司法部办公厅 国家发展改革委办公厅 全国工商联办公厅印发《关于进一步发挥行政复议监督职能 规范涉企行政执法的指导意见》《行政复议监督规范涉企行政执法典型案例》的通知
发文时间:2025-08-01
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司法部办公厅 国家发展改革委办公厅 全国工商联办公厅印发《关于进一步发挥行政复议监督职能 规范涉企行政执法的指导意见》《行政复议监督规范涉企行政执法典型案例》的通知

各省、自治区、直辖市人民政府行政复议机构、发展改革委、工商联,新疆生产建设兵团行政复议机构、发展改革委、工商联:

  现将《关于进一步发挥行政复议监督职能 规范涉企行政执法的指导意见》《行政复议监督规范涉企行政执法典型案例》印发你们,请结合实际,认真执行指导意见,在涉企行政复议工作中积极参考借鉴典型案例有关做法,促进规范涉企行政执法,更好服务企业高质量发展。

司法部办公厅 国家发展改革委办公厅 全国工商联办公厅

2025年8月1日

  (此件公开发布)

关于进一步发挥行政复议监督职能规范涉企行政执法的指导意见

  为贯彻落实党中央、国务院关于规范涉企执法的决策部署,推动落实民营经济促进法,充分发挥行政复议规范涉企行政执法的监督职能和化解涉企行政争议主渠道作用,巩固拓展行政复议服务企业高质量发展工作成效,助力营造市场化、法治化、国际化营商环境,服务保障经济社会高质量发展,提出以下意见。

  一、总体要求

  坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神,深入践行习近平经济思想、习近平法治思想,深入贯彻中央经济工作会议精神和国务院决策部署,全面正确贯彻实施新修订行政复议法,不断健全涉企行政复议体制机制,推动涉企行政复议工作提质增效,加强行政复议依法化解涉企行政争议工作,依法平等保护各类经营主体合法权益,促进提升涉企行政执法水平,规范市场竞争秩序,进一步提振企业发展信心,增强市场活力,为建设全国统一大市场、发展新质生产力、加快推进中国式现代化提供坚实法治保障。

  二、明确行政复议监督涉企执法重点内容

  (一)加强涉企罚款突出问题治理。认真落实《国务院关于进一步规范和监督罚款设定与实施的指导意见》,依法审理企业对罚款不服的行政复议案件,注重对大额顶格处罚、无裁量基准处罚、异地执法等情形的审查核实,加强执法方式的适当性审查,纠正小错重罚、以罚代管、以罚增收等突出问题。

  (二)加大涉企政务失信监督力度。认真办理行政协议、政府采购、招标投标类涉企行政复议案件,及时纠正行政机关不依法依约履行行政协议、随意改变行政承诺等失信行为,依法维护有关企业信赖利益等各项合法权益。

  (三)依法办理涉企管理领域案件。紧盯与企业生产经营关系密切的行政处罚、行政许可、行政征收等行政行为,加强行政复议个案监督。对于重大、疑难、复杂的涉企行政复议案件,提请行政复议委员会提出咨询意见。充分运用新修订行政复议法规定的变更、撤销、确认违法、责令履行等纠错决定,坚决纠正侵犯企业合法权益的违法或者不当行政行为。

  (四)强化涉企规范性文件附带审查。重点关注影响全国统一大市场建设、妨碍各类经营主体公平竞争、干预各类经营主体自主决策、超出法定范围设置行政裁量基准幅度、超越职权和违反上位法的“红头文件”,及时督促调整存在问题的政策举措,促进不同层级的涉企政策同向发力。

  (五)督促涉企行政复议法律文书履行。对于有履行内容或者整改要求的涉企行政复议案件决定书、调解书、意见书、建议书全面建档立账,通过依法责令限期履行或约谈、通报批评等方式逐案督促落实,确保决定、调解内容按期实质性履行到位,意见、建议全面整改落实到位。

  三、提升行政复议吸纳涉企行政争议能力

  (六)畅通涉企行政复议申请渠道。各地发展改革部门、工商联持续加强对涉企政策措施的宣传解读和精准推送。各级地方政府行政复议机构依托行政审批中心、公共法律服务中心、基层司法所、各类争议化解中心等多种平台,在企业密集的园区、街道、商会以及重点企业设置行政复议服务点,为企业咨询、申请行政复议提供便利。

  (七)完善涉企行政复议受理机制。对主要行政复议申请材料符合受理条件的,及时审查处理,避免企业因非关键性申请材料缺失来回跑、多趟跑。发挥“一网通办”等政务服务平台数据优势,行政复议受理审查环节能够通过政务服务平台提取、验证的信息,不再要求企业重复提供。有条件的地区推行涉企行政复议申请审查在本行政区域内“跨域流转、全域通办”,让企业申请行政复议少跑腿、快受理。

  (八)大力推进涉企“在线复议”。在全国行政复议行政应诉工作平台开设企业申请行政复议专用通道的基础上,拓展线上听取意见、听证等功能应用,加强宣传引导,以科技赋能进一步方便企业参加行政复议。

  (九)持续面向企业宣传行政复议。充分展示行政复议服务企业高质量发展工作成果以及新修订行政复议法实施成效,邀请企业代表走进行政复议工作场所,互动体验行政复议服务,深化开展行政复议访企宣传活动成效,进一步提升企业对行政复议的知晓度、认可度和首选率。

