(2022)浙03民终3317号严建挺、娄森荣追偿权纠纷二审民事判决书
发文时间:2022-09-20
来源:浙江省温州市中级人民法院
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严建挺、娄森荣追偿权纠纷二审民事判决书

案  由 追偿权纠纷 案  号 (2022)浙03民终3317号

发布日期 2022-09-20

浙江省温州市中级人民法院

民事判决书

(2022)浙03民终3317号

上诉人(原审原告):严建挺,男,1978年1月11日出生,汉族,住浙江省温州市龙湾区。

委托诉讼代理人:王晓君,福建方厚律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):娄森荣,男,1974年1月21日出生,汉族,住浙江省温州市龙湾区。

上诉人严建挺因与被上诉人娄森荣追偿权纠纷一案,不服浙江省温州市龙湾区人民法院(2021)浙0303民初5793号民事判决,向本院提起上诉。本院于2022年5月5日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

严建挺上诉请求:1.撤销一审判决并依法改判;2.本案诉讼费用由娄森荣负担。事实和理由:一、娄森荣是个人所得税的法定纳税义务主体。根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条第一款第八项、第九条第一款、《股权转让所得个人所得税管理办法(试行)》第五条的规定,个人所得税,以所得人为纳税义务人,以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。自然人转让其所持有的公司股权应在完成股权转让交易后就其取得的转让所得申报缴纳个人所得税,纳税人或扣缴义务人应到主管税务机关办理纳税申报和税款入库手续,纳税人应当按照财产转让所得为缴税基数缴纳个人所得税。即使双方约定由受让方承担一切税费,也不能改变转让方是法定纳税义务人。根据《税收征收管理法》第六十九条的规定,纳税人没有按照规定申报缴纳税款,经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,属于偷税,税务机关有权追缴税款、滞纳金和罚款。扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的,税务机关有权向纳税人追缴税款,对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。依据上述规定,可以证明本案娄森荣作为纳税人的法定义务不能由严建挺负担。二、一切税费由受让方承担的约定应属无效,个人所得税的负担不能进行转嫁。根据税法的实质课税原则,应根据客观事实确定是否符合课税要件,并根据纳税人的真实负担能力决定纳税人的税负,而不能仅考虑相关外观和形式。个人所得税能否转嫁给他人,应当遵循实质课税原则,如果纳税人滥用私法上的形式及其形成可能性以避开或降低纳税义务的行为,违反实质课税原则,属于税收规避行为,应当否定。在股权转让过程中,如果受让方承担不属于交易过程中发生的个税,那么双方实际交易额要大于约定交易额。约定受让方承担个人所得税,是一种不具有合理商业目的的交易形式,变相降低交易额,使以交易额为纳税依据的所得额降低,构成税收规避,应属无效约定。三、即便案涉合同关于税费承担的约定有效,该约定亦不包括个人所得税。根据最高院(2021)最高法民申4455号再审裁定的观点,股权转让合同中双方当事人没有明确约定案涉个人所得税实际缴纳主体的情况下,应由法定纳税义务人承担个人所得税,符合商事交易习惯的基本规则。所得税按照纳税人负担能力的大小和有无来确定税收负担,实行“所得多的多征,所得少的少征,无所得的不征”原则。个人所得税是根据交易后针对所得额所征收的税收,只有在交易之后才能确定交易所得,不属于交易过程中发生费用。本案双方没有明确约定个人所得税的承担主体,且个人所得税不是股权交易过程中产生的费用,而是股权转让完成后产生,应当由娄森荣承担。

