PPP业务收入确认政策披露示例
发文时间:2025-10-11
作者:致同
来源:致同
收藏
1594

 一、PPP业务收入确认简要分析

  PPP业务的会计处理是会计实务中的一个特殊问题,涉及多项会计准则,包括收入准则,新收入准则发布后对PPP业务的会计处理产生影响。2021年1月26日财政部发布《企业会计准则解释第14号》,对PPP项目合同的会计处理进行规范。2021年8月10日,财政部发布PPP项目合同社会资本方会计处理实施问答(11个)和应用案例(3个),对于如何应用“双特征”、如何应用“双控制”条件、建造期间形成的合同资产应当如何列报(对于社会资本方将相关PPP项目资产的对价金额或确认的建造收入金额确认为无形资产的部分,在相关建造期间确认的合同资产应当在资产负债表“无形资产”项目中列报)、建造期间发生的借款费用应当如何进行会计处理和列报(对于社会资本方将相关PPP项目资产的对价金额或确认的建造收入金额确认为无形资产的部分,相关借款费用满足资本化条件的,社会资本方应当将其予以资本化)、建造支出在现金流量表中应如何列示、编制集团合并财务报表时是否应抵销承包方的建造服务收入及发包方对应的成本、如何确定履约义务的单独售价、如何对PPP项目合同进行合并披露、如何对2020年12月31日前开始实施且至解释施行日尚未完成的PPP项目合同进行衔接处理进一步作出解释。2024年财政部发布《企业会计准则应用指南汇编2024》,将上述内容纳入收入准则应用指南。

  二、年报分析:PPP业务收入确认政策披露示例

  PPP业务收入确认政策披露示例汇总

9392f4e3c1ddc6d024d1fe63426437c3_f9a539a47cde3eaa914bec7580c59cdb.png

示例1 中国交建(601800.SH)

  1.PPP项目合同收入确认政策

  PPP项目合同,是指本集团与政府方依法依规就PPP项目合作所订立的合同,该合同同时符合下列特征(以下简称“双特征”):

  (1)本集团在合同约定的运营期间内代表政府方使用PPP项目资产提供公共产品和服务;

  (2)本集团在合同约定的期间内就其提供的公共产品和服务获得补偿。

  PPP项目合同应当同时符合下列条件(以下简称“双控制”):

  (1)政府方控制或管制集团使用PPP项目资产必须提供的公共产品和服务的类型、对象和价格;

  (2)PPP项目合同终止时,政府方通过所有权、收益权或其他形式控制PPP项目资产的重大剩余权益。

  PPP合同项下通常包括建设、运营及移交活动。于建设阶段,本集团按照上文建造合同的会计政策确定本集团是主要责任人还是代理人,若本集团为主要责任人,则相应地确认建造服务的合同收入及合同资产,其中建造合同收入按照收取或应收对价的公允价值计量。于建设阶段,本集团分别以下情况进行相应的会计处理:

  (1)合同规定本集团在项目运营期间,有权收取可确定金额的现金(或其他金融资产)条件的,本集团在拥有收取该对价的权利(该权利仅取决于时间流逝的因素)之前,将相关PPP项目资产的对价金额或确认的建造收入金额确认为合同资产;本集团在拥有收取该对价的权利(该权利仅取决于时间流逝的因素)时,将相关PPP项目资产的对价金额或确认的建造收入金额确认为应收款项,并根据金融工具会计政策的规定进行会计处理。本集团在PPP项目资产达到预定可使用状态时,将相关PPP项目资产的对价金额或确认的建造收入金额,超过有权收取可确定金额的现金(或其他金融资产)的差额,确认为无形资产。

  (2)合同规定本集团有权向获取公共产品和服务的对象收取费用,但收费金额不确定的,该权利不构成一项无条件收取现金的权利,本集团在PPP项目资产达到预定可使用状态时,将相关PPP项目资产的对价金额或确认的建造收入金额确认为无形资产,并按照上文无形资产会计政策规定进行会计处理。

  于运营阶段,当提供劳务服务时,确认相应的收入;发生的日常维护或修理费用,确认为当期费用。

  合同规定本集团为使有关基础设施保持一定服务能力或在移交给合同授予方之前保持一定的使用状态,预计将发生的支出中本集团承担的现时义务部分确认为一项预计负债。

  2.无形资产

  单位:元

631f3d83aa69a717970c24487debe5cb_d17934fe4d6049e23618bc7cc23158be.png

截至2024年12月31日,本集团无形资产特许经营权账面价值包含处于建设期PPP项目合同资产账面价值为人民币20,949,903,072元(截至2023年12月31日:人民币19,969,292,156元)。

