长汀中城投广场开发有限公司、长汀县自然资源局资源行政管理：其他(资源)二审行政判决书

案由：其他（资源）

案号：（2020）闽08行终182号

发布日期：2021-04-22

福建省龙岩市中级人民法院

行 政 判 决 书

（2020）闽08行终182号

上诉人（原审原告）长汀中城投广场开发有限公司，住所地龙岩市XX县汀州镇腾飞一路6号，统一社会信用代码91350821060364180G。

法定代表人：魏X明，董事长。

委托代理人：戴X忠、吴X华，福建XX律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）XX县自然资源局，住所地龙岩市XX县汀州镇横岗岭7号，组织机构代码11350821004100789J。

法定代表人：马X如，局长。

委托代理人：范X飞，福建XX律师事务所律师。

上诉人长汀中城投广场开发有限公司（以下简称中城投公司）因诉长汀县自然资源局行政协议履行一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院（2020）闽0803行初6号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人中城投公司的一审诉讼请求：一、判决撤销被告长汀县自然资源局于2019年7月25日作出的汀自然资[2019]339号《限期移交安置房决定书》；二、判令被告在原告向其交付27000㎡安置房前向原告交付27000㎡安置房的等值土地出让金发票；三、判令被告承担因移交27000㎡安置房产生的一切税收及办理产权转移登记手续产生的费用；四、判令被告按市场价回购“中城投·龙都”小区中的197个车位；五、本案的诉讼费用由被告承担。

原审查明，2××2年7月27日，原长汀县国土资源局与魏宗明签订了《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称“出让合同”），合同约定主要如下：第四条、出让宗地编号为×××-9，宗地总面积37647平方米，出让宗地坐落于××村××期路口）……第八条、宗地的国有建设用地使用权出让价款为69300000元，每平方米1840.78元……第十五条、受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府：提供27000平方米安置房，按小区普通商品房建设。……”。2013年2月4日，原长汀县国土资源局与长汀县中城投广场开发有限公司（公司法定代表人：魏宗明，以下简称“中城投公司”）签订了出让合同的补充协议，约定“鉴于魏宗明于2013年1月30日在长汀县工商行政管理局注册办理了以其为法人代表的长汀中城投广场开发有限公司。长汀县国土资源局同意魏宗明提出的申请将2××2年7月27日与甲方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中的受让人更改为长汀中城投广场开发有限公司，作为该地块的受让人，并将合同中约定的权利义务也转移到长汀中城投广场开发有限公司”。2017年8月7日，原长汀县住房和城乡规划建设局就中城投公司在案涉地块竣工的中城投广场一期Ａ组团项目建设工程出具《建设工程竣工规划条件核实意见书》（编号：2017016号），认定该项目各项经济技术指标及建设内容基本符合规划建设要求。2017年9月4日下午，长汀县人民政府召开专题会议研究中城投广场27000平方米安置房移交及项目完整性有关事宜，并形成长汀县人民政府专题会议纪要[2017]104号《关于中城投广场开发有限公司安置房移交及房屋征收有关事宜的专题会议纪要》。2017年9月22日，中城投公司向长汀县人民政府提交《关于长汀中城投广场开发有限公司27000㎡商品房移交问题的报告》。2017年10月12日，长汀县人民政府作出汀政综[2017]450号《长汀县人民政府关于将中城投广场27000㎡安置房资产产权划归县国投公司所有的通知》，该通知主送长汀县国有资产投资经营有限公司，并抄送长汀县国土局、县住建局、县国资办和中城投公司。2017年10月25日，长汀县国有资产投资经营有限公司向中城投出具汀国投函[2017]4号《长汀县国有资产投资经营有限公司关于将中城投广场27000㎡安置房房产移交我司的函》，要求中城投公司在2017年11月25日将27000㎡安置房的实物及所有权利凭证移交给长汀县国有资产投资经营有限公司，并办理相关手续。2017年12月22日，长汀县不动产登记中心根据中城投公司的申请将实际建筑面积27002.23平方米的案涉安置房初始总登记在中城投公司名下。2018年10月16日，原长汀县国土资源局出具汀国土资函[2018]115号《函》，要求中城投公司按合同约定尽快向政府移交已经建成的27000㎡安置房，该函于2018年10月23日送达给中城投公司。2018年7月26日，福建天采律师事务所受原长汀县国土资源局委托向中城投公司送达（2018）天采函字第058号《律师函》，催告中城投公司于2018年8月15日前履行合同约定，按汀政综[2017]450号文的规定向长汀县国有资产投资经营有限公司履行27000㎡安置房的产权移交手续。2019年4月12日上午，长汀县人民政府召开2019年第3次常务会议，其中第一项议题为关于中城投公司代建安置（商品）房移交工作事项，其中明确中城投公司代建安置房的建设成本和所缴纳的土地出让金均属于案涉地块的土地成本，并就安置房移交、相关税费核定征收、车位回购等事宜形成意见。2019年4月15日，长汀县委召开县委常委会，就案涉27000㎡安置房的产权移交事项，会议议定内容主要如下：1．由县土地收购储备中心代表县政府作为接收单位；2．县税务局负责重新核定并征收安置房移交产生的相关税费；3．原则同意回购安置房配套197个停车位；4．同意已安置的5户征迁户按原规定执行；5．组织有关部门专题讨论研究委托中城投公司代售安置房事宜。2019年7月17日，长汀县自然资源局作出汀自然资告〔2019〕2号《限期移交安置房告知书》，告知中城投公司拟作出的行政决定及陈述、申辩、听证的权利，该告知书于2019年7月18日送达中城投公司。2019年7月25日，长汀县自然资源局作出汀自然资〔2019〕339号《限期移交安置房决定书》，作出决定如下：限中城投公司自收到决定之日起三十日内向长汀县土地收购储备中心移交须无偿提供政府的27000平方米安置房（按同小区普通商品房标准移交），同时协助将已首次登记在中城投公司名下的该27000平方米安置房不动产权登记至长汀县土地收购储备中心名下。该决定于2019年7月25日送达中城投公司。原告中城投公司对被告作出的《限期移交安置房决定书》不服，遂提起本案诉讼。