娄森荣辩称,一、股权转让中,税费作为一种金钱之债,可通过约定由他人代为履行。法律法规未禁止纳税义务人与合同相对人约定由第三人或合同相对人负担税款,该约定未改变法定纳税主体身份,未违反相关税收法律法规的规定。相关判例亦明确由合同一方代为履行支付税费的约定合法有效。二、本案合同约定个人所得税由受让方承担,并实际按约履行。本案合同约定“1.5目标公司股权转让所有之税费等,由受让方承担。”“4.4本合同生效后,所有办理地税、国税有关手续应交税费由受让人承担,环评审批费用由受让人承担”,税务机关出具的《股权转让涉税情况》载明:“福建省闽泰钢业有限公司因股权转让,办理税务变更登记。本次股权转让涉及个人所得税、印花税等,其中转移方:1、个人所得税-财产转让所得:A.娄森荣……412977.80元”,上述内容可以证明案涉股权转让涉及个人所得税,合同生效后办理税务有关手续包括股权过户税务变更登记手续,个人所得税属于合同生效后办理税务有关手续应交税费。2020年8月14日,严建挺在税务机关没有催缴的情况下自行申报缴纳个人所得税,并在缴纳当时及之后一年多时间内均未向娄森荣主张。2020年8月28日,本案最后一笔股权转让款支付完毕,双方在收款收据交接单及银行客户交易明细清单中明确载明支付900万元股权转让款。上述事实可以证明严建挺在合同履行过程中有明确承担个人所得税的行为,双方交易价格为受让方缴纳个人所得税后再向转让方支付股权交易对价900万元。三、严建挺在本案中未如实陈述。严建挺在一审起诉状中主张,经税务局核算后娄森荣拒不履行纳税人依法纳税的法定义务,严建挺作为扣缴义务人为娄森荣代缴个人所得税。事实上,税务机关于2020年8月10日核算后出具《股权转让涉税情况》,在税务机关没有催缴情形下严建挺于2020年8月14日缴纳包括个人所得税在内的全部税款。且当时本案尚余100万元股权转让款未支付,如果严建挺是为娄森荣代缴个人所得税,完全可以在之后支付的股权转让款中扣除。故严建挺的主张明显不合逻辑,相互矛盾。严建挺在一审起诉状中主张,多次要求娄森荣返还其垫付的个人所得税但均无结果。事实上,在本案税费缴纳之后一年多时间内双方均无电话联络,严建挺从未向娄森荣催缴或要求承担个人所得税。严建挺未能提交任何证据证明曾向娄森荣主张税款,其陈述明显与事实不符,应由严建挺承担举证不能的不利后果。四、本案股权转让个人所得税由受让方承担,符合温州地区的交易惯例。五、严建挺要求娄森荣支付个税滞纳金及资金占用利息,无事实及法律依据。根据双方合同约定,本案个人所得税应由严建挺承担,且应当及时履行缴纳相关税费的义务。严建挺在一审庭审中认可于2020年8月才向税务机关报告股权转让情况。因此,是严建挺延期报告,未依法履行自身义务,相关滞纳金应由严建挺承担。

严建挺向一审法院起诉请求:1.依法判令娄森荣支付严建挺代缴股权转让个人所得税412977.8元及个税滞纳金136282.67元(合计549260.47元),并自严建挺代缴税之日(2020年8月14日)以本金549260.47元为基数,按年利率15.4%支付资金占用利息,暂计至2021年11月23日为109492.04元,并以此标准计算至实际清偿之日;2.判令娄森荣负担诉讼费用。

