资产减值准则应用披露示例(1):存货减值
发文时间:2025-02-08
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来源:致同
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致同连续多年持续跟踪研究上市公司年报执行企业会计准则情况,近期将陆续发布“上市公司年报分析之准则应用披露示例”系列微信。主要研究内容是结合上市公司年报披露示例,解析上市公司重点企业会计准则和监管要求的执行情况和可以借鉴的实务应用案例,包括执行准则和监管要求中的重大会计政策的选用、重要会计估计的判断、重点关注问题的实务应用示例、核心会计事项的披露示例等。

  系列微信研究涉及的准则和监管要求包括:长期股权投资准则(CAS 2)、企业合并准则(CAS 20)、合并报表准则(CAS 33)、政府补助准则(CAS 16)、股份支付准则(CAS 11)、资产减值准则(CAS 8)、会计政策、会计估计变更和差错更正准则(CAS 28)、或有事项准则(CAS 13)、投资性房地产准则(CAS 3)、收入(CAS 14)、金融工具准则(CAS 22、CAS 37等)、保险合同准则(CAS 25)、租赁准则(CAS 21)、A+H股境内外准则执行差异披露、营业收入扣除事项、非经常性损益披露等其他准则及监管要求。

  本期为“上市公司年报分析之资产减值准则应用披露示例”子系列微信之一,解析内容为存货减值披露示例。

  根据《企业会计准则第1号——存货》及应用指南的相关规定,存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的,应当计提存货跌价准备,计入当期损益。产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货,在正常生产经营过程中,应当以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。企业应当披露存货可变现净值的确定依据。

  存货减值的主要问题是可变现净值的确定。

  如无特别说明,相关示例来源于公司披露的2023年年度报告。

  一、存货减值的判断框架

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  二、准则相关规定与监管指引

  (一)《企业会计准则第1号——存货》

  第十五条 资产负债表日,存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的,应当计提存货跌价准备,计入当期损益。

  可变现净值,是指在日常活动中,存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

  第十六条 企业确定存货的可变现净值,应当以取得的确凿证据为基础,并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。为生产而持有的材料等,用其生产的产成品的可变现净值高于成本的,该材料仍然应当按照成本计量;材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的,该材料应当按照可变现净值计量。

  第十七条 为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货,其可变现净值应当以合同价格为基础计算。

  企业持有存货的数量多于销售合同订购数量的,超出部分的存货的可变现净值应当以一般销售价格为基础计算。

  第十八条 企业通常应当按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的存货,可以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的,且难以与其他项目分开计量的存货,可以合并计提存货跌价准备。

  第十九条 资产负债表日,企业应当确定存货的可变现净值。以前减记存货价值的影响因素已经消失的,减记的金额应当予以恢复,并在原已计提的存货跌价准备金额内转回,转回的金额计入当期损益。

  (二)《企业会计准则应用指南汇编2024》“第二章 存货”

  六、期末存货的计量

  (一)存货的可变现净值

  存货的可变现净值,是指在日常活动中,存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。存货的可变现净值由存货的估计售价、至完工时将要发生的成本、估计的销售费用和估计的相关税费等内容构成。可变现净值具有下列基本特征:

  1.确定存货可变现净值的前提是企业在进行日常活动,即为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的活动。如果企业不是在进行日常活动,比如企业处于清算过程,那么不能按照本章的规定确定存货的可变现净值。

  2.存货可变现净值表现为存货的预计未来净现金流量,而不是简单地等于存货的售价或合同价。

  企业预计的销售存货现金流量,并不完全等于存货的可变现净值。存货在销售过程中可能发生的销售费用和相关税费,以及为达到预定可销售状态还可能发生的加工成本等相关支出,构成现金流入的抵减项目。企业预计的销售存货现金流量,扣除这些抵减项目后,才能确定存货的可变现净值。

  3.不同存货可变现净值的构成不同。

  (1)产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货,在正常生产经营过程中,应当以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。

  (2)需要经过加工的材料存货,在正常生产经营过程中,应当以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。

  (二)确定存货的可变现净值应考虑的因素

  3.确定存货的可变现净值应当考虑资产负债表日后事项等的影响。

  确定存货可变现净值时,应当以资产负债表日取得最可靠的证据估计的售价为基础并考虑持有存货的目的,资产负债表日至财务报告批准报出日之间存货售价发生波动的,如有确凿证据表明其对资产负债表日存货已经存在的情况提供了新的或进一步的证据,则在确定存货可变现净值时应当予以考虑,否则,不应予以考虑。

  (三)会计准则委员会“会计准则实务问与答”

  第49问:企业对于其持有的期末存货应当如何计量?

