房地产收取诚意金、销售期房和现房应这样交税
发文时间:2019-06-25
作者:牛鲁鹏
来源:九鼎财税说
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地球人都知道,在中国,房地产企业商品房销售包括现房销售和商品房预售两种模式。


  一、预售涉税


  预售模式一开始是不存在的,并且直到现在,在欧美国家,也不存在预售模式。


  (一)预售模式的起源


  就像土地增值税起源于我国一样。20世纪50年代,香港知名实业家霍英东先生,为了促销楼盘,在香港发明了商品房分期付款模式,后来演变为预售制度传播到大陆,预售制度有效缓解了房地产企业的资金压力,也迅速拉升了地方的GDP。


  《商品房销售管理办法》(中华人民共和国建设部令第88号)第三条第(三)款规定,商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。


  但是因为部分开发项目因为各种原因形成了烂尾工程,一定程度上冲击了房地产市场秩序,因此政府出台了相关制约制度。


  (二)向买受人收取费用的前提


  目前,房地产开发企业不论是销售期房还是现房,均应符合一定的条件,必要条件就是要取得预售许可证,然后签订合同。具体如下:


  (1)《城市商品房预售管理办法》(中华人民共和国建设部令第131号)第十条规定,商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。


  (2)《商品房销售管理办法》(中华人民共和国建设部令第88号)第十六条规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。


  否则,按照《商品房销售管理办法》第二十二条规定,不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。例如阜阳市房地产管理局《关于进一步规范购房款缴存的通知》(阜房办[2017]244号)文件第一条规定,未取得《商品房预售许可证》,开发企业不得直接收取购房人的购房款。不得收取购房人在现场或者虚拟网络电商平台纳的定金,诚意金,保证金。会员费,预付款等,不得间接收取第三方融平台或金融平台代理的变相“购房意向金”。


  但是房地产企业为了提前圈占客户,在与同行竞争中抢得先机,在未取得预售许可证之前,一般会打政策的擦边球,以“订金、诚意金、认筹款、意向金、看房费、购房卡、选房卡、VIP卡”等名义向意向客户收取部分款项。


  (三)诚意金是个什么东东


  订金、诚意金、意向金是否涉税,首先应明确它们是什么东东,与定金有什么区别。


  房地产刚营改增后,原河南省国税局在《营改增问题快速处理机制专期九》通过问题六“房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时,是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税”给出了说明,可以作为范例参考。


  “定金”是一个法律概念,属于一种法律上的担保方式,《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。签合同时,对定金必需以书面形式进行约定,同时还应约定定金的数额和交付期限。定金数额可以由合同双方当事人自行约定,但是不得超过主合同总价款的20%,超过20%部分无效。


  “订金”目前我国现行法律中没有明确规定,它不具备“定金”的担保性质,当合同不能履行时,除不可抗力外,应根据双方当事人的过错承担违约责任,一方违约,另一方无权要求其双倍返还,只能得到原额,也没有20%比例的限制。


  “意向金(诚意金)”在我国现行法律中不具有法律约束力,主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念,在实践中意向金(诚意金)未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。


  综上,定金、订金、意向金、诚意金中,只有“定金”具有法律约束力,而订金、意向金、诚意金都不是法律概念,无论当事人是否违约,支付的款项均需返还。因此,房地产开发企业收到购房人的定金,可视同收到预收款;收到订金、意向金、诚意金,不视同收到预收款。


  其实不论营改增前还是营改增后,它们的性质从来没有发生变化。总局规定只能对预收的定金进行征税。


  (四)营业税时的处理


  《营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发〔1995〕156号)第十八项明确:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定,纳税人转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款,包括预收定金。因此,预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。


  不幸的是,部分地方扩大了解读,稀里糊涂的对诚意金等征了税。最具代表性的应该是河北。《河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告》(河北省地方税务局公告2010年第2号)第二条“关于房地产开发企业收取的“诚意金”等纳税义务发生时间问题”规定,


  房地产开发企业在开发、销售商品房过程中,以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项,均属于预收性质的款项,其纳税义务发生时间与预收房款相同,为收到款项的当天。