另查明，中共长汀县委办公室、长汀县人民政府办公室于2018年12月24日印发汀委办发〔2018〕7号《长汀县机构改革实施方案》，其中载明“组建县自然资源局，将县国土资源局的职责……等整合，组建自然资源局，作为县政府工作部门，正科级。……不再保留县国土资源局”。

原审认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，因汀委办发〔2018〕7号《长汀县机构改革实施方案》于2018年12月24日实施后，长汀县国土资源局的职责已经全部划归长汀县自然资源局，故长汀县自然资源局依法承继长汀县国土资源局在出让合同中的所有权利和义务，为本案适格被告，原告中城投公司对此亦未提出异议，本院予以确认。本案争议焦点如下：一、被告作出的汀自然资〔2019〕339号《限期移交安置房决定书》是否合法；二、被告是否应当向原告出具27000平方米安置房等值的土地出让金发票；三、移交安置房过程中产生的税收和相关费用是否全部应由被告负担；四、被告是否应当回购安置房配套的197个车位。

一、关于被告作出的汀自然资〔2019〕339号《限期移交安置房决定书》是否合法问题。首先，根据原、被告双方签订的出让合同的约定，因被告已经交付案涉地块，履行了合同主给付义务，故原告应当支付合同约定的土地出让金6930万元并向政府提供27000平方米安置房作为取得案涉地块的合同对价，现27000平方米安置房已经竣工验收且产权已初始登记于中城投公司名下，按照合同约定安置房建成后原告即应当将其移交给政府，故被告要求原告限期向政府移交27000平方米安置房有充分的事实和法律依据。其次，根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十四条第一款“公民、法人或者其他组织未按照行政协议约定履行义务，经催告后不履行，行政机关可以作出要求其履行协议的书面决定。公民、法人或者其他组织收到书面决定后在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且仍不履行，协议内容具有可执行性的，行政机关可以向人民法院申请强制执行。”的规定，因案涉安置房建成后，原告未按照合同约定向政府移交安置房，被告于2019年7月25日向中城投公司送达《限期移交安置房决定书》并告知其在法定期限内申请复议或提起行政诉讼的权利。故被告依法履行了催告、告知、作出要求限期履行合同义务的决定、送达等程序，符合《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，被告作出的行政决定程序合法。最后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，除非有合同约定或法律规定的抗辩事由，否则合同双方应严格按照合同约定履行合同义务。原告主张被告未提供案涉安置房等值的土地出让金发票、未承担移交安置房产生的税收和费用、未回购车位且未交付43亩土地（非出让合同中约定的地块），未全面履行合同约定的义务，故无权要求原告移交案涉安置房。但原告所主张的上述义务均未在合同中明确约定，故原告主张被告未按照合同约定履行义务没有依据。根据权利义务对等的原则，在被告已经履行合同主给付义务的情形下，原告应当履行相应的对等给付义务，即使因履行出让合同需要产生了附随义务，原告亦只能要求被告履行相应的附随义务，不得以被告未履行合同附随义务为由作为不履行合同主给付义务的抗辩。综上，一审法院认为，被告作出的汀自然资〔2019〕339号《限期移交安置房决定书》，事实清楚，依据充分，程序合法，适用法律正确，原告主张《限期移交安置房决定书》应予撤销，依据不足，本院依法不予支持。

