无产权车库车位是否属于土地增值税征税范围
发文时间:2021-01-21
作者:王力
来源:每日税讯精选
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近日,笔者在进行房地产开发企业土地增值税清算审核时发现是否将无产权车库车位纳入土地增值税清算范围,对整个项目清算结果影响较大。比如某项目总开发成本11000万元,可售房产面积50000平方米,无产权车库车位5000平方米,按照建筑面积法车库车位分摊1000万元的成本,而无产权车库车位销售价格明显低于住宅和商铺,这就导致了是否将无产权车库车位计入清算范围会极大的影响清算结果。


  哪到底无产权车库车位是否应计入土地增值税征税范围,按规定缴纳土地增值税呢?各地的政策也是众说纷纭。


  比如政策明确将无产权车库车位不计入土地增值税征税范围的有贵州省、江苏省等。


  《贵州省土地增值税清算管理办法》(贵州省地方税务局公告2016年第13号)第三十四条规定:“房地产开发企业单独销售无产权的车库(位)等不能办理产权的其他房地产的,不确认土地增值税计税收入,不扣除相应的成本和费用”


  《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规[2015]8号)文件第四条解读明确:建成转让后不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),不属于土地增值税征税范围,不计收入,也不扣除相关成本费用。


  而有些地方则出台政策将无产权车库车位计入土地增值税征税范围,比如浙江省、江西省等。


  《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第五条规定:“对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式,有偿让渡无产权车库(车位)、储藏室(以下简称无产权房产)等使用权的,其取得的让渡收入应规定计算征收土地增值税。”


  《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》(国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号)第五条第一款规定:“销售地下车库(位)取得的收入,不论开具何种票据,均计入“其他类型房地产”的转让收入。”


  那到底无产权车库车位是否属于土地增值税征税范围?笔者更赞同于江苏、贵州等地税务机关的观点,即无产权车库车位不属于土地增值税征税范围,无需预缴土地增值税,也不需要进行土地增值税的清算,不计收入,也不扣除相关成本费用。


  我们不妨追本溯源,首先看看1993年出台的《土地增值税暂行条例》对于征税范围的规定,《暂行条例》第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。”——此条款明确了国有土地使用权转让属于征税范围,而对地上建筑物是否需要有产权并未明确。


  我们再看看1995年国家税务总局印发的《土地增值税宣传提纲》(国税函发〔1995〕110号)第四条对于土地增值税的征收范围的规定:“土地增值税只对转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税。如房地产的出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于土地增值税的征收范围。”——这里立法的本意就很明确了,土地增值税只对房地产产权转让的行为征税,没有发生房地产的产权转让,不属于土地增值税的征收范围,如果本身就是无产权车库车位,更不会发生产权转让行为,当然不应属于土地增值税的征收范围。


  2019年7月,财政部、国家税务总局也就土地增值税立法发布了《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》,意见稿第一条关于纳税人的描述是:“在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税人。”——亮点在于将转让房地产改为转移房地产,何谓转移,即产权转移,立法的目的应该在于明确土地增值税的征税范围是对产权转移的行为征税。


  那无产权车库车位如果不属于土地增值税征税范围,是不是成本费用一律不得扣除呢?根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三款的有关规定,如果无产权车库车位作为公共配套设施,建成后属于全体业主所有的或者无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除。——这里笔者认为至少应该通过公证、司法裁定、销售合同载明等方式表明属于全体业主所有。


  我们期待土地增值税立法落地,在法律层面明确土地增值税的征税范围,解决各省对无产权车库车位是否属于土地增值税征税范围政策口径不一致的问题。

 



  2018年3月的解读——


转让无产权车位永久使用权 是否应征土地增值税?


  众所周知,无法办理权属登记的不动产不可销售。然而现实中有些开发商却与业主签订车位使用权转让合同,一次性收取租金或与业主签订长期租赁合同,约定租赁期满后赠送使用权。对于该种让渡无产权车位永久使用权收取的高额租金,是否应确认为收入,征收土地增值税?