  2014年,海南进行了跟进。海南省地方税务局发布了《关于房地产企业收取的认筹款诚意金等款项是否缴纳营业税问题的批复》(琼地税函[2014]804号)文件。文件提到:房地产开发企业在开发、销售商品房过程中,以各种名目收取的认筹款、诚意金、意向金、订金、看房费等以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项,都是为了购房者购房时获得房屋的优先购买权或者在房价上享受一定的优惠,其性质均属于预收性质的款项。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。如果上述预收性质的款项发生退款行为,已征营业税可以从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。


  (五)营改增后的认定


  营改增后,对于诚意金的认定,原山东省国税局在《全面推开营改增试点政策指引(六)》第四点“关于房地产开发企业预收款范围问题”也进行了回应。


  “房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。”


  原山东国税局代表了主流观点,一经发布,各地原国税纷纷发文附和相应。因此,一般情况下,开发企业收取诚意金,不需要预缴增值税。


  但是也有例外,例如,《河北营改增有关政策问题的解答(之八)摘录》第七条“关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题”规定,


  房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质,应按规定预缴增值税:


  (一)收取的款项金额不超过5万元(含5万元);


  (二)收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。


  对于位于河北的开发企业,应小心谨慎、避免触雷。


  那诚意金如何收取,账务处理、土地增值税和企业所得税应该怎么处理呢?


  上文说到企业收取诚意金等后,除了河北的特殊规定外,均不预缴增值税。此时税、会应如何处理呢?


  (一)诚意金的税会处理


  1.会计处理


  上文说到企业收取诚意金等后,除了河北的特殊规定外,均不预缴增值税,此时的会计处理应为:


  借:银行存款


  贷:其他应付款


  2.土地增值税处理


  按照《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十六条规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。


  企业收取的诚意金等,未取得预售许可证,不属于销售收入,未来存在退还业主的可能性,因此不应预交土地增值税。即如果在企业取得预售许可证前,税务机关对企业收取诚意金征税,从法理上是站不住脚的。


  但是,如果企业以诚意金的名义向业主收取款项,来避税也是行不通的,因为税收征管还有一个重要的原则是实质重于形式,例如,《国家税务总局安徽省税务局关于修改关于若干税收政策问题的公告的公告》(国家税务总局安徽省税务局公告2019年第3号)第七条规定,“房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等,应一并计入销售收入预征土地增值税。在清算土地增值税时,买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金,不计入销售收入,不征收土地增值税”。


  在这里我们需要重点关注“转让房地产”这个关键词,只有取得预售许可证后才可以转让,类似的道理同样适用于企业所得税。


  3.企业所得税处理


  《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)文件第六条规定:企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。


  企业收取诚意金时,尚未取得预售许可证,无法签订《预售合同》或《销售合同》,因此,对企业通过诚意金等名义收取的款项,无须预缴企业所得税。


  但是且不可通过诚意金规避税收。《青岛市地方税务局关于转发《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》的通知》(青国税发[2009]84号)第二条“销售未完工开发产品收入的范围”规定,房地产开发企业销售未完工开发产品收入包括开发产品完工前以各种形式向购买方收取的款项,包括预收款、定金、订金、意向金、预约保证款、合同保证金等。


  上文“未完工开发产品收入”同样是指取得预售许可证后。


  针对这个文件,还曾引发了一场法律诉讼,根据《青岛苏宁置业有限公司、国家税务总局青岛市税务局稽查局税务行政管理(税务)二审行政判决书》([2018]鲁02行终500号)显示,苏宁电器集团向关联企业青岛苏宁置业有限公司支付4.193亿元意向金,意向购买青岛苏宁生活广场部分商业,后来双方取消该交易;税务机关认为其没有及时预缴企业所得税,依法应征收滞纳金。


  山东省青岛市中级人民法院终审判决认为,上诉人2011年12月收取苏宁电器集团有限公司“购房诚意金”的性质问题,本案中,上诉人与苏宁电器集团有限公司之间虽并未就上诉人开发的青岛苏宁生活广场项目裙楼商铺正式签订相关销售合同或者预售合同,但结合相关证据,可以认定上诉人实际与苏宁电器集团有限公司达成房屋买卖的合意并收取购房意向金,该4.193亿元应系上诉人预售收入,依法应缴纳企业所得税。