二、关于被告是否应当向原告出具27000平方米安置房等值的土地出让金发票问题。本案中，原、被告签订的出让合同虽然约定原告无偿向政府提供27000平方米安置房，但通过龙中恒（2××2）汀估字第Ｂ021号《估价报告》、龙中恒（2××2）汀估技字第Ｂ021号《土地估价技术报告》、《国有建设用地使用权出让合同》、长汀县人民政府的2019年第3次常务会会议纪要均能证实，在土地评估时，基于土地受让方须向政府提供27000平方米安置房，故评估结论中的平均地价1761元／平方米、出让合同中约定的平均地价1840.78元／平方米均低于当时周边同期小区的成交地价，可见27000平方米安置房实际上并非无偿提供给政府，而是用27000平方米安置房价值折抵了部分土地价款，与土地出让金6930万元共同构成了原告取得案涉地块的土地成本。因此，原告根据合同约定向政府无偿提供27000平方米安置房具有折抵与27000平方米安置房同等价值9798.3万元的土地出让金的性质。

根据税收相关规定，原告向政府部门移交27000平方米安置房的行为视同销售，依法应当缴纳房地产项目的增值税，而在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。如被告不能就27000平方米安置房出具等值的省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，即土地出让金发票，则原告以27000平方米安置房的实物折抵的土地价款不能用于申报企业所得税和房地产项目增值税等相关税项的税前扣除，可能导致原告的税务负担明显超出合理预期，造成原告严重经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”和第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，鉴于土地大宗交易的交易习惯，原告向政府移交27000平方米安置房的同时，被告应当出具相应的凭证。且基于公平原则和诚实信用原则，为避免原告负担的税务超出合理预期，被告出具的凭证应当是原告依法能够用于申报税前扣除的省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，即与原告应向政府移交的27000平方米安置房等值（9798.3万元）的土地出让金发票。

综上，被告应当以案涉地块拍卖成交之日（2××2年7月16日）27000平方米安置房的价值9798.3万元向原告出具土地出让金发票。

三、移交安置房过程中产生的税收和相关费用是否全部应由被告负担。原告主张合同约定原告在安置房建成后无偿移交给政府，但并未约定办理产权转移登记的相关税收和费用由原告负担，因27000平方米安置房是案涉土地的土地出让金组成部分，故实际所有人为被告，因此办理产权转移登记所产生的所有税收和费用应当由被告负担，在审理过程中，原告进一步明确相关税收和费用包括增值税、土地增值税、教育费附加、城市维护建设税、住宅共用部位共用设施设备维修基金、契税。本院认为，原、被告双方签订合同时，应当预见安置房建成后办理产权转移登记会产生相关税收和费用，但双方均未在合同中明确约定。对于合同未约定的事项，应当遵照相关法律法规规定执行。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、《征收教育费附加的暂行固定》第二条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条、《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条和第二条的规定，增值税、土地增值税、教育费附加、城市维护建设税应当由销售（含视同销售）的单位负担，住宅共用部位共用设施设备维修基金及契税应当由受让方负担，印花税根据实际发生情形，如订立产权转移书据产生的印花税由书据订立双方共同负担，如为取得产权凭证产生的印花税由取得产权凭证一方负担。但因原告未就其主张的相关税收和费用提供相应的证据，该项诉讼请求无法明确，事实无法查明，本院依法予以驳回。原、被告双方应当根据法律法规规定各自负担相应的税收和费用。

四、关于被告是否应当回购安置房配套的197个车位的问题。原告认为根据原长汀县住房和规划建设局2××2年5月26日出具的汀建规［2××2］33号文件的要求，住宅停车位须达到总户数的70%以上，因27000平方米安置房共计281套商品房，故而产生配套的197个车位，该197个车位系因安置房产生，故被告应当按照市场价进行回购。本院认为，原、被告双方签订的出让合同并未约定建设安置房需配套车位，原告系根据长汀县住房和规划建设局的规划建设要求在27000平方米安置房配套建设了197个车位，且该197个配套车位均有单独的产权，并非与配套27000平方米安置房不可分割，也不会因27000平方米安置房移交给政府导致其价值贬损，原告对安置房的197个配套车位可以另行出售以实现其权利。据此，原告主张被告应当回购安置房配套的197个车位既非出让合同明确约定的义务，也不属于履行出让合同产生的附随义务，不属于本案的审理范畴，依法予以驳回。对该197个车位问题双方可另行协商解决。