  四、做深做实涉企行政争议实质化解

  (十)落实涉企行政复议办案沟通机制。落实新修订行政复议法规定的新程序、新要求以及有关行政复议普通程序听取意见、听证规范性文件要求,办理涉企行政复议案件依法充分听取企业意见,对重大、疑难、复杂的涉企行政复议案件及企业请求听证的案件,采取听证方式审理,依法组织被申请人的负责人参加听证,深入了解企业所需所盼所想和实际利益诉求,搭建涉企行政管理部门与经营主体高效沟通平台。

  (十一)加强涉企行政复议案件调解和解。坚持和发展新时代“枫桥经验”,充分征询涉案企业调解意愿,实现涉企行政复议案件依法调解全覆盖。积极发挥工商联、商会等多方作用,共同做实行政复议案前、案中调解,引导执法机关主动纠正涉企执法不合法、不适当等问题,对事关企业重大利益的调解方案提交行政复议委员会咨询论证,为企业依法获取和使用各类生产要素、依法取得行政许可、平等参与市场竞争等创造有利条件,实质化解涉企行政争议,实现双赢多赢共赢。

  (十二)凝聚涉企行政争议实质化解合力。健全完善行政复议与调解、仲裁、行政裁决、诉讼等有机衔接、相互协调的多元化纠纷解决机制,积极推进行政争议化解中心建设,为各类经营主体提供低成本、多样化、一站式非诉纠纷解决方式。

  五、发挥涉企行政复议办案规范效能

  (十三)加强行政复议类案规范。对行政复议案件审理中发现的涉企共性执法问题,特别是行政裁量权基准制度不完善、覆盖不全面、幅度不合理等问题,及时制发行政复议意见书、建议书,从源头上提升涉企执法水平,实现“办理一案、治理一片、规范一行”。

  (十四)健全助企防范行政争议机制。结合土地利用、产品质量监管、生态环境保护、安全生产、劳动者权益保护、知识产权等领域涉企行政复议案件审理情况,联合有关部门、单位建立助企防范行政争议机制,制定发布企业内部管理行政争议风险点提示单等,帮助企业完善规章制度,堵塞风险漏洞,促进企业依法经营。

  (十五)统一规范涉企行政争议处理。建立健全各级行政复议机构与人民法院、人民检察院、发展改革委等涉企行政管理部门协调会商机制,推动研究主要涉企领域的行政执法、行政复议、司法裁判和检察监督标准,依法规范针对企业的举报投诉类行政争议处理,为企业诚信守法经营提供法治保障。

  六、强化涉企行政复议以案促治

  (十六)组织涉企行政复议听证旁听活动。在落实新修订行政复议法有关听证规定的基础上,邀请涉企执法机关负责同志、行政执法人员、法制审核人员现场旁听涉企行政复议案件听证,探索结合听证开展以案释法,提升涉企执法机关依法行政意识和执法水平。

  (十七)发布涉企行政复议典型案例。及时遴选对于规范涉企执法具有示范意义的行政复议案件,特别是纠正乱罚款等涉企突出问题的纠错案件,作为典型案例选报,充分发挥对行政复议机关和执法机关的示范宣传作用。

  (十八)开展涉企执法突出问题会商。针对行政复议办案中发现的滥用裁量权、执法不公正等涉企执法突出问题,与涉企行政管理部门、行政复议被纠错比例较高的涉企行政执法机关、工商联进行专题会商,共同研究涉企执法突出问题整治,规范涉企执法权力运行。

  (十九)加强规范涉企执法指导培训。梳理汇总本地区、本系统行政复议监督依法行政的制度规范、指导性文件、纠错典型案例等工作成果,以及行政执法机关在行政复议程序中加强自我纠错的经验做法,汇编成册后印发执法机关作为工作参考。结合行政复议办案发现的问题,有针对性加强对行政执法人员的宣讲、培训,提升执法人员依法行政意识和水平。

  七、凝聚规范涉企执法的工作合力

  (二十)推广涉企行政复议案件回访机制。涉企行政复议案件办结后,行政复议机构、有关部门和单位及时回访涉案企业对行政复议案件办理成效的满意度,了解涉案企业生产经营的矛盾焦点和难点,发现企业仍存在与行政复议案件相关、尚未完全解决的实际困难的,会同有关部门和单位在法律框架内积极推动解决。

  (二十一)开展涉企执法和争议化解联合调研。会同人民法院、人民检察院、有关涉企行政主管部门和工商联开展联合调研,与当地企业开展常态化沟通交流,听取企业对涉企执法、涉企行政复议等工作的意见建议,摸排企业在解决行政争议方面存在的困难和问题,增强规范涉企执法的针对性、实效性。

  (二十二)形成规范涉企执法监督合力。立足行政复议监督职能,服务规范涉企执法专项行动提质增效,加强与法治督察、行政执法监督的衔接配合,在涉企执法领域做到共研问题、共纠违法、共促实效,形成考核督察、规范执法、个案监督多维度规范涉企执法的制度合力,推进涉企领域严格规范公正文明执法。

