财政部令2011年第64号 资产评估机构审批和监督管理办法
发文时间:2011-08-11
文号:财政部令2011年第64号
时效性:全文失效
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失效提示:根据财政部令第86号 资产评估行业财政监督管理办法,本法规自2017年6月1日起全文废止。

      第一章 总则

  第一条 为了规范资产评估机构的审批,加强对资产评估机构的监督,促进资产评估行业健康发展,制定本办法。

  第二条 资产评估机构是指依法设立,取得资产评估资格,从事资产评估业务的机构。

  第三条 财政部是资产评估行业主管部门,制定资产评估机构管理制度,负责全国资产评估机构的审批和监督管理。

  各省、自治区、直辖市财政厅(局)(以下简称省级财政部门)负责本地区资产评估机构的审批和监督管理。

  第四条 中国资产评估协会负责全国资产评估行业的自律性管理,协助财政部审批和监督管理全国资产评估机构。

  各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会负责本地区资产评估行业的自律性管理,协助省级财政部门审批和监督管理本地区资产评估机构。

  第五条 资产评估机构的业务范围包括:单项资产评估、资产组合评估、企业价值评估、其他资产评估,以及相关的咨询业务。

  第六条  资产评估机构应当依法取得资产评估资格, 遵守有关法律法规、执业准则和执业规范。

  第七条 资产评估机构依法从事资产评估业务,不受行政区域、行业限制,任何组织和个人不得非法干预。

  第八条 资产评估机构应当加入中国资产评估协会,成为中国资产评估协会团体会员。

      第二章 资产评估机构的设立

  第九条 资产评估机构采用普通合伙(含特殊的普通合伙,以下简称合伙制)的形式设立,或者采用有限责任公司(以下简称公司制)的形式设立。

  第十条 资产评估机构名称应当包含“资产评估”字样。

  资产评估机构字号不得与已经批准设立的资产评估机构字号重复。

  第十一条  设立合伙制资产评估机构,除符合国家有关法律法规规定外,还应当具备下列条件:

  (一)有2名以上符合本办法规定的合伙人;

  (二)有5名以上注册资产评估师;

  (三)合伙人实际缴付的出资总额不低于人民币10万元,其中,以特殊的普通合伙形式设立的,合伙人实际缴付的出资总额不低于人民币30万元。

  第十二条  设立公司制资产评估机构,除符合国家有关法律法规规定外,还应当具备下列条件:

  (一)有2名以上符合本办法规定的股东;

  (二)有8名以上注册资产评估师;

  (三)注册资本不低于人民币30万元。

  第十三条 资产评估机构的合伙人或者股东应当具备下列条件:

  (一)持有注册资产评估师证书;

  (二)取得注册资产评估师证书后,近三年连续专职从事资产评估业务;

  (三)成为合伙人或股东前三年内,未因评估执业行为受到行业自律惩戒或者行政处罚。

  第十四条 资产评估机构根据内部管理需要,在符合本办法第十一条至第十三条规定的情况下,可以增加一名非注册资产评估师的自然人担任合伙人或者股东,具体条件另行规定。

  第十五条 合伙制资产评估机构的首席合伙人和公司制资产评估机构的法定代表人应当由该机构持有注册资产评估师证书的执行合伙事务的合伙人或者股东担任。

  第十六条 设立资产评估机构,应当由全体合伙人或者股东(以下简称申请人)指定的代表或者共同委托的代理人,向省级财政部门提出申请,并提交下列申请材料:

  (一)资产评估机构设立申请表;

  (二)合伙协议或者公司章程;

  (三)工商行政管理部门出具的名称预先核准通知书;

  (四)设立合伙制资产评估机构的,提供出资证明;设立公司制资产评估机构的,提供验资报告;

  (五)合伙人或者股东简历,以及担任首席合伙人或者法定代表人的人选;

  (六)经所在地资产评估协会核实的注册资产评估师注册情况汇总表、合伙人或者股东连续专职从事资产评估业务年限及其未因评估执业行为受到行业自律惩戒或者行政处罚的证明材料;

  (七)注册资产评估师证书和身份证的复印件;

  (八)注册资产评估师转所申请表;

  (九)办公场所的产权或者使用权的有效证明。

  第十七条 省级财政部门应当对申请人提交的申请材料进行审查,依法作出受理或者不予受理的决定,并出具加盖省级财政部门专用印章和注明日期的书面凭证。

  对于申请材料不齐全或者不符合规定形式的,应当在5个工作日内一次性告知申请人需要补正的全部内容。逾期不告知的,自收到申请材料之日起即视为受理。



  第十八条 省级财政部门在受理申请后,应当将申请材料中资产评估机构名称、合伙人或者股东、首席合伙人或者法定代表人、注册资产评估师等有关情况予以公示,公示期不得少于5个工作日。

