房地产收取诚意金、销售期房和现房应这样交税
发文时间:2019-06-25
作者:牛鲁鹏
来源:九鼎财税说
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地球人都知道,在中国,房地产企业商品房销售包括现房销售和商品房预售两种模式。


  一、预售涉税


  预售模式一开始是不存在的,并且直到现在,在欧美国家,也不存在预售模式。


  (一)预售模式的起源


  就像土地增值税起源于我国一样。20世纪50年代,香港知名实业家霍英东先生,为了促销楼盘,在香港发明了商品房分期付款模式,后来演变为预售制度传播到大陆,预售制度有效缓解了房地产企业的资金压力,也迅速拉升了地方的GDP。


  《商品房销售管理办法》(中华人民共和国建设部令第88号)第三条第(三)款规定,商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。


  但是因为部分开发项目因为各种原因形成了烂尾工程,一定程度上冲击了房地产市场秩序,因此政府出台了相关制约制度。


  (二)向买受人收取费用的前提


  目前,房地产开发企业不论是销售期房还是现房,均应符合一定的条件,必要条件就是要取得预售许可证,然后签订合同。具体如下:


  (1)《城市商品房预售管理办法》(中华人民共和国建设部令第131号)第十条规定,商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。


  (2)《商品房销售管理办法》(中华人民共和国建设部令第88号)第十六条规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。


  否则,按照《商品房销售管理办法》第二十二条规定,不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。例如阜阳市房地产管理局《关于进一步规范购房款缴存的通知》(阜房办[2017]244号)文件第一条规定,未取得《商品房预售许可证》,开发企业不得直接收取购房人的购房款。不得收取购房人在现场或者虚拟网络电商平台纳的定金,诚意金,保证金。会员费,预付款等,不得间接收取第三方融平台或金融平台代理的变相“购房意向金”。


  但是房地产企业为了提前圈占客户,在与同行竞争中抢得先机,在未取得预售许可证之前,一般会打政策的擦边球,以“订金、诚意金、认筹款、意向金、看房费、购房卡、选房卡、VIP卡”等名义向意向客户收取部分款项。


  (三)诚意金是个什么东东


  订金、诚意金、意向金是否涉税,首先应明确它们是什么东东,与定金有什么区别。


  房地产刚营改增后,原河南省国税局在《营改增问题快速处理机制专期九》通过问题六“房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时,是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税”给出了说明,可以作为范例参考。


  “定金”是一个法律概念,属于一种法律上的担保方式,《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。签合同时,对定金必需以书面形式进行约定,同时还应约定定金的数额和交付期限。定金数额可以由合同双方当事人自行约定,但是不得超过主合同总价款的20%,超过20%部分无效。


  “订金”目前我国现行法律中没有明确规定,它不具备“定金”的担保性质,当合同不能履行时,除不可抗力外,应根据双方当事人的过错承担违约责任,一方违约,另一方无权要求其双倍返还,只能得到原额,也没有20%比例的限制。


  “意向金(诚意金)”在我国现行法律中不具有法律约束力,主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念,在实践中意向金(诚意金)未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。


  综上,定金、订金、意向金、诚意金中,只有“定金”具有法律约束力,而订金、意向金、诚意金都不是法律概念,无论当事人是否违约,支付的款项均需返还。因此,房地产开发企业收到购房人的定金,可视同收到预收款;收到订金、意向金、诚意金,不视同收到预收款。


  其实不论营改增前还是营改增后,它们的性质从来没有发生变化。总局规定只能对预收的定金进行征税。


  (四)营业税时的处理


  《营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发〔1995〕156号)第十八项明确:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定,纳税人转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款,包括预收定金。因此,预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。


  不幸的是,部分地方扩大了解读,稀里糊涂的对诚意金等征了税。最具代表性的应该是河北。《河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告》(河北省地方税务局公告2010年第2号)第二条“关于房地产开发企业收取的“诚意金”等纳税义务发生时间问题”规定,


  房地产开发企业在开发、销售商品房过程中,以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项,均属于预收性质的款项,其纳税义务发生时间与预收房款相同,为收到款项的当天。


  2014年,海南进行了跟进。海南省地方税务局发布了《关于房地产企业收取的认筹款诚意金等款项是否缴纳营业税问题的批复》(琼地税函[2014]804号)文件。文件提到:房地产开发企业在开发、销售商品房过程中,以各种名目收取的认筹款、诚意金、意向金、订金、看房费等以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项,都是为了购房者购房时获得房屋的优先购买权或者在房价上享受一定的优惠,其性质均属于预收性质的款项。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。如果上述预收性质的款项发生退款行为,已征营业税可以从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。


  (五)营改增后的认定


  营改增后,对于诚意金的认定,原山东省国税局在《全面推开营改增试点政策指引(六)》第四点“关于房地产开发企业预收款范围问题”也进行了回应。


  “房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。”


  原山东国税局代表了主流观点,一经发布,各地原国税纷纷发文附和相应。因此,一般情况下,开发企业收取诚意金,不需要预缴增值税。


  但是也有例外,例如,《河北营改增有关政策问题的解答(之八)摘录》第七条“关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题”规定,


  房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质,应按规定预缴增值税:


  (一)收取的款项金额不超过5万元(含5万元);


  (二)收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。


  对于位于河北的开发企业,应小心谨慎、避免触雷。


  那诚意金如何收取,账务处理、土地增值税和企业所得税应该怎么处理呢?