行政复议监督规范涉企行政执法典型案例目录

  1.某公司不服江苏省某县住房和城乡建设局收取住宅专项维修资金行政复议案

  2.某公司不服山东省某市辖区综合行政执法局行政处罚行政复议案

  3.某公司不服广西壮族自治区某市场监督管理局撤销行政许可行政复议案

  4.某公司不服湖北省某市人民政府未履行弥补负资产职责行政复议案

  5.某公司不服黑龙江省某县人力资源和社会保障局不予解除查封行政复议案

  6.某公司不服安徽省某县人民政府解除行政协议决定行政复议案

  7.某公司请求广东省某市辖区人民政府行政补偿行政复议案

  8.某公司某分店不服河北省某市辖区市场监督管理局行政处罚行政复议案

  9.某公司不服北京市某街道办事处限期拆除决定行政复议案

  10.某公司不服重庆市某交通运输委员会行政处罚行政复议案

  案例一

  某公司不服江苏省某县住房和城乡建设局收取住宅专项维修资金行政复议案

  【关键词】

  住宅专项维修资金 附带审查 停止条款执行 撤销决定 以案促治

  【基本案情】

  江苏省某县人民政府出台《某县住宅专项维修资金管理办法实施细则》规定:“商品住房的维修资金,可以由业主直接缴存,也可以由建设单位代收代缴。不设置电梯、设置电梯的非单一产权商品住房、廉租房及公租房等保障性住房、住宅小区内的非住房和与住房结构相连的非住房,按照各自拥有房屋专有面积计算,缴存标准分别为本县建筑安装工程造价的5%和8%,其中业主缴存3/4,开发建设单位缴存1/4。”被申请人某县住房和城乡建设局依据上述文件,分批次向申请人某住宅小区开发建设公司收取了住宅专项维修资金,共计670余万元。申请人对该收费行为不服,于2024年11月18日向某县人民政府提出了行政复议申请。

  【复议办理】

  行政复议机构审查认为,本案的争议焦点为开发建设单位是否需要缴存住宅专项维修资金。鉴于案情重大,行政复议机构召开听证会审理案件,并依照新修订行政复议法的规定,主动对案涉规范性文件进行附带审查,同时邀请专家参与论证。经调查核实,《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》仅规定由业主缴存住宅专项维修资金,并未要求开发建设单位需按比例缴存,故被申请人收取开发建设单位住宅专项维修资金的依据与上位法相冲突。据此,行政复议机构决定撤销被申请人收取住宅专项维修资金的行为,并责令停止对《某县住宅专项维修资金管理办法实施细则》相关条款的执行。被申请人在收到行政复议决定后,将收取的670余万元住宅专项维修资金及银行同期存款利息全额退还。之后,根据行政复议机构的建议,县政府及时废止了该规范性文件。

  【典型意义】

  规范涉企收费行为,对存在乱收费问题的文件进行整治,是规范涉企执法的重点内容,对推进严格规范公正文明执法,切实维护企业合法权益,持续优化营商环境具有重要意义。新修订的行政复议法完善了行政复议附带审查程序,对规范性文件附带审查的情形进一步细化,强化了行政复议对规范性文件的监督,为解决此类问题提供了更有力的制度支撑。本案中,行政复议机构审查发现被申请人向开发建设单位收取住宅专项维修资金的依据不合法,主动启动规范性文件附带审查,决定停止规范性文件相关条款的执行,并作出撤销收费行为的决定,直接纠治了企业反映强烈的违规收费问题,督促被申请人将多次收取的资金退还企业,有力维护了企业的合法权益。行政复议机构后续又推动相关文件的废止,从源头上清理了涉企违规收费政策,实现行政复议监督效能从“纠正单次违法”向“系统治理”升级,推动乱收费问题的根本性解决,为企业健康发展提供了坚实的法治保障。

  案例二

  某公司不服山东省某市辖区综合行政执法局行政处罚行政复议案

  【关键词】

  建设工程 肢解发包 过罚相当 变更决定

  【基本案情】

  2021年8月,申请人某房地产公司与某建设集团签订《建设工程施工合同》,将某楼盘建设工程发包给某建设集团。2023年7月,申请人为保障交房进度,又将上述建设工程中的消防通风、外墙保温及地暖工程以480万元肢解发包给某建筑安装公司,某建筑安装公司又以400万元将工程转包给另一建设工程公司。被申请人山东省某市辖区综合行政执法局经调查认定,申请人的上述行为属于肢解发包行为,违反了《中华人民共和国建筑法》及《建设工程质量管理条例》相关规定。2024年7月22日,被申请人作出《行政处罚决定书》,对申请人处以工程合同价款400万元的1%即40000元罚款,同时对单位直接负责的主管人员处以单位罚款数额10%即4000元罚款。申请人不服该处罚决定,遂向某区人民政府申请行政复议。

