地产商显然也混淆了增值税和企业所得税在计税方式上的区别和联系。两者相似的是，由于商品房预售制度的存在，从平衡税收财政的角度，增值税在项目交楼前以实际收到的不含增值税的预收房款和3%的预征率预缴增值税，交楼后再按照适用税率(现行9%，老项目5%但不得抵扣进项)确认销项税额，配比进项税额后申报增值税应纳税额。企业所得税则是在项目完工前以实际收到的不含增值税的预收房款和一定比例的预计毛利率计算预计毛利后计征企业所得税，项目达到完工标准后再结算实际毛利与预计毛利之间的毛利差清缴企业所得税。

　　有所区别的是，在不提前开票的情况下，房地产开发项目的增值税纳税义务触发标准是交楼。而企业所得税结转实际销售收入和成本的标准是“项目完工”。

　　会计准则与税法虽然存在密切联系，但由于各自目标不同、服务对象不同，二者之间必然会存在一定的差异。不同税种的相关政策法规由于主管部门、管控目标不同也一样会存在各种差异。我们在研究具体涉税业务时，还是应坚持税法优先原因，对症下药，才能避免涉税风险、享受税收红利。

　有过购房经历的人基本都知道，购房人在对拟购房源进行一定的了解后，为了能够提前锁定满意的目标房源，开发商则为了锁定购房人的购房意向，双方一般会通过签订《商品房认购书》(以下简称为“认购书”)的形式来达成意向。

　　签了认购书后，购房人就锁定了自己精挑细选的目标房源。作为一种合同履约的担保形式，购房人需要向开发商交付一笔“定金”。并且大部分情形下，开发商均会约定如果购房人取消购房意向则不退还已收取的定金。

　　基于这个性质，很多地方的税务机关都会要求开发商在收到购房人的定金后要作为预收房款申报缴纳企业所得税。

　　这导致很多开发商不禁产生疑惑：房子还没正式卖出去，销售合同也没签，只是签了个意向合同收了笔“担保”款就要交税了吗?

　　一、购房定金的法律界定

　　在法律层面上，购房定金本质上是一种开发商和购房人为了能够最终缔结正式的购房合同而采取的一种过渡性的担保形式。在《民法典》实施以前，主要参考的是《民法通则》、《合同法》和《担保法》的规定。

　　购房定金的收取标准按照《民法典》第586条的规定是不能超过主合同的20%，所以我们看到的开发商和购房人签订的认购书一般都会约定到目标房源的具体房号、销售总价、正式签约间隔期和定金责任条款。

　　购房定金的收退原则依据的是《民法典》第587条的“定金罚则”，整体来说就是如果是因为购房人的原因导致不能在约定时间签约的话，开发商不用退还定金;相反如果是因为开发商的原因导致不能在约定时间签约，双倍返还定金，比如典型的像开发商没有拿到预售证，目标房源被查封冻结，一房两卖等。

　　抛开其他因素，实务中从“定金”的法律定义出发，通常认为认购书的缔约双方实质上已经达成了签约的合意，详细到了具体的交易标的和具体交易价格，所以定金的给付和约定只是为了给予双方签约准备时间的同时固定下来合意结果而实施的担保方式。

　　另外，在司法判例中，法院对于预收的购房定金性质的款项也更加偏向认定为预收房款。以青岛苏宁置业有限公司与国家税务总局青岛市税务局稽查局税务行政管理行政判决案为例，2011年12月份苏宁电器集团有限公司(以下简称为“苏宁电器”)向青岛苏宁置业有限公司(以下简称为“青岛苏宁”)支付4.193亿元购房诚意金认购其所开发的青岛苏宁生活广场负一层至五层用于连锁经营的业务，青岛苏宁因未在2011年度企业所得税汇算清缴期内及时申报企业所得税而被青岛市稽查局作出收取滞纳金的处理决定。青岛市中级人民法院经二审判决认为青岛苏宁与苏宁电器收取购房诚意金锁定苏宁生活广场负一层至五层的行为实际上达成了房屋买卖的合意，青岛苏宁收取的4.193亿元构成预售收入，应依法缴纳企业所得税。青岛苏宁依法应于2012年1月19日前申报缴纳该部分企业所得税，其于2013年5月31日才缴纳入库，所以青岛市稽查局作出的加收定额滞纳金的处理决定并无不当。

　　二、购房定金在不同场景下的税法适用问题

　　我们不禁要发出疑问：购房定金的法律界定是不是可以同等推导出其税务认定?

　　我们首先要区分出购房定金可能存在的三种模式：

　　01.锁定房号和总价情况下收取的购房定金

　　02.未锁定房号和总价情况下收取的购房定金

　　03.超过主合同20%的标准收取的购房定金

　　然后，再来逐个分析三种模式下针对购房定金的税务认定。

　　第一种模式下的购房定金属于《民法典》所界定的定金范畴，因为认购书中锁定了具体房源号码、销售总价等达成合意所需要的核心要素，所以法院一般认为双方实际上达成了合意而将预收的定金认定为预收房款。但是回到税法层面，按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发【2009】31号，以下简称为“31号文”)第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。”

　　从31号文字面意义上来看，只有签了预售合同和现售合同后收取的款项才满足房地产开发业务企业所得税的纳税义务确认条件，实务中对应到的实际是期房销售和现房销售的网签合同。事实上，31号文的起草者，总局所得税司的何道成副处长2019年9月份在大连作31号文的解释时表述过开发产品完工前取得的定金、内部认购和会费等因未确立正式的销售合同而不能确定为预售收入。但是全国各地的税务机关在实际执行的过程中，基于堵塞税收漏洞的考量，通常会把31号文里面房地产开发业务确认收入的合同界定标准扩大到开发商和购房人锁定房源和总价所签订的认购书。有些地方的税务局甚至发文强调，比如大连和青岛。有些地方则不发文，但是实际执行过程中也将此类认购书视为正式合同进行税务认定，比如深圳。所以这也是房地产企业所得税中产生税企争议较多的地方之一，我们在实务中发现不乏税收遵从度较高的企业(包括央企)因不了解相关征管口径而未缴纳该部分企业所得税的情况。

　　那么对于这类购房定金，如果企业在收取的时候按照31号文的规则申报缴纳了企业所得税，但是在后面的经营过程中发生退还给购房人的情况时应该如何处理?

