横琴粤澳深度合作区重点支持发展的四大核心产业及扶持政策简析
发文时间:2024-06-05
作者:刘新宇-柯金花-张波
来源:金杜研究院
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自2024年3月1日横琴粤澳深度合作区(下称“合作区”)封关以来,琴澳两地的人员及物资往来更加频繁。随着封关后各项便利化措施的全面落地,合作区与境外的货物流动和资金融通更加便捷,“双15%”的税收优惠政策也吸引了大批境内外企业入驻,而针对四大核心产业,合作区也不断出台新政,支持相关产业发展。本文将在梳理四大核心产业政策发展的基础上,探讨合作区享惠可能性,助力企业在合作区的积极探索和长远发展。

  01、合作区重点支持发展的四大核心产业

  2021年9月,中共中央国务院印发《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》(下称“《总体方案》”),明确提出要结合合作区的区域形势,发展促进澳门经济适度多元的四大新产业。为深入贯彻《总体方案》的部署要求,2023年12月21日,国家发展改革委发布《横琴粤澳深度合作区总体发展规划》(下称“《发展规划》”),为四大核心产业的发展提出了更为明确的指引和要求。

  结合《总体方案》和《发展规划》,合作区重点支持发展的四大核心产业如下:

  1. 科技研发和高端制造产业

  《总体方案》明确指出,要大力发展集成电路、电子元器件、新材料、新能源、大数据、人工智能、物联网等产业,加快构建特色芯片设计、测试和检测的微电子产业链以及下一代互联网产业集群等。在此基础上,《发展规划》进一步强调要打造集成电路设计和制造产业集群,协同构建“芯片设计—晶圆制造—测试检测—终端应用”产业链。并将加快培育数字经济提上日程,要求建设人工智能协同创新生态,开展“互联网+医疗健康”、智能驾驶等领域应用,以推动大数据、人工智能、物联网等赋能实体经济和城市发展。

  2. 中医药等澳门品牌工业

  澳门在中医药产业方面的优势较为明显,因此《总体方案》中提出对在澳门审批和注册、在合作区生产的中医药产品、食品及保健品,允许使用“澳门监造”“澳门监制”或“澳门设计”标志,并提出将研究简化澳门外用中成药在粤港澳大湾区内地上市审批流程,探索允许在内地已获上市许可的澳门中药在粤港澳大湾区内地生产,对澳门研制符合规定的新药实施优先审评审批。《发展规划》则进一步强调积极探索中医药监管创新,实施“澳门注册+横琴生产”模式,联合澳门、珠海建设中医药实验室,依托现有交易场所开展中药材国际交易,推进中医药标准化、国际化等措施。

  3. 文旅会展商贸产业

  为充分利用合作区的区位和地理优势,《总体方案》中提出高水平建设横琴国际休闲旅游岛,支持澳门世界旅游休闲中心建设,在合作区大力发展休闲度假、会议展览、体育赛事观光等旅游产业和休闲养生、康复医疗等大健康产业。《发展规划》中进一步强调,要大力发展休闲度假、会议展览、体育赛事观光、舞台演艺、游艇旅游等旅游产业;推动“旅游+文化”深度融合;深化“旅游+医疗”融合发展等。

  4. 现代金融产业

  澳门对接葡语国家具有历史形成的窗口作用,《总体方案》中提出借助澳门资源支持合作区打造中国-葡语国家金融服务平台。鼓励社会资本按照市场化原则设立多币种创业投资基金、私募股权投资基金,吸引外资,支持澳门在合作区创新发展财富管理、债券市场、融资租赁等现代金融业。就此,《发展规划》进一步指出,要丰富合作区金融业态。支持澳门发展以人民币、澳门元等计价结算的国际债券市场;研究开展跨境租赁、跨境转租赁、跨境联合租赁等创新试点。同时要求大力拓展支持合作区产业的金融服务,探索“贷款+外部直投”等业务新模式。

  02、外资进入横琴投资的产业引导

  目前,国家层面适用的产业目录主要有《产业结构调整指导目录(2024年本)》《鼓励外商投资产业目录(2022年版)》《外商投资准入特别管理措施(负面清单)(2021年版)》等。外资进入中国,需符合上述目录及管理措施要求。

  之后,在2023年4月初,国家发改委印发了《横琴粤澳深度合作区鼓励类产业目录》(下称“《横琴产业目录》”)。考虑到合作区有限的地理空间,相较于国家层面的其他相关产业目录,《横琴产业目录》在产业领域方面进行了一定程度的限缩处理,同时完全排除了国家产业目录中规定的淘汰、限制类产业。不过《横琴产业目录》中明确规定,在符合市场准入、国际环境公约要求和行业管理规范前提下,该目录适用于在合作区生产经营的各类企业。也即,无论内资企业或外商投资企业,进入横琴都将适用于该目录。当然,鉴于该目录中也规定“国家对外商投资准入另有限制性规定的,从其规定”,因此对于进入横琴的外商投资企业,仍需适用《外商投资准入特别管理措施(负面清单)(2021年版)》的相关要求。

  值得注意的是,《横琴产业目录》虽然聚焦于《总体方案》提出四大核心产业,但是在第五大类中也拓展兼顾了教育、医疗、城市基础设施建设等领域的产业,比如高等教育、国际教育、职业技能培训;医疗机构、医疗卫生设施运营;海底光缆建设和服务等。鉴于建设合作区的初心就是为澳门产业的多元化发展创造条件,因此《横琴产业目录》呈现出了扶持澳门产业的特性,以帮助澳门解决经济结构相对单一、发展空间受限等突出问题,促进澳门更好融入国家发展大局。