  上文说到企业收取诚意金等后,除了河北的特殊规定外,均不预缴增值税。此时税、会应如何处理呢?


  (一)诚意金的税会处理


  1.会计处理


  上文说到企业收取诚意金等后,除了河北的特殊规定外,均不预缴增值税,此时的会计处理应为:


  借:银行存款


  贷:其他应付款


  2.土地增值税处理


  按照《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十六条规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。


  企业收取的诚意金等,未取得预售许可证,不属于销售收入,未来存在退还业主的可能性,因此不应预交土地增值税。即如果在企业取得预售许可证前,税务机关对企业收取诚意金征税,从法理上是站不住脚的。


  但是,如果企业以诚意金的名义向业主收取款项,来避税也是行不通的,因为税收征管还有一个重要的原则是实质重于形式,例如,《国家税务总局安徽省税务局关于修改关于若干税收政策问题的公告的公告》(国家税务总局安徽省税务局公告2019年第3号)第七条规定,“房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等,应一并计入销售收入预征土地增值税。在清算土地增值税时,买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金,不计入销售收入,不征收土地增值税”。


  在这里我们需要重点关注“转让房地产”这个关键词,只有取得预售许可证后才可以转让,类似的道理同样适用于企业所得税。


  3.企业所得税处理


  《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)文件第六条规定:企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。


  企业收取诚意金时,尚未取得预售许可证,无法签订《预售合同》或《销售合同》,因此,对企业通过诚意金等名义收取的款项,无须预缴企业所得税。


  但是且不可通过诚意金规避税收。《青岛市地方税务局关于转发《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》的通知》(青国税发[2009]84号)第二条“销售未完工开发产品收入的范围”规定,房地产开发企业销售未完工开发产品收入包括开发产品完工前以各种形式向购买方收取的款项,包括预收款、定金、订金、意向金、预约保证款、合同保证金等。


  上文“未完工开发产品收入”同样是指取得预售许可证后。


  针对这个文件,还曾引发了一场法律诉讼,根据《青岛苏宁置业有限公司、国家税务总局青岛市税务局稽查局税务行政管理(税务)二审行政判决书》([2018]鲁02行终500号)显示,苏宁电器集团向关联企业青岛苏宁置业有限公司支付4.193亿元意向金,意向购买青岛苏宁生活广场部分商业,后来双方取消该交易;税务机关认为其没有及时预缴企业所得税,依法应征收滞纳金。


  山东省青岛市中级人民法院终审判决认为,上诉人2011年12月收取苏宁电器集团有限公司“购房诚意金”的性质问题,本案中,上诉人与苏宁电器集团有限公司之间虽并未就上诉人开发的青岛苏宁生活广场项目裙楼商铺正式签订相关销售合同或者预售合同,但结合相关证据,可以认定上诉人实际与苏宁电器集团有限公司达成房屋买卖的合意并收取购房意向金,该4.193亿元应系上诉人预售收入,依法应缴纳企业所得税。


  同时《青岛市地方税务局关于转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知》(青国税发[2009]84号)第二条的合法性审查,本院认同原审法院的审查意见。该规定系对其上位法《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第九条中“企业销售未完工开发产品取得的收入”的细解释,并未违反法律保留原则,亦未与上位法相抵触,本院对其合法性予以确认。


  从案例中我们没有看到项目是否取得预售许可证,但是法律诉讼中作为关键的证据支撑,我想如果青岛苏宁置业有限公司尚未取得预售许可证,那么企业一定会提出来,既然没有提,那就应该是取得预售许可证后收取诚意金了,预征企业所得税也是应该的了。


  (二)期房的处理


  待企业取得预售许可证后,企业可以名正言顺的与业主签订预售合同、收取款项,此时诚意金等可以转为定金,和其他收取的各项收入,一并作为预售账款,此时会计处理为:


  会计分录


  借:银行存款


  贷:预收账款


  1.增值税


  《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第十条规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,账务处理如下:


  借:应交税费-预交增值税


  贷:银行存款


  注意,文件强调的是“预收款方式销售”,即销售期房。如果现房销售则另做处理(后文将进行分解)。


  此时,如果业主需要办理按揭贷款,企业可以按照《关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)开具602“销售自行开发的房地产项目预收款”普通发票,相当于营业税时收据,因此未来也不存在红冲一说。


  2.土地增值税


  房地产企业签订预售合同后,取得预售收入要预征土地增值税。土地增值税预征时,不同的开发产品,适用不同的预征率。《江西省地方税务局关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告》(江西省地方税务局公告2017年第1号)规定,转让普通住宅,按0.7%;转让非普通住宅,按1.5%;转让非住宅,按3%预征。


  这里需要说明的是,考虑到保障性住房增值率较低,为了减轻开发企业的压力,一般不预征增值税。如《江苏省地方税务局关于土地增值税预征率的公告》(苏地税规[2013]5号)规定,公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。


  对于附属设施,有的地方在预征收土地增值税时还有特殊的处理——采用随房确定的原则,如河南:(1)房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,即销售房屋为普通标准住宅的,地下室、车库按照普通标准住宅确定;(2)销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。(3)待清算时,再将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。(4)房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的,按照其他房地产项目征收土地增值税。