  涉及借款费用资本化的无形资产主要为特许经营权项目,其中本年借款费用资本化的主要项目分析如下:

  单位:元

0326b72e27c13c59af2fac252355e08c_96a1026351ee3096fb07b7f8729d9b3c.png

于2024年12月31日,本年无正在办理土地使用权属证明的无形资产。

  3.合同资产

  合同资产主要系本集团的工程承包业务产生。本集团根据与客户签订的工程承包施工合同提供工程施工服务,并根据履约进度在合同期内确认收入。本集团的客户根据合同规定与本集团就工程施工服务履约进度进行结算,并在结算后根据合同规定的信用期支付工程价款。本集团根据履约进度确认的收入金额超过已办理结算价款的部分确认为合同资产,本集团已办理结算价款超过本集团根据履约进度确认的收入金额部分确认为合同负债。

  单位:元

61b8d1f46abe439ad031e0e22479024c_d703f90768089da47bf08d72fe9e2833.png

于2024年度,本集团相关建造合同履约进度增加,部分履约进度尚未进行工程结算,导致合同资产账面价值增加。

  合同资产减值准备的变动如下:

  2024年

ce546083547e6ece1cc4da46e0aa9355_de09e5b980c297711beb5c00f71273fd.png

2023年a4a4e2a609e52b83c2e235d1353e90b9_2bd7eee3f1b68e47a6d6b9db6cb8a7a1.png

于2024年度,合同资产减值准备无重大的收回、转回或核销的情况。

  单项计提减值准备的合同资产情况如下:

0025bc48b44d0f8bc7508da97a9a2949_235e5578799bf52cf3f26a054d9f9cbf.png

注:本集团向以上项目业主提供工程建设服务,该些项目由于资金紧张,本集团预计部分合同资产难以收回,因而相应计提减值准备。

4.现金流量表项目注释

  收到其他与投资活动有关的现金:

aac05d6132187376e92413834c60fbf0_f0880bb90b30ea50ca457601ce49ce84.png

示例2 上海电器(601727.SH)  

1.PPP项目合同收入确认政策

  本集团根据PPP项目合同约定,提供PPP项目资产建造、建成后的运营、维护等服务。提供PPP项目资产建造服务或发包给其他方时,本集团根据在向客户转让相关商品及服务前是否拥有对该商品及服务的控制权,来确定身份是主要责任人还是代理人并相应在建造期间确认收入及合同资产。

  在项目运营期间,本集团有权向获取公共产品和服务的对象收取费用,但收费金额不确定的,在PPP项目资产达到预定可使用状态时,将相关PPP项目资产确认的建造收入金额确认为无形资产,在相关建造期间确认的合同资产亦在无形资产项目中列报。在项目运营期间,本集团有权收取可确定金额的现金或其他金融资产条件的,本集团在拥有收取该仅取决于时间流逝因素的对价的权利时确认为应收款项,并将在建造期间相应确认的合同资产,根据其预计是否自资产负债表日起一年内变现,在合同资产或其他非流动资产项目中列报。

  2.无形资产会计政策中披露的PPP项目合同

  特许经营权是本集团因参与社会资本方对政府和社会资本合作(以下简称“PPP”)项目合同,由政府及其有关部门或政府授权指定的PPP项目实施机构授予的、于PPP项目合同运营期内使用PPP项目资产提供公共产品和服务,并有权向获取公共产品和服务的对象收取费用,但收费金额不确定的权利。

  本集团将PPP项目确认的建造收入金额超过有权收取可确定金额的现金或其他金融资产的差额,确认为无形资产,并在PPP项目竣工验收之日起至特许经营权终止之日的期间采用直线法摊销。

00ecc995f5c2cb6debefaab6d3ed833a_7f43224f8decc6a260c018b65a5dfc40.png

3.其他非流动资产c80a9f356f9394cc6172af4916e59d55_f2f5de93c432de64533c0b7875e0c267.png

其他说明:

  于2024年12月31日,本集团合同资产主要为未到合同收款期的质保金等款项,其中由PPP项目形成的合同资产金额为人民币766,357千元(2023年12月31日:人民币922,476千元)。