  答:在资产负债表日,当存货成本低于可变现净值时,存货按成本计量;当存货成本高于可变现净值时,存货按可变现净值计量,同时按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备,计入当期损益(“资产减值损失——存货减值损失”科目)。

  企业通常应当按照单个存货项目计提存货跌价准备,对于数量繁多、单价较低的存货,可以按照存货类别计提存货跌价准备。

  其中,存货的可变现净值,是指在日常活动中,存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

  此外,需要注意的是,企业确定存货的可变现净值的前提是企业在进行正常的生产经营活动,如果企业不是在进行正常的生产经营活动,比如企业处于清算过程,那么不能按照存货准则的规定确定存货的可变现净值。企业预计的销售存货现金流量,并不完全等于存货的可变现净值。存货在销售过程中可能发生的销售费用和相关税费,以及为达到预定可销售状态还可能发生的加工成本等相关支出,构成现金流入的抵减项目。企业预计的销售存货现金流量,扣除这些抵减项目后,才能确定存货的可变现净值。

  (四)《关于严格执行企业会计准则 切实做好企业2023年年报工作的通知》(财会[2023]29号)

  关于存货。

  企业应当按照《企业会计准则第1号——存货》(财会[2006]3号)等相关规定,在资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量。企业在确定存货的可变现净值时,应当以取得的确凿证据为基础,并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。资产负债表日至财务报告批准报出日之间存货售价发生波动的,如有确凿证据表明其对资产负债表日存货已经存在的情况提供了新的或进一步的证据,则在确定存货可变现净值时应当予以考虑,否则,不应予以考虑。例如,对于存在活跃市场的大宗商品,资产负债表日至财务报告批准报出日之间的市场价格波动属于资产负债表日后非调整事项,不应予以考虑。

  (五)证监会《上市公司年报会计监管报告》

  《上市公司2023年年度财务报告会计监管报告》

  存货跌价准备的计量不正确

  根据企业会计准则及其相关规定,存货的可变现净值,是指在日常活动中,存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额;对于存在活跃市场的商品,资产负债表日至财务报告批准报出日之间的市场价格波动属于资产负债表日后非调整事项,企业在确定存货可变现净值时不应予以考虑。

  审阅分析发现,部分上市公司未恰当确认存货跌价准备。例如,有的上市公司因原实控人对公司的存货的回收情况提供了保证,因此在确认存货跌价准备时,以原实控人保证金额为限冲回了存货跌价准备。通常情况下,上市公司股东单方面提供给上市公司的补偿承诺无法构成存货估计售价的一部分,上市公司在确认存货跌价准备时不应考虑该股东承诺,而是应将其作为独立事项进行会计处理。还有的上市公司在计量有活跃市场报价的材料类存货可变现净值时,错误地考虑了该存货于资产负债表日至财务报告批准报出日之间市场价格下降的情况,将此价格下降计入报告期该存货跌价准备。对于资产负债表日至财务报告批准报出日之间存货市场价格波动,除非有确凿证据表明其对资产负债表日存货情况提供了新的或进一步的证据,否则在确定存货可变现净值时不应予以考虑。

  《上市公司2022年年度财务报告会计监管报告》

  未恰当计量存货减值损失

  根据企业会计准则及相关规定,确定存货可变现净值时,应当以资产负债表日取得最可靠的证据估计的售价为基础并考虑持有存货的目的。资产负债表日至财务报告批准报出日之间存货售价发生波动的,如有确凿证据表明其对资产负债表日存货已经发生的情况提供了新的或进一步的证据,则在确定存货可变现净值时应当予以考虑。

  审阅分析发现,部分上市公司因资产负债表日后存货售价大幅下跌,在计算期末存货可变现净值时,以资产负债表日后的销售价格为基础,确认了大额存货跌价准备。上市公司应考虑导致资产负债表日至财务报表报出日之间存货售价下跌的事项,是资产负债表日后新发生的事项,还是资产负债表日之前已经存在的事项的最新进展。通常来说,除非有证据表明该事项对资产负债表日存货已经发生的减值情况提供了新的或进一步的证据,否则在计算存货可变现净值时不应予以考虑。

  《2021年上市公司年报会计监管报告》

  未恰当计提原材料跌价准备

  根据企业会计准则及相关规定,企业在确定存货的可变现净值时,应当以取得的确凿证据为基础,并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。用于出售的材料应当以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值;需要经过加工的材料存货,应当以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。

  年报分析发现,个别上市公司购入煤炭并用于发电、供热业务,本年度受产业政策及市场供需影响,煤炭原材料价格大幅上涨,产成品销售毛利率大幅下降为负数。上市公司为保障生产,期末大幅增加原材料库存,但未对原材料计提存货跌价准备。上市公司应结合原材料持有目的分析判断,若相关证据(如合同约定、政策法规等)表明上市公司持有的煤炭原材料须用于投入生产加工生产产成品的,则在资产负债表日,因该原材料生产产出的产成品销售毛利率已大幅下降且为负数,表明原材料的可变现净值很可能已低于其成本,上市公司不应以原材料价格上涨为由不计提跌价准备。

