【回答】

在甲企业促销的过程中，业主未提供任何劳务，因此不需要代扣代缴业主的个人所得税。甲企业代业主承担物业费的目的是促销，计入销售费用处理，不得冲减销售收入，可以税前扣除。甲企业将款项支付给物业公司时，业主向甲企业提供向税务机关申请代开的佣金发票。在增值税上，甲企业按照购进生活服务处理，进项税额不得抵扣。           

业主取得佣金收入，甲企业应当按照劳务报酬所得代扣代缴业主的个人所得税。甲企业将款项支付给物业公司时，物业公司向业主提供物业费发票。

【回答】

一般来说，房地产项目交付前的物业费由房地产开发公司承担，交付后由业主承担。           

甲企业代老业主承担物业费的目的是促销，计入销售费用处理，不得冲减销售收入，可以税前扣除。甲企业将款项支付给物业公司时，业主向甲企业提供向税务机关申请代开的佣金发票。在增值税上，甲企业按照购进生活服务处理，进项税额不得抵扣。           

业主取得佣金收入，甲企业应当按照劳务报酬所得代扣代缴业主的个人所得税。甲企业将款项支付给物业公司时，物业公司向业主提供物业费发票。

【回答】

不需要缴纳增值税。无产权车位，所有权属于全体业主，而且是以购买房屋为前提，所以，不属于无偿赠送，不征收增值税。    

【回答】

甲企业应当将地下车库作为开发产品处理，按照销售不动产税目缴纳增值税。

【回答】

甲企业应当将地下车库作为公共配套设施处理，计入房地产项目的开发总成本，分摊到其他可售建筑面积的成本之中。销售地下车库取得的价款属于销售不动产的价外费用，按照销售不动产税目缴纳增值税。    

【回答】

甲企业应当按照租赁服务——不动产经营租赁服务税目缴纳增值税。

【回答】

由于市民广场的修建是甲企业开发房地产项目必须发生的支出的一部分，甲企业修建市民广场的支出，属于房地产开发项目的公共配套设施。因此，600万元成本应当计入开发项目的开发成本。90万元收到后应当冲减开发成本。 

【回答】

不计入开发成本。因为城镇土地使用税属于持有土地期间发生的成本，不属于开发商品房的成本，在计算土地增值税时不得扣除。但是，在计算企业所得税时可以扣除。

【回答】

1、企业收到政府返还的地价款，一般是来自于地方财政，而不是土地出让金的返还，土地出让金在法律上是禁止返还的，因此，在会计上应当作为政府补助处理，不应当直接冲减土地出让金。

2、企业在缴纳增值税时销售额可以扣除原来缴纳的土地出让金，从而少缴纳增值税；政府返还的地价款，在增值税上属于不征税范围。           

3、在企业所得税上，应当计入当期收入总额，计算缴纳企业所得税。注：通常情况下需要计入当期应纳税所得额，特殊情况下同时满足不征税条件时，才作为不征税收入处理；即使作为不征税收入，其后续形成的成本费用也不能税前扣除。务必仔细审核相关文件！

【回答】

不需要。意向金与定金的概念不同。意向金只表明未来可能购房的意向，相当于合同法中的要约，没有承诺。而定金是为了保证履行合同的一种担保。因此，甲公司收取意向金时，房屋销售行为并未发生，《购房合同》并未签订，不需要按照预收款计算缴纳增值税。

【回答】

1、增值税：如果房地产销售行为已经发生，作为价外费用计算缴纳增值税。否则，不需要预缴增值税。         

2、企业所得税：根据国税发[2009]第31号，企业通过与客户签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所收取的款项，应当确认为收入的实现，如果企业收取的款项与销售合同无直接关系，可以不作为企业所得税的应税收入，暂时不缴纳企业所得税。房地产开发企业将开发产品交付业主时才产生纳税义务，这时风险和报酬才转移，这个时候需要进行纳税申报，全额纳税，这时不管房款收到多少。           