  3.企业所得税


  根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)规定,企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,对于未完工开发产品,按照计税毛利率征税。


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鼓励与规制:论我国个人资本利得课税规则之构建

一、问题的提出

  收入分配关系到经济发展全局和共同富裕目标的实现,如何对个人所得中的“财产转让所得”科学课税已成为收入分配改革的关键领域之一。

  当前,我国《中华人民共和国个人所得税法》(以下简称《个人所得税法》)中关于财产转让所得的规定存在效率与公平失衡问题:其分类课征模式与20%比例税率,导致超过一定数额的财产转让所得实际税负显著低于综合所得,这对高收入群体实际税负的降低效果尤为显著。正如学者所言,个人所得税的累进性仅体现在中低收入群体之中,而在高收入群体呈现累退性(张克中 等,2024)。

  同时,财税主管部门颁布一系列专项性税收优惠,使得上市公司非限售股的股权转让所得实际税负近乎为零,在个人所得税制度中形成了显著的低税负区域,进一步扩大了财产转让所得与其他所得类型尤其是综合所得之间的税负差距,甚至成为高收入群体的避税工具(李旭红 等,2021)。个人所得税应当加大对财产转让所得的调节力度、更加注重社会公平。同时也要认识到,当前我国居民的收入渠道较为单一,共同富裕首先要“做大蛋糕”。

  因此,个人所得税制度在强化对财产转让所得调节以促进公平的同时,也需兼顾其鼓励居民持有和交易财产、增加财产性收入的功能,实现公平与效率的平衡(高培勇 等,2022)。党的二十大报告提出要“完善个人所得税制度,规范收入分配秩序,规范财富积累机制”。这为我国财产转让所得个人所得税制度改革指明了方向:改革需着力解决当前效率与公平的失衡问题,既要有效规制过高收入和不合理的避税行为、促进社会公平,也要鼓励投资和财产性收入增长、在发展中夯实共同富裕的基础。

  资本利得是一类特殊的财产转让所得。纳税人转让增值的资产,其净所得即为资本利得。尽管概念的精确外延在各国立法上有所差异,学术界也并无统一定义,但不可重复获得也不属于经营或投资所产生的日常收入作为资本利得的基本特征为各方公认。从性质来看,资本利得源于转让已增值的资产。

  本文认为,该“资产”仅指个人以投资为目的持有的资产,包括股权、有价证券、贵金属等,不包括用于个人消费的生活财产(如自用的不动产、车辆),也不包括个人经营资产(如个体户的生产经营设备、存货)。转让投资资产所获净收益为资本利得,转让投资资产之外的财产则为一般财产转让所得,我国《个人所得税法》尚未对二者加以区分。学术界对资本利得的课税规则已有一定的研究。葛立宇 等(2024)建议设立个人资本利得免税额,并给予持续的税收优惠,在此基础上构建亏损扣除制度,以推动我国资本市场的长期健康发展。马蔡琛 等(2024)指出,对资本利得有两种税收优惠方式:一是根据持有期限划分长短期资本利得,对长期资本利得实施较低税率;二是根据应税所得区分适用税率,一定数额以下的应税所得适用低税率。我国资本利得个人所得税的优化应将资产投资所得和交易所得全面纳入课税范围。万莹 等(2025)研究了资本利得个人所得税制度的国际立法经验,总结出对资本利得实行轻税、设置资本利得差异化税率、鼓励长期投资等共性特征,并提出了相应的立法建议。

  已有研究分析了我国资本利得课税规则的现状、国际经验和改进方向,为个人资本利得课税制度的构建提供了有益参考,但仍存在一些不足。

  首先,需要深入探究资本利得课税的课征法理。除政策促进因素外,还应挖掘资本利得轻税的制度性原因,并考虑轻税的程度及限制。

  其次,资本利得课税的规则设计在精细化方面还有提升空间。例如,需要清晰界定“投资资产”,以资产持有时间、持有目的、交易性质等具体情形为依据,进一步设计不同应税资本利得的计算方式和税率。

  最后,资本利得反避税的研究较为欠缺。资本利得课税可能会引发纳税人隐瞒所得、转换所得等避税风险,因此需要明确资本利得避税的判断标准,并优化个人所得税的一般反避税规则。

  上述三个方面是构建个人资本利得课税制度、平衡财产转让所得课税中效率与公平的关键路径,也是本文试图研究和论证的主要内容。

  二、我国现行个人财产转让所得课税的不足

  (一)财产转让所得分类笼统

  根据我国现行《个人所得税法》及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》(以下简称《实施条例》),财产转让所得是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得,以转让财产收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,适用20%的比例税率。财产转让所得中的“财产”范围非常宽泛,既包括有价证券、股权、合伙份额等通常具有投资性质的资产,也包括机器设备等生产性财产、不动产以及个人生活财产等非投资性财产。