  公示期间有实名举报或提出异议的,省级财政部门应当组织核实。

  第十九条 省级财政部门应当自受理设立资产评估机构申请之日起20个工作日内,按照规定对申请材料进行审核,作出批准或者不予批准的决定。20个工作日内不能作出决定的,经本行政机关负责人批准,可以适当延长,但最长不得超过10个工作日,并应当将延长期限的理由告知申请人。

  第二十条省级财政部门作出批准设立资产评估机构决定的,应当向申请人出具批准文件。批准文件应当载明下列事项:

  (一)资产评估机构名称及组织形式;

  (二)资产评估机构的合伙人或者股东及其出资的基本情况;

  (三)资产评估机构的首席合伙人或者法定代表人;

  (四)注册资产评估师的基本情况;

  (五)注册资产评估师完成转所手续的时间要求。

  第二十一条 申请人持批准文件办理完成工商注册登记和中国资产评估协会入会手续后,应当向省级财政部门申领资产评估资格证书,同时将营业执照复印件以及在工商行政管理部门备案的合伙协议或者公司章程报省级财政部门备案。

  资产评估资格证书由财政部统一印制,由省级财政部门加盖本机关印章后颁发。

  第二十二条 省级财政部门批准设立资产评估机构的,应当将批准文件及申请材料报财政部备案,同时将批准文件抄送资产评估机构所在地资产评估协会和中国资产评估协会。

  财政部发现审批不当的,应当责令省级财政部门改正或者撤销。

  第二十三条 省级财政部门依法作出不予批准设立资产评估机构决定的,应当书面通知申请人,说明理由,并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

      第三章 资产评估机构分支机构的设立

  第二十四条 资产评估机构分支机构(以下简称分支机构)是指资产评估机构依法在异地设立的从事资产评估业务的机构。

  分支机构的民事责任由设立该分支机构的资产评估机构承担。

  第二十五条 分支机构的名称应当采用“资产评估机构名称+分支机构所在地行政区划名+分所(分公司)”的形式。

  第二十六条 拟设立分支机构的资产评估机构应当具备下列条件:

  (一)取得资产评估资格三年以上,内部管理制度健全;

  (二)有20名以上注册资产评估师,不包括拟转到分支机构执业的注册资产评估师及已设立的其他分支机构的注册资产评估师;

  (三)资产评估机构提出申请之日前三年评估业务收入合计不少于人民币1500万元;

  (四)设立申请日前三年内未因评估执业行为受到行业自律惩戒或者行政处罚。

  第二十七条 分支机构应当具备下列条件:

  (一)有6名以上注册资产评估师;

  (二)有固定的办公场所。

  第二十八条 分支机构负责人应当具备下列条件:

  (一)持有注册资产评估师证书;

  (二)取得注册资产评估师证书后执业满三年;

  (三)成为负责人前三年内,未因评估执业行为受到行业自律惩戒或者行政处罚。

  第二十九条 具备条件的资产评估机构设立分支机构,应当向分支机构所在地省级财政部门提交下列材料:

  (一)资产评估机构设立分支机构申请表;

  (二)资产评估机构作出设立分支机构的决议;

  (三)资产评估机构授权分支机构的营业范围;

  (四)拟任分支机构负责人的简历;

  (五)资产评估机构提出申请之日前三年的年度审计报告;

  (六)经资产评估机构所在地资产评估协会核实的资产评估机构注册资产评估师注册情况汇总表、注册资产评估师证书和身份证的复印件;

   (七)经分支机构所在地资产评估协会核实的拟转入分支机构的注册资产评估师注册情况汇总表、注册资产评估师证书和身份证的复印件以及转所证明;

  (八)分支机构办公场所的产权或者使用权的有效证明;

  (九)资产评估机构对其分支机构的管理办法。

  资产评估机构跨省级行政区域设立分支机构的,还应当提交资产评估机构所在地省级财政部门出具的设立分支机构的书面意见。

  第三十条 资产评估机构分支机构所在地省级财政部门应当对分支机构设立的申请材料进行审查,审批程序参照本办法第十七条至第二十三条的有关规定办理。

  第三十一条 资产评估机构应当在完成分支机构的工商登记手续后10个工作日内,将分支机构的营业执照复印件报送资产评估机构所在地的省级财政部门。

  第三十二条资产评估机构跨省级行政区域设立分支机构的,分支机构所在地的省级财政部门应当将批准文件抄送设立该分支机构的资产评估机构所在地的省级财政部门及资产评估协会。 

