试评《互联网平台企业涉税信息报送规定》及配套公告
发文时间:2025-07-03
作者:全开明-洪一帆-袁苇-谢美山
来源:锦天城律师事务所
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【摘要】2025年6月23日,《互联网平台企业涉税信息报送规定》正式公布并施行;6月27日,国家税务总局又发布了《关于互联网平台企业报送涉税信息有关事项的公告》和《关于互联网平台企业为平台内从业人员办理扣缴申报、代办申报若干事项的公告》。在《规定》以及配套两公告出台的背景下,本文分析了平台经济税收征管失序的现状,指出其强流动性和高虚拟化特征以及所得性质不明晰等问题,导致传统税制难以有效监管。通过讲解平台涉税违法典型案件及税务稽查方式与流程,和深入分析《规定》及其配套公告主要内容相结合的方式,展现了平台经济和网红经济下的税务乱象,解读了本次新规的主要内涵和意义所在。同时,探讨了《规定》对互联网平台企业和平台内经营者及从业人员的双重影响,认为其加强了税务机关的监管能力和力度,也增加了互联网平台企业、经营者与从业人员的合规成本和税务风险。本文是笔者撰写的涉税合规指引系列文中的第八篇,前七篇文章分别为从李雪琴案透视公众人物税务合规的必要性与紧迫性;海外金融账户混同涉税合规指引;高净值人群海外存款涉税合规指引;出口贸易海外收款涉税合规指引;境内人士海外收入涉税合规指引;企业破产税收处理的关键流程及主要税种应对实务指引;网红“甲亢哥”如何在国内交税?---外籍人员个人所得税征管问题研究。

  【关键词】互联网平台企业 涉税信息报送 平台经济 网红经济 税务合规

  引言

  平台经济的诞生对传统税收治理体系造成了较大的冲击,由此产生的滥用核定征收等问题导致税基的侵蚀与平台的无序扩张,其背后的根本原因是资本的逐利性与平台公共性之间的矛盾,加之征纳双方信息不对称和我国征管体制的滞后性更加放大了此种矛盾。《互联网平台企业涉税信息报送规定》的出台正试图在矛盾之中寻求缓和空间,充分利用好平台企业“规则制定者”“信息收集者”“内部管理者”的角色定位,积极引导平台开展税收合规,督促平台经济的参与者积极履行纳税义务。

  2025年6月23日,经国务院常务会议此前通过的《互联网平台企业涉税信息报送规定》(以下简称《规定》)正式公布,自公布之日起施行。6月27日,为贯彻落实国务院发布的《规定》,国家税务总局发布了《关于互联网平台企业报送涉税信息有关事项的公告》(以下简称《报送涉税信息公告》)和《关于互联网平台企业为平台内从业人员办理扣缴申报、代办申报若干事项的公告》(以下简称《为平台内从业人员办理涉税事项公告》),明确了《规定》的具体实施操作。《规定》以及配套两公告的出台,提升了互联网平台企业税务监管强度和效率,能够促进平台经济的规范健康发展,营造了更加公平统一的税收环境和经营环境。

  一、平台经济税收征管失序现状分析

  包括我国在内的世界各国的税制基本建之于传统的工商业社会,数字经济背景下,税法的“滞后性”使平台经济与既有税收法律制度的不契合性逐步显现,部分纳税人也利用了制度空白实施避税行为,造成税基侵蚀。因此,有必要制定专门?政法规,建?健全互联?平台企业涉税信息报送制度,提升税收服务和管理效能,保护纳税?合法权益,营造线上线下公平统?的税收环境,促进平台经济规范健康发展。

  (一)平台经济的强流动性和高虚拟化特征

  与传统经济形态不同,平台经济呈现出强流动性和高虚拟化特征,税收监管缺乏有效信息,加之现行法律行政法规缺乏关于互联网平台企业涉税信息报送的具体规定,税务机关无法及时全面掌握相关涉税信息,导致税务机关难以全面获取交易数据。例如,网络主播、小微商家可能通过隐匿收入、虚构交易(如刷单)等方式逃避税收,造成国家税源流失,以网络直播平台为例,消费者“打赏”后,该笔费用经直播平台、第三方经纪公司之手后,再最终支付到主播手上。其中各平台所获之“分红”“管理费”以及主播到手的所得性质应如何界定? 付款方究竟为谁? 均呈现出与传统经济迥然不同的模式,也给税务机关的具体识别工作带来了困扰。