  一房企转让无产权车位的永久使用权


  江苏B市地税局前不久遇到一个特别案例。


  A公司从2010年起在B市开发H项目,其中包括普通住宅、非普通住宅和商铺等房产。该项目几个月前达到了清算条件。按照有关规定,某B市地税局对H项目实施土地增值税清算。在清算过程中,税务人员发现,开发商将部分无产权的地下车位(含人防车位)与业主签订了期限长达20年的租赁合同,约定由业主一次性交付车位使用费10万元(与当时该小区有产权车位的售价相当)。期满后,业主可按所居住房屋产权的期限无偿享有该车位的使用权,双方不再另行签订租赁合同。


  计征土地增值税的提法受到房企质疑


  税务人员指出,这种转让无产权车位永久使用权的行为应纳入清算范围,计征土地增值税。


  开发商不认同此意见,称该行为不属于土地增值税暂行条例规定的纳税范围。理由有三:一是能否办理产权登记是车位能否销售的前提,这些无产权车位显然是不可售的。二是其与业主签订的是车位使用权而非所有权的转让协议,对应的收入为让渡资产使用权而非所有权的收入。三是土地增值税是对转让房地产取得的增值额征收的一种税,有关转让行为并未使地下车库产生增值。


  对这个问题应从两个关键方面找答案


  因从现行法律、法规中未找到有关此问题的明确规定,税务机关最终未对有关转让行为计征土地增值税。对于这个棘手问题,笔者认为可从两个关键点找到答案。


  1.转让无产权车库永久使用权是什么行为?


  无产权车位一般主要有两种:人防车位和作为配套设施建设使用、未单独办理产权登记的车位。前者的所有权不属于开发商也不属于全体业主,后者的所有权一般归全体业主。这里抛开产权归属问题,单就让渡车位永久使用权的行为作分析界定。


  本案中,开发商与业主签订长达20年的租赁合同,并约定租期满后赠送使用权。这意味着签此合同的业主对有关车位享有长期占有、使用、转租的权利,并承担有关风险,事实上从开发商处承接了与对应车位所有权有关的全部收益和风险。另外,开发商收取的车位出租费已相当于其同期销售有产权车位的价格。由此可见,开发商这种转让行为,除不能履行产权登记手续外,性质与转让车库所有权的销售行为并无二样。因此,应当将该种长期让渡车库使用权、一次性收取报酬的行为视同销售行为。


  2.有关转让是否属于土地增值税的征税范围?


  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发﹝2006﹞187号)第四条第三款规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校等公共设施,按以下原则处理:建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。


  可见,不能办理产权登记的车库在建成后有偿转让的,应计算收入并在扣除成本和费用后缴纳土地增值税。虽然其中没有对转让车库永久使用权作出明确规定,但笔者认为这里的“有偿转让”应按照实质重于形式的原则认定,除出售所有权的方式外,还包括转让永久使用权。因此,对于本案中转让车库永久使用权的行为,应视同销售处理,对有关所得在扣除成本和费用后计征土地增值税。


  其实,现实中有的省份已经以公告或函的形式,将转让无产权车位永久使用权的行为纳入了土地增值税征税范围。如天津地税公告2015年第9号规定:符合下列情形之一的地下车库(位)可参与整体清算:(一)转让使用权年限与所售商品房占地使用年限一致的;(二)转让永久使用权的;(三)随销售商品房附赠使用权的等。浙江地税公告2014年第16号规定:对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式,有偿让渡无产权车库(车位)、储藏室(以下简称无产权房产)等使用权的,其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税……


  综上所述,笔者认为,无论是有偿转让人防车位的永久使用权,还是有偿转让属于全体业主的无产权车位永久使用权,其本质都是变相销售行为,都应纳入土地增值税征税范围。


  来源:中国税务报  作者:任丽萍 朱伟


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  (五)涉税鉴证。按照法律、法规以及依据法律、法规制定的相关规定要求,对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明。

  (六)纳税情况审查。接受行政机关、司法机关委托,依法对企业纳税情况进行审查,作出专业结论。

  (七)其他税务事项代办。接受纳税人、扣缴义务人的委托,代理建账记账、发票领用、减免退税申请等税务事项。

  (八)其他税务代理。

  注意:不具备税务师事务所、会计师事务所、律师事务所资质的涉税专业服务机构,不能违规从事专业税务顾问、税务合规计划、涉税鉴证、纳税情况审查四类特定涉税专业服务。

3、电子税务局开具发票的具体操作如下:

  (1)登录电子税务局

  涉税专业服务机构进入电子税务局页面,选择【企业业务】,输入纳税人识别号、身份证号/手机号、密码,点击“登录”。

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(2)进入发票开具页面

  登录后,进入【我要办税】模块,选择【发票使用】,点击【蓝字发票开具】;

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(3)开具涉税专业服务发票

  进入蓝字发票开具页面后,点击【立即开具】,可选择开具“电子发票”或“纸质发票”,“选择票类”可选择“增值税专用发票”或“普通发票,选择后点击【确定】,跳转至提示选择【是】;

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  选择已采集的涉税专业服务协议的单位;

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(5)填写开票信息

  填写购买方信息、销售方信息;