  第四章 资产评估机构及分支机构的变更和终止

  第三十三条 资产评估机构或者分支机构的名称、首席合伙人或者法定代表人、合伙人或者股东、分支机构负责人发生变更的,应当自其作出变更决议之日起20日内向所在地省级财政部门备案,并抄送所在地资产评估协会。

  第三十四条 资产评估机构可以依据国家有关法律法规合并或者分立。

  合并或者分立后新设的资产评估机构,按照本办法第十七条至第二十三条、第三十五条的规定办理设立手续。

  合并或者分立后存续的资产评估机构,按照本办法第三十三条、第三十五条的规定办理。

  第三十五条 资产评估机构办理合并或者分立手续时,应当提供合并或者分立协议、合并或者分立基准日各方经审计的会计报表。

  合并或者分立协议应当包括以下事项:

  (一)合并或者分立前资产评估机构评估业务档案保管方案;

  (二)合并或者分立前资产评估机构职业风险基金的处理方案;

  (三)合并或者分立前资产评估机构评估业务、执业责任的继承关系。

  第三十六条 合伙制资产评估机构转为公司制资产评估机构,或者公司制资产评估机构转为合伙制资产评估机构,按照本办法第十七条至第二十三条的规定办理设立手续。

  省级财政部门在批准文件中应当载明转制后机构与转制前机构的关系,在转制后机构办理完成工商注册登记之前,转制前机构的资产评估资格继续有效。

  第三十七条 资产评估机构跨省级行政区划迁移办公场所,应当首先向迁出地省级财政部门提出申请,并提交资产评估机构跨省级行政区划迁址申请表和合伙人或者股东会的迁址决议。获得迁出地省级财政部门书面意见后,向迁入地省级财政部门提交下列材料:

  (一)资产评估机构跨省级行政区划迁移申请表;

  (二)迁入地工商行政管理部门出具的名称预先核准通知书;

  (三)资产评估机构资格证书正、副本原件;

  (四)合伙人或者股东简历,以及担任首席合伙人或者法定代表人的人选;

  (五)合伙人或者股东会决议;

  (六)迁出地资产评估协会核实的注册资产评估师注册情况一览表;

  (七)办公场所的产权或者使用权的有效证明。

  迁入地省级财政部门批准资产评估机构跨省级行政区划迁移办公场所的,按照本办法第十七条至第二十三条的规定办理设立手续。

  第三十八条 有下列情形之一的,省级财政部门应当办理资产评估资格的注销手续:

  (一)资产评估机构依法终止的;

  (二)资产评估资格被依法撤销的,或者资产评估资格证书被依法吊销的;

  (三)法律、行政法规规定的应当注销资产评估资格的其他情形。

  第三十九条 有下列情形之一的,省级财政部门应当办理分支机构的注销手续:

  (一)资产评估机构决定撤销其设立的分支机构;

  (二)资产评估机构的资产评估资格被注销;

  (三)省级财政部门撤销分支机构设立许可;

  (四)法律、行政法规规定的应当注销分支机构的其他情形。

  第四十条 办理资产评估机构或者分支机构注销手续的,资产评估机构应当交回资产评估资格证书,提交评估业务档案保管方案并妥善保管评估业务档案。

  第四十一条 省级财政部门办理资产评估机构或者分支机构注销手续的,应当通知所在地资产评估协会,并将有关情况予以公告。

  第四十二条 分支机构所在地的省级财政部门应当将所管辖的分支机构变更、终止情况,抄送设立该分支机构的资产评估机构所在地的省级财政部门及资产评估协会。

  省级财政部门应当将所管辖的资产评估机构及分支机构变更、终止情况向财政部和中国资产评估协会备案。

      第五章 监督管理

  第四十三条 资产评估机构合伙人或者股东以及分支机构的负责人应当在本机构注册,并专职从事资产评估业务,本办法第十四条规定的合伙人或者股东除外。

  第四十四条 资产评估机构应当建立完善的内部管理制度。内部管理制度应当包括下列内容:

  (一)人事管理制度;

  (二)财务管理制度;

  (三)执业质量控制制度;

  (四)评估业务管理制度;