  【复议办理】

  行政复议机构审查认为,本案的争议焦点为案涉处罚决定认定事实是否清楚,裁量幅度、处罚数额是否适当。因案涉争议涉及多家企业,为全面查清案件事实,行政复议机构组织召开听证会,邀请建筑领域专家参会提出专业意见。经审理查明,申请人为保障交房进度,将单位工程中不具备独立施工条件的部分工程发包给某建筑安装公司,已构成肢解发包的违法行为,但尚未造成实际危害后果与社会负面影响。根据《建设工程质量管理条例》的规定,针对建设单位肢解发包行为,罚款幅度应为工程合同价款的0.5%-1%,对直接责任人员的罚款为单位罚款5%-10%。本案中,被申请人作出处罚决定适用工程合同价款错误,工程合同价款应为申请人与某建筑安装公司签订合同的480万元,而非某建筑安装公司与另一建设工程公司签订合同的400万元。同时,被申请人虽在法定裁量范围内作出处罚,但考虑到申请人为保障交房进度及未造成危害后果和社会不良影响的情节,该处罚在自由裁量权范围内属顶格处罚,明显过罚不相当。行政复议机构在查明事实基础上,优先适用行政复议变更决定,将对申请人的处罚数额变更为工程合同价款480万元的0.6%即28800元,将对单位直接负责主管人员的处罚金额变更为单位罚款数额6%即1728元。行政复议决定作出后,申请人对结果表示认可并接受。

  【典型意义】

  行政复议作为行政机关的层级监督制度,通过对行政行为合法性和合理性的全面审查,既为涉企行政执法划定法治边界,又为优化营商环境提供制度保障,在规范涉企行政执法中发挥重要作用。本案中,行政复议机构通过听证、专家咨询等方式,确认了基本违法事实,更准确地发现了行政执法中存在工程合同价款这一关键事实认定错误以及自由裁量权适用僵化等问题。行政复议机构全面考量了违法行为的起因、过错、实际危害后果、社会影响等具体情节,摒弃“一刀切”或“就高不就低”的简单化思维,落实过罚相当原则,依法将对单位罚款比例从1%变更为0.6%、将个人罚款比例从10%变更为6%,使最终处罚结果既有力度又有温度。行政复议机构依法运用变更决定,既通过纠正执法不当维护法律的严肃性,又以精准监督推动行政机关规范权力运行,同时最大限度保障了企业合法权益,最终实现案结事了、企业认同与规范执法的多赢效果,切实让企业在行政复议案件中感受到公平正义,有力夯实了营商环境优化的法治根基。

  案例三

  某公司不服广西壮族自治区某市场监督管理局撤销行政许可行政复议案

  【关键词】

  特种设备安全 市场监管 撤销行政许可 调解 重新许可

  【基本案情】

  2021年12月,申请人某液化石油气公司向被申请人广西壮族自治区某市场监督管理局申请办理气瓶充装许可证。在现场评审时,申请人提交了公司技术负责人印某的大专毕业证书和技术工作年限证明,经评审通过后取得气瓶充装许可证书。2024年6月,被申请人收到举报,查实印某的大专学历证书为假证。2024年9月20日,被申请人经调查认定,气瓶充装许可属于直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的行政许可事项,申请人的行为违反《中华人民共和国特种设备安全法》《特种设备安全监察条例》《特种设备生产和充装单位许可规则》等规定,构成以欺骗手段取得行政许可,遂作出撤销该公司的气瓶充装许可证,并禁止其三年内再次申请气瓶充装许可资质的决定。申请人不服上述决定,于2024年9月26日向自治区人民政府申请行政复议。

  【复议办理】

  行政复议机构审查认为,本案的难点是实现依法强化市场监管与保障民生的双重目的。行政复议机构经调查核实,申请人技术负责人印某的大专学历证书确属伪造,被申请人据此撤销气瓶充装许可证的行政行为符合行政许可法关于“以欺骗手段取得许可应当撤销”的规定。但行政复议机构实地走访时发现,申请人为该县唯一一家气瓶充装企业,其被撤销许可后停止经营,导致当地液化石油气保供压力骤增,不得不从60公里外异地调运燃气,货车长途运输存在重大安全隐患。面对依法行政的刚性要求与迫在眉睫的民生保障需求,行政复议机构深入了解到印某持有中专学历证书,且其技术工作年限符合《特种设备生产和充装单位许可规则》中对技术人员的资质要求,实际具备许可条件。行政复议机构召开专题调解会,搭建行政争议化解平台,一方面向申请人释明伪造材料的法律后果,使申请人充分认识到其行为违法之处,对撤销许可决定当场表示认可,并承诺将吸取教训,依法依规诚信经营;另一方面鉴于申请人实质符合许可条件,行政复议机构积极协调被申请人,指导申请人全面梳理并完善许可申请材料,并依法重新作出气瓶充装许可。最终,申请人撤回行政复议申请,行政复议终止。

  【典型意义】

  中小企业连接着千家万户,是驱动创新、稳定就业、改善民生的重要力量,更是经济高质量发展的活力源泉。行政机关对中小企业的治理需秉持监管与服务并重的理念,为其生存发展注入持续动能。行政复议作为化解行政争议的主渠道,在涉企行政执法案件中,如何在坚守法律底线的同时兼顾企业发展和社会民生需求,成为优化法治化营商环境的核心命题。本案中,行政复议机构在依法审理案件时,既关注民生实际与企业困境,精准查明申请人实质符合许可条件的事实,协调推动被申请人对申请人许可进行重新审查;又通过调解机制平衡寻求解决问题的复议方案,在“撤销违法许可”与“重新准予许可”的衔接中,实现了法治权威与治理效能的有机统一。这种“法理情融合”的争议化解模式,既以法律刚性筑牢市场秩序底线,又以柔性治理助力企业纾困解难,让法治真正成为滋养中小企业成长的沃土,为同类涉民生行政争议解决提供了新的路径。