　　无非是两种处理方式。

　　一种是申请退税。如果发生了退还购房定金的事由，意味着开发商与购房人之间的购买合意解除恢复原状，税务机关赖以征税的基础就不存在了，企业自然可以向税务机关申请退还已经缴纳的企业所得税。

　　另一种是往后结转抵扣。尽管说合意解除了，但是原先锁定的房源也解锁，企业未来仍然要向其他购房人销售该套房源，届时实际上还是要产生税收。所以企业如果不走退税的路径，可以和税务机关沟通结转抵减未来需要缴纳的企业所得税。

　　第二种模式下的购房定金没有锁定具体房源，在实务中该种定金的退还绝大多数也是不带惩罚条款的。我们认为该种购房定金不能明确开发商和购房人已针对具体标的达成合意，它并非非严格意义上的定金范畴，而应属于诚意金。此外如果是销售完工后的房屋，根据31号文的规定，采取银行按揭方式和分期收款方式销售的，要按照合同约定的付款日确认收入的实现。所以如果出现首期款或者分期款与剩余款项跨年度时，在计算企业所得税时需要按每套开发产品的收款比例结转相应的成本，比如30%的按揭款配比30%的计税成本。此时对于没有锁定具体房源的购房定金征收企业所得税，企业会因没有结转标的而面临无法准确计算企业所得税的问题。因此，针对没有锁定具体房源的购房定金，我们认为税务上不宜直接认定为预收账款征收企业所得税。

　　第三种模式本质上是在第一种模式的基础上，开发商超过《民法典》规定比例收取的购房定金部分。按照《民法典》的规定，超过合同价款20%标准部分的定金因无效不产生定金效力，原则上应当予以退还。那么对于这部分不产生定金效力的预收款项是否应该征收企业所得税的前提应该是基于其是否可以认定为预收房款。从《民法典》的规定来看，这部分超比例收取的定金本身就不产生效力，各地法院在司法判决过程中对这部分金额认定上也就不会像第一种模式一样将这部分定金界定为预收房款。所以说，这部分超比例收取的定金本身带有违规性质且有退还风险，将其纳入预收账款征收企业所得税就会存在很大的争议。也许在开发商与购房人完成签约并对这部分超比例定金转为房款后再将其认定为预收账款征收企业所得税可能更显合理。

　　本文是我们基于房地产销售业务、司法对相关款项性质的认定判例、涉税政策文件，结合我们自己对实务的了解得出的纯学术观点。我们建议纳税人在实务之中还是应与税务主管机关加强沟通，在规避税务风险的同时争取企业税收利益。

自2021年9月1日开始施行的《中华人民共和国城市维护建设税法》(简称《城市维护建设税法》)第二条第二款：城市维护建设税的计税依据应当按照规定扣除期末留抵退税退还的增值税税额。

　　与税法同时施行的《财政部 税务总局关于城市维护建设税计税依据确定办法等事项的公告》(2021年第28号，简称“财政部28号公告”)和《国家税务总局关于城市维护建设税征收管理有关事项的公告》(2021年第26号，简称“税务总局26号公告”)也明确，期末留抵退税退还的增值税税额，允许从纳税人依照增值税相关法律法规和税收政策规定计算应当缴纳的增值税税额中扣除。

　　前述税务总局26号公告还在第一条第五款规定：纳税人自收到留抵退税额之日起，应当在下一个纳税申报期从城建税计税依据中扣除。再第六款规定：留抵退税额仅允许在按照增值税一般计税方法确定的城建税计税依据中扣除。当期未扣除完的余额，在以后纳税申报期按规定继续扣除。

　　财政部28号公告第二条还规定，教育费附加、地方教育附加计征依据与城市维护建设税计税依据一致。

　　此前，财政部、国家税务总局曾于2018年7月发布《关于增值税期末留抵退税有关城市维护建设税教育费附加和地方教育附加政策的通知》(财税〔2018〕80号，以下简称“80号文件”)规定：对实行增值税期末留抵退税的纳税人，允许其从城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的计税(征)依据中扣除退还的增值税税额。

　　(以上规定在后文中统称“留抵退税相关城建税及附加配套政策”)

　　现行的增值税留抵退税项目有，全面试行的符合规定条件的一般纳税人增量留抵退税、先进制造业纳税人增量留抵退税等(疫情防控重点保障物资生产企业增量留抵退税政策执行至2021年3月31日)。

　　增值税留抵退税政策涉及到的纳税人面广户多，与增值税息息相关的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加(以下简称“城建税及附加”)的纳税申报，也成了不少纳税人关注的问题。笔者再次提醒，在为到账的增值税留抵退税开心的同时，也要关注城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的计算和缴纳，避免多缴了城建税及附加。

　　在实务中，不少人在学习、理解及运用《城市维护建设税法》第二条第二款的规定以及相关税收政策时存在困惑。

　　问题：有留抵税额，城建税及附加咋算?

　　增值税一般纳税人闻涛百嘉生物制品有限公司(以下简称“闻涛生物公司”)是一家医药制造企业，属于先进制造业企业。其2019年3月31日的期末留抵税额为0元。2021年9月，闻涛生物公司产生增值税销项税额80万元，当期取得进项税额10万元，上月(8月份)期末留抵税额40万元。对闻涛生物公司来说，当期增值税应纳税额是多少?假设城市建设维护税税率为7%、教育费附加费和地方教育附加的征收率为分别为3%和2%，闻涛生物公司又该缴纳多少城市建设维护税、教育费附加和地方教育附加呢?

