房开企业结转收入成本的账务处理：

1.结转收入

借：预收账款

  贷：主营业务收入

2.结转成本

借：主营业务成本

 贷：开发产品

根据财税[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》 第二十七条，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

所以，该不动产不是专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，进项税可以抵扣.与住房性质无关。

水利基金按照营业收入缴纳，营业收入包括主营业务收入和其他业务收入，营业外收入不包含在内。

根据财政部 国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知（财税〔2016〕74 号）          

一、纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

二、预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

贵公司业务按照上述规定处理。

《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函[2016]145 号）第四条规定，小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票。地税局代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票，系统自动在发票上打印“代开”字样。

……

地税局代开发票部门应在代开增值税发票的备注栏上，加盖地税代开发票专用章。

《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2004]153号）第十一条规定，增值税纳税人应在代开专用发票的备注栏上，加盖本单位的发票专用章。

《国家税务总局关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知》（国税函[2004]1024号）第三条第（三）项规定，……无论使用计算机开具还是手工填开，均须加盖税务机关代开发票专用章，否则无效。

因此，除税总函[2016]145号规定的情况外，代开的增值税专用发票需加盖本单位的发票专用章，代开的普通发票须加盖税务机关代开发票专用章，是否加盖代开单位的发票专用章总局文件没有明确规定，依据各地口径执行

分公司为独立财产权，分公司注销，固定资产可以不处置，直接交由总总公司。

根据《发票管理办法》

第十九条　销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票

因此，应按规定开具发票，但是为了开发票而开发票是不可取的。如果月末统一将不要发票的金额开具一张个人发票，将造成受票人和接受货物人不一致的情况，会被认定为发票虚开。

未开票收入本身就是客观存在的，只要贵公司有一套良好的销售循环内控，并留下相关证据。对于该类客户不要发票的收入，是可以在未开票收入中进行申报的，或按规定分别开具发票自行保存。

根据《财政部 国家税务总局关于生育津贴和生育医疗费有关个人所得税政策的通知》（财税〔2008〕8号）根据《中华人民共和国个人所得税法》有关规定，经国务院批准，现就生育津贴和生育医疗费有关个人所得税政策通知如下：   一、生育妇女按照县级以上人民政府根据国家有关规定制定的生育保险办法，取得的生育津贴、生育医疗费或其他属于生育保险性质的津贴、补贴，免征个人所得税，挂往来后发放。

需通知债权人和债务人，办理三方债权债务转移协议。

首先贵公司应先确认一下贵公司是否拥有土地权证，由于租赁期超过20年无效，所以贵公司应该按照实质重于形式原则将该土地确认为无形资产，收回对应的土地不再摊销。

政府占用贵公司土地，相当于收回土地。根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》

一、下列项目免征增值税

（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

所以贵公司该业务免增值税。

根据国务院令第138号 中华人民共和国土地增值税暂行条例

第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：     

    （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；     

    （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

贵公司应当终止确认与该土地相关资产计入营业外支出，将政府补偿确认为营业外收入。并入应纳税所得额计算缴纳所得税。

根据中华人民共和国房产税暂行条例

第五条 下列房产免纳房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

农场改之后属于企业性质不符合免税条件，应当缴纳房产税。

根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：
1.将货物交付其他单位或者个人代销；
2.销售代销货物；
3.设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；
4.将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目（营改增后本条款自动废止）；
5.将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费（用于企业内部）；
6.将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；
7.将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；
8.将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
所以贵公司外购礼品用于赠送属于增值税视同销售
 
借：销售费用
贷：库存商品
      应交税费-应交增值税-销项税额

根据国家税务总局关于纳税人对外开具增值税专用发票有关问题的公告
 国家税务总局公告2014年第39号                
现将纳税人对外开具增值税专用发票有关问题公告如下：
纳税人通过虚增增值税进项税额偷逃税款，但对外开具增值税专用发票同时符合以下情形的，不属于对外虚开增值税专用发票：
一、纳税人向受票方纳税人销售了货物，或者提供了增值税应税劳务、应税服务；
二、纳税人向受票方纳税人收取了所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务的款项，或者取得了索取销售款项的凭据；
三、纳税人按规定向受票方纳税人开具的增值税专用发票相关内容，与所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务相符，且该增值税专用发票是纳税人合法取得、并以自己名义开具的。
受票方纳税人取得的符合上述情形的增值税专用发票，可以作为增值税扣税凭证抵扣进项税额。
所以，目前总局最新口径是保证受票方与服务接收方一致，开票内容与实际内容一致。上述业务开具发票是合规的。建议贵公司开具增值税普通发票。

增值税申报表是按期申报不是按项目申报，取得符合要求的可抵扣进项税勾选或认证抵扣即可。
 
从外部借入资金再借出的，
根据财税[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》 第二十七条，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

取得的贷款服务相关进项不得进行抵扣。

应该按照贵公司成本结转办法进行损失确认，如果贵公司使用个别计价，则按照销毁货物的个别单价进行损失确认。如果贵公司成本结转办法为滚动核算，则按照历史的投入材料以及制造费用除以对应批次的产成品数量来确认单价。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十五条 企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。因此，企业按规定缴纳的社保可以税前扣除，公司员工在外地缴纳社保，回本单位报销，会计上处理为营业外支出，企业所得税年终汇算时作纳税调增处理。

根据国家税务总局公告2016年第47号 国家税务总局关于红字增值税发票开具有关问题的公告
为进一步规范纳税人开具增值税发票管理，现将红字发票开具有关问题公告如下：
一、增值税一般纳税人开具增值税专用发票（以下简称“专用发票”）后，发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形但不符合发票作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让，需要开具红字专用发票的，按以下方法处理：
（一）购买方取得专用发票已用于申报抵扣的，购买方可在增值税发票管理新系统（以下简称“新系统”）中填开并上传《开具红字增值税专用发票信息表》（以下简称《信息表》，详见附件），在填开《信息表》时不填写相对应的蓝字专用发票信息，应暂依《信息表》所列增值税税额从当期进项税额中转出，待取得销售方开具的红字专用发票后，与《信息表》一并作为记账凭证。

所以贵公司应该填制上传红字发票信息表，并根据信息表在当月做进项税额转出。待取得红字发票后再做红冲

根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号
第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

贵公司无偿将房产交付他人使用属于视同销售行为，税法上没有规定不能无偿使用，但应当进行增值税的计算与申报。由于无租使用，不需要开具发票。

一、根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号
（1）研发服务，也称技术开发服务，是指就新技术、新产品、新工艺或者新材料及其系统进行研究与试验开发的业务活动。
所以提供技术服务不包括销售设备。所以贵公司该业务包括销售设备又包括提供研发服务，属于兼营，买设备按照16%开具发票，不可以按照6%开具发票。

首先此项业务为租赁、改造、抵租赁费三项业务分别处理。公司出租不动产是一项应税行为，需要按照出租不动产项目计算缴纳增值税并开具发票。如以改造款抵顶租赁费为有租使用，分解为收取租金，然后委托子公司进行改造，改造相关费用由母公司承担，相关成本费用符合资本化条件的资本化（发票开具给母公司），不符合资本化条件的费用化。