  于2024年度,本集团主营业务收入包括PPP项目合同收入人民币494,144千元(2023年度:人民币689,883千元),其中项目工程建造收入人民币121,246千元(2023年度:人民币485,375千元)。本集团PPP项目合同主要为水处理合同及垃圾处理合同。根据PPP项目合同约定,提供PPP项目资产建造、建成后的运营、维护等服务,合同总期限一般为20-30年,水处理合同项目资产主要位于江苏和安徽地区,垃圾处理合同项目资产主要位于辽宁和河北地区。于2024年度,PPP项目合同无重大变更情况。

  示例3 中国中铁(601390.SH)

  1.PPP项目合同收入确认政策

  PPP项目合同,是指社会资本方与政府方依法依规就PPP项目合作所订立的合同,该合同同时符合“双特征”和“双控制”条件。其中,“双特征”是指,社会资本方在合同约定的运营期间内代表政府方使用PPP项目资产提供公共产品和服务,并就其提供的公共产品和服务获得补偿;“双控制”是指,政府方控制或管制社会资本方使用PPP项目资产必须提供的公共产品和服务的类型、对象和价格,PPP项目合同终止时,政府方通过所有权、收益权或其他形式控制PPP项目资产的重大剩余权益。

  本集团根据PPP项目合同约定,提供多项服务的,识别合同中的单项履约义务,并将交易价格按照各项履约义务的单独售价的相对比例分摊至各项履约义务。

  本集团提供基础设施建设服务,确定其身份是主要责任人还是代理人,若本集团为主要责任人,则相应地并按照附注三、23.1所述的会计政策确认收入,同时确认合同资产。对于确认的基础设施建设收入确认为无形资产的部分,在相关建造期间确认的合同资产在资产负债表“无形资产”项目中列报;对于其他在建造期间确认的合同资产,根据其预计是否自资产负债表日起一年内变现,在资产负债表“合同资产”或“其他非流动资产”项目中列报。

  本集团根据PPP项目合同约定,在项目运营期间,本集团有权向获取公共产品和服务的对象收取费用,但收费金额不确定的,PPP项目资产达到预定可使用状态后,本集团在提供运营服务时,确认相应的运营服务收入。

  本集团根据PPP项目合同约定,在项目运营期间,满足有权收取可确定金额的现金(或其他金融资产)条件的,本集团在拥有收取该对价的权利(该权利仅取决于时间流逝的因素)时确认为应收款项。

  为使PPP项目资产保持一定的服务能力或在移交给政府方之前保持一定的使用状态,本集团从事的维护或修理,构成单项履约义务的,在服务提供时确认相关收入和成本;不构成单项履约义务的,发生的支出按照《企业会计准则第13号——或有事项》的规定确认预计负债。

  2.高速公路特许经营权的摊销

  采用PPP项目合同等参与高速公路建设而取得的特许经营权资产作为无形资产核算,自相关收费公路开始运营时按车流量法进行摊销,即特定年限实际车流量与经营期间的预估总车流量的比例计算年度摊销金额。

  本集团管理层对于预测总车流量涉及重大估计和判断。当实际车流量与预测量出现较大差异时,本集团管理层将根据实际车流量对预测总车流量进行重新估计,并调整以后年度每标准车流量应计提的摊销。

  3.合同资产

1d512dbae9e1544b1b9a6633f095fd86_026561e8a8632377b61ce88aa5c7ba81.png

合同资产无论是否存在重大融资成分,本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

合同资产及合同资产减值准备按类别披露如下:

人民币千元

0c556f4fe111d863d40a46d6f7e81e0d_407faab8e953f9ef7c786c763e81b00a.png

人民币千元5038c9f2a4456563f39d16a2a1b3b29f_162bff5dac9fee6231f385e69ae541a0.png

于2024年12月31日,单项计提减值准备的合同资产分析如下:

单位:千元

9a00482aca361f19d46304954e7d2f0c_a0bd5c42a9480fb4998d628d721d9aa3.png

2024年度,本集团不存在重要的合同资产的核销情况(2023年度:无)。

本集团通过综合考虑违约风险敞口、预期可收回金额和整个存续期的预期信用损失率确定合同资产单项计提的减值准备。对于由土地一级开发项目形成的、账面余额较高的合同资产,综合考虑项目结算周期、国家房地产行业宏观政策和土地出让市场动态、客户资金来源和资信情况等因素确定减值准备。

于2024年12月31日,组合计提减值准备的合同资产分析如下:

人民币千元

1c14f1c137e3b93cf8c81197cc126f05_219d6e9642ab606e5b74161049a8f451.png

我要补充
0

推荐阅读

一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。