案例四

  某公司认为湖北省某市人民政府未履行弥补负资产职责行政复议案

  【关键词】

  国企改革 行政允诺 政府诚信 调解 补偿协议

  【基本案情】

  2000年,某市国有企业改革脱困领导小组办公室作出《改革方案批复》,同意解散某企业集团总公司并组建新公司(本案申请人),明确由申请人承担3155.7万元负资产,并用土地出让金及上缴的所得税、地方留成增值税弥补申请人。后因安置政策调整,申请人承担负资产增至3527.7万元。2012年,该市从第一宗土地出让金中拨付1079.7万元用于弥补负资产。2016年第二宗土地收储时,申请人申请解决剩余的2448万元负资产,市土地资产管理委员会决定,由市国资委牵头,组织财政、审计部门对申请人负资产重新认定后再研究处理。市国资委委托的某会计师事务所评估认定剩余负资产为1843.88万元,但审计部门存在不同意见。2020年5月,被申请人某市人民政府召开专题会议,确定剩余未弥补负资产按1843.88万元的60%弥补申请人。之后,申请人按此方案请求被申请人弥补未得到落实,遂于2024年4月22日向省人民政府申请行政复议。

  【复议办理】

  行政复议机构审查认为,本案争议焦点为行政允诺是否属于行政复议范围以及被申请人是否负有弥补负资产的职责。经查,某市国有企业改革脱困领导小组作为市政府设立的临时机构,其办公室作出《改革方案批复》的法律责任应由市政府承担。该批复明确以土地出让金及企业上缴税费弥补申请人负资产,已构成行政允诺行为,2020年5月市政府形成的意见虽未明确履行期限,亦已构成新的行政允诺。基于诚信原则与依法行政要求,市政府负有履行允诺的法定职责。行政复议机构在听证审理中,通过释法说理促成双方达成协商意愿,会后搭建调解平台并向市政府发出《行政复议情况告知书》,阐明法律责任,最终推动双方签订新的补偿协议,使纠纷得以实质化解。申请人自愿撤回行政复议申请,行政复议终止。

  【典型意义】

  国有企业改制是深化经济体制改革、推动国有经济高质量发展的关键举措,妥善解决国企改制遗留问题,对建设诚信政府、优化法治化营商环境具有重要意义。本案中,行政复议机构通过明确行政主体责任、审查行政允诺效力,倒逼行政机关严格履行行政允诺职责,解决了多年未有效解决的改制遗留问题,纠治了“新官不理旧账”的积弊,发挥了法治固根本、稳预期、利长远的作用。同时,行政复议机构发挥行政复议调解优势,通过释法说理、搭建调解平台、发送法律风险告知书等方式,推动政企双方达成补偿协议,推动政府履行多年未落实的补偿承诺,既维护企业合法权益,又释明“行政允诺不可随意变更”的规则,推动政府守信践诺,为构建稳定公平透明的法治化营商环境提供法治保障。

  案例五

  某公司不服黑龙江省某县人力资源和社会保障局不予解除查封行政复议案

  【关键词】

  拖欠农民工工资 查封企业房产 行政不作为 自行纠正

  【基本案情】

  2012年8月,第三人辛某等50多位农民工向被申请人某县人力资源和社会保障局反映,申请人某房地产开发有限公司拖欠农民工工资以及建材款500多万元。被申请人经调查认定申请人拖欠农民工工资属实。9月30日,被申请人作出《劳动保障监察查封(扣押)决定书》,查封了申请人15套房产,案涉房屋总价值733.4万元。2019年,因申请人已支付部分农民工工资和建材款,被申请人分两次对其中10套房产解除查封。2024年1月30日,申请人向被申请人申请对剩余5套房产解除查封,被申请人认为申请人提供的证据无法查清是否已经全部支付所拖欠的款项,答复申请人不同意解除查封。申请人不服,向县人民政府申请行政复议。

  【复议办理】

  行政复议机构审查发现,根据《黑龙江省劳动保障监察条例》规定,用人单位有无故拖欠劳动者工资等拒不履行法定义务行为,可以查封、扣押其价值相当的财物,但最长不应超过30个工作日。采取查封、扣押措施后,有关单位在规定期限内履行义务的,人力资源和社会保障行政部门应当立即解除查封、扣押;用人单位在规定期限内未履行义务的,可以将查封、扣押的财物申请人民法院依法拍卖。本案中,被申请人在未充分查清申请人是否偿还农民工工资及建材款的情况下,即查封明显超出拖欠工资款价值的房产,且部分房产查封长达12年,远超法定最长期限,期间既未解除查封,也未申请法院拍卖,明显构成怠于履行法定职责。但本案的难点在于,因时间久远,申请人难以提供工资支付凭证,被申请人又因保管不善导致农民工基本信息缺失,无法联系第三人核实情况。为保护企业和农民工合法权益,推动争议实质性化解,行政复议机构通过与公安机关召开协调会、制发《行政复议案件办理协助函》等方式,与第三人取得联系,采用电话沟通、视频调解等方式反复核实,最终确认申请人已全额支付农民工工资。据此,行政复议机构协调被申请人解除查封措施,彻底解决了困扰企业十余年的行政争议,申请人主动撤回复议申请,行政复议终止。