  然而,个人以投资为目的持有并后续转让的财产,与非投资性的财产在取得原因、交易目的、价值变动幅度以及对社会发展的外部性等方面存在较大差异。当前立法将投资性财产转让所得和非投资性财产转让所得归为同一种应税所得类型(即财产转让所得),这种做法过于笼统,所得类型和课税规则缺乏明确的对应关系,可能导致纳税义务与经济实质不匹配的问题(张世明,2019)。综观各国税收立法实践,很多国家(尤其是大部分经济合作与发展组织成员国)将转让股权、有价证券、贵金属、艺术品等以投资为目的而持有的资产与转让其他财产区别对待,规定转让投资资产所得为资本利得、单独适用税率。

  我国《个人所得税法》目前尚未确立投资资产和资本利得的概念,以资本利得为征税对象的课征规则需进一步构建和完善。

  (二)股权转让所得税负不公

  虽然现行《个人所得税法》对财产转让所得确定了分项征收、净所得为税基以及比例税率的基本原则,但《实施条例》规定,股票转让所得的具体征收办法由国务院另行制定。

  自1994年以来,财税主管部门先后出台了3个规范性文件,确立并延续了对个人转让上海证券交易所和深圳证券交易所上市公司股票所得免税的优惠政策。

  2018年,《财政部 税务总局 证监会关于个人转让全国中小企业股份转让系统挂牌公司股票有关个人所得税政策的通知》(财税 [2018]137号)的有关规定将个人转让非原始股所得免税的优惠政策推广至全国中小企业股份转让系统(“新三板”)挂牌公司的非原始股转让所得。促进我国资本市场的长期健康发展,是上市公司股权转让所得免税之初衷,但该政策客观上却加剧了资本利得与劳动所得之间的税负差距。一方面,上市公司的大股东转让公司股份所获得的巨额收入免税;另一方面,广大中小股东在资本市场不景气、股价下跌时的投资损失无法抵扣或结转扣除。股权转让所得税在实际效果上呈现出明显的累退性特征,税负公平性亟待提升。此外,转让所得免税、对转让损失不予抵扣或结转的政策安排,导致上市公司股权转让所得虽在名义上属于应税所得,但其实际税负近乎为零,且在损失发生时无法获得税收补偿。这既影响了所得税调节分配的功能,也不合理地侵蚀了个人所得税税基,不利于提高直接税在税制结构中的比重。

  总结而言,上述财产转让所得税收政策的不足可以归因于三个方面。

  一是立法文本中缺乏“资本利得”概念,导致无法基于投资资产的特殊性单独规定其应承担的纳税义务。资本利得免税额、盈亏互抵、亏损结转、差异税率等兼顾鼓励投资与规范积累的具体规则也就无从谈起。

  二是立法理念上对降低资本利得税负的制度性依据关注不够,默认降低某些财产转让所得税负的出发点是政策性的效率促进,似乎为了鼓励特定对象的发展须牺牲一定程度的税收公平。但事实并非如此,资本利得轻税是源于所得特性、基于多重现实因素,并且在各国立法实践中呈现出一致性的税法规范,具有制度层面的轻税正当性。只关注政策因素可能会陷入效率与公平失衡的误区。

  三是立法实施中对上市公司股权转让所得免税政策缺乏合理约束,免税范围过宽且无限制条件,导致大股东借股权转让避税,而中小股东亏损无法弥补,加剧了税制累退性。

  三、我国个人资本利得课税的理论基础

  (一)资本利得轻税的制度正当性

  资本利得是特殊类型的财产转让所得,其本质是投资资产增值收益的实现,需以让渡所有权为前提。当前,各国个人所得税立法普遍设立了针对资本利得的特殊课税规则。下文将在我国税收治理现代化的目标语境下,尝试阐述对符合条件的资本利得给予轻税的制度性原因。

  第一,资本利得轻税符合我国提高直接税比重的税制改革目标。据统计,近年我国仅有约8%的税收收入来自居民个人,表明税收与个人的对接渠道相对狭窄。要发挥个人所得税调节分配、促进公平的职能,需要扩大个人所得税税基,关键在于将高收入的纳税人纳入个人所得税的规范体系(吕冰洋 等,2022)。

  目前,上市公司股票资本利得享受免税优惠,这一政策主要惠及高收入群体,同时,还导致这部分资本利得游离于现行税收调控之外。取消上市公司股票的资本利得免税优惠,并将这部分利得纳入应税所得,有利于发挥个人所得税促进公平分配的作用。当然,应当看到,在人类社会的税收发展历史中,涉及增税取向的操作,尤其是直接面向居民个人的增税举措,往往面临着诸多困难与挑战(高培勇,2023)。

  因此,资本利得课税规则的构建应当循序渐进,采用较低税率并控制总体税负。这样,既能避免过度损害税收公平,也有助于积极稳妥地提高直接税比重、优化税制结构。

  第二,现实中个人所得并非按年度均匀获得,如稿酬、出售自创艺术品及资本利得等偶发性收益(有学者将这类所得概括为变动所得),对其适用综合所得累进税率会导致不合理重课,违背量能课税原则(闫海 等,2025)。

  同时,变动所得的一次性实现,会陡然增加转让人当年的所得税纳税义务,会降低其转让意愿,阻碍资产流通,从而对资产流通产生一定的抑制效应(lock-in effect)。