  (五)业务档案管理制度。

  第四十五条 资产评估机构应当建立首席评估师制度。首席评估师由本机构持有注册资产评估师证书的合伙人或者股东担任,负责执业质量控制。

  第四十六条 资产评估机构应当按规定提取和使用职业风险基金,购买职业责任保险,建立职业责任保障机制。

  第四十七条 资产评估机构应当在人事、财务、执业规范、质量控制、客户服务、企业形象等方面对其设立的分支机构进行统一管理。

  第四十八条 除证券期货相关评估业务外,资产评估机构可以授权分支机构以分支机构的名义出具资产评估报告。

  第四十九条 资产评估机构的资产评估资格证书遗失或者毁损的,应当向原发证机关申请补领或换发证书。

  第五十条 省级以上财政部门依法对下列事项实施监督检查:

  (一)资产评估机构或者分支机构保持设立条件的情况;

  (二)资产评估机构向省级财政部门备案事项的报备情况;

  (三)资产评估机构或者分支机构的执业行为;

  (四)法律、行政法规规定的其他监督检查事项。

  资产评估协会应当对资产评估机构及分支机构实施执业质量检查,建立诚信档案制度。

  第五十一条  资产评估机构及其分支机构存续期间应当持续符合本办法规定的设立条件和第四十三条的规定。

  违反第一款规定的,资产评估机构及其分支机构应当自不符合有关条件的情形出现之日起10个工作日内,将有关情况向省级财政部门书面报告,并于90日内达到规定条件。

  违反第一款规定的,且资产评估机构或者分支机构未在90日内达到规定条件的,省级财政部门应当撤销其资产评估资格或者分支机构的设立许可,并予以公告。

  第五十二条 资产评估机构应当在每年4月30日之前,向所在地省级财政部门报送下列材料,并抄送所在地资产评估协会:

  (一)资产评估机构基本情况表;

  (二)经会计师事务所审计的上年度会计报表;

  (三)资产评估机构上年度资产评估项目汇总表;

  (四)职业责任保险保单复印件、累计职业风险基金证明材料。

  资产评估机构跨省级行政区划设有分支机构的,应当将该分支机构有关材料及资产评估机构授权分支机构的营业范围报送分支机构所在地的省级财政部门。

      第六章 法律责任

  第五十三条 在资产评估机构或者分支机构设立申请时,申请人或者资产评估机构隐瞒有关情况或者提供虚假材料的,省级财政部门应当不予受理或者不予批准,并予以警告。

  第五十四条 资产评估机构或者分支机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得资产评估资格或者设立分支机构的,省级财政部门应当撤销其资产评估资格或者分支机构的设立许可,并予以公告。

  第五十五条 资产评估机构或者分支机构有下列行为之一的,省级以上财政部门应当责令限期改正,并可予以警告:

  (一)未按本办法第四十四条规定建立完善内部管理制度的;

  (二)未按本办法第四十六条规定提取和使用职业风险基金或者购买职业责任保险的;

  (三)违反本办法第五十一条第一款规定,未在规定期限内报告的;

  (四)未按本办法第五十二条规定报送材料的;

  (五)未配合财政部门实施监督检查的。

  第五十六条 资产评估机构或者分支机构有下列情形之一的,省级以上财政部门应当责令限期改正,予以警告。有违法所得的,没收违法所得,并可以处以不超过违法所得3倍、最高不超过3万元的罚款;没有违法所得的,可以处以1万元以下的罚款:

  (一)冒用其他机构名义、允许其他机构或者个人以本机构名义执行评估业务的;

  (二)涂改、出租、出借资产评估资格证书的;

  (三)向委托人或者被评估单位索取、收受业务约定书约定以外的酬金或者其他财物,或者利用业务之便,谋取其他不正当利益的;

  (四)采取强迫、欺诈、恶意降低收费标准等不正当方式招揽业务的;

  (五)泄露委托人或者被评估单位商业秘密的;

  (六)允许本机构注册资产评估师只挂名不执业,或者明知本机构注册资产评估师在其他机构执业而不制止的。

  第五十七条 省级以上财政部门作出行政处罚决定之前,应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据,并告知当事人依法享有的权利。

  第五十八条 财政部门的工作人员在实施审批和监督过程中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,或者泄露国家机密、商业秘密的,依法给予处分。

      第七章 附 则

  第五十九条 在经济欠发达地区设立资产评估机构确实难以达到本办法规定条件的,可以适当降低有关条件,具体办法另行规定。

  设立从事文化艺术、自然资源等特别资产评估的资产评估机构,其设立条件可以适当调整,具体办法另行规定。

  第六十条 已经依法设立的其他评估机构,符合本办法第十一条至第十五条规定的,可以向省级财政部门申请资产评估资格,按照本办法第十七条至第二十三条有关规定办理。

  第六十一条 本办法自2011年10月1日起施行。财政部2005年5月11日发布的《资产评估机构审批管理办法》(财政部令第22号)同时废止。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。