  【典型意义】

  民营经济促进法规定,查封、扣押、冻结涉案财物,应当遵守法定权限、条件和程序,不得超权限、超范围、超数额、超时限查封、扣押、冻结财物。2025年发布的《国务院办公厅关于严格规范涉企行政检查的意见》明确提出涉企行政检查“五个严禁”“八个不得”,严禁乱查封、乱扣押、乱冻结等行为,为规范涉企行政执法划定红线。行政复议作为政府系统自我监督纠错的法律制度,是规范涉企行政执法和解决涉企行政争议的重要手段。本案中,行政机关出于保障农民工权益目的实施行政强制措施,但未严格遵循法律规定,存在查封房产价值过高、超期未处置等问题,违背了行政强制措施适度原则和及时处理要求,给企业经营造成不利影响。对此行政执法问题,行政复议机构并未一撤了之,而是直面争议核心,主动整合行政资源,通过跨部门协作联系第三人,并利用电话、视频等方式克服取证困难,最终查清企业已履行工资支付义务的事实,推动被申请人自行纠正超范围查封、超期不处置的违法行为,划定了行政强制措施的合法边界,重申了严格执法的法治要求,为涉企行政执法规范化建设提供了有效指引。

  案例六

  某公司不服安徽省某县人民政府解除行政协议决定行政复议案

  【关键词】

  招商引资 解除行政协议 举证责任 撤销决定

  【基本案情】

  申请人某报废车辆回收有限公司与被申请人安徽省某县人民政府签订的招商引资协议约定:申请人投资8000万元建设报废车辆回收项目,投资强度不少于150万元/亩;年税收贡献率不低于3万元/亩;被申请人按照投资进度给予申请人招商引资扶持奖励。申请人投资规模、投资强度不符合约定的,由申请人支付相应的土地出让金与土地熟化差价40万元每亩,并退回已享受的扶持奖励资金。年税收贡献率不符合约定的,不享受税收优惠政策。此后,被申请人按照约定的投资进度支付申请人扶持奖励资金180万元。2023年12月29日,被申请人作出履行投资协议书的通知,要求申请人于2024年1月31日前履行投资协议约定的义务。2024年9月9日,被申请人作出《行政决定书》,以申请人投资强度、投资规模、年税收贡献率不符合约定为由,解除招商引资协议,并责令申请人退还扶持奖励资金180万元及利息、补足土地出让金与土地熟化成本价的差额468万元。申请人对该《行政决定书》不服,于2024年11月1日向市人民政府申请行政复议。

  【复议办理】

  行政复议机构审查认为,本案系因行政协议履行引发的争议,争议焦点为被申请人解除协议是否符合约定或法定解除情形。经行政复议机构现场调查和听证查明,被申请人为实现行政管理和公共服务目标,通过招商引资奖补政策与申请人协商签订招商引资协议,协议签订后申请人按约建成报废车辆回收项目并投产,被申请人已支付扶持奖励180万元。根据相关规定,上述招商引资协议属于合法有效的行政协议,按照“谁主张,谁举证”的原则,行政机关解除行政协议需对其行为的合法性承担举证责任。本案中,被申请人主张申请人投资强度、规模不符合约定但未提供证据,且申请人年税收贡献率不达标按协议仅需承担不享受优惠政策的责任,不构成根本违约,同时被申请人不能证明申请人违约导致协议目的无法实现,亦未举证证明申请人存在损害国家或社会公共利益等行为致使被申请人可行使行政优益权单方解除协议,故被申请人解除协议的决定无事实和法律依据。据此,行政复议机构依法撤销了《行政决定书》。

  【典型意义】

  行政协议履行是检验政府依法行政能力、契约精神和责任担当的重要标尺,是树立政府公信力、营造稳定公平透明的法治化营商环境的客观要求。新修订的行政复议法将行政协议的订立、履行、变更、解除争议纳入行政复议范围,为行政协议争议提供更便捷高效的救济渠道。本案中,行政复议机构精准认定协议性质,明确行政机关行使协议解除权需遵循约定条件或法定情形,按照“谁主张、谁举证”举证规则,要求行政机关对解除协议的合法性承担举证责任,全面审查其是否符合解除情形及公共利益需要。因行政机关解除行政协议的事实和理由不成立,行政复议依法撤销决定,有效维护企业对行政协议的合理信赖,防止行政机关随意反悔招商引资协议,既保障市场主体合法权益,也夯实政府守信践诺的法治基础。

  案例七

  某公司请求广东省某市辖区人民政府行政补偿行政复议案

  【关键词】

  水源保护区划调整 行政补偿 企业复产 撤回申请

  【基本案情】

  申请人某物流有限公司是所在区唯一的民营集装箱码头企业,在当地港口开展多式联运及运输代理业务。后因广东省人民政府批复同意将该公司运营码头旁的水厂划定为“一级水源保护区”,依据相关政策规定,该区域内禁止新建与供水和水源保护无关的建设项目,已建成的则需拆除或关闭,该公司被纳入了关闭范围。该公司在关闭后向被申请人某区人民政府邮寄了《履行补偿职责申请书》,要求对码头因被划入保护区所造成的损失进行补偿。被申请人收到申请书后,将其转交给相关部门处理并进行答复。申请人认为被申请人未履行自身职责,于2023年10月27日向市人民政府申请行政复议。