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 (6)开具发票

  根据实际业务,按照涉税专业服务类别对应的商品和服务税收分类编码,输入开票信息中的【项目名称】等内容。填写完整开票信息后,点击【发票开具】,即可完成。

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涉税专业服务协议要素信息采集操作指引

  01如何报送协议要素信息

  规定要求

  涉税专业服务机构应当于首次为委托人提供业务委托协议约定的涉税服务前,向主管税务机关报送《涉税专业服务协议要素信息采集表》。

  操作指引

  报送协议要素信息有涉税专业服务机构发起和委托方发起两种方式。

  (1)若由涉税专业服务机构发起信息报送

  第一步:登录新电子税局。

  选择“企业业务”,输入涉税专业服务机构统一社会信用代码(纳税人识别号)、代理人员身份证号(手机号码或用户名)、代理人员个人新电子税局密码,拖动滑块,点击“登录”。

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第二步:报送协议信息。

  点击“我要办税”-“涉税专业服务”-“涉税专业服务机构管理” (如为税务师事务所,请在该界面选择“税务师事务所管理”进入)。点击“协议要素信息”下方“管理”,点击“新增”,录入相关信息,点击“确定”新增一条协议信息。点击“导入”,下载模板,按照模板要求填写完整后再选择文件进行清单导入,可批量导入协议信息。勾选需提交的协议,点击“提交”完成协议报送。

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注意:若服务项目包含“纳税申报代理”或“其他税务事项代理”,还需委托方确认才能完成协议采集。委托方登录新电子税局后,依次点击“我的待办”-“其他”-“办理”,确认信息无误,点击“同意”,协议采集成功。

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温馨提示:涉税专业服务机构最多可同时报送30条涉税专业服务协议要素信息。

  (2)若由委托方发起信息报送

  第一步:登录新电子税局。

  选择“企业业务”,输入委托方统一社会信用代码(纳税人识别号)、实名身份证号(手机号码或用户名)、实名个人新电子税局密码,拖动滑块,点击“登录”。

image.png

第二步:报送协议信息。

  点击“我要办税”-“涉税专业服务”-“我的代理机构”-“新增”。再次点击“新增”,根据业务实际填写委托服务项目,如“纳税申报代理”“其他税务事项代理”等,对应添加服务大类、服务中类、功能权限及服务人员,点击“确定”。

image.pngimage.png

第三步:涉税专业服务机构确认。

  涉税专业服务机构通过“企业业务”登录新电子税局,依次点击“我的待办”-“其他”-“办理”,确认信息无误,点击“同意”,协议采集成功。

image.pngimage.png

02变更或终止协议要素信息

  规定要求

  业务委托协议发生变更或者终止的,应当自变更或终止之日起30日内向主管税务机关重新报送《涉税专业服务协议要素信息采集表》。

  操作指引

  第一步:登录新电子税局。

  选择“企业业务”,输入涉税专业服务机构统一社会信用代码(纳税人识别号)、代理人员身份证号(手机号码或用户名)、代理人员个人新电子税局密码,拖动滑块,点击“登录”。

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第二步:变更或终止协议。点击“我要办税”-“涉税专业服务”-“涉税专业服务机构管理”(如为税务师事务所,请在该界面选择“税务师事务所管理”进入)。点击“协议要素信息”下方“管理”。点击“编辑”变更协议信息。勾选想终止企业信息,点击“终止”终止协议。image.pngimage.pngimage.png

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重点提醒

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  情节严重的,由税务机关纳入涉税服务失信名录,予以公告并向社会信用平台推送,其所代理的涉税业务,税务机关不予受理。

  热点问答

  Q:在批量采集协议要素模块提交导入的清册后,显示“部分信息导入失败”,是什么原因?

  A:提交清册后出现该提示是因为在表格中填写信息时更改了表格的格式,如粘贴复制时带格式粘贴,改变单元格下拉选项里的内容等,因此填写该表格时务必注意不得改变原有表格的格式及选项内容。

  Q:报送协议后在办税进度查询里显示导入失败并提示“与其他涉税专业服务机构存在有效的服务协议”,是什么原因?

  A:出现该提示是因为导入的新协议服务时间与以往导入的旧协议服务时间存在重叠,即新导入的协议服务时间起应在旧协议服务时间止之后,如旧协议服务时间为“2022-01-01至2023-01-01”,新协议服务时间起应为“2023-01-02”或之后。

  Q:之前报送了协议要素信息,但是有一些客户我已经不做了,协议要素怎么取消?

  A:协议要素信息在协议的服务期限到期后会自动终止,无需额外操作,若在未到期前停止服务,可在【涉税专业服务协议信息变更及终止】中选择相应协议要素信息进行终止操作。

税务是如何通过资金回流判断企业虚开发票的?