  所以,《个人所得税法》需确立对该类所得课税的特别规则。资本利得实质是资产持有期间累积增值的一次性实现。在以年度为单位的个人所得税制下,最能够准确反映纳税人经济力量的计征方式是将其所持资产已增加但未实现的价值计入当年应税所得。但该方法与各国个人所得税课征中普遍采用的收付实现制显然并不相符。因为对未实现所得课税不仅违背应税所得的“实现原则”,还面临估值困难与征管成本过高的问题。因此,在仅对已实现收益征税的基本前提下,减轻变动所得一次性课征而导致的不合理税负增加主要有两种路径:税率调整和税基调整。

  本文认为,与拟制转让时间并将所得均摊到持有年度以调整税基相比,对资本利得适用较低税率更为可行。投资资产的性质不同,其持有时间千差万别,强行拟制统一的持有时间可能会有背离经济实质之嫌。同时,调整税基会增加纳税人的遵从负担,且对于缓解税率过高引发的资产转让抑制效应作用有限。而降低税率以减轻税负(包括金钱给付义务和税收遵从成本)能够有效缓解税收对理性经济人商业决策的扭曲影响,促进投资资产流转到能够发挥其最大价值的经济主体手中,从而纾解所得税的抑制效应。

  第三,资本利得轻税能够较好地引导社会资本流向创业投资,从而配合我国当前加大科技创新投入的发展规划,更好地培育新质生产力。创业投资以被投资企业的成长壮大并通过上市或其他退出方式获得股权转让收益为经营目的,被投资企业多为初创型科技企业,转让这些企业的股权所得是典型的资本利得。创业投资多采用有限合伙的经营形式,成功退出后,个人合伙人从合伙中取得的分红需承担资本利得个人所得税。对创业投资的股权转让所得适用轻税,可以有效降低投资者的税负,提高其投资回报预期,从而鼓励民间资本“投早、投小、投长期、投硬科技”。这不仅是对投资者的一种经济激励,更是对科技创新事业的有力支持,对发展我国的新质生产力具有积极意义。

  习近平总书记曾指出,科技创新是新质生产力的核心要素,要健全要素参与收入分配的机制,营造鼓励创新、宽容失败的良好氛围。资本利得轻税正是落实这一指示精神的具体举措。通过降低资本利得税负,可以吸引更多渠道的资本参与科技创新,将创新过程中不可避免的容错试错成本分散到广阔的市场中。有学者也通过实证研究证明,资本利得税负与创业投资之间存在着显著的负相关性(薛薇 等,2016)。降低资本利得税负,能够有效缓解投资者对风险的顾虑,激励他们更积极地投身于创业投资领域。完善税收制度供给,通过资本利得轻税激励投资者接纳创新过程中不可避免的风险,是我国个人所得税支持科技创新、全面贯彻新发展理念、以高质量发展推动共同富裕的具体体现。

  第四,降低资本利得税负是开放型经济条件下提升税制竞争力的必要选择。经济全球化使得生产要素在不同国家和地区间自由流动。资本具有逐利性和流动性,对税收待遇较为敏感。各国税负水平的差异成为影响资本要素流动的重要因素之一,税收竞争因此成为一种必然存在的客观现象。在一个经济体税收规模既定的情况下,对资本利得和劳动所得课税适用同等税率,可能会增加企业的税负,从而影响企业的投资回报率,进而降低对资本的吸引力,最终导致资本外流。由于资本利得税负无法转嫁给消费者,因此因资本流失而丧失的那部分所得税只好转嫁到低流动性的劳动力上。换句话说,形式上消除劳动所得和资本所得的税负差异,可能会在实践中对劳动所得的税负产生影响。以较低税率对资本利得课税,并承认税收竞争下税负差异的客观性,反而可以通过留住资本来抑制劳动所得税负的上升,从而保障和扩大所得税的整体税收规模。

(二)资本利得轻税的必要限制

  应当看到,即便具备制度上的正当性,如果不对资本利得轻税加以限制,也可能导致财富积累失序、贫富差距过大,引发再分配中效率与公平失衡的问题。因此,在承认资本利得轻税制度正当性的同时,也应当在轻税的范围及程度以及防止滥用两个方面设定必要的限制。

  1.比例原则约束资本利得轻税的范围及程度。

  前文对资本利得轻税制度性原因的论述表明,其正当性在于单独课税相比综合课征能带来更大收益。简言之,利益衡量是资本利得轻税的关键考量。轻税的范围及程度应适中,避免过度损害公平,导致整体利益受损。行政法上的比例原则可作为限制资本利得轻税范围及程度的依据。

  具体而言:首先,资本利得轻税须有明确、具体、直接的价值目标;其次,应评估轻税的实际效果,确保其有助于实现目标价值;最后,法益的得失须成比例。为验证轻税与促进目的之间的因果关系,可以借助实证研究方法。为满足狭义比例原则,需要关注资本利得轻税对财政收入、税收公平和市场运行的潜在影响,并加以有效管控。例如,在OECD部分成员国的立法实践中,完全免税仅在极个别情况下适用,多数立法会依据投资资产的持有时间、投资人的身份及投资对象的性质,对资本利得税实施差异化的税收待遇。以股票型资本利得为例,按持有期限和企业类型进行细分:短期持有的公众企业股票利得被纳入综合所得,按超额累进税率征税;长期持有的公众企业股票利得可享受税基减半或免税额等优惠,但仍须缴纳资本利得税;封闭企业股票转让所得,因流动性较差且常与个人劳动紧密相关,税负进一步降低,满足特定条件(如持股超过15年或因退休出售股票)时可免税。这种细分方式使不同程度的税收优惠能够精准匹配不同需求的资本利得,有助于平衡效率与公平。此外,部分国家对资本利得轻税设定上限,或对其适用低于综合所得最高边际税率的税率,旨在防止轻税过度惠及富人,导致利益失衡。