3、土地增值税：定金属于土地增值税的应税收入，按照预征率计算缴纳土地增值税；而收取的其他款项不属于土地增值税的应税收入。     

【回答】

不是。房地产公司卖开发产品是销售行为，不是融资行为，销售行为与租赁行为是两项交易，应当分别确认和处理，因此，房地产公司和客户都应当按照不动产经营租赁缴纳增值税。  

【回答】

由于在同一份合同中约定，担保人是卖方，被担保人是买方，所以，违约金按照销售不动产的价外费用并入销售额缴纳增值税。同时，作为土地增值税的应税收入。           

如果房地产企业单独签订合同提供担保服务，收取客户的违约金按照直接收费金融服务缴纳增值税。不作为土地增值税的应税收入。 

【回答】

汽车不构成房产的不可分割的一部分，送汽车的目的是促销，所以，在计算土地增值税时，购进汽车时应当单独计入库存商品，而不能计入开发成本，不能作为扣除项目来处理。在增值税和企业所得税中，按照捆绑销售的原则来处理。

【回答】

如果卖房时一起送装修、家电的，按照捆绑销售的原则，将收取的总价款按照房屋和装修、家电的公允价值比例分摊，分别计算缴纳增值税。如果卖房之前，搞促销活动赠送的装修、家电，与所卖的房子没有一一直接对应关系，应当按照视同销售缴纳增值税，因为送装修、送家电与卖房是两项销售行为。  

【回答】

不需要。零息首付贷，是指房地产企业给客户提供首付贷款服务，而且不收利息。由于该业务不收利息，而且以客户买房为前提，所以不属于无偿赠送，不需要缴纳增值税。   

【回答】

需要。根据企业所得税法相关规定，销售价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权调整交易价格。因此需要进行纳税调整。但是，需要注意的是，调增销售收入后，甲公司支付的利息支出也应当纳税调增，纳税调整的结果可能并不影响企业所得税。 

【回答】

可以。根据《人民防空法》的规定，城市新建民用建筑，应当按照国家和省有关规定修建防空地下室。因此，建造人防设施属于法律规定，属于开发房地产项目必须发生的支出，应当计入开发成本，可以在计算土地增值税和企业所得税前扣除。           

2、需要。由于人防设施的产权属于国家，而不属于甲企业，因此，甲企业作为实际使用人应当代替产权人缴纳房产税。           

3、需要缴纳房产税，理由同（2）。但是，不需要缴纳土地增值税，因为人防设施的产权属于国家，而不属于甲企业，甲企业与业主也无法办理产权手续。 

【回答】

停车位的成本如何扣除取决于相应的收入如何确认，具体分以下情形：           

①如果停车位可以单独办理产权证，则停车位的成本视同开发成本，可以扣除。           

②如果停车位不可以单独办理产权证，表明停车位不符合规划的开发产品要求，停车位视同公共配套设施，将其成本作为公共配套设施成本，分摊到可售建筑面积，在计算土地增值税时扣除。 

【回答】

根据企业所得税法及国税发2009年第31号《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的相关规定，应当区分不同情况进行税务处理：           

第一，售楼处单独出售、单独办理产权登记的，应当作为开发产品进行税务处理；如果最终未出售，转为固定资产使用的，按照固定资产的规定进行税务处理；           

第二，售楼处未单独出售、未单独办理产权登记的，相关的房地产项目销售完毕后交付给业主的，作为公共配套设施进行税务处理，不属于开发产品或固定资产，售楼处的开发成本计入相关的开发项目的成本；           

第三，售楼处属于临时建筑、相关的房地产项目销售完毕后拆除的，不属于开发产品或固定资产，属于销售过程中发生的支出，应当作为开发费用进行税务处理；           

第四，售楼处是以经营租赁方式租入的，不属于开发产品或固定资产，支付的租赁费在企业所得税前扣除。