　　按照现行税收法律法规的规定，缴纳增值税的纳税人，还需以其缴纳的增值税额为计税(征)依据，依一定的税率和征收率计算缴纳城建税及附加。由此，“其缴纳的增值税额”应如何理解，就在很大程度上决定了城建税及附加应如何计算。有人错误地认为，纳税人可用退还的增值税留抵税款，抵缴应缴的城建税及附加。

　　未退税：以实缴税额为计征基础

　　现行增值税一般计税方法规定，当期增值税应纳税额=当期销项税额-当期进项税额;当期销项税额小于当期进项税额时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。基于此，当某期的销项税额大于当期进项税额时，其差额部分就成为当期需要缴纳的应纳税额;若当期进项税额大于当期销项税额，差额部分就成为结转至下期继续抵扣的留抵税额。有留抵税额的，当期应抵扣税额则包含了留抵税额和当期进项税额。

　　实务中，纳税人产生留抵税额，可自主选择是否申请退还。纳税人如果不申请退还增值税留抵税额，城建税及附加如何计算，答案比较清晰。这种情况下，其当期留抵税额可继续抵扣以后纳税期产生的增值税销项税额，直到某期的销项税额大于当期应抵扣税额时，才需就差额部分，确认当期增值税应纳税额，并计算缴纳城建税及附加。

　　前述案例中，如果闻涛生物公司9月申报期内不申请退还上期期末留抵税额，则其计算9月应纳税额时，应抵扣税额合计为50万元(当期进项税额10万元+上期留抵税额40万元)，应纳税额=当期销项税额80万元-应抵扣税额50万元=30(万元)。由此，该公司在10月申报期内应申报缴纳9月的增值税30万元，当期仅应申报缴纳城市建设维护税2.1万元(30×7%)、教育费附加0.9万元(30×3%)、地方教育附加0.6万元(30×2%)，合计缴纳城建税及附加3.6万元(2.1+0.9+0.6)。

　　退税：留抵退税额应从计征基础中扣除

　　申请留抵退税后，城建税及附加如何计算，则是困扰许多纳税人的难点问题。

　　如果纳税人在产生增量留抵税额当期即申请退还，就意味着后期可继续抵扣的留抵税额清零或减少。如果没有留抵退税相关城建税及附加配套政策，这就相当于，已申请退还的这部分留抵税额，融入了后期的应纳税额，成了城建税及附加的计税(征)依据。

　　如果闻涛生物公司8月期末与2019年3月31日相比的增量留抵税额40万元，符合《财政部税务总局关于明确先进制造业增值税期末留抵退税政策的公告》(2021年第15号)的规定条件，其进项构成比例为100%，且已在9月申报期申请并于当月已收到退还的留抵税额40万元，则该公司在10月申报期内，应申报缴纳的9月增值税税款=当期销项税额80万元-当期进项税额10万元=70(万元)。

　　同时，假设没有留抵退税相关城建税及附加配套政策，则还应申报缴纳城市建设维护税4.9万元(70×7%)、教育费附加2.1万元(70×3%)、地方教育附加1.4万元(70×2%)，合计缴纳城建税及附加8.4万元(4.9+2.1+1.4)。

　　为保证增值税期末留抵退税政策的有效落实，9月1日起施行的《城市维护建设税法》和财政部28号公告、税务总局26号公告以及80号文件相应规定了前述留抵退税相关城建税及附加配套政策。

　　所有适用增值税期末留抵税额退税政策的纳税人，均可以适用上述留抵退税相关城建税及附加配套政策。

　　根据留抵退税相关城建税及附加配套政策的规定，纳税人自收到留抵退税额之日起，应当在下一个纳税申报期从城建税计税依据中扣除，闻涛生物公司在10月申报期内，可将9月收到的退还的增值税留抵税额40万元，从9月份税款属期的城建税及附加的计税(征)依据中扣除。也就是说，该公司9月应缴纳城市建设维护税(70-40)×7%=2.1(万元)，教育费附加=(70-40)×3%=0.9(万元)，地方教育附加=(70-40)×2%=0.6(万元)，合计缴纳城建税及附加2.1+0.9+0.6=3.6(万元)。

　　由此可见，留抵退税相关城建税及附加配套政策关于从城建税及附加的计税(征)依据中扣除退还留抵税额的规定，与相关退还增值税期末(增量)留抵税额的政策规定配套使用，纳税人既取得了增值税留抵退税，又没有增加额外负担。纳税人在取得增值税留抵退税款时，也别忘了相应作出调整，准确申报缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

　破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：一是破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;二是破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;三是普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序额清偿要求的，按比例分配。破产企业欠税而形成的税收债权，税务机关需要在破产债权申报期内向破产管理人申报债权。具体到税务机关征收的各项税费的清偿要区分具体情况：

　　一、破产企业破产清算过程中新生税收的清偿。破产企业处置资产过程中实现的税收属于破产费用范畴;破产企业在破产清算过程中新生税收，比如破产企业在破产期间房屋出租实现的税收，属于共益债范畴。破产财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用。债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，按照比例清偿。破产清算期间的新生税收随时清偿，税务机关无需另行申报债权。

　　二、破产企业破产前欠税的清偿。破产企业在宣告破产日之前的欠税是属于破产清算的第二清偿顺序，优先于普通债权清偿。虽然税务机关征收的教育费附加、地方教育费附加不是“税”，但其征收管理参照《税收征管法》。因此，破产前的欠税是包括教育费附加和地方教育费附加。至于“破产人所欠税款”，它是仅指法院受理破产申请时，破产人实际已产生的欠税款，还是也包括破产人应申报而未申报的税款以及因税务机关纳税调整后产生的欠缴税款?现行法律并未对破产人所欠税款的范围作出明确的规定，所以在实践过程中就会存在不同的理解，不同的税务机关在申报债权时也往往有不同的处理，有的只以企业实际申报但未缴纳的税款进行申报，有的又加上了企业应申报而未申报的部分，有的甚至还将税务稽核后的数据进行申报。

　　三、破产企业破产前欠缴滞纳金和特别调整利息的清偿。根据国家税务总局在第48号公告(即《关于税收征管若干事项的公告》)规定：破产企业在破产案件受理前，因欠缴税款产生的滞纳金、因特别纳税调整产生的利息按照普通破产债权申报。即税款滞纳金以及因特别纳税调整产生的利息同其他普通债权一样，属于第三清偿顺序。