  2.实质公平防止资本利得轻税滥用。

  资本利得轻税的制度性理由表明,降低资本利得税负并非牺牲公平以促进效率,而是为了更好地体现量能课税原则,达到实质公平。换言之,如果资本利得轻税被纳税人作为避税手段滥用,打破了鼓励投资和规制分配的平衡状态,那么轻税利益应被取消。因此,实质公平是防止纳税人避税和判断是否滥用的标准。

  实践中常见的滥用是人为构造资本利得以适用低税待遇。如前所述,资本利得仅指转让投资资产净所得。因此,准确定义投资资产是防止资本利得轻税被滥用的关键。参考美国《国内收入法典》第1221节,投资资产被定义为纳税人以投资为目的持有的资产,不包括商贸交易中的标的物,也不包括可以折旧的经营资产、纳税人自创的无形资产或商贸交易的应收账款。严格定义“投资资产”旨在区分投资行为和经营行为——只有那些不以市场交易为目的、无法反复获得且不能被折旧或摊销的个人投资资产转让,才具备前述资本利得轻税的制度正当性。同时,还要防范纳税人转换所得性质——综合所得和资本利得之间的界限并非不可逾越。如果纳税人将未来获得的工资薪金视作当下一种债权性质的“资产”,并将其出售,显然这种所得不应被认定为转让投资资产所获利益,也不能适用资本利得轻税。美国联邦最高法院在PG Lake案中对此类问题进行了明确界定。在该案中,纳税人Lake公司生产加工石油,并将开采石油的权益及两块地役权中的部分权益支付给债权人抵债。在计算Lake公司的所得税时,纳税人主张该开采石油权益的转移应当适用资本利得待遇。也就是说,纳税人认为石油开采权是投资资产,其用权利抵债的行为是对所得的实现,应当适用较低的资本利得税率。法官拒绝将出售开采权定义为投资资产转让,原因是:“纳税人支付给债权人的,是纳税人在未来将要收到的综合所得的替代物;从纳税人转移到债权人手上的,是在未来取得综合所得的权利,该权利有数额明确且具体的对价,即Lake公司未来综合所得的折现价值,并非产生收入的财产本身的价值增加。”可以看出,要从形式穿透到实质来判断被转让财产的性质,紧紧抓住投资资产的非经营性、非生活性、非生产性特征,从而防止资本利得轻税的滥用,确保在实质公平下鼓励投资与规制财富的平衡。

  除了操控交易对象的性质,还有一类常见的“搭便车”行为是利用市场短期波动频繁买进卖出以获得差价利益的投机行为。投资是基于一定的风险和回报预期,通过让渡资产使用权来产生收益的行为。显然,资本利得轻税应排除投机行为,仅适用于投资行为。持有资产的期限可以反映交易频率,进而表征持有目的是投资抑或其他。因此,各国的资本利得轻税通常设定持有时间的要求,以区别于利用市场波动进行短期套利的投机行为。例如:美国税法规定,持有期超过一年的净长期资本利得方可适用低税率;斯洛文尼亚税法规定,转让不动产、股权或其他参与分配的权利所获得的资本利得,随着持有年限的增加而适用税率降低,从持有五年内的27.5%降至持有二十年以上的税率为零。通过设定持有时间要求,能够有效区分投资与投机行为,确保资本利得轻税的精准实施,促进资本市场的稳定与健康发展。

  四、我国个人资本利得轻税的规则展开

  (一)以净长期资本利得为课税对象、适用累进税率

  构建我国资本利得课税制度,可以探索以净长期资本利得为征税对象,并适用累进税率的实体规则。首先,确立以“投资资产转让所得”为核心的资本利得概念。投资资产是以投资为目的而持有,与存货、经营资产和个人生活财产严格区分。以持有时间为标准,超过一年的为长期资本利得,不足一年的为短期资本利得。资本利得轻税的适用对象是净长期资本利得。净短期(长期)资本利得计算方法如下:短期资本利得、长期资本利得内部先进行盈亏互抵,若余额为正,称为“净短期(长期)资本利得”;若余额为负,称为“净短期(长期)资本损失”。净短期资本利得计入综合所得,净长期资本利得适用轻税待遇。若存在净短期资本损失,则优先抵减净长期资本利得。若抵减后仍有净短期资本损失,或存在净长期资本损失,则可在一定数额内抵减综合所得。若超出综合所得允许抵减的上限,则未抵减损失结转到后续年度,并保持长期或短期分类,计算后续年度资本利得时按原类型抵减。