资金回流是指一笔资金以“货款”名义从受票方支付给开票方后,经过一个或多个中间账户的掩饰,最终又全部或大部分返回到受票方或其关联人员手中的过程。这暴露了“有票无货”或“有票少货”的虚假交易本质。

  以下是税务部门通过资金回流判断企业虚开的具体方法和步骤:

  一、核心逻辑与调查起点

  税务稽查通常从受票企业入手,检查其取得的发票是否真实、业务是否真实。

  1. 发现疑点:通过大数据分析,发现企业存在“进销项不符”(如大量采购煤炭但销售电子产品)、购销地分离、税负异常、法定代表人关联多家高风险企业等初步疑点。

  2. 锁定资金流:一旦发票和合同(票流、物流)存在疑点,资金流的穿透检查就成为关键突破口。稽查人员会调取涉案企业、法定代表人、实际控制人、财务人员、主要经办人等人的所有相关银行账户流水。

  二、识别资金回流的典型模式与特征

  税务和银行系统会利用大数据模型追踪资金路径,常见的回流模式有:

  1. 直接回流(低级手法):

  受票方公户付款给开票方公户 → 开票方在短时间内(如当天、次日)将相近金额转回至受票方法定代表人、股东或指定人员的个人账户。其特征是路径短、时间快、金额相近。这是最明显的证据。

  2. 间接回流、环流(常见手法):

  受票方付款 → 开票方公户 → 开票方法人个人账户 → 多个无关的中间账户(“过桥账户”,用于切断追踪) → 最终回到受票方法人或其关联人账户,甚至可能形成“闭环”:A付给B,B付给C,C付给……最终回到A。其特征是路径复杂,涉及多个个人卡,但通过图谱分析仍能清晰还原路径。

  3. 差额回流(有真实交易但虚增部分):

  交易有真实部分,但发票金额远大于真实交易额。例如,真实交易100万,却开了500万的发票。那么,受票方支付的500万“货款”中,对应真实货款的100万被开票方留下,而虚增的400万则会通过上述方式回流,其特征是回流金额约等于发票价税合计金额减去一个合理利润/成本后的数额。

  4. 关联方回流:

  资金不是直接回到原公司或个人,而是流向受票方的关联公司、兄弟公司、母公司或其它受控实体,用于其他用途。其特征是资金最终受同一控制人支配,实现了“资金回流”的实质。

  三、税务稽查的具体分析手段

  1. “四流一致”比对:

  核查发票流、资金流、合同流、货物流是否一致。虚开案件中,资金流与其他“三流”必然脱节。

  2. 时间与金额匹配分析:

  时间紧密性:支付“货款”与收到“回流款”的时间间隔异常短,不符合正常商业逻辑。

  金额对应性:回流金额与发票金额、支付金额存在固定比例关系(如扣除约定好的开票费后的余额)。

  3. 账户性质分析:

  (1)大量使用个人银行卡进行大额公对私、私对私转账,是典型的掩饰手段。

  (2)频繁新开立账户,并在业务完成后迅速销户。

  4. 资金路径图谱:

  利用现代数据技术,将海量银行流水数据可视化,绘制出清晰的资金流向网络图。回流路径在图上会呈现出清晰的“起点-终点重合”的闭环或特征路径。

  5. 人员关联分析:

  追踪资金最终收款人,发现其与受票企业法定代表人、员工或亲属的关系,坐实资金实际控制人未变。

  6. 审讯突破与证据固定:

  在资金流水铁证面前,对企业负责人、财务、中间人进行询问,结合其他证据(虚假运输单据、虚假入库单、虚假产能等),形成完整的证据链。

  【案例】

  受票企业A(需要进项发票抵扣) -> 支付“货款”117万(含税) -> 开票企业B(空壳公司),受票企业A的老板个人卡 <- 经过中间人C的个人卡倒手 <- 收到“货款”后,B企业老板个人卡,(实际收到回流款约113万,扣除4万“开票费”)。税务判断:资金从A出发,最终回到了A的实际控制人手中。证明这117万的交易是虚假的,B公司为A公司虚开了发票,并收取了约3.4%的开票费。

  在“金税四期”系统和大数据深度应用的背景下,税务部门与人民银行、商业银行的信息共享机制日益完善,资金流转的透明度极高。试图通过复杂账户网络掩盖资金回流的做法,在专业的税务稽查和大数据图谱分析面前几乎无所遁形。资金回流是证明虚开违法行为最直接、最有力的铁证之一,也是企业绝对不能触碰的法律红线。合法经营、真实交易才是企业长久发展的根本。