　　四、破产企业破产前未缴纳的税务罚款的清偿。根据2018年3月6日《全国法院破产审判工作会议纪要》第28条：破产财产依照企业破产法第一百一十三条规定的顺序清偿后仍有剩余的，可依次用于清偿破产受理前产生的民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等惩罚性债权。因此，对破产企业在宣告破产之前的税务罚款应当作为劣后债，在普通债权清偿之后有结余的，仍然应当进行清偿。

一、销售古玩字画如何计征增值税?文物经营单位(包括增值税一般纳税人或小规模纳税人)经营销售古玩及古旧字画，可按照财税【2009】9号文件第二条第(二)项与财税【2014】57号关于纳税人销售旧货的规定，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税，并不得抵扣进项税额。所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物(含旧汽车、旧摩托车和旧游艇)，但不包括自己使用过的物品。因此，若纳税人非文物经营单位，并且销售除古旧图书外的文物、艺术品的，在无法确定是否按销售旧货计税时，按销售货物适用相应税率申报缴纳增值税。

　　但对个人销售的古玩字画，依据《增值税暂行条例》第十五条(七)项及《增值税暂行条例实施细则》第三十五条(三)项规定，其他个人也就是自然人销售自己使用过的物品免征增值税。个人将自己的文字作品手稿原件或复印件转让属于著作权转让范畴，根据根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3 营业税改征增值税试点过渡政策的规定，个人转让著作权免征增值税。

　　二、个人销售古玩字画如何计征个人所得税?根据《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2007]38号)规定：个人拍卖除文字作品原稿及复印件外的其他财产，应以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目适用20%税率缴纳个人所得税。个人财产拍卖所得适用“财产转让所得”项目计算应纳税所得额时，纳税人凭合法有效凭证(税务机关监制的正式发票、相关境外交易单据或海关报关单据、完税证明等)，从其转让收入额中减除相应的财产原值、拍卖财产过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人如不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，按转让收入额的3%征收率计算缴纳个人所得税;拍卖品为经文物部门认定是海外回流文物的，按转让收入额的2%征收率计算缴纳个人所得税。税款由拍卖单位负责代扣代缴。

　　个人将自己的文字作品手稿原件或复印件公开拍卖(竞价)取得的所得，应按“特许权使用费所得”项目征收个人所得税。其实这个政策并不是出售字画的税收政策，有的人理解成了文字作品。“文字作品”是什么意思呢?按照《中华人民共和国著作权法实施条例》第四条规定：文字作品，是指小说、诗词、散文、论文等以文字形式表现的作品。所以说，只有拍卖出售文字作品，这里并不包括书法作品，才需要按照“特许权使用费所得”项目征收个税，这是特许权使用费所得的一项特别规定。书画作品也有著作权，按照《中华人民共和国著作权法实施条例》第四条规定：美术、建筑作品：美术作品，是指绘画、书法、雕塑等以线条、色彩或其他方式构成的有审美意义的平面或其他方式构成的平面或者立体的造型艺术作品。虽然同样拥有著作权，但拍卖书画作品和拍卖文字作品，在税收政策上是不一样的。

　　三、购买古玩字画是否允许进项税抵扣?根据增值税暂行条例及实施细则和财税〔2016〕36号，进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。没有文件规定进项税额要是“取得收入直接相关的支出产生的进项税额”、“进项税额与销项税相关性原则”。所以企业为了提升企业形象，购置古玩、字画等艺术品的支出产生的进项税额，取得合法增值税抵扣凭证，可按规定抵扣销项税额。

　　四、购买古玩字画如何企业所得税税前扣除?《国家税务总局关于企业所得税若干政策征管口径问题的公告》(税务总局公告2021年第17号)规定：“企业购买的文物、艺术品用于收藏、展示、保值增值的，作为投资资产进行税务处理。文物、艺术品资产在持有期间，计提的折旧、摊销费用，不得税前扣除。”因此，购买古玩字画在持有期间不可以计提折旧税前扣除，其投资成本只能于处置时税前扣除。

　　五、购买古玩字画如何会计处理?用于投资并获取升值收益的古玩字画，往往价值重大，通常不对外展示而是收藏起来，对于此类艺术品，企业可以参考“投资性房地产”科目，增设“投资性艺术品”科目单独核算，该科目属于非流动资产类科目，资产负债表上，应在非流动资产项目下单独设置“投资性艺术品”项目，或将其归于的非流动资产项目下的“其他非流动资产”项目。

　　企业取得投资性艺术品时按成本计量，其成本包括购买价款、手续费等直接费用;后续计量上，假定艺术品市场健全、价值可以准确评估，企业可以采用公允价值模式进行后续计量，从而真实反映投资性艺术品的价值，但由于当前艺术品市场价格存在很大的不确定性，价值难以准确评估，因此企业应采用成本法进行后续计量，并按会计准则规定于会计期末进行减值测试，如有减值应计提减值准备;处置时，处置收入与取得成本的差异应计入“投资收益”科目。

一、案例

　　甲公司(以下简称电商)在乙平台(以下简称平台)上销售货物，平台实行促销计划，通过平台购买电商货物的消费者，均可享受9折优惠。

　　假设某月电商在平台上销售货物含税价113元，消费者支付101.7元(113×90%)，剩余11.3元(113×10%)由平台支付给电商。

　　电商销售货物适用增值税税率为13%。

　　二、解析

　　1.电商税务处理：(分析以下三个方案)：

　　方案A：电商向平台开具相应货物的发票

　　电商向消费者开具101.7元(113×90%)税率为13%的发票，申报增值税销项税额(或者申报未开票收入对应的销项税额)11.7元【113×90%÷(1+13%)×13%】，向平台开具11.3元(113×10%)税率为13%的发票，申报增值税销项税额1.3元【113×10%÷(1+13%)×13%】。

　　分析：

　　电商未向平台销售货物，向其开具销售货物的发票不妥。

　　有观点认为，可以理解为平台向电商采购货物后再向消费者无偿赠送货物以达到促销的目的，在实务中该处理基本无操作性。

　　方案B：电商向平台开具相应服务的发票

　　电商向消费者开具101.7元(113×90%)税率为13%的发票，申报增值税销项税额(或者申报未开票收入对应的销项税额)11.7元【113×90%÷(1+13%)×13%】，向平台开具11.3元(113×10%)税率为6%的的发票，申报增值税销项税额0.64元【113×10%÷(1+6%)×6%】。