  试举一例说明。假设居民纳税人某甲2023年出售A企业股票(持有不满一年),资本利得2 000元;出售B企业股票(持有不满一年),资本损失5 000元。净短期资本损失为3 000元。情形一:某甲又出售C企业股票(持有超一年),资本利得4 000元,则其净短期资本损失先抵减长期资本利得,当年净长期资本利得1 000元,适用低税率。情形二:某甲又出售C企业股票(持有超一年),资本利得4 000元;出售D企业股票(持有超一年),资本损失10 000元,净长期资本损失为6 000元。假设允许抵减综合所得的上限为5 000元,则优先抵减净短期资本损失3 000元,剩余上限2 000元抵减净长期资本损失。抵减后净长期资本损失后剩余4 000元结转至2024年,作为长期资本损失抵减长期资本利得。

  税率方面,建议对资本利得适用超额累进税率。观察我国现行法律法规,已有对特定财产转让所得适用超额累进税率的实践。在下一步改革中,资本利得轻税原则下,其最高边际税率应低于综合所得(如设定30%)。这样做,一方面,可使资本利得课税规则更加符合量能课税原则;另一方面,也体现了轻税以促进投资的效率追求,有助于鼓励和规制的协同共进。

  (二)完善资本利得涉税信息共享机制

  个人所得的形式多样、隐蔽性强,建立第三方涉税信息共享制度是提升个人所得税征管效能的关键。在多样性的个人所得之中,无法代扣代缴、需要纳税人自行申报的所得信息不对称、税收不遵从问题尤为严重。我国个人资本利得课税规则的实施,亟需构建以信息共享为核心的征管框架。

  2025年3月,国家税务总局发布了《中华人民共和国税收征收管理法(修订征求意见稿)》,其中的一大亮点在于涉税信息的全面共享。本文以股权交易为例,说明资本利得涉税信息共享的具体路径。根据《中华人民共和国证券法》和《证券登记结算管理办法》(中国证券监督管理委员会令第197号),投资者在证券公司开立账户时须提供有效的身份信息,并进行实名制交易。当前,我国上市公司的股票交易90%以上通过线上交易软件进行,平台掌握自然人投资者购买上市公司股票的成本、持有时间、交易数量、盈亏金额等详细信息,可以同步披露给税务机关,为计算净长期资本利得提供准确数据。对于上市公司给员工的股票期权等股权奖励,财税主管部门已经出台政策,要求“证券监管部门与税务部门建立信息共享机制,按季度向税务部门共享上市公司股权激励的相关信息”。

  对于非上市公司的股权交易,可以要求非上市公司及受让人向税务机关披露股权转让的转让人、成本、价格、日期等涉税信息。总之,打通自然人交易不同类型股权涉税信息的获取渠道,可以保障个人资本利得课税规则的有效实施。

  (三)优化个人所得税一般反避税规则

  资本利得轻税容易引发纳税人将综合所得转化为资本利得的避税行为。滥用资本利得轻税会破坏鼓励投资创富和规制财富积累之间的平衡,也背离资本利得轻税的制度性正当理由,理应受到规制。有学者指出,“禁止权利滥用”是支撑一般反避税体系的核心。相应地,个人所得税一般反避税规则的优化应当将资本利得反避税纳入考量。在客观方面,如果纳税人滥用民商法上的意思自治且欠缺投资资产交易的商业目的,则可推定构成权利滥用。在主观方面,要认定纳税人有通过资本利得轻税来降低纳税义务的避税意图,同时给予纳税人证明其交易安排不以减少、免除或迟延缴纳税款为主要目的的提出反证的权利。

  总之,资本利得轻税的制度正当性在于效率和公平的内在统一,轻税以不被滥用为底线。反避税机制是维护鼓励投资和规制财富平衡、优化我国个人资本利得课税制度的重要方面。


《增值税法实施条例(征求意见稿)》深度解读:九大变革!

2025年8月11日,《中华人民共和国增值税法实施条例(征求意见稿)》正式发布!作为《增值税法》的配套法规,它对现行增值税制度进行了系统性重构。相比2008年版《增值税暂行条例实施细则》,此次修订覆盖纳税范围、税率适用、税额计算等全流程,每一条都与企业日常运营紧密相关。下面就就跟着谈子一起来看看有哪些变化吧!

  一、应税范围:从“模糊边界”到“清单式明确定义”

  1. 货物、服务、资产范围具体化

  旧规:仅笼统规定“货物指有形动产”,对电力、热力等无明确界定,企业常因“购买电力取得专票能否抵扣”等问题产生争议。

  新规:

  货物:明确包含有形动产、电力、热力、气体。例如:物业公司向业主收取的电费,需按“货物销售”适用13%税率,而非“服务”6%。

  服务:列举交通运输、邮政、电信、建筑、金融、生产生活服务6大类,覆盖外卖配送(生产生活服务)、仓储物流(交通运输服务)等新兴业态。

  无形资产:新增“商誉”,房地产企业通过并购取得的商誉转让,需按6%缴纳增值税。

  不动产:细化构成不动产的材料设备(如给排水、消防设施、电梯等),避免与“固定资产”混淆。

  2. 跨境服务“境内消费”判定标准落地

  旧规:仅以“服务是否在境内提供”作为征税依据,实操中难以界定。

  新规:明确三类“境内消费”情形:

  境外单位向境内销售服务,除境外现场消费(如境外旅游、海外培训)外均需缴税;

  服务/无形资产与境内货物、不动产直接相关(如为境内工厂提供设计服务),无论提供地点均需缴税。

  二、纳税人分类:小规模纳税人扩容,一般纳税人“不可逆”