一审法院认定事实:娄森荣、娄爱珍作为出让方,严建挺、吴凌华、陈华新、叶雪云、黄友安作为受让方签订《福建省闽泰钢业有限公司股权转让合同》,载明:“本股权转让合同由以下各方在友好协商、平等、自愿、互利互惠的基础上,于2018年8月28日在温州龙湾签署。合同各方:出让方:娄森荣(公民身份号码:XXX)(以下简称甲方)娄爱珍(公民身份号码:XXX)(以下简称乙方)受让方:严建挺(公民身份号码:XXX)(以下简称丙方)吴凌华(公民身份号码:XXX)(以下简称丁方)陈华新(公民身份号码:XXX)(以下简称戊方)叶雪云(公民身份号码:XXX)(以下简称己方)黄友安(公民身份号码:XXX)(以下简称庚方)。鉴于:1、福建省闽泰钢业有限公司是一家于2008年4月18日在福建省霞浦县合法注册成立并有效存续的有限责任公司(以下简称“目标公司”),注册号为:91350921674012817X;法定地址为:霞浦县松港街道大沙村福宁大沙工业集中区22号。经营范围为:不锈钢管、镜面管、金属阀门、法兰、弯头、元棒生产、销售;自营和代理各类商品和技术的进出口,但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外;紧固件制造。法定代表人:娄森荣,职务:董事长;2、甲方在签订本合同之日为目标公司的合法股东,其出资额为486.40万元,占目标公司注册资本总额的80%;乙方在签订本合同之日为目标公司的合法股东,其出资额为121.60万元,占目标公司注册资本总额的20%。3、现出让方与受让方经友好协商,在平等、自愿、互利互惠的基础上,一致同意出让方将其所拥有的目标公司的全部股权转让给受让方,而签署本《股权转让合同》……第一章股权的转让1.1合同标的1.1.1甲方同意将其持有的目标公司80%的股份,作价人民币778.4万元转让给丙方和丁方、戊方、己方、庚方(其中转让丙方24%,转让价格为人民币233.52万元;转让丁方20%,转让价格为人民币194.6万元,转让戊方12%,转让价格为人民币116.76万元,转让己方方12%,转让价格为人民币116.76万元转让庚方12%,转让价格为人民币116.76万元),丙方和丁方、戊方、己方、庚方同意按此转让方案以此价格受让;乙方同意将其持有的目标公司20%的股份,作价人民币121.6万元转让给丙方和丁方、戊方、己方、庚方(其中转让丙方6%,转让价格为人民币36.48万元;转让丁方5%,转让价格为人民币30.4万元,转让戊方3%,转让价格为人民币18.24万元,转让己方方3%,转让价格为人民币18.24万元转让庚方3%,转让价格为人民币18.24万元),丙方和丁方、戊方、己方、庚方同意以此价格受让……1.2转让基准日本次股权转让基准日为2018年8月28日。1.3转让价款本合同标的转让总价款为人民币900万元(大写:玖佰万元整)1.4付款期限:1.4.1,严建挺建行账号原8月13日向娄森荣支付100万元,为受让方支付股权转让首期款人民币100万元(大写:壹佰万元整)(100万元为本合同定金)。1.4.2合同签订后,受让方第二期股权转让款人民币508万元(大写:伍佰零捌万元整),受让方须8月31日前将转让款打到银行监管账户,双方办理资金银行监管手续后,出让方负责将股权转让变更登记手续提交工商登记机关进行股权变更登记,取得工商股权变更登记受理单。凭工商股权变更登记受理单支取银行监管账户的508万元款项。工商股权变更登记完成后,受让方为目标公司合法股东。1.4.32018年12月28日前,受让方向出让方支付第三期股权转让款人民币192万元(大写:壹佰玖拾贰万元整);此款从合同签订日开始按月利率0.6%计算利息,利息按季(三个月,8月28日至11月27日)预付。1.4.42020年8月12日受让方向出让方支付四期转让款100万元。此款从合同签订日开始按月利率0.6%计算利息,利息按季(三个月,8月28日至11月27日)预付。1.4.5第三、四期款项利息逾期支付,出让方有权提前收回此款。逾期支付利息或款项,受让方应按本合同项下未支付款项日万分之六向受让方支付违约金,目标公司承担连带责任。出让方娄森荣,娄爱珍确认:上述受让方应支付的股权转让款汇入下列指定银行帐户,该帐户收到款项视为甲方和乙方均已收到该款项:户名:娄森荣;账号:×××;开户行:建设银行温州龙湾支行。户名:娄森荣;账号:×××;开户行:工商银行温州永中支行。1.5目标公司股权转让所有之税费等,由受让方承担。……4.4本合同生效后,所有办理地税、国税有关手续应交税费由受让人承担,环评审批费用由受让人承担。公司国有土地使用税2017年12月31日前由出让方承担,2018年1月1日后由受让人承担……第六章合同生效日6.1下列条件全部成就之日方为本合同的生效之日:6.1.1本合同经双方签署后,自本合同文首所载日期,本合同即成立。6.1.2出让方应完成本合同所约定支付定金完成后,本合同即为生效。”娄森荣出具收款收据分别载明“2018年8月13日收严建挺、吴凌华、陈华新、叶雪云、黄友安、王敏六人(股权受让方)福建省闽泰钢业有限公司股权转让款定金壹佰万元整¥1000000元,收款人:娄森荣;开户银行:建设银行温州龙湾支行;收款账号:×××”、“2018年10月8日收严建挺、吴凌华、陈华新、叶雪云、黄友安、王敏六人(股权受让方)福建省闽泰钢业有限公司股权转让款伍佰零捌万元整¥5080000元,收款人:娄森荣;开户银行:工商银行温州永中支行;收款账号:×××”、“2019年12月3日收严建挺、吴凌华、陈华新、叶雪云、黄友安、王敏六人(股权受让方)福建省闽泰钢业有限公司股权转让款壹佰玖拾贰万元整¥1920000元,收款人:娄森荣;开户银行:建设银行温州龙湾支行;收款账号:×××”、“2020年8月28日收严建挺、吴凌华、陈华新、叶雪云、黄友安、王敏六人(股权受让方)福建省闽泰钢业有限公司股权转让款壹佰万元整¥1000000元,收款人:娄森荣;开户银行:建设银行温州龙湾支行;收款账号:×××”。2020年8月28日,严建挺通过银行账户向娄森荣转账100万元。落款时间为2020年08月10日的股权转让涉税情况载明:“福建省闽泰钢业有限公司因股权转让,办理税务变更登记。本次股权转让涉及个人所得税、印花税等,其中转移方:1、个人所得税-财产转让所得:A.娄森荣……412977.80元;……印花税-产权转移书据:实收资本6080000元:出让方:A.娄森荣应缴纳印花税-产权转移书据:6080000*80%*0.005=2432元……”。2020年8月14日的税收完税证明显示:纳税人名称:娄森荣,滞纳金:136282.67元,财产转让所得:412977.8元,上述款项通过严建挺银行账户转出。