  (二)平台经济导致所得的税收性质不明晰

  平台经济容易导致所得的税收性质不明晰。以直播电商平台为例,带货主播的收入来源一般有商品导购佣金、动态奖励推广费和平台奖励等多种名目。这些所得背后的经济实质究竟为何,对征管部门是一大考验。此外,长期以来各种主播类型层出不穷,导致税务机关在对主播征税时无法有效鉴别主播收入背后的经济实质。近年来,部分平台开始对主播开展分类管理,将主播分为“独立主播、公会主播、签约主播、个体工商户主播”等类型,部分平台为规避缴纳社保和个人所得税代扣代缴义务,让个体从业人员注册成为个体工商户,以合作合同关系替代了背后的劳动或劳务关系,进而将他们的所得按经营所得归类,并利用个体工商户的核定征收政策以适用较低的核定税率。依据《个人所得税法》原理,经营所得系指一类既包含资本利得也包含劳动报酬性质的所得,如传统的个体工商户从事商业、饮食业、服务业等所获收益。显然对大部分平台从业人员的所得中并不包含资本利得的性质,但平台出于税收利益考量,同时为了提升在与个体从业人员谈判中的薪资议价权,遂将其所得“包装”为经营所得,是一种典型的“以合法形式掩盖非法目的”的避税行为。

  (三)平台经济加剧税源与税收的背离和失衡

  平台经济的跨区域特性加剧了税源与税收的空间背离。例如,某头部直播平台总部位于北京,但其签约的千名主播实际在杭州、成都等城市开展直播业务,用户打赏、商品销售等交易主要发生在主播所在地,然而增值税、企业所得税等主要税款却随总部注册地向北京集中,导致杭州、成都等实际交易地仅能获得少量地方附加税费,优质税源与本地经济贡献不匹配,形成“经营在本地、税收归总部”的分配失衡。

  这种失衡传导至地方政府层面,引发府际竞争。如某东部省份为吸引电商平台区域总部入驻,推出“前三年税收地方留存部分全额返还”政策,某平台为享受优惠,将本应设在物流枢纽城市的区域中心迁至该省,导致物流成本增加12%却仍能通过税收返还获利,这种“税收洼地”使企业决策偏离经营效率最优原则,扭曲了市场对资源的配置功能,也削弱了税收对经济活动的中性调节作用。

  二、平台涉税违法经典案例评析

  (一)经典案例示范

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  (二)税务稽查方式与流程分析

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  (三)案件稽查逻辑比较——以“三案例”为例

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  三起案件均以大数据分析为线索起点,但因违法手段不同,稽查逻辑各有侧重:余洋案聚焦“收入分散与体外循环”,田小龙案聚焦“销量与申报的真实性核验”,金茜茜案聚焦“收入性质的合规界定”,共同体现了“数据穿透+证据闭环+法律适用”的税务稽查核心逻辑。

  但是从监管逻辑来看,如何实现对上述数据的全面、快速以及完整地获取,也是摆在税务部门面前的重要问题,这也是上述规定及公告出台的基本背景。

三、《规定》及两配套公告解读

  (一)《互联网平台企业涉税信息报送规定》和《互联网平台企业报送涉税信息有关事项的公告》的重点内容分析

  《规定》全文共14条,涉及报送义务、内容、时限、免予报送的情形内容,《报送涉税信息公告》则主要从实操的角度对规定进行细化明确,具体内容如下:

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  《规定》和《报送涉税信息公告》通过明确 “谁来报、报什么、怎么报、不报怎么办”四个方面问题,构建了全链条涉税信息报送体系。

  主体范围上,覆盖境内外各类互联网平台,通过优先级规则解决多主体报送争议;

  报送内容上,区分基础信息与动态收入信息,针对直播、聚合平台等特殊场景增设专项报送要求,既保证监管全面性,又通过“境外非境内收入豁免”“小额交易暂不报”减轻了境外互联网平台企业负担;

  时间与方式上,首次报送与季度报送的明确划分,配合电子税务局,甚至数据接口直连等数字化渠道,提升了实操可行性和平台企业涉税信息透明度;