  《2020年上市公司年报会计监管报告》

  未充分计提资产减值损失

  根据企业会计准则及相关规定,存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的,应当计提存货跌价准备,计入当期损益。产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货,在正常生产经营过程中,应当以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。企业应当披露存货可变现净值的确定依据。

  年报分析发现,部分上市公司产品更新迭代较快,未对存货计提跌价准备,亦未披露存货可变现净值的确定依据;个别上市公司披露其主营产品价格下降,导致产成品及在产品价值的可变现净值低于存货成本,却未见其对产成品计提存货跌价准备,亦未披露存货可变现净值的确定依据。

  《2019年上市公司年报会计监管报告》

  其他非金融资产减值问题

  根据企业会计准则及相关规定,企业应当在资产负债表日对固定资产、无形资产等长期资产进行检查,结合内外部信息综合判断相关资产是否存在减值迹象,如有,应当评估其可收回金额,并确认减值损失。企业持有的存货应当按照成本与可变现净值孰低计量,存货成本高于可变现净值的,应当计提存货跌价准备。

  年报分析发现,部分上市公司未及时、充分计提资产减值准备。一是个别上市公司自有品牌产品销售业务早已处于停产滞销状态,但以前年度未对相关资产计提减值损失。报告期内,公司决定关闭并退出该业务,对相关存货、生产设备及专利权等进行变卖,将处置损失一次性计入当期损益。业务停产滞销表明相关资产在以前年度已出现明显的减值迹象,但上市公司未及时、充分计提资产减值损失,导致损失跨期确认。二是个别上市公司持有部分商品房、列报为其他非流动资产,其所在楼盘已长时间处于停工、业主无法签订购房合同及办理后续事宜状态,且房产开发主体及其控股股东已出现失信被执行人、限制消费令情形,上市公司仍未根据房产所处状态合理计提资产减值损失。三是个别上市公司的在建工程由于资金短缺未能投产,项目建设主体已被申请破产清算,但仍未对此工程计提减值准备。

  《2009年上市公司年报会计监管报告》

  存货减值的主要问题是可变现净值的确定,在资产负债表日前后市场价格出现大幅波动的情况下,是否使用资产负债表日后信息及如何使用相关信息是计提存货减值准备的重点和难点。对于可变现净值,上市公司通常采取的会计政策是按照存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定。但多数公司并未直接在报表中进一步说明如何进行可变现净值的估计,少数公司提到要考虑资产负债表日后事项但也未说明如何考虑。

三、年报分析:存货减值披露示例

  存货减值年报披露示例汇总

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  示例1 浙江世宝(002703.SZ)

  存货

  (1)明细情况

  单位:元

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  (2)存货跌价准备

  1)明细情况

  单位:元

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  2)确定可变现净值的具体依据、本期转销存货跌价准备的原因

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  注:公司对曾经营陷入困境且已停止向其供货的客户(如本财务报表附注五(一)3所述应收账款单项计提坏账准备的客户)相关的备货进行了全面清理,对预计无法继续出售或使用的存货相应计提存货跌价准备,其余存货按照成本与可变现净值孰低进行计量,当其可变现净值低于成本时,计提存货跌价准备。

  示例2 隆基绿能(601012.SH)

  存货

  (1)存货分类

  单位:元

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  (2)存货跌价准备及合同履约成本减值准备

  单位:元

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  本期转回或转销存货跌价准备的原因

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  其他说明:于2023年度光伏产品价格急速下跌,加之政策原因导致本集团部分产品于美国海关滞留时间较长,本集团与相关客户取消了已签订的销售合同,原本存放于美国港口的存货另择其他地区销售,期间降价明显,本集团根据其市场价格扣除相关费用后确定的可变现净值计提了存货跌价准备。

  示例3 宏和科技(603256.SH)

  存货

  (1)存货分类

  单位:元

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  (2)存货跌价准备及合同履约成本减值准备

  单位:元

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  存货的可变现净值,是指在日常活动中,存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。为生产而持有的原材料,其可变现净值根据其生产的产成品的可变现净值为基础确定。该估计是基于目前市场状况和制造及销售同类产品的过程经验,但可能会因为技术改变、原材料供应情况及竞争对手采取的行动而出现重大改变。2023年度转销存货跌价准备的原因为存货出售或领用。

  示例4 中兴通讯(000063.SZ)

  按组合计提存货的情况如下:

  单位:千元

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  终端产品可变现净值的具体依据为以预计售价减去进一步加工成本和预计销售费用以及相关税费后的净值。非终端产品原材料、在产品及产成品参考历史呆滞过时风险及未来市场需求、产品更新换代风险,结合库龄综合评估相关存货的可变现净值。同时基于谨慎性原则,针对5年以上的原材料、1年以上的在产品、2年以上的产成品全额计提。发出商品及合同履约成本以库龄、历史经验数据与业务风险预估为基础确定可变现净值。

  示例5 工业富联(601138.SH)

  存货跌价准备计提依据情况如下:

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  按组合计提存货跌价准备

  单位:千元

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。