海关总署公告2022年第32号 中华人民共和国海关〈中华人民共和国政府和新西兰政府自由贸易协定〉项下经修订的进出口货物原产地管理办法
发文时间:2022-04-02
文号:海关总署公告2022年第32号
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经国务院批准,《中华人民共和国政府与新西兰政府关于升级〈中华人民共和国政府与新西兰政府自由贸易协定〉的议定书》自2022年4月7日起正式实施。为正确确定《中华人民共和国政府和新西兰政府自由贸易协定》项下进出口货物原产地,海关总署制定了《中华人民共和国海关〈中华人民共和国政府和新西兰政府自由贸易协定〉项下经修订的进出口货物原产地管理办法》,现予以公布,自2022年4月7日起执行。


  特此公告。

  海关总署

  2022年4月2日


中华人民共和国海关《中华人民共和国政府和新西兰政府自由贸易协定》项下经修订的进出口货物原产地管理办法


  第一条 为了正确确定《中华人民共和国政府和新西兰政府自由贸易协定》(以下简称《中新自贸协定》)项下进出口货物原产地,促进我国与新西兰的经贸往来,根据《中华人民共和国海关法》《中华人民共和国进出口货物原产地条例》和《中新自贸协定》的规定,制定本办法。


  第二条 本办法适用于我国与新西兰之间的《中新自贸协定》项下进出口货物的原产地管理。


  第三条 符合下列条件之一的货物,是《中新自贸协定》项下原产货物(以下简称“原产货物”),具备《中新自贸协定》项下原产资格(以下简称“原产资格”):


  (一)在中国或者新西兰完全获得或者生产的;


  (二)在中国或者新西兰完全使用符合本办法规定的原产材料生产的;


  (三)在中国或者新西兰使用非原产材料生产的,但符合本办法附件1产品特定原产地规则规定的税则归类改变、区域价值成分、制造加工工序或者其他要求。


  附件1所列的《中新自贸协定》项下产品特定原产地规则发生变化时,由海关总署另行公告。


  第四条 本办法第三条所称的“在中国或者新西兰完全获得或者生产的”的货物是指:


  (一)在中国或者新西兰收获、采摘或者采集的植物产品;


  (二)在中国或者新西兰出生并饲养的活动物;


  (三)从中国或者新西兰饲养的活动物获得的货物;


  (四)在中国或者新西兰通过狩猎、诱捕、捕捞、耕种、采集或者捕获获得的货物;


  (五)从中国或者新西兰领土、领水及其海床或者海床底土提取或者得到的货物,未包括在第(一)项至第(四)项的矿物质及其他天然生成物质;


  (六)中国或者新西兰的自然人或者法人依照国际法规定,从该方领海以外的水域、海床或海床底土获得的货物;


  (七)在中国或者新西兰注册或者登记并悬挂或者有权悬挂该方旗帜的船只依照国际法规定,从公海或者该方有权开发的专属经济区获得的货物(鱼类、甲壳类动物、植物及其他海洋生物);


  (八)在中国或者新西兰注册或者登记并悬挂或者有权悬挂该方旗帜的加工船上完全使用第(七)项所述的货物加工或者制造的货物;


  (九)在中国或者新西兰境内加工过程中产生的,仅适用于原材料回收的废碎料,或者在该方境内收集的仅适用于原材料回收的旧货物;


  (十)在中国或者新西兰境内仅使用第(一)项至第(九)项所列货物获得或者生产的货物。


  第五条 附件1产品特定原产地规则规定的税则归类改变要求经过在一方或双方境内的加工,货物生产过程中使用的非原产材料发生税则归类改变。


  第六条 本办法第三条第一款第(三)项规定的“区域价值成分”应当按照下列公式计算:


  区域价值成分=[(货物离岸价格–非原产材料价格)/货物离岸价格]× 100%  


  其中,“非原产材料价格”是指按照《WTO估价协定》确定的非原产材料的进口成本、运至目的港口或者地点的运费和保险费,包括不明原产地材料的价格。非原产材料在中国或者新西兰境内获得时,按照《WTO估价协定》确定的成交价格,应当在中国或者新西兰最早确定的非原产材料的实付或应付价格,不包括将该非原产材料从供应商仓库运抵生产商所在地的运费、保险费、包装费及任何其他费用。


  根据本条第一款计算货物的区域价值成分时,非原产材料价格不包括在生产过程中为生产原产材料而使用的非原产材料的价格。


  第七条 在中国或者新西兰获得或者生产的原产货物或者原产材料在另一方用于生产时,应当视为另一方的原产材料。


  第八条 符合本办法第三条第一款第(三)项规定的货物,生产中使用的非原产材料在该方仅经过下列一项或者多项加工或者处理,该货物仍不具备原产资格:


  (一)为确保货物在运输或者储存期间保持良好状态进行的操作,如干燥、冷冻、通风、冷却及类似操作;


  (二)包括过滤、挑选、分级、筛选、分类、洗涤、切割、纵切、弯曲、卷绕或者展开的简单操作;


  (三)托运货物的拆解和组装;


  (四)包装、拆包或者重新打包的操作;


  (五)简单的装瓶、装罐、入瓶、入袋、进箱、装盒以及固定于硬纸板或木板上等包装操作;


  (六)在产品或者其包装上粘贴或印刷标志、标签、标识及其他类似的区别标记;


  (七)仅用水或者其他物质稀释,未实质改变货物的性质;


  (八)除大米外的谷物去壳、部分或全部漂白、磨光及上光;


  (九)食糖上色或形成糖块的操作。


  第九条 适用《中新自贸协定》项下税则归类改变要求的货物,生产过程中所使用的非原产材料不满足税则归类改变要求,但按照本办法第六条确定的价格不超过该货物离岸价格的百分之十,并且符合本办法所有其他适用规定的,应视为原产货物。


  第十条 运输期间用于保护货物的包装材料以及容器不影响货物原产地的确定。


  适用《中新自贸协定》项下税则归类改变要求的货物,并且其零售用包装材料以及容器与该货物一并归类的,其零售用包装材料以及容器的原产地不影响货物原产地的确定。


  适用《中新自贸协定》项下区域价值成分要求的货物,在确定货物原产地时,其零售用包装材料以及容器的价值应当按照各自的原产地纳入原产材料或者非原产材料价格予以计算。


  第十一条 适用《中新自贸协定》项下的税则归类改变要求的货物,与该货物一起申报进口的附件、备件、工具及说明书,在《税则》中与该货物一并归类,并且不单独开具发票,则该附件、备件、工具及说明书的原产地不影响货物原产地的确定。


  适用《中新自贸协定》项下区域价值成分要求的货物,在确定货物原产地时,该货物的附件、备件、工具及说明书的价值应当按照各自的原产地纳入原产材料或者非原产材料的价格予以计算。


  本条第一款与第二款所述附件、备件、工具及说明书的数量与价格应当在合理范围之内。


  第十二条 在货物的生产、测试或检验过程中使用且本身不构成该货物组成成分的下列物料,在确定货物是否为原产货物时不予考虑:


  (一)燃料、能源、催化剂及溶剂;


  (二)用于测试或者检验货物的设备、装置及用品;


  (三)手套、眼镜、鞋靴、衣服、安全设备及用品;


  (四)工具、模具及型模;


  (五)用于维护设备和建筑的备件及材料;


  (六)在生产中使用或者用于运行设备和维护厂房建筑的润滑剂、油(滑)脂、合成材料及其他材料;


  (七)在货物生产过程使用但未构成该货物组成成分的其他货物。


  第十三条 在确定货物原产地时,对于出于商业目的可相互替换且性质实质相同的货物或者材料,应当通过下列方法之一区分后分别确定其原产资格:


  (一)物理分离;


  (二)出口方公认会计准则承认的库存管理方法。该库存管理方法应当至少在一个财政年度内连续使用。


  第十四条 从出口方运输至进口方的原产货物,符合下列条件之一的,货物保有其原产资格:


  (一)未途经其他国家(地区);


  (二)途经其他国家(地区),但除进口方要求的卸货、重新装载、重新包装、拆分、施加进口方所要求的标签或者标记,或者任何为保持货物状态完好而进行的操作外,货物在其境内未进行任何其他处理,并且处于这些国家(地区)海关的监管下,停留时间不得超过12个月。


  第十五条 《中新自贸协定》项下原产地证明包括原产地证书(附件2)和原产地声明。


  原产地声明包括经核准出口商原产地声明和基于预裁定原产地声明。


  第十六条 原产地证书应当符合下列条件:


  (一)具有唯一的原产地证书编号;


  (二)适用于同一批次发运的一项或者多项货物;


  (三)注明货物具备原产资格的依据;


  (四)由出口方签证机构签发,具有该签证机构的授权签名和印章;


  (五)含有“正本”字样;


  (六)以英文填制。


  (七)自签发之日起12个月内有效。


  第十七条 经核准出口商可以按照本办法对其出口或生产的原产货物开具原产地声明。海关按照《中华人民共和国海关经核准出口商管理办法》对经核准出口商实施管理。经核准出口商开具的原产地声明应当符合下列条件:


  (一)具有该经核准出口商的唯一编号;


  (二)具有唯一的声明编号;


  (三)具有开具者的姓名和签名;