  同时《青岛市地方税务局关于转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知》(青国税发[2009]84号)第二条的合法性审查,本院认同原审法院的审查意见。该规定系对其上位法《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第九条中“企业销售未完工开发产品取得的收入”的细解释,并未违反法律保留原则,亦未与上位法相抵触,本院对其合法性予以确认。


  从案例中我们没有看到项目是否取得预售许可证,但是法律诉讼中作为关键的证据支撑,我想如果青岛苏宁置业有限公司尚未取得预售许可证,那么企业一定会提出来,既然没有提,那就应该是取得预售许可证后收取诚意金了,预征企业所得税也是应该的了。


  (二)期房的处理


  待企业取得预售许可证后,企业可以名正言顺的与业主签订预售合同、收取款项,此时诚意金等可以转为定金,和其他收取的各项收入,一并作为预售账款,此时会计处理为:


  会计分录


  借:银行存款


  贷:预收账款


  1.增值税


  《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第十条规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,账务处理如下:


  借:应交税费-预交增值税


  贷:银行存款


  注意,文件强调的是“预收款方式销售”,即销售期房。如果现房销售则另做处理(后文将进行分解)。


  此时,如果业主需要办理按揭贷款,企业可以按照《关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)开具602“销售自行开发的房地产项目预收款”普通发票,相当于营业税时收据,因此未来也不存在红冲一说。


  2.土地增值税


  房地产企业签订预售合同后,取得预售收入要预征土地增值税。土地增值税预征时,不同的开发产品,适用不同的预征率。《江西省地方税务局关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告》(江西省地方税务局公告2017年第1号)规定,转让普通住宅,按0.7%;转让非普通住宅,按1.5%;转让非住宅,按3%预征。


  这里需要说明的是,考虑到保障性住房增值率较低,为了减轻开发企业的压力,一般不预征增值税。如《江苏省地方税务局关于土地增值税预征率的公告》(苏地税规[2013]5号)规定,公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。


  对于附属设施,有的地方在预征收土地增值税时还有特殊的处理——采用随房确定的原则,如河南:(1)房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,即销售房屋为普通标准住宅的,地下室、车库按照普通标准住宅确定;(2)销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。(3)待清算时,再将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。(4)房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的,按照其他房地产项目征收土地增值税。


  3.企业所得税


  根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)规定,企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,对于未完工开发产品,按照计税毛利率征税。


我要补充
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  对于自然人以专利技术等无形资产投资入股,原《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税[2016]36号附件3)

  一、下列项目免征增值税

  (二十六)纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。

  1.技术转让、技术开发,是指《销售服务、无形资产、不动产注释》中“转让技术”、“研发服务”范围内的业务活动。技术咨询,是指就特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告等业务活动。

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  2.备案程序。试点纳税人申请免征增值税时,须持技术转让、开发的书面合同,到纳税人所在地省级科技主管部门进行认定,并持有关的书面合同和科技主管部门审核意见证明文件报主管税务机关备查。

  从上述政策规定可以明确,自然人以专利技术等投资 入股,属于技术转让的一种形式,可享受免征增值税政策。根据政策,享受免征增值税,需要持技术入股的书面合同,到省级科技主管部门进行认定,并将合同及审核意见报主管税务机关备案。

  但是目前营改增的文件已经失效。并且新的《增值税法》第二十四条以列举方式明确了法定免税的范围,而且在本条最后明确的是“前款规定的免税项目具体标准由国务院规定。”而没有授权国务院可以根据经济社会发展的具体情况研究制定新的免税项目。这个问题包括营改增附件4中大量跨境服务的免税项目在新的《增值税法》列举的法定免税项目中也没有出现。而销售跨境服务的单位为境内单位和个人,光此一点,原跨境服务享受免税的项目,其销售服务根据新的《增值税法》规定符合“境内”销售服务的认定。这跟技术转让等问题一样,面临新《增值税法》免税设定方式的大考。

  这个问题我们姑且不论,接着探讨非货币性资产投资入股的税款扣缴问题。

  支付单位对于股权支付的方式,是否就无法采取代扣代缴的方式?通常,被投资企业也可以对自然人投入企业的非货币形资产,依据自然人取得股权的公允价值或者双方协议中确认的自然人股权的价值作为增值税的计税销售额,来确定自然人应缴纳增值税税款,然后在代扣代缴基础上,将纳税人在被投资企业的实收资本按双方确认的投资额,减去自然人应缴纳的增值税税款来进行计算。在被投资企业的会计处理上,做如下分录:

  借:无形资产(或固定资产-不动产)

  贷:实收资本

  应交税费-应交增值税-代扣代缴增值税

  这里被投资企业入账的实收资本金额,已经是非货币性资产投资入股双方确认的金额减去代扣代缴增值税款后的差额。被投资企业实际向税务机关缴纳代扣代缴增值税时,做如下分录:

  借:应交税费-应交增值税-代扣代缴增值税

  贷:银行存款

  大家还要注意,《增值税法实施条例》第三十五条还留了这么句话

  “《增值税法实施条例》第三十五条

  ------代扣代缴的具体操作办法,由国务院财政、税务主管部门制定。”

  我们也期望具体操作办法中能够考虑到类似非货币形式的价款支付的增值税税款扣缴有一席解决之地。

  当然,如果扣缴义务人没有或不能按照《增值税法》的相关规定履行扣缴义务,按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条规定,“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的,由税务机关向纳税人追缴税款。”因此如果对于技术转让等不属于增值税免税范围,自然人应积极想办法解决其自行申报纳税问题。而不能因为这个扣缴义务是支付价款的单位履行的,自己没有自行申报纳税的义务。毕竟税法上认定的非货币性资产投资的增值税纳税人,是取得支付价款的自然人。不过对于自然人纳税义务履行,《增值税法实施条例》第四十四条规定,“按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。”税法给予了一个相对宽松的履行纳税的期限。

  新《增值税法》实施后,自然人以非货币性资产投资的增值税纳税义务问题确实是增加了新的内容。只是以前没有明确支付价款单位向自然人进行价款支付有扣缴义务。而《增值税法实施条例》第三十五条直接就把这个问题挑明在大家眼前。所有在C2B背景下的增值税扣缴单位的扣缴义务的合规风险就非常强烈了。

  我们也期望对于象非货币性资产投资等,尤其以技术出资的增值税问题,能够给予延续既往的政策规定,包括大量既往跨境服务免税的项目,也需要有一个周圆的解决办法。

  此外,新《增值税法》下境外单位和个人向境内单位和个人销售服务、无形资产的扣缴业务中,如跨境电商平台向境内电商在境外电商平台上销售收取的佣金服务,境内单位如何扣缴?境外单位和个人间、境外单位和单位间以及境外个人和个人间在境外转让中国境内单位发行的金融商品,如何进行增值税税款扣缴?增值税税款扣缴依然有很多敏感的难点需要去破解。

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  需要说明的是,在税收程序法理论层面,“法律允许的税务机关要求纳税人补税的最长期间”其实是由“核定期间”和“征收期间”两个期间组成的——前者指法律要求税务机关必须在特定期限内完成对纳税人的纳税申报或已发生的纳税义务具体金额进行确认,它的意义更接近于前述其他法律上的追诉时效的概念(同样的,核定期间和上面新闻想表达的“追溯期”不是一个意思);后者指在确认具体纳税义务的行政法律行为作出后,法律要求税务机关必须在特定期间内履行征收职责。我国现行《税收征收管理法》第五十二条规定的“追征期”,实为这两个期间的混合体,在正在进行的征管法修订过程中会否进行调整和建立独立的核定期间、征收期间制度,目前尚不明朗,本文后续对“追征期”的讨论,暂以现行法为限。

  现行法层面,我国的税法和其他国家的税法一样,都明确规定了追征期,我们在这里就不作具体条文的引述了,一般理解,税法的追征期是这样规定的:1)因为税务机关的责任造成少缴的追征期为3年;2)如果认定偷税,则追征期为无限期追征;3)反避税的追征期一般为10年;4)其他情形一般的追征期认为是5年。原则上,税务机关不能超出追征期的限制提出追溯补税的要求,也就是说,理论上,追溯期不能超过追征期。