综上，原审认为，被告长汀县自然资源局作出的汀自然资〔2019〕339号《限期移交安置房决定书》，认定事实清楚，依据充分，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。但为维护合同双方的合法权益，被告应当在原告向其交付27000平方米安置房的同时以案涉地块拍卖成交之日27000平方米安置房的价值9798.3万元向原告出具等值的土地出让金发票。因原告未就其主张的相关税收和费用向本院提供相应的证据，本院对原告主张的税收和费用负担主张依法不予支持。原告主张被告应当按市场价回购案涉安置房配套的197个车位，不属于本案行政协议审理范畴，依法予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十三条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条的规定，判决：一、被告长汀县自然资源局应在原告长汀中城投广场开发有限公司向其交付27000㎡安置房前向原告出具金额为9798.3万元的土地出让金发票。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告长汀县自然资源局负担。

宣判后，原审原告中城投公司不服，向本院提出上诉，请求：一、对原判决第一项补正为“被告长汀县自然资源局应在原告长汀中城投广场开发有限公司向其交付27000㎡安置房前向原告长汀中城投广场开发有限公司出具等值金额为9798.3万元的土地出让金发票”。二、撤销原判决第二项，依法改判：1、判令被上诉人承担因移交27000㎡安置房产生的增值税、企业所得税、土地增值税、教育费附加、城市维护建设税等税费；2、判令被上诉人以市场交易价回购“中城投·龙都”小区中的197个车位。事实和理由：一、因案涉楼房需缴纳相应的税费，为避免税务机关的重复定额征缴，建议在原判决第一项中补正“出具等值金额为9798.3万元的土地出让金发票”。二、依法判决被上诉人承担因移交27000㎡安置房产生的增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、城市维护建设税等税费。27000㎡安置房是代建房，被上诉人是其实际的不动产权利人。上诉人自建房至移交房屋，自始不产生任何的收益，也不应当承担额外的“负担”。该“负担”是因2016年起实施的《营业税改征增值税试点实施办法》规定“视同销售”所产生的，是签订《国有建设用地出让合同》时未预见的“负担”。合同未明确约定该“负担”，就应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。现上诉人实际没有经营、没有销售，不收益、就不应当承担该“负担”，而被上诉人是27000㎡安置房的收益者，是《国有建设用地出让合同》格式合同的提供者，就应当承担由此产生的“负担”，才能体现“权利和义务相一致”的精神，真正做到公平、公正。三、被上诉人应当按市场交易价回购配套的197个车位。197个车位是代建27000㎡安置房配套而建，长汀县人民政府也同意回购，并做出相应的会议纪要，是对《国有建设用地出让合同》的补充约定。因此，是本案的审理范畴，被上诉人应当回购。

被上诉人长汀县自然资源局答辩称，1、上诉人诉请要求我局应在其交付27000平方米安置房前向其出具等值金额为9798.3万元的土地出让金发票问题，根据权利义务对等原则，为确保安置房顺利完成移交，提高办事效率，答辩人同意在上诉人移交27000平方米安置房时向其出具等值金额为9798.3万元的土地出让金发票，但应确定双方履行各自义务的时限。2、上诉人关于要求答辩人承担移交27000平方米安置房产生的增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等税费的上诉请求，既无合同依据，又不符合法律规定。3、关于上诉人要求答辩人按照市场交易价格回购配套的197个车位的上诉请求，长汀县人民政府于2019年4月12日召开的2019年第3次常务会议、中共长汀县委于2019年4月15日召开的县委常委会议均已议定同意按配比回购，但指出应由有关部门测算回购价格。答辩人认为上诉人的该项上诉请求不在案涉土地使用权出让合同的原约定范围之内，亦不在案涉移交安置房决定的范围之内，但为彻底解决纠纷，请二审法院一并判决由政府指定的接收单位即长汀县土地收购储备中心于上诉人将27000平方米安置房不动产权过户登记至长汀县土地收购储备中心名下之日，按双方委托评估的平均价格回购该配套的197个车位。

经本院审理查明，双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，亦无提交新的证据。本院对原审判决认定事实予以确认。本院查明事实与原审法院认定事实一致。