  (四)注明开具原产地声明的日期;


  (五)出口方已向另一方通报该经核准出口商信息;


  (六)自开具之日起12个月内有效。


  经核准出口商开具的原产地声明最低信息要求见附件3。


  第十八条 海关已经依法就相同货物作出预裁定,确认货物原产地为新西兰,预裁定尚未失效或者被撤销的,进口货物收货人或者其代理人可以基于预裁定向海关提交原产地声明。进口货物收货人或者其代理人向海关提交的基于预裁定原产地声明应当符合下列条件:


  (一)由货物的制造商、生产商、供应商、出口商作出;


  (二)符合本办法附件4所列格式,并以英文填制;


  (三)自作出之日起12个月内有效;


  (四)所列的一项或者多项货物应当为同一批次的进口货物,并且仅对应一份进口报关单。


  第十九条 具备原产资格的进口货物,可以适用《中新自贸协定》的协定税率。


  第二十条 进口货物收货人或者其代理人为进口原产货物申请适用《中新自贸协定》项下税率的,应当按照海关总署有关规定申报,并且凭以下单证办理:


  (一)有效的《中新自贸协定》项下原产地证明,本办法规定的免于提交原产地证明的情况除外;


  (二)货物的商业发票;


  (三)货物的全程运输单证。


  货物经过其他国家或者地区运输至中国境内的,应当提交其他国家或地区海关出具的证明文件或者海关认可的其他证明文件。必要时,海关可以要求提交货物在其他国家或者地区的仓储单证。


  进口货物收货人或者其代理人提交的本条第一款第(三)项所述运输单证可以满足直接运输相关规定的,无需要提交本条第二款所述证明文件或仓储单证。


  第二十一条 因不可抗力、非故意的错误、疏忽或其他合理原因导致原产地证书未能在货物装运前或装运时签发,中国或新西兰签证机构可应出口商申请在货物装运之日起1年内补发。


  补发的原产地证书应当注明“ISSUED RETROSPECTIVELY”(补发),自货物装运之日起1年内有效。


  第二十二条 原产地证书被盗、遗失或者损毁,并且未经使用的,进口货物收货人或者其代理人可以要求进口货物的出口商或者制造商向原签证机构书面申请在原证书正本有效期内签发经核准的原产地证书副本。该副本应当注明“CERTIFIED TRUE COPY of the original Certificate of Origin number dated ”[原产地证书正本(编号_____日期_____)经核准的真实副本]字样。经核准的原产地证书副本向海关提交后,原产地证书正本失效。


  原产地证书正本已经使用的,经核准的原产地证书副本无效。


  第二十三条 原产地证书、原产地声明或者其他原产地证明文件不得涂改或者叠印。任何更正必须先将错误信息划去,然后做必要的增补,更正内容应当由更正人员加以签注。


  原产地证书、原产地声明或者其他原产地证明文件未填写的空白处应予划去,以防发证后添加内容。


  第二十四条 同一批次进口的原产货物,完税价格不超过1000美元的,进口货物收货人或者其代理人申请适用《中新自贸协定》项下税率时,可以免予提交原产地证明。


  为规避本办法规定拆分申报进口货物的,不适用前款规定。


  第二十五条 除海关总署另有规定外,原产国申报为新西兰的进口货物,收货人或者其代理人在货物办结海关手续前未取得有效原产地证明的,应当在办结海关手续前就该进口货物是否具备新西兰原产资格向海关进行补充申报(见附件5)。


  进口货物收货人或者其代理人依照本条第一款规定就进口货物具备新西兰原产资格向海关补充申报并且提供税款担保的,海关应当依法办理进口手续,依照法律、行政法规规定不得办理担保的情形除外。因提前放行等原因已经提交了与货物可能承担的最高税款总额相当的税款担保的,视为符合本款关于提供税款担保的规定。


  第二十六条 具有下列情形之一的,海关应当依法办理担保财产、权利退还手续:


  (一)进口货物收货人或者其代理人已经按照本办法规定向海关进行补充申报并且提交了有效《中新自贸协定》项下原产地证明的;


  (二)海关核查结果足以认定货物原产资格的。


  第二十七条 为确定原产地证明的真实性和准确性,确定进口货物的原产资格,海关可通过以下方式开展原产地核查:


  (一)书面要求进口货物的收货人或者其代理人、出口货物的发货人或者其代理人、生产商提供货物原产地及签发原产地证书相关的信息和资料;


  (二)要求新西兰核查原产地证书的真实性及货物的原产资格,必要时提供出口商品或者生产商以及货物的相关信息;