  这个一般理解在实践中的确有不少的争议,例如,偷税可以无限期追征,而虽然认定偷税的条件比较复杂,不申报也不必然等于就属于偷税,但是不少税务机关认为,纳税人有纳税义务而不做申报,无论是个人还是企业都属于偷税。这一观点是建立在有关刑事司法解释中所谓“进行了纳税登记就等同于通知申报”的逻辑上的,对此,即便2025年发布的总局版《税收征收管理法修订草案(征求意见稿)》中也反映了这一观点以进一步扩大逃税的认定范围,但尚且还对自然人纳税人保留了别除条款(“未依法办理设立登记的纳税人发生应税行为,或者依法不需要办理设立登记的纳税人,发生应税行为且应纳税额较大,经税务机关通知申报而不申报的”才构成逃税)。另有税务机关从文字解读上认为,其实除了计算错误以外,所有少缴的税款都可以无限期追征,虽然这个观点显然不合理并且和总局文件[1]【注1:《国家税务总局关于未申报税款追缴期限问题的批复》中给出过指导意见:“税收征管法第五十二条规定:对偷税、抗税、骗税的,税务机关可以无限期追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款。税收征管法第六十四条第二款规定的纳税人不进行纳税申报造成不缴或少缴应纳税款的情形不属于偷税、抗税、骗税,其追征期按照税收征管法第五十二条规定的精神,一般为三年,特殊情况可以延长至五年。”】冲突,但是仍然也有法院支持这一观点。

  再例如,对于追征期的计算,起点和终点分别如何确定实践中也常常存在争议,有税务机关认为,只要发过提醒通知追征期的计算就开始了。更别提,不说法律的争议,在理论上,偷税的无限期追征比刑法的追溯时效都更长,其实并不合适,真的无限期追征事实上无法实现,而且也难以收集有效证据。这种种的争议在实践中制造出了各种不同理解和征管案件的差异。事实上,除了实际已经产生的欠税追缴没有期限以外,所有的少缴税款都应该有一个合理的期限。

  关于“追溯期”

  然后我们回来看这则新闻,新闻本身用了“追溯期”,这其实不是一个法律概念。如果在这里要准确的理解新闻的含义,应该指的是税务机关提示纳税人或者要求纳税人补税的期间。“追溯期”并不是上文讲的“追征期”,也因此并不能理解为税务总局有任何的规定或者明确的意见改变了法律规定确定的一般追征期规则。换言之,如果税务机关向纳税人提示其可能存在2017年度尚未申报的境外所得,纳税人未行使追征期抗辩,而是据此自查并补缴了2017年度的税款,税务机关的这一提示(并非追征税款的行政法律行为)和纳税人补税这一结果均不会违反任何法律规定。

  事实上,此前通知的2022到2024年的概念就是基于因为此前境外所得并没有进行广泛的宣传和管理,税务机关自我限缩了追征,采用了三年的短期限。这本身是更为合理的一个判断。然而实践中,每个个案不同,不同的税务机关的确可能有往前追溯的冲动,或者也许在个案中也有理由。因此,个案而言的追溯期可能和上述规定完全不同。

  个人理解,2017年的时间大致应该对应的是CRS的初始交换年限,是信息交换的源起之年,也是税务机关掌握信息的开始,这也许是部分税务机关能向纳税人最早“追溯”到2017年的原因。

  然而,如果不做专业的分析,这样的新闻和此前追征三十年的宣传造成的后果都是人们开始对法律溯及既往的能力产生担忧,纳税人对税法的理解可能出现误差,觉得中国税务机关正在不管不顾往前追征税款。从税法的角度,不是说2017年的境外所得不能征收,因为即使适用老的个人所得税法,征税在法律上在当时也有法律依据。然而,那个时候境外所得甚至没有年度汇缴主动申报一说,从现实的角度,做这样的追征在法律适用上有着很多的冲突需要解决,就比如如果追征,必然产生滞纳金,滞纳金应否缴纳?而在现行税法下,2017年的税款滞纳金必然超过本金,超过的部分应否征收?

  所以,作为税法从业的律师,还是有必要做个澄清,上述的追溯期应该只是个案下的个别处理,不能理解为普遍的态度和想法,也不会改变法律对追征期的规定。

  最后,税收合规是每个纳税人的责任,追征期不能成为逃避税收义务的天然庇护,同样的,在税收法治的概念之下,对追征期的普遍突破也不应该成为执法的正常现象。

       作者简介

  叶永青  合伙人

  北京安理(上海)律师事务所

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  王一骁  合伙人

  北京安理(上海)律师事务所

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