各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

　　现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局（注册税务师管理中心）。

　　本准则自2008年1月1日起施行。

土地增值税清算鉴证业务准则

       第一章  总则

　　第一条  为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。

　　第二条  本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。

　　第三条  纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。

　　第四条  在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。

　　第五条  承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：

　　（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。

　　（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。

　　（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。

　　（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书。

　　第六条  土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。

　　第七条  税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。

　　第八条  税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。

　　在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。

　　第九条  税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。

　　第十条  税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。

　　第十一条  税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。

　　第二章  一般规定

　　第十二条  税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：

　　（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。

　　（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。

　　（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。

　　（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。

　　（五）项目工程建设合同及其价款结算单。

　　（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。

　　（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。

　　（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。

　　（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。

　　（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。

　　第十三条  税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：

　　（一）明确清算项目及其范围。

　　（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。

　　（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。

　　（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。

　　（六）明确清算项目的起止日期。

　　第十四条  纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。

　　第十五条  纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。

　　第十六条  税务师事务所在审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本准则第十七条规定外，可以终止鉴证：

　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

　　（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。

　　（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。

　　第十七条  纳税人虽有本准则第十六条所列情形，但如有下列委托人委托，税务师事务所仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订涉税鉴证业务约定书：

　　（一）司法机关、税务机关或者其他国家机关。

　　（二）依法组成的清算组织。

　　（三）法律、行政法规规定的其他组织和个人。

　　第三章  清算项目收入的审核

　　第十八条  土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：

　　（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

　　（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。

　　（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。

　　（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。

　　（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。

　　（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。

　　第十九条  本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　第二十条  税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。

　　第二十一条  土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

　　对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

　　第二十二条  有本准则第十六条第（六）款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。

　　第二十三条  纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

　　（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

　　（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

　　（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

　　第二十四条  收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。

　　第二十五条  对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

　　（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

　　（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

　　第二十六条  必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：

　　（一）审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。

　　（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。

　　（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。

　　（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。

　　（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。

　　（六）审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。

　　（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。

　　（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。

　　（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。

　　（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。

　　第四章  扣除项目的审核

　　第二十七条  税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额。

　　（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　（三）房地产开发费用。

　　（四）与转让房地产有关的税金。

　　（五）国家规定的其他扣除项目。

　　第二十八条  扣除项目审核的基本程序和方法包括：

　　（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

　　（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。

　　（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。

　　（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。

　　（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。

　　（六）必要时，利用专家审核扣除项目。

　　第二十九条  审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：

　　（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。

　　（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。

  　（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。

　　如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。

　　（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。

　　第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：

　　（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。

　　（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。

　　（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

　　（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。

　　（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。

　　（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

　　第三十一条  土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：

　　（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。

　　（二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。

　　（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

　　第三十二条  前期工程费的审核，应当包括下列内容：

　　（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

　　（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。

　　第三十三条  建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：

　　（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：

　　1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；

　　2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；

　　3.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

　　（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

　　第三十四条  基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：

　　（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。

　　（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

　　（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。

　　（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

　　（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。

　　（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。

　　（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。

　　（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。

　　（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。

　　第三十五条  开发间接费用的审核，应当包括下列内容：

　　（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。

　　（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

　　（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。

　　（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

　　（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。

　　（六）审核有无预提的开发间接费用。

　　（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。

　　（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

　　第三十六条  房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：

　　（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。

　　（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：

　　1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；

　　2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；

　　3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；

　　4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　第三十七条  与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。

　　对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。

　　第三十八条  国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：

　　（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

　　（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

　　（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

　　（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。

　　第三十九条  对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。

　　（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。　　第五章  应纳税额的审核

　　第四十条  税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：

　　（一）审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。

　　（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。

　　1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；

　　2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算；

　　3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。

　　（四）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

　　第六章  鉴证报告的出具

　　第四十一条  本准则所称的鉴证报告，是指税务师事务所按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。

　　第四十二条  鉴证报告的基本内容应当包括：

　　（一）标题。鉴证报告的标题应当统一规范为“土地增值税清算税款鉴证报告”。

　　（二）收件人。鉴证报告的收件人是指注册税务师按照业务约定书的要求致送鉴证报告的对象，一般是指鉴证业务的委托人。鉴证报告应当载明收件人的全称。

　　（三）引言段。鉴证报告的引言段应当表明委托人和受托人的责任，说明对委托事项已进行鉴证审核以及审核的原则和依据等。

　　（四）审核过程及实施情况。鉴证报告的审核过程及实施情况应当披露以下内容：

　　1.简要评述与土地增值税清算有关的内部控制及其有效性；

　　2.简要评述与土地增值税清算有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性；

　　3.简要陈述对委托单位提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。

　　（五）鉴证结论或鉴证意见。注册税务师应当根据鉴证情况，提出鉴证结论或鉴证意见，并确认出具鉴证报告的种类。

　　（六）鉴证报告的要素还应当包括：

　　1.税务师事务所所长和注册税务师签名或盖章；

　　2.载明税务师事务所的名称和地址，并加盖税务师事务所公章；

　　3.注明报告日期；

　　4.注明鉴证报告的使用人；

　　5.附送与土地增值税清算税款鉴证相关的审核表及有关资料。

　　第四十三条  税务师事务所经过审核鉴证，应当根据鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种：

　　（一）无保留意见的鉴证报告。

　　（二）保留意见的鉴证报告。

　　（三）无法表明意见的鉴证报告。

　　（四）否定意见的鉴证报告。

　　上述鉴证报告应当附有《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》（见附件6）。

　　第四十四条  税务师事务所经过审核鉴证，确认涉税鉴证事项符合下列所有条件，应当出具无保留意见的鉴证报告：

　　（一）鉴证事项完全符合法定性标准，涉及的会计资料及纳税资料遵从了国家法律、法规及税收有关规定。

　　（二）注册税务师已经按本准则的规定实施了必要的审核程序，审核过程未受到限制。

　　（三）注册税务师获取了鉴证对象信息所需的充分、适当、真实的证据，完全可以确认土地增值税的具体纳税金额。

　　税务师事务所出具无保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

　　第四十五条  税务师事务所经过审核鉴证，认为涉税鉴证事项总体上符合法定性标准，但还存在下列情形之一的，应当出具保留意见的鉴证报告：

　　（一）部分涉税事项因税收法律、法规及其具体政策规定或执行时间不够明确。

　　（二）经过咨询或询证，对鉴证事项所涉及的具体税收政策在理解上与税收执法人员存在分歧，需要提请税务机关裁定。

　　（三）部分涉税事项因审核范围受到限制，不能获取充分、适当、真实的证据，虽然影响较大，但不至于出具无法表明意见的鉴证报告。

　　税务师事务所应当对能够获取充分、适当、真实证据的部分涉税事项，确认其土地增值税的具体纳税金额，并对不能确认具体金额的保留事项予以说明，提请税务机关裁定。

　　税务师事务所出具的保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

　　第四十六条  税务师事务所因审核范围受到限制，认为对企业土地增值税纳税申报可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对土地增值税纳税申报发表意见，应当出具无法表明意见的鉴证报告。

　　税务师事务所出具的无法表明意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

　　第四十七条  税务师事务所经过审核鉴证，发现涉税事项总体上没有遵从法定性标准，存在违反相关法律、法规或税收规定的情形，经与被审核单位的治理层、管理层沟通或磋商，在所有重大方面未能达成一致意见，不能真实、合法的反映鉴证结果的，应当出具否定意见的鉴证报告。

　　税务师事务所出具否定意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。