  (三)中国和新西兰海关双方共同商定的其他程序。


  必要时,海关可以经新西兰相关主管机构同意后对境外出口商或者生产商进行实地核查,也可以通过与新西兰相关主管机构商定的其他方式开展核查。


  在等待核查结果期间,依照进口货物收货人或者其代理人申请,海关可以依法办理担保放行,依照法律、行政法规规定不得办理担保放行的情形除外。


  第二十八条 有下列情形之一的,该进口货物不适用《中新自贸协定》协定税率:


  (一)进口货物收货人或者其代理人在货物办结海关手续前未按照本办法规定申请适用《中新自贸协定》项下税率,也未按照本办法规定进行补充申报;


  (二)货物不具备新西兰原产资格的;


  (三)原产地证明不符合本办法规定的;


  (四)原产地证明所列货物与实际进口货物不符的;


  (五)自提出核查要求之日起6个月内,进口货物收货人或者其代理人、境外出口商或者生产商未提供核查过程中要求提供的信息,海关未收到核查反馈,或者核查反馈结果不足以确定原产地证明真实性或者货物原产资格的;


  (六)进口货物收货人或者其代理人存在其他不遵守本办法有关规定行为的。


  第二十九条 出口货物发货人及其代理人、已进行原产地企业备案的境内生产商及其代理人(以下统称申请人)可以向我国签证机构申请签发原产地证书。


  第三十条 申请人应当在货物装运前申请签发原产地证书,同时提交证明货物原产资格的材料。申请人应当对其提交材料的真实性、完整性、准确性负责。


  第三十一条 签证机构应当对申请人提交的材料进行审核,签发原产地证书;不符合本办法规定的,不予签发原产地证书,书面通知申请人并说明理由。


  签证机构进行审核时,可以通过以下方式核实货物的原产资格:


  (一)要求申请人补充提供与货物原产资格相关的信息和资料;


  (二)实地核实出口货物的生产设备、加工工序、原材料及零部件的原产资格、原产国(地区)以及出口货物说明书、包装、商标、唛头和原产地标记;


  (三)查阅、复制有关合同、发票、账簿以及其他相关资料。


  第三十二条 应新西兰海关的核查请求,中国海关可以通过以下方式对出口货物的原产地情况进行核查:


  (一)要求申请人补充提供与货物原产资格相关的信息和资料;


  (二)实地核实出口货物的生产设备、加工工序、原材料及零部件的原产资格、原产国(地区)以及出口货物说明书、包装、商标、唛头和原产地标记;


  (三)查阅、复制有关合同、发票、账簿以及其他相关资料。


  第三十三条 出口货物申报时,出口货物发货人及其代理人应当按照海关的申报规定填制《中华人民共和国海关出口货物报关单》。


  第三十四条 申领原产地证书的出口货物发货人和生产商、开具原产地声明的经核准出口商应当自原产地证明签发或者开具之日起3年内,保存能够充分证明货物原产资格的文件记录。


  适用《中新自贸协定》项下税率进口货物的收货人应当自货物办结海关手续之日起3年内,保存原产地证明。


  签证机构应当自原产地证书签发之日起3年内,保存原产地证书申请资料。


  上述文件记录可以以电子或者纸质形式保存。


  第三十五条 本办法下列用语的含义:


  (一)“生产”是指获得货物的方法,包括货物的种植、饲养、开采、收获、捕捞、水产养殖、耕种、诱捕、狩猎、捕获、采集、收集、养殖、提取、制造、生产、加工或者装配等;


  (二)“材料”是指用于货物生产的任何物质,以物理形式构成另一货物一部分或者用于另一货物生产过程的货物;


  (三)“原产材料”或者“原产货物”是指根据本办法规定具备原产资格的材料或者货物;


  (四)“非原产货物”或者“非原产材料”是指根据本办法规定不具备原产资格的货物或者材料,以及原产地不明的货物或者材料;


  (五)“公认会计准则”是指一方有关记录收入、支出、成本、资产及负债、信息披露以及编制财务报表方面的会计准则、认可的一致意见或者实质性权威支持。上述准则既包括普遍适用的概括性指导原则,也包括详细的标准、惯例及程序;


  (六)《WTO估价协定》是指作为《马拉喀什建立世界贸易组织协定》的组成部分的《关于实施1994年关税与贸易总协定第七条的协定》;


  (七)“签证机构”是指一方指定或者授权签发原产地证书,并且依照《中新自贸协定》规定已向另一方通报的机构。直属海关、隶属海关、中国国际贸易促进委员会及其地方分会是我国签证机构;


  (八)“基于预裁定的原产地声明”是指预裁定持有人根据一方国内法律法规就货物原产地做出的声明。


  第三十六条 本办法由海关总署负责解释。


  第三十七条 本办法自2022年4月7日起施行。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。