  【复议办理】

  行政复议机构审查认为,本案的争议焦点是被申请人某区人民政府是否负有补偿职责。根据《广东省饮用水源水质保护条例》第十二条规定,调整水源保护区对公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,有关人民政府应当予以补偿。为厘清该公司是否符合补偿条件、谁是适格补偿主体等问题,行政复议机构着重展开事实调查与法律分析,在调查中了解到该区域规划即将降级调整的信息,同时在当面听取当事人意见时,查知与补偿相比申请人更希望能继续经营。为解决企业的急难愁盼问题、促进行政争议实质化解,行政复议机构及时启动调解程序,综合统筹各类行政资源力量,密切跟进规划调整动态,摸清了企业继续经营的堵点,在获知规划调整降级确定后,及时协助企业推进环境影响评价和港口许可证申请等手续,帮助企业在最短时间内完成了复工的前期准备。最终,申请人撤回了行政复议申请。

  【典型意义】

  行政复议作为推进法治政府建设的重要抓手,在规范涉企行政执法、优化营商环境中展现出整合行政资源实质解决问题的功能优势。本案中,行政复议机构跳出“就案办案”的思维定式,紧扣企业继续经营内在诉求,在法律规定和政策允许前提下,将法律要求与调解艺术有机结合,打破部门壁垒,统筹生态环境、港口审批等跨部门行政资源,凝聚起助企纾困的强大合力。在法定框架范围内,行政复议机构不仅促成了行政争议实质化解与企业复产的双赢,更生动诠释了“定分止争、案结事了、政通人和”的价值取向,让法治真正成为激活市场活力的“催化剂”,为企业发展持续注入强劲动能。

  案例八

  某公司某分店不服河北省某市辖区市场监督管理局行政处罚行政复议案

  【关键词】

  药品销售 行政处罚 释法说理 撤回申请

  【基本案情】

  2024年11月11日,被申请人河北省某市辖区市场监督管理局接到举报后,对申请人某医药连锁公司某分店违规出售甘草片行为立案调查。经查,该店店长朱某为规避公司系统设置的“单人单次限购1盒”限制,通过虚假补开处方,并通过“跑腿”方式送货,在四个月内分多次向同一男子出售甘草片270余盒。后某公司总部盘货发现异常,立即收回该店剩余的甘草片。被申请人认定申请人的违规销售药品行为违反了《药品经营和使用质量监督管理办法》关于药品零售企业应当按规定凭处方销售处方药的规定,鉴于申请人主动配合某公司及时收回该店剩余药品避免继续违规销售并积极配合执法,决定对申请人从轻处罚,作出罚款5万元的行政处罚决定。申请人不服,认为其在公司发现问题后立即采取有效措施主动纠正违规销售行为,亦未造成危害结果,并且申请人无违法记录,应减轻或免除处罚,遂向某区人民政府提起行政复议。

  【复议办理】

  行政复议机构审查认为,本案争议焦点是被申请人作出的行政处罚是否适当。审理案件过程中,行政复议机构当面听取申请人意见,申请人认可处罚合法性,但主张其符合“首违免罚”或减轻处罚情形,并提出店长朱某利用职权规避监管应当承担责任。针对争议,行政复议机构向申请人进行充分释法明理:一是组织调解会,安排由被申请人就处罚依据及裁量合理性向申请人进行充分说明;二是依据《河北省药品领域轻微违法行为包容免罚清单》,明确指出药品安全涉及重大民生,申请人违规出售270余盒甘草片的行为已超出“轻微违法”范畴,不属于包容免罚情形;三是厘清责任边界,告知申请人可就店长朱某利用职权规避监管的个人行为另行通过法律途径维权。经充分沟通,申请人消除对处罚合理性的疑虑,主动撤回复议申请。在此基础上,行政复议机构延伸治理效能,推动被申请人在执法中强化释法说理并加强行业普法。之后,行政复议机构与被申请人共同为该医药公司380余名员工举办了线上专题普法讲座,该公司表示在后续经营活动中将加强法律知识学习并依法经营。

  【典型意义】

  药品安全事关千家万户生命健康,必须加强药品监管执法,以零容忍态度打击药品违法生产、销售行为,保障公众用药安全,维护医药市场秩序,推动医药产业健康发展。行政复议作为解决行政争议的重要法律制度,在化解涉企行政争议中具有公正高效的制度优势,同时在促进企业守法经营、防范法律风险方面亦应积极作为。本案中,面对企业对行政处罚合理性的质疑,行政复议机构通过组织调解会,面对面向申请人作专业且务实的释法明理工作,有效消除企业误解,高效解决了行政争议。同时,行政复议机构并未止步于个案争议解决,还从预防争议出发,推动执法机关更好落实“谁执法谁普法”责任,共同为企业全体员工举办专题法治讲座,帮助企业识别关键岗位监管漏洞,切实提升法律意识,有效降低经营风险,进一步护航企业高质量发展。