  法律责任上,阶梯式的行政处罚类型,从罚款到信用惩戒到责令停业整顿,具有强大威慑力,提高了平台的合规义务。

  综上所述,新规定通过构建涉税信息报送体系,实现了对平台经济税收监管的精准化。这不仅为税务机关提供了数据支撑,也为平台企业提出了更高的合规要求,有助于营造一个更加公平的税收环境。新规通过“报送-核验-共享”的闭环,有效解决了平台经济强流动性、高虚拟化所带来的监管难题。例如,直播平台需报送主播与MCN机构的关联关系,这有助于识别收入转移风险;境外平台通过境内代理人报送数据,填补了跨境业务监管的空白。税务机关通过涉税数据的大数据分析,实现“以数治税”。

  (二)《互联网平台企业为平台内从业人员办理扣缴申报、代办申报若干事项的公告》重点内容分析

  《为平台内从业人员办理涉税事项公告》则是另外一个与《规定》配套的公告,将主要的关注点转移到了互联网平台企业为平台内从业人员办理扣缴申报、代办申报若干事项,聚焦于从业人员从互联网平台获取劳务报酬或服务收入等情形,着重体现了与《规定》的衔接,明确了税收政策适用,减轻了办税负担。

  主要内容可以概括为两部分:其一,优化了劳务报酬所得的个税预扣预缴机制,允许采用累计预扣法预缴税款,从业人员每月可扣除5000元费用,并依据3%~45%的七级累进预扣率计算税款,这有效降低了从业人员的预缴税款压力。其二,进一步细化了增值税及附加税费代办申报的规则,明确了企业所得税税前扣除的条件,既减轻了从业人员办税负担,又减少了互联网平台企业重复报送涉税信息的情况。

  该公告在《规定》和《报送涉税信息公告》解决涉税信息报送问题以外,解决了平台内从业人员如何纳税、互联网平台企业自己如何纳税、如何协助从业人员纳税的问题。两配套公告的侧重点不同,但形成了合力,为平台企业内部税务合规管理,从业人员依法纳税都提出了更高的要求。

  四、对互联网平台企业与相关从业者的影响和应对措施

  (一)《规定》及两配套公告对互联网平台企业和相关从业者的双重影响

  1.对互联网平台企业的影响

  涉税信息报送对互联网平台企业而言,具有双重影响,有其利好面,也有其弊端。

  首先,涉税信息报送规定能够促进公平竞争,通过涉税信息的及时报送有效遏制部分平台内经营者通过隐匿收入、虚假申报等方式降低税负成本,从而获得不正当竞争优势的情况,使市场竞争回归到产品服务质量、创新能力和管理效率等本质因素上,营造公平的市场环境。

  其次,该规定还可规范互联网平台的经营行为,推动国家有关部门协同共治,促进对平台内不当经营行为的及时有效监管,更及时地发现平台“内卷式”竞争、虚假“刷单”骗取流量等不当经营行为,促进互联网各类经营主体合规经营、有序竞争、健康发展。

  再次,伴随近些年数字资产发展和数据信息保护力度提升,规定的出台无异于在一定程度上能够提升平台数据治理能力。换言之,平台企业需建立完善的信息核验机制,涉及诸如身份认证、交易记录保存、收入核算等多个环节的系统升级,为平台企业提升数据治理能力提供契机,为商业决策提供更可靠的数据支持。

  但是,对于互联网平台而言,其数据合规成本亦将随之增加。依据《规定》及两公告,平台企业被详细界定了在涉税信息报送方面的法律责任,促使其依法履行报送职责,避免法律风险。该种情形意味着平台企业需定期报送大量涉税信息,虽然这一举措在经济上并未增加其纳税,但显著提高了税务合规管理成本,也增加了对平台内经营者、从业人员的管理成本。企业需要投入更多资源用于数据收集、整理和报送工作。

  大量税务数据的处理也带来了泄露等数据安全风险,一旦发生数据泄露,企业可能面临民事赔偿、行政处罚甚至刑事责任,这对企业的数据安全合规管理提出了更高要求。更高的监管要求,也伴随着相应的风险应对成本的增加。因此,互联网平台企业未来也将会产生更多专业的法律服务需求,特别是在税务争议解决、税务合规管理、数据合规管理等重点领域。若平台企业未按规定期限报送、提供涉税信息,瞒报、谎报、漏报涉税信息,或拒绝报送、提供涉税信息,将面临税务机关责令限期改正,逾期不改正的,处2万元以上10万元以下的罚款,情节严重的,责令停业整顿,并处10万元以上50万元以下的罚款。