　　分析：

　　电商向平台提供了促销服务，向其开具服务费的发票。该方案的缺点是，电商销售了113元的货物，但其中的10%按照6%缴纳增值税，有少缴增值税的风险，在实务中已经有税务机关对此提出了异议。

　　方案C：电商向平台开具相应服务的发票，按照货物税率申报增值税

　　电商向消费者开具101.7元(113×90%)税率为13%的发票，申报增值税销项税额(或者申报未开票收入对应的销项税额)11.7元【113×90%÷(1+13%)×13%】，向平台开具11.3元(113×10%)税率为6%的发票，申报增值税销项税额1.3元【113×10%÷(1+13%)×13%】。

　　分析：

　　电商向平台提供了促销服务，向其开具服务费税率为6%的发票。为了避免上述少缴增值税的风险，在增值税申报时，该部分按照货物税率填报相应销项税额。

　　当月申报表中，开具发票的销项税额申报12.34元【113×90%÷(1+13%)×13%+113×10%÷(1+6%)×6%】，未开具发票的销项税额申报0.66元(13-12.34)。

　　该方案的缺点是，电商按照13%的税率缴纳增值税，平台却只能按照6%的进项税抵扣。

　　结论：综合以上方案及分析，方案C简单易操作且税务风险较小。

　　2.电商账务处理：(单位：元)

　　借：应收账款  113

　　贷：主营业务收入  100

　　贷：应交税费——应交增值税(销项税额)  13

　　无论是哪个主体向电商付钱，只要构成了销售货物的收入对价及其组成部分，电商均应确认相应的营业收入。

增值税资产重组政策往往都是配合其他税种重组政策运用的，常见如企业所得税，偶尔也会单独使用。当配合其他税种重组政策运用时，往往会被动地适用三种价格：公允价、账面净值、零对价(多见于资产划转)。适用这三种价格时，是否都能适用增值税重组政策，不征收增值税呢?

　　这个问题难，是因为政策没有明确，在适用过程中，普遍无所适从。现行相关的增值税重组政策，不再提产权的概念，更加符合资产重组的本意。财税2016年36号和国税2011年13号，强调了在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，实物资产包括不动产、土地使用权、货物。在后来的国税2013年66号文中，将资产重组政策适用条件进一步放宽，即重组过程中涉及货物多次转让，最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的，也符合资产重组政策。主要是为了鼓励企业整合资源、兼并重组做大做强。什么是资产重组，税收政策目前没有给出明确界定。转让方式政策列举了四个，包含四类常见的资产转让，然后以等字结尾，是不完全列举，大部分情况都能涵盖。因此能够确定的适用资产重组的条件应该为两个：1、转让的四个要素(资产、债权、负债和劳动力)要相互关联;2、四个要素的最终接受方为同一个主体(包括个人)。在总局进一步明确之前，现行增值税重组政策要求满足以上两个必要条件的转让行为就可以适用增值税资产重组政策，发生的资产(货物、不动产、土地使用权)转让行为就不是增值税应税行为。再推导一步，一项交易如果不是增值税应税行为，选择什么价格都跟增值税没有关系，即便选择零对价，也不需要担心视同销售的问题。

　　因此，我们认为适用以上三种转让价格中的任何一种，都不影响增值税重组政策的适用。

　　一孔之见，不构成纳税依据，有不同意见，欢迎交流。

笔者在实务工作中发现，企业常常将大部分资源和关注度投向业务部门，却没有给内部的税务管理部门应有的关注。一家企业从开始成立到发展成熟，再到融资上市，每一步的成功都依赖于企业精心的战略部署，税务管理就是其中的重要组成部分。其实，企业税务管理可做的事很多。总体来看，资金、人才和技术，是企业重要的生产要素，如果企业税务管理到位，提前做出恰当的税务安排，就能够在吸引资金、激励人才和布局技术等方面，有效发挥“税务赋能”作用。

　　在吸引资金方面，通过有效税务安排降低投资人成本，能够增强投资吸引力。

　　企业发展离不开充足的资金。要想吸引优质投资人和优质资金助力企业发展，设计搭建一个有效的持股架构非常重要。这其中，税收成本是一个不容忽视的重要因素。

　　假设A公司同时从事生物科技、教育和医美等多个业务板块。投资人甲某十分看好A公司的生物科技板块。倘若A公司并未设置灵活的股权架构，甲某要想获得A公司的生物科技板块，可能需要将A公司全部收购。此时甲某很可能因为收购成本很高，而放弃收购A公司的生物科技板块。

　　同理，企业采用简单的垂直管理结构，也将给投资人带来较高的收购成本，还可能涉及业务剥离等事项。举例来说，B公司单独成立了从事生物科技业务的全资子公司C公司，C公司又设立了专门的子公司D公司从事教育业务。如果投资人乙某只想投资C公司，不想投资D公司，企业就需要将D公司从C公司中剥离出去。通常情况下，受投资人青睐的子公司发展态势良好，现时市场价值可能远高于注册资本，母公司在剥离业务时将涉及较高的税收成本和时间成本。

　　基于此，企业要想节约税收成本，吸引更优质的资金，就需要重新梳理自身股权架构。从实务经验来看，灵活的股权架构至少要有三层：第一层是集团公司;第二层以企业主要发展业务板块为基础，设立一个专用于吸引资金的平台，类似于此项业务板块的“集团公司”;第三层为专门从事业务工作的公司。此时，如果投资人看好企业的某一业务板块，可以投资给第二层公司，无须等待企业完成耗时很久的业务重组或业务剥离，也可以节省相应税收成本，从而增强投资吸引力。

　　在激励人才方面，关注税务因素，可能会更好地发挥人才激励政策的作用。

　　在大企业中，通过制定员工持股计划、进行股权激励安排等人才激励政策，调动员工的工作积极性，已经成为常态。实务中，部分企业的管理层对这两种人才激励政策存在认识误区。有人错误地认为这两种安排是一回事。还有人认为，这些安排都是面向员工的，没有多大差别。实际上，员工持股计划和股权激励安排在对象、股票来源、锁定期和绩效考核等方面都有很大的区别，税负差异也比较大。相比较而言，员工持股计划更具灵活性，如果提前做出恰当的税务安排，能在很大程度上降低人才激励政策的税收成本。