  案例九

  某公司不服北京市某街道办事处限期拆除决定书行政复议案

  【关键词】

  小微企业 违建认定 联动会商 自行纠错

  【基本案情】

  2016年,申请人某小餐饮公司为满足消防部门关于双疏散通道的要求,在外墙搭建了一处钢制楼梯,作为消防楼梯使用。2024年9月,被申请人北京市某街道办事处在巡查中发现该钢制楼梯,以“无规划许可”为由认定该楼梯为违建,并作出《限期拆除决定书》。申请人对此不服,认为该楼梯在性质上属于消防楼梯,是基于消防安全需求而建设,并非违建,遂向某区人民政府提出行政复议申请。

  【复议办理】

  行政复议机构审查认为,本案争议焦点是搭建涉案钢制楼梯是否需取得规划许可以及是否构成违法建设。根据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定,室外爬梯、室外专用消防钢楼梯不应计算建筑面积。如果涉案楼梯属于“室外专用消防钢楼梯”,根据上述规定,则案涉楼梯不计入建筑面积,可不单独取得规划许可,亦不属于违法建设,故对涉案楼梯属性的判定成为本案的关键。为此,行政复议机构主动沟通协调多方主体,组织区人民政府行政复议委员会专家及消防支队召开专题协调会,并邀请属地工商联参与调解。各方围绕楼梯的建设背景、功能用途、结构特点及法律适用展开论证,区消防救援支队在现场核查后出具书面意见,确认该楼梯符合消防疏散功能要求。结合《建筑工程建筑面积计算规范》规定及消防安全管理实际需求,各方达成共识:涉案楼梯属于“室外专用消防钢楼梯”,因其特殊消防功能属性,在满足疏散要求的前提下,不计入建筑面积且无需单独办理规划许可,不属于违法建设。最终,被申请人撤销《限期拆除决定书》,申请人自愿撤回复议申请,行政复议终止。

  【典型意义】

  小餐饮企业作为民生经济的“毛细血管”,在满足居民日常消费、吸纳就业群体、激活区域经济活力等方面具有不可替代的作用。这类市场主体点多面广、业态灵活,但抗风险能力相对较弱,其生存发展高度依赖稳定可预期的执法环境。在此背景下,规范针对小微经济主体的执法行为,成为规范涉企行政执法专项行动的工作重点之一。本案中,被申请人在未得到消防部门关于涉案楼梯消防功能认定的情况下,仅凭该楼梯无规划许可而机械认定为违法建设,属事实认定不清、证据不足。行政复议机构通过“联动会商”机制推动多部门协同治理,有效打破了部门间的信息壁垒,明确了违法建设认定的标准,通过合法性、合理性审查倒逼行政机关依法行政,推动行政机关自行纠错,提升行政机关执法规范化水平,凸显了行政复议在化解涉企行政争议中高效、专业、低成本的制度优势。

  案例十

  某工程建设公司不服重庆市某交通运输委员会行政处罚行政复议案

  【关键词】

  安全生产 行政处罚 暂缓执行 撤回申请

  【基本案情】

  2025年2月,被申请人重庆市交通运输委员会在巡查工作中发现,申请人某工程建设公司在进行吊装作业过程中未安排专门人员进行现场安全管理,其行为违反安全生产法有关规定,对申请人处以罚款一万元的行政处罚并责令立即改正,同时在信用网站上公示。申请人不服上述行政处罚决定,向重庆市人民政府申请行政复议,认为其违法行为轻微且未造成危害,该行政处罚违反比例原则,请求撤销行政处罚并申请在行政复议期间停止对该行政处罚的公示。

  【复议办理】

  行政复议机构审查认为,本案争议处理的关键是行政处罚是否合法适当以及复议期间是否可暂停执行行政处罚行为。行政处罚法规定,设定和实施行政处罚必须以事实为依据,与违法行为的事实、性质、情节以及社会危害程度相当。本案中,申请人在吊装作业时未安排专人现场安全管理,该违法行为被查处后,申请人虽然立即完成整改,但吊装作业属于应当从严执法的安全生产领域,被申请人据此根据相关规定对申请人处以罚款一万元的行政处罚并责令立即改正,该处罚决定并无不当。考虑当前企业经营情况以及申请人在违法行为查处后积极改正并消除安全影响、未造成实际损害结果等因素,行政复议机构根据行政复议法规定,向被申请人制发停止执行行政行为通知书,为企业争取到信用公示的缓冲期。同时会同当地发改委指导申请人按照国家发展改革委员会《失信行为纠正后的信用信息修复管理办法(试行)》的规定,依法申请暂停信用公示,并获得允许。最终,经行政复议机构释法明理,申请人认可行政处罚决定,主动缴纳案涉罚款,并自愿撤回行政复议申请,行政复议终止。

  【典型意义】

  安全生产领域执法必须始终坚持严的基调,守牢安全红线,以零容忍态度严惩违法违规行为。行政处罚与失信惩戒作为引导企业合法经营的“双轮驱动”,是维护市场秩序、护航经济社会高质量发展的有力手段。本案中,行政复议机构主动突破“就案办案”局限,将“刚性执法”与“柔性救济”有机结合,更加彰显了行政复议在保障执法与解决争议方面的双重职能。一方面,支持行政机关坚决纠正安全生产违法行为,同时又积极向申请人释放善意,在法定框架内依法停止执行行政处罚决定,并指导企业向有关主管部门申请暂停信用公示,通过精准细化的管理,助力企业依法健康发展。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。