  2.对平台内经营者和从业人员的影响

  《规定》及两公告营造了线上线下公平统一的税收环境,促使平台内经营者和从业人员依法履行纳税义务,避免因部分人偷逃税造成的不公平竞争。涉税信息报送的透明化,不仅可以规范经营者依法纳税,还会倒逼其停止刷单等行为,逐渐形成良好的营商环境和税收环境。因此,网红经济中的从业者在公平的税收起跑线上竞争的氛围将逐渐形成,从而促进行业健康发展,使真正有才华、有创意的网红主播脱颖而出,而不是依靠不正当手段获利。

  然而,《规定》的实施也增加了经营者的税务合规风险。尤其对于MCN机构、网红、直播服务机构等经营者,其税务风险相对较高。(关于公众人物税务合规详见笔者另一篇文章《从李雪琴案透视公众人物税务合规的必要性与紧迫性》)例如,网络主播收入来源多样,包括商品导购佣金、动态奖励推广费和平台奖励等,这些收入的税收性质较为复杂,容易出现税务合规问题,必然产生税务合规、税务争议解决等领域的专业法律服务需求此前一些网红主播通过信息差隐匿收入偷逃税,但《规定》实施后,平台企业将常态化报送经营者和从业人员的身份信息、收入信息等数据,税务部门也会通过分析比对直播产业链上下游主体的发票、申报数据等信息,锁定隐匿收入问题。因此,网红很难再通过信息差偷逃税,税赋将恢复到正常水平。此外,《规定》强调对纳税人合法权益的保护,未来可能产生的纳税人个人信息和商业秘密泄露等问题,也会催生税务、行政、民商事争议解决的专业法律服务需求。

  (二)平台经济与网红的税务责任与应对策略

  在数字经济蓬勃发展的时代浪潮下,平台经济与网红经济作为新兴经济形态,其涉税问题的妥善处理对于税收征管体系的完善以及经济社会的有序发展具有极为重要的意义。《互联网平台企业涉税信息报送规定》的出台,为平台企业与网红群体在税务合规方面提供了明确的规范指引。

  1.遵循法规,筑牢税务合规的基石

  平台企业和相关从业者均需深入理解并严格遵守相关税务法规。平台企业要构建系统化、精细化的税务管理体系,强化内部税务团队建设,主动配合税务机关,避免信息偏差或迟延引发的负面后果。网红群体则需主动学习税法知识,培养税务合规意识,寻求专业机构或税务顾问的助力,确保收入申报与税务缴纳合规。

  2.优化信息治理,提升报送质量

  平台企业需精准界定报送主体,整合涉税信息,利用电子化、自动化技术优化报送流程,建立严格内部审核机制。网红群体也应积极配合平台企业,确保自身涉税信息的准确反馈,主动核对交易数据与收入信息,避免信息错位引发的税务风险。

  3.协同监管,推动行业发展共治

  平台企业应与税务机关建立常态化沟通机制,利用自身技术和数据优势支持税务征管,优化自身经营决策。网红群体则需积极配合监管,如实提供涉税资料,抵制不法行为,开展税收法规科普宣传,发挥公众人物示范效应。

  4.强化自律与协作,迈向卓越进阶

  平台企业要将自律融入企业文化,构建税务风险防控体系,定期自查自纠,拓展与同类型平台的交流合作。网红群体也需强化自律意识,规范自身经营行为,开展同行间的交流互动,共同营造健康的行业生态环境。

  综上,在《规定》和两公告的指引下,平台企业与网红群体应积极践行税务合规责任,优化信息治理,融入协同监管体系,强化自律与协作,共同推动经济社会的高质量发展。

  本文撰写孙嘉浩、伍锐智、钱思涵亦有贡献。

  参考文献

  1. 2024年最新全球电商市场规模,将达6万亿美元https://www.amz123.com/t/JwcmWV6A

  2. 李强签署国务院令公布《互联网平台企业涉税信息报送规定》https://mp.weixin.qq.com/s/YhAPpWlJzwkfEREY9u1NLQ

  3.国家税务总局发布《互联网平台企业涉税信息报送规定》配套公告https://mp.weixin.qq.com/s/6uo15ydbtkGjeQdMUw8WWg


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。