　　实务中，有些企业在制定人才激励政策时忽视了税务因素，导致人才激励政策增加了员工的税收负担，员工的获得感大大降低。鉴于人才激励政策制定并实施后，再做调整比较困难，笔者建议计划实施人才激励政策的企业，提前结合企业激励对象、业绩目标等情况，做出恰当的税务安排，确保人才激励政策发挥良好效果。

　　在布局技术方面，合规用好现行税收优惠政策，有助于确保技术持续为企业创造价值。

　　企业数字化转型过程中，会产生很多自主产权、专利技术等。这些技术在集团层面如何进行战略布局，是企业需要认真谋划安排的。笔者认为，很多企业将这些技术集中在总公司统一把控，这样的安排不够科学合理。

　　对于总公司来说，这些自主产权、专利技术未必都能派上用场。比如某家总公司主要开展生物科技业务，那么与教育业务相关的技术就无法在总公司层面发挥作用。此时，如果该公司下属的从事教育业务的子公司使用了这些技术，从集团角度考虑，这些技术只是在集团内部流转，不涉及费用。但是，从税收角度来看，这项业务形成了关联交易，需要遵循独立交易原则。也就是说，子公司使用母公司拥有的技术，应当按照市场价值向母公司支付费用，并按规定缴纳相关税费，这样一来可能会产生不必要的税收成本。

　　设立专门的科技平台公司，集中管理集团拥有的技术，也是不少企业的选择。值得关注的是，这些科技平台公司大都将注册地选在了对科技创新企业优惠扶持力度较大的地方，并将所有技术集中在科技平台公司管理，此时可能形成关联交易。需要提醒的是，企业管理关联交易，需要确保相关子公司具有经济实质，充分考虑其承担的功能、风险等，且交易价格不应背离市场价格。否则，可能会存在转让定价风险，甚至受到税务机关的特别纳税调整。

　　前不久，《国家税务总局关于进一步落实研发费用加计扣除政策有关问题的公告》(国家税务总局公告2021年第28号)明确，在今年10月份预缴申报时，允许企业自主选择提前享受前三季度研发费用加计扣除优惠。同时，增设优化简化研发费用辅助账样式、调整优化了“其他相关费用”限额的计算方法，方便企业提前享受研发费用加计扣除优惠政策，激励企业增加研发投入的积极性。近年来，我国不断加大鼓励科技创新税收优惠的力度，企业在布局自主产权、专利技术时应当充分享受这些税收优惠政策。比如，有些集团企业将科技研发职能交由一家持续亏损的企业承担，在这种安排下，企业就发生的研发费用申请适用加计扣除政策，对降低企业税负、节约成本的意义并不大。因此，笔者建议企业用好相关税收优惠政策，合理布局自主产权、专利技术等，确保相关技术为企业持续创造价值。

　1.对发电厂与电网之间、电网与电网之(国家电网公司系统、南方电网公司系统内部各级电网互供电量除外)签订的购售电合同按购销合同征收印花税。

　　电网与用户之间签订的供用电合同不属于印花税列举征税的凭证，不征收印花税。

　　政策依据：《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)

　　2.对办理借款展期业务使用借款展期合同或其他凭证，按信贷制度规定，仅载明延期还款事项的，可暂不贴花。

　　政策依据：《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)

　　3.印花税税目税率表中所说的“银行同业拆借”是指按国家信贷制度规定，银行、非银行金融机构之间相互融通短期资金的行为。同业拆借合同不属于列举征税的凭证，不贴印花。

　　政策依据：《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)

　　4.出版合同不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。

　　政策依据：《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)

　　5.中国人民银行各级机构经理国库业务及委托各专业银行各级机构代理国库业务设置的账簿，不是核算银行本身经营业务的账簿，不贴印花。

　　政策依据：《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)

　　6.在代理业务中，代理单位与委托单位之间签订的委托代理合同，凡仅明确代理事项、权限和责任的，不属于应税凭证，不贴印花。

　　政策依据：《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)

　　7.在融资性售后回租业务中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税。

　　政策依据：《财政部 国家税务总局关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》(财税〔2015〕144号)

　　8.关于技术咨询合同的征税范围问题

　　技术咨询合同是当事人就有关项目的分析、论证、评价、预测和调查订立的技术合同。有关项目包括：

　　1.有关科学技术与经济、社会协调发展的软科学研究项目;

　　2.促进科技进步和管理现代化，提高经济效益和社会效益的技术项目;

　　3.其他专业项目。

　　对属于这些内容的合同，均应按照“技术合同”税目的规定计税贴花。

　　至于一般的法律、法规、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询，其所立合同不贴印花。

　　政策依据：《国家税务局关于对技术合同征收印花税问题的通知》(国税地字〔1989〕第34号)

　　9.对商店、门市部的零星加工修理业务开具的修理单，不贴印花。

　　政策依据：《财政部 税务总局关于印花税若干具体问题的规定》(国税地字〔1988〕第25号)

　　10.对铁路、公路、航运、水陆承运快件行李、包裹开具的托运单据，暂免贴花印花。

　　政策依据：《财政部 税务总局关于印花税若干具体问题的规定》(国税地字〔1988〕第25号)

　　11.企业与主管部门等签订的租赁承包经营合同，不属于财产租赁合同，不应贴花。

　　政策依据：《财政部 税务总局关于印花税若干具体问题的规定》(国税地字〔1988〕第25号)

很多人把小企业会计准则与企业会计准则搞混，不知道小企业会计准则与企业会计准则的区别是什么?网校带大家细细整理，一起看看吧~

　　<<适用范围不同>>

　　1.《小企业会计准则》适用于小企业，具体指在中华人民共和国境内依法设立的，经营规模符合国务院发布的《中小企业划型标准》所规定的小企业。有三类小企业除外：(1)股票或债券在市场上公开交易的小企业;(2)金融机构或其他具有金融性质的小企业;(3)企业集团内的母公司和子公司。