  1. 小规模纳税人新增“选择权”

  旧规:仅个体工商户、小微企业可认定为小规模纳税人,行政单位、军队等非企业单位身份模糊。

  新规:

  自然人自动归类为小规模纳税人:网红直播、个人二手房交易等,统一按3%征收率缴税(二手房转让可适用5%征收率)。

  非企业单位可自主选择:行政单位、军事单位等若“不常发生应税交易且主业非应税项目”,可选择按小规模纳税人缴税。

  2. 一般纳税人“一旦登记,终身有效”

  旧规:年销售额超标准后强制登记为一般纳税人,但次年销售额低于标准可转回,企业常通过“拆分业务”反复切换身份。

  新规:登记为一般纳税人后不得转为小规模纳税人。

  三、税率适用:混合销售从“从高计税”到“主附关系判定”

  1. 混合销售需满足“双条件”

  旧规:一项交易含不同税率业务(如卖设备带安装),若无法分开核算,从高适用税率(如按13%而非9%)。

  新规:同时满足以下条件可按主业务税率计税:

  含两个以上不同税率/征收率业务;

  业务间有“主附关系”(附属业务是主要业务的必要补充);

  2. 跨境零税率服务范围扩大

  旧规:仅国际运输、研发服务等少数服务适用零税率。

  新规:新增离岸服务外包、航天运输服务等9类跨境服务,企业提供这些服务可享受出口退税。 

  四、应纳税额计算:进项抵扣规则“精细化分档”

  1. 长期资产抵扣:500万成“分水岭”

  旧规:固定资产、不动产若既用于应税项目又用于免税项目,需按销售额比例分摊进项税,计算复杂。

  新规:按资产原值分档处理:

  原值≤500万:全额抵扣。

  原值>500万:购进时先全额抵扣,再按折旧年限逐年调整。

  2. 贷款相关费用“全链条禁抵”

  旧规:仅贷款利息不可抵扣,投融资顾问费、手续费能否抵扣存在争议。

  新规:明确“贷款服务及直接相关的顾问费、手续费”全部不得抵扣。

  3. 进项税额“年度清算”成硬性要求

  旧规:无法划分的进项税(如共用办公楼电费)按月分摊,多转或少转无需调整。

  新规:需按月计算并在次年1月清算调整。 

  五、税收优惠:免税范围“精准画像”,管理趋严

  1. 免税项目范围“收缩+明确”

  旧规:医疗机构、学历教育等免税项目范围模糊,美容医院、民办培训机构常违规享受优惠。

  新规:

  医疗机构:排除美容机构(含美容诊所),医美行业需按6%缴税;

  学历教育:限定“国家承认学历”,民办培训机构若颁发非学历证书(如职业技能证),不得享受免税;

  门票收入:仅第一道门票免税,景区内缆车、演出等二次收费需缴税。

  2. 优惠资质“严审核”

  旧规:企业未单独核算优惠项目,仅需补缴税款,处罚较轻。

  新规:未单独核算或提供虚假材料的,直接取消优惠资格,已免税的需全额追回。 

  六、发票管理:红字发票从“可选”变为“强制要求”

  旧规:销售退回时,企业可通过冲减收入少缴税款,无需开具红字发票。

  新规:开具专票后发生退回、折让,必须按规定作废或开红字发票,否则不得扣减销项。 

  七、出口退税:申报期延长但“逾期即征税”

  1. 申报期延长+36个月追征期

  旧规:出口退税申报期为次年4月15日,逾期未申报仅需补办手续。

  新规:

  申报期延长至次年4月30日,多15天准备时间;

  36个月内未申报的,视同内销征税。

  2. 放弃退(免)税“锁定36个月”

  旧规:企业可随时放弃退税选择免税,无时间限制。

  新规:放弃后36个月内不得变更。

  八、征收管理:预缴范围扩大,纳税义务时间细化

  1. 预缴税款新增“三大场景”

  旧规:仅跨地区提供建筑服务需预缴。

  新规:五类情形必须预缴:

  跨地级行政区提供建筑服务;

  预收款方式提供建筑服务;

  预售房地产项目。

  2. 纳税义务发生时间“按交易实质判定”

  旧规:以“收讫款项或开具发票孰早”判断,对“服务完成未收款”界定模糊。

  新规:明确“应税交易完成日”为纳税义务发生日(如货物发出、服务完成等)。 

  九、反避税条款:税务机关有权调整“不合理安排”

  新规:纳税人通过不合理安排减少、推迟缴税或提前退税的,税务机关可调整。例如:企业通过关联交易将利润转移至境外低税率地区,税务机关可按合理方法重新核定销售额。

  新规实施后,2008年版《增值税暂行条例实施细则》将同时废止,本解读基于《中华人民共和国增值税法实施条例(征求意见稿)》,最终内容以正式颁布的条例为准。

  此次征求意见稿的变化,覆盖了增值税征管的多个关键环节,既细化了规则,也提高了对企业合规性的要求。企业需认真研究这些变化,提前调整税务管理策略,确保在政策正式实施后能平稳过渡。意见征集期是参与政策完善的重要窗口!可在规定时间内,结合自身实际情况,通过官方渠道积极反馈意见建议。