一审法院认为,娄森荣、娄爱珍作为出让方,严建挺、吴凌华、陈华新、叶雪云、黄友安作为受让方签订《福建省闽泰钢业有限公司股权转让合同》系双方真实意思表示,未违反法律强制性规定,依法有效,合法成立。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定“1.5目标公司股权转让所有之税费等,由受让方承担。”、“4.4本合同生效后,所有办理地税、国税有关手续应交税费由受让人承担,环评审批费用由受让人承担。公司国有土地使用税2017年12月31日前由出让方承担,2018年1月1日后由受让人承担。”该约定不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。“目标公司股权转让所有之税费等,由受让方承担。”该约定中所有之税费等并未将个人所得税承担排除在外,税费作为一种金钱之债,可通过约定由他人代为履行。该院认为,《福建省闽泰钢业有限公司股权转让合同》中约定“目标公司股权转让所有之税费等,由受让方承担。”中所有之税费等包含个人所得税,本案个人所得税按约定由受让方负担。故严建挺的诉讼请求,缺乏事实依据,该院不予支持。综上,严建挺的诉讼请求,缺乏依据,该院予以驳回,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定,判决:驳回严建挺的诉讼请求。案件受理费10388元,减半收取5194元,由严建挺负担。

本院二审期间,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为,本案双方于2018年8月28日签署《福建省闽泰钢业有限公司股权转让合同》,约定“目标公司股权转让所有之税费等,由受让方承担”“本合同生效后,所有办理地税、国税有关手续应交税费由受让人承担,环评审批费用由受让人承担”,之后严建挺于2020年8月14日实际缴纳相关个人所得税及滞纳金,事实清楚。首先,依据税务机关出具的《股权转让涉税情况》,本案股权转让涉及个人所得税及印花税,而本案《福建省闽泰钢业有限公司股权转让合同》又未明确排除个人所得税,故一审判决认定本案《福建省闽泰钢业有限公司股权转让合同》中约定的“所有之税费”包括个人所得税,具有事实依据,并无不当。其次,法律虽然规定个人所得税的纳税义务人为出卖方,但并不禁止当事人在股权转让过程中自行约定相关税费的承担主体。本案双方关于税费负担的约定属于双方真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。严建挺上诉主张娄森荣为本案个人所得税的纳税义务人,双方不能约定个人所得税由受让人负担,缺乏法律依据,不能成立,本院不予支持。

综上所述,严建挺的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费10388元,由严建挺负担。

本判决为终审判决。

审判长    马俏

审判员    李劼

审判员    郑建文

二O二二年七月十一日

法官助理    方如意

代书记员    郑婷婷


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。