　　2.《企业会计准则》适用于大中型企业或不适用《小企业会计准则》的小企业。

　　<<规范目标不同>>

　　1.《企业会计准则》规定，企业可以根据实际需要选用历史成本、重置成本、可变现净值、现值或公允价值等会计计量属性对会计要素进行计量。

　　2.《小企业会计准则》是在遵循《企业会计准则——基本准则》的大前提下，在借鉴《中小主体国际财务报告准则》简化处理的核心理念基础上，对小企业的会计确认、计量和报告进行了简化处理，减少了会计人员的职业判断。

　　<<对会计人员的素质要求不同>>

　　▼固定资产折旧

　　1.小企业会计准则：“第六条小企业的资产应当按照成本计量，不计提资产减值准备。”应收及预付款项的坏账损失应当于实际发生时计入营业外支出，同时冲减应收及预付款项。

　　会计分录：

　　借：营业外支出

　　贷：应收账款

　　2.企业会计准则：允许企业计提减值准备，但对于非流动性资产计提的减值准备一律不得冲回，允许转回的有坏账准备和存货跌价准备。其中对于应收及预付款项的坏账损失。根据《企业会计准则》规定：企业坏账损失的核算应采用备抵法。

　　会计分录：

　　借：信用减值损失

　　贷：坏账准备

　　▼盘盈盘亏

　　1.小企业会计准则

　　2.企业会计准则

　　▼长期股权投资

　　1.小企业会计准则投资分为：短期投资和长期债券投资、长期股权投资。

　　2.企业会计准则分为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

　　3.在长期股权投资的后续计量方面

　　小企业会计准则要求小企业统一采用成本法对长期股权投资进行会计处理。企业会计准则要求企业按规定采用成本法或权益法进行会计处理。

　　4.在长期债券投资(或持有至到期投资)中的债券折价或者溢价的摊销方面

　　企业会计准则规定，债券的折价或者溢价在债券存续期间内于确认相关债券利息收入时采用实际利率法进行摊销。小企业会计准则规定，债券的折价或者溢价在债券存续期间内于确认相关债券利息收入时采用直线法进行摊销。

　　▼营业外收支

　　(一)营业外收入

　　1.小企业会计准则的营业外收入包括：非流动资产处置净收益、政府补助、捐赠收益、盘盈收益、汇兑收益、出租包装物和商品的租金收入、逾期未退包装物押金收益、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、违约金收益等。

　　2.企业会计准则的营业外收入主要包括：盘盈所得、罚没所得、捐赠所得、政府补助利得、非货币性资产交换利得等。

　　(二)营业外支出

　　1.小企业会计准则的营业外支出包括：存货的盘亏、毁损、报废损失，非流动资产处置净损失，坏账损失，无法收回的长期债券投资损失，无法收回的长期股权投资损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失，税收滞纳金，罚金，罚款，被没收财物的损失，捐赠支出，赞助支出等。

　　2.企业会计准则营业外支出主要包括：盘亏损失、罚款支出、公益性捐赠支出、非常损失、非货币性交换损失等。

　　▼财务费用

　　小企业会计准则与企业会计准则财务费用处理的不同点，主要包括以下几个方面：

　　1.费用核算的范围不同。

　　△小企业会计准则下，包括利息支出(减利息收入)、银行相关手续费等。

　　△企业会计准则下，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损益以及相关手续费、企业发生及收到的现金折扣。小企业会计准则对汇兑损益和企业发生及收到的现金折扣没有明确规范，应该采取与企业会计准则一致的核算方法。

　　2.利息支出或利息收入计算标准不同。

　　△小企业会计准则下，通过票面金额及票面利率核算。

　　△企业会计准则下，通过实际利率和摊余成本确定。

　　3.借款费用资本化的条件和范围不同。

　　△小企业会计准则，小企业为购建固定资产在竣工决算前发生的借款费用，应当计入固定资产的成本，而不计入财务费用。

　　△企业会计准则，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本;资本化金额的计算需要区分一般借款和专门借款。

　　▼所得税费用

　　1.小企业会计准则，要求企业采用应付税款法核算所得税，将计算的应缴所得税确认为所得税费用，大大简化了所得税的会计处理。

　　2.企业会计准则，要求企业采用资产负债表债务法核算所得税，在计算应缴所得税和递延所得税的基础上，确认所得税费用。

　　▼资本公积

　　1.小企业会计准则，资本公积仅包括资本溢价(或股本溢价)，是指小企业收到的投资者出资额超过其在注册资本或股本中所占份额的部分。

　　2.企业会计准则，资本公积包括资本溢价(或股本溢价)和其他资本公积。

　　▼其他细节变化

　　(一)备用金

　　1.企业会计准则：应在“其他应收款”科目里核算，但是备用金数额较大或业务较多的企业，可以单独设立“备用金”科目核算。

　　2.小企业会计准则：应在“其他货币资金”科目里核算，但也可以单独设置“1004”备用金科目核算。

　　(二)借款利息

　　1.企业会计准则：根据实际利率和摊余成本确定

　　2.小企业会计准则：按照合同利率和借款本金计算。

　　(三)投资者投入非货币性资产初始成本计量

　　1.投资者投入存货初始成本计量

　　△企业会计准则：按照合同或协议约定的价值，不公允的除外。

　　△小企业会计准则：应按照评估价值确定。

　　2.投资者投入固定资产初始成本计量

　　△企业会计准则：按照合同或协议约定的价值，不公允的除外。

　　△小企业会计准则：应按照评估价值和相关税费确定。

一、费用扣除前提(业务真实+在租赁关系)

　　对于纳税人因工作需要租用个人汽车为本企业生产经营提供服务的，使用过程中发生的与企业生产经营有关的合理费用，如果存在租赁关系，即签订租赁合同、开具租赁发票、按规定缴纳各项税收的，相关费用可以在税前扣除，不存在租赁关系的，不允许税前扣除。

　　二、租赁费扣除条件

　　其中按照租赁合同或协议支付的租金，在取得真实、合法、有效凭证的基础上，允许税前扣除。

　　代开发票时，业务真实，没有其他特殊要求。

　　三、租赁费个人所得税(扣缴)