另查明，本案诉讼期间，双方当事人对与27000平方米安置房配套的197个车位回购问题已达成一致意见，即由双方各自委托评估机构对车位价格进行评估后，由被上诉人以两份评估报告确认的评估价的平均值予以回购。双方当事人一致要求本院对该197个车位一并作出判决，并提交了各自委托评估机构所出具的评估报告。上诉人中城投公司委托的龙岩冠力土地房地产评估有限公司出具的岩冠力估价字【2020】CT90号《房地产市场价值估价报告》显示估价结果：可售标准车位均价14.4万元/个，人防车位-标准车位均价13.7万元，人防车位-微型车位均价13.0万元，人防车位-子母车位均价13.8万元。被上诉人长汀县自然资源局委托的福建中恒资产评估土地房地产估价有限公司出具的中恒（汀）房估字（2021）第021号《房地产估价报告》显示的估价结果：非人防标准车位10.87万元/个，不具有产权的人防标准车位8.15万元/个，人防微型车位6.97万元/个，人防子母车位13.2万元/个。

本院认为，上诉人中城投公司与原长汀县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议后，因中城投公司未按合同约定移交27000平方米安置房，被上诉人作出《限期移交安置房决定书》，要求中城投公司应于三十日内移交安置房，同时协助办理产权登记。中城投公司为此诉至法院，请求撤销上述《决定书》，并判令被上诉人开具27000平方米安置房等值土地出让金发票、承担安置房产权转移登记产生的税费及回购197个配套车位，双方争议实质为履行《国有建设用地使用权出让合同》中产生的争议，故本案属行政协议履行纠纷。根据已查明事实，中城投公司需无偿移交的27000平方米安置房的价值折抵了部分土地价款，与土地出让金6930万元共同构成了案涉土地成本，具有折抵土地出让金的性质，故一审判决被上诉人应以案涉土地拍卖之日该27000平方米安置房价值9798.3万元向上诉人开具土地出让金发票正确。鉴于该9798.3万元系27000平方米安置房等值价值而非现金缴交，上诉人要求变更一审判决第一项中“出具金额为9798.3万元的土地出让金发票”为“出具等值金额为9798.3万元的土地出让金发票”符合本案实际，被上诉人亦无异议，本院予以支持。关于回购配套的197个车位问题。虽双方当事人未在出让合同中明确约定移交27000平方米安置房时配套车位问题，但出让合同第十三条“其他土地利用”项中，要求按长汀县城乡规划建设局汀建规（2××2）33号方要求建设，该文载明“住宅停车位须达到总户数的70%以上”，上诉人按此要求建设停车位，属履行出让合同约定。现要求被上诉人按27000平方米安置房配比回购197个车位，被上诉人对此不持异议，且双方当事人对回购价格已达成一致意见，本院予以支持。原审判决认为车位问题不属于本案行政协议审理范畴不当。关于27000平方米安置房转移登记产生的税费问题。因双方在签订出让合同时未约定产权转移登记时的税费承担问题，应当遵照法律规定执行。上诉人请求判令被上诉人承担因移交27000平方米安置房产生的增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、城市维护建设税等税费，缺乏法律依据。一审判决驳回上诉人该项诉讼请求正确，应予维持。综上，上诉人部分上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：

一、变更福建省龙岩市永定区人民法院（2020）闽0803行初6号行政判决第一项“被告长汀县自然资源局应在原告长汀中城投广场开发有限公司向其交付27000㎡安置房前向原告出具金额为9798.3万元的土地出让金发票”为“被上诉人长汀县自然资源局应在上诉人长汀中城投广场开发有限公司向其交付27000㎡安置房前向上诉人出具等值金额为9798.3万元的土地出让金发票”。

二、撤销福建省龙岩市永定区人民法院（2020）闽0803行初6号行政判决第二项。

三、被上诉人长汀县自然资源局在上诉人长汀中城投广场开发有限公司向其移交27000平方米安置房时，按下列价格回购与27000平方米安置房配套的197个车位：标准车位12.635万元/个，人防标准车位10.925万元/个，人防微型车位9.985万元/个，人防子母车位13.5万元/个。

四、驳回上诉人的其他诉讼请求。

二审案件受理费50元，由被上诉人长汀县自然资源局负担。

本判决为终审判决。

审判长　　卢宝报

审判员　　黄智勇

审判员　　丁建岩

二〇二一年三月九日

书记员　　邱渟婷

附：相关法律条文

《中华人民共和国行政诉讼法》

第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。