　　按照财产租赁所得扣缴个税，财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，定额或定率减除规定费用后的余额为应纳税所得额。每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元;每次收入在4000以上的，定率减除20%的费用。

　　财产租赁所得适用20%的比例税率。

　　【提醒】即使每个月租金不到800元，个税不需要“缴纳”，也是需要扣缴申报的。

　　四、扣除费用(租赁期内汽车使用所发生的+税前扣除凭证)

　　对在租赁期内汽车使用所发生的汽油费、过路过桥费和停车费，在取得真实、合法、有效凭证的基础上，允许税前扣除。

　　其它应由个人负担的汽车费用，如车辆购置税、折旧费、保险费、维修费等，不得在企业所得税税前扣除。

财政部和国家税务总局(以下简称为“总局”)在2021年6月30日发布了《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号，“23号公告”)，对车位的契税计征问题进行了重新明确。

　　01、原126号文关于车位的契税计征规则

　　原先关于车位的契税计征问题的规定是财政部和总局2004年对浙江省财政厅的批复函，即《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税【2004】126号，“126号文”)。126号文第一条规定：“一、对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。”

　　按照126号文的表述，实务中存在两种观点：

　　第一种是，车位是捆绑土地使用权和房屋所有权的转移变动来确定是否征税。也就是说，只有土地使用权和房屋所有权转移变动了，附属的车位才征收契税。

　　第二种是，126号文连贯的表达是承受附属设施所有权的行为要按照规定征税，不涉及产权转移变动不征税。所以意思是购买车位只有发生车位所有权转移变动的法律事实时才涉及计征契税的问题，对于没有发生所有权转移变动法律事实的不属于契税征税范围。

　　我们认为从126号文的逻辑和契税法的相关政策精神来看，第二种观点更合理和更符合政策精神。根据原先物权法的规定，不动产的转移变动以登记为生效要件。对应到实务中，假如A先生购买了一个独立车位，该车位转移过户并办理了相应的产权证书，按照政策规定就需要计征契税。

　　另外，按照原先126号文的规定，假如是购买房屋的同时附带购买附属车位，那么车位在计征契税时是通过是否单独计价来区分能否跟捆绑转移的房屋适用同一税率。即单独计价就单独适用税率，如果跟房屋一并计价就跟房屋适用同一税率。比如A先生与开发商签订房屋购买合同约定购买一套住宅和一个附属车位，总价约定100万，那么该车位就可以和房屋适用相同的税率计征契税。但是如果A先生购买的车位是单独约定价格的，那么就需要单独适用契税税率。

　　02、总局23号公告对车位计征契税规则的变化

　　根据23号公告第二条第(六)项规定：“房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率;房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。”

　　从规定的表述可以看出如下亮点变化：

　　1)23号公告未再强调车位计征契税依据所有权转移变动;

　　2)车位适用税率的选定不再依据是否单独计价来判断，而是围绕是否同属一个不动产单元来确定。

　　03如何理解总局23号公告对车位计征契税的适用规则

　　第一点，是理解不动产单元。

　　根据《不动产登记暂行条例》(以下简称为“登记条例”)第八条的规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。更进一步，按照《中华人民共和国不动产登记条例实施细则》(以下简称为“登记细则”)第五条规定，房屋的不动产单元为幢、层、套、间。在不动产登记实务中，作为房屋的不动产单元的幢、层、套、间依规划主管机关以规划许可方式的确定为准。

　　而登记条例所提到不动产单元具有唯一编码，即不动产单元号。不动产单元号的编码是由一串28位的数字组成，分成四段七个层次。第一段表示所在行政区划，第二段表示地籍区和地籍子区，第三段表示宗地号，第四段表示定作物编码。

　根据登记条例和登记细则的解释，假如某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340;在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12户进行编码。以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：340123007008GB00009定着物代码：F00250012不动产单元代码：340123 007008 GB00009 F00250012。

　　按照总局23号公告的规定，跟承受的房屋同属于一个不动产单元就可以适用相同的契税税率，不同不动产单元就单独适用税率。这是否意味着只有产权转移后有产权证并确定了不动产单元编码的车位才征收契税?但是结合总局23号公告相较于126号文在我们前述所提到的第一点变化，就会产生如下问题：

　　1)无产权地下车位的买卖要不要征收契税?实务中很多地方的地下车位无法办理产权证，在确定不动产单元上就会存在困难。

　　2)无产权地下车位长租不售能不能征收契税?征管实务中税务机关能不能以实质重于形式去认定无产权地下车位构成买卖而征收契税?

　　第二点，如何理解与房屋适用相同税率以及不同税率。

　　实际上，与房屋适用相同税率的核心意义在于能否一并享受房屋的契税优惠政策，根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税【2016】23号，以下简称“16年23号文”)的规定，个人购买首套唯一普通住房在90平米以下按照1%的税率缴纳契税，90平米以上的，按照3%的法定税率减半征收，即1.5%。而除了北上广深外其他地区，个人购买家庭第二套改善性住房面积在90平米以下的同样可以减按1%的税率缴纳契税，90平米以上的按照2%的实际税率缴纳契税。

　　政策统计如下表示：

那么按照23号公告的逻辑，假设A先生购买的房屋属于首套唯一住房，面积89㎡，那么该套住房适用的契税税率减按1%计征。假如A先生还附带购买同一不动产单元内的划线地下车位，那么该车位适用的契税税率就适用跟购买的住宅相同的税率，即1%。但如果A先生购买的地下车位不是跟购买的住宅隶属同一个不动产单元，那么就不能适用住宅1%的优惠税率。

　　实务中还需要延伸把握的问题是：

　　1)总局23号公告对于房屋和作为附属设施的车位在购买时间顺序上没有特别规定和强调，先购买房屋办理产权证后后购买车位能不能与先前购买的住宅享受同样的契税税率?

　　2)假设无产权车位的买卖需要计征契税，在地下车位无法办理产权进而无法确定不动产单元的情况下，按照什么方式确定其不动产单元归属?

　　3)在开发商卖房赠送车位但属不同不动产单元的情况下，车位的契税如何缴纳?