  03、合作区的扶持政策

  1. 双“15%”优惠政策

  提及合作区,双15%优惠无疑是最具吸引力的优惠政策。2021年9月《总体方案》中就已初步提出,“对合作区符合条件的产业企业减按15%的税率征收企业所得税……对在合作区工作的境内外高端人才和紧缺人才,其个人所得税负超过15%的部分予以免征。”。以此为蓝本,财政部和税务总局于2022年先后出台了相应的适用规则,标志着双15%政策的正式落地。

  (1)企业所得税

  2022年5月25日,财政部、税务总局发布《关于横琴粤澳深度合作区企业所得税优惠政策的通知》(财税[2022]19号),该通知溯及自2022年1月1日起施行。该通知规定,以《横琴粤澳深度合作区企业所得税优惠目录(2021版)》(下称“《所得税优惠目录》”)中规定的产业项目为主营业务,且其主营业务收入占收入总额60%以上,在合作区进行实质性运营的企业,减按15%的税率征收企业所得税。

  配套出台的《所得税优惠目录》,包括9大类150项的产业类型,其在涵盖合作区重点发展的四大核心产业基础上,也包括了科教研发、现代服务业等鼓励发展领域,因此,对于拟在合作区进行投资的企业而言,为适用企业所得税减按15%的税率征收的优惠政策,在投资初期,建议结合《所得税优惠目录》提前确认自身的主营业务是否符合该目录中规定的产业类型。

  (2)个人所得税

  2022年1月10日,财政部和税务总局发布《关于横琴粤澳深度合作区个人所得税优惠政策的通知》(财税[2022]3号),该通知同样溯及自2022年1月1日起施行。该通知明确规定,对在合作区工作的境内外高端人才和紧缺人才,其个人所得税负超过15%的部分予以免征。对在横琴粤澳深度合作区工作的澳门居民,其个人所得税负超过澳门税负的部分予以免征。

  根据该通知的规定,个人所得包括来源于横琴粤澳深度合作区的综合所得(包括工资薪金、劳务报酬、稿酬、特许权使用费四项所得)、经营所得以及经地方政府认定的人才补贴性所得。但个人所得税的此项优惠并非直接使用15%税率进行征缴,而是采用年度汇算清缴的方式进行先征后返。

  与此政策配套,合作区出台了《横琴粤澳深度合作区享受个人所得税优惠政策高端和紧缺人才清单管理暂行办法》,对具体的适用条件进行了界定,受益人才范围同步扩展至境内外,这也为吸引境外高端人才提供了有力支持。

  2. 针对核心产业的扶持政策

  在前述双15%的重磅优惠政策之外,针对合作区重点发展的四大核心产业,合作区也不断出台了一些定向的优惠和扶持政策。鉴于篇幅所限,本文以科技研发和高端制造产业、以及中医药等澳门品牌工业两大核心产业为例介绍如下。

  (1)科技研发和高端制造产业

  2024年3月29日,合作区发布《横琴粤澳深度合作区促进科技创新发展的若干措施》,从联动澳门打造科技创新平台、大力培育引进创新型成长型企业梯队、支持技术攻关、支持研发及成果转化、支持国际科技合作、构建优质的科技创新环境等角度针对科技研发和高端制造产业领域的投资设置了不同维度的奖励或资助。例如,对通过认定(复核)或新迁入的专精特新重点“小巨人”企业、专精特新“小巨人”企业、专精特新中小企业分别给予一次性400万元、300万元、80万元奖励;对经认定的独角兽企业、潜力独角兽企业、种子独角兽企业分别给予最高2000万元、500万元、300万元奖励等等。从相应的补贴和资助金额也可以看出合作区深度发展科技研发和高端制造业的决心和定力。

  另外,合作区针对特定的高新领域也出台了专项规定或扶持政策,如合作区2022年7月出台了《横琴粤澳深度合作区促进集成电路产业发展若干措施》,对集成电路企业的落户、研发创新、发展壮大等提出了不同维度的补贴政策;2022年11月合作区财政局和国家税务总局横琴粤澳深度合作区税务局、合作区经济发展局联合发布了《关于发布支持元宇宙产业发展十方面税收措施的通告》,瞄准元宇宙新技术、新业态、新模式,针对该领域的税收优惠措施进行了梳理。

  在封关之后,2024年4月,合作区更是密集出台了《横琴粤澳深度合作区构建优质科技创新环境实施办法》《横琴粤澳深度合作区支持国际科技合作实施办法》《横琴粤澳深度合作区支持研发及成果转化实施办法》《横琴粤澳深度合作区产业核心和关键技术攻关项目实施办法》《横琴粤澳深度合作区大力培育引进创新型成长型企业梯队实施办法》《横琴粤澳深度合作区支持创新平台载体建设实施办法》等一系列文件,以强化对于发展科技研发和高端制造业的扶持力度并规范相应产业领域的运营发展。

  (2)中医药等澳门品牌工业

  针对生物医药领域,合作区于2022年1月27日出台了《横琴粤澳深度合作区支持生物医药大健康产业高质量发展的若干措施》,从打响“澳门注册+横琴生产”品牌、强化研发、优化产业生态等角度提出了多重优惠措施。例如,规定对在澳门审批和注册、在合作区生产的中医药产品、食品及保健品,并获许使用“澳门监造”“澳门监制”或者“澳门设计”标志的,按实际生产费用的20%给予上市许可持有人(含注册人等,下同)在合作区的关联公司每个品种最高2000万元补贴。每家机构年度最高补贴累计不超过4000万元;对中药创新药、中药改良型新药、古代经典名方中药复方制剂、同名同方药等中药研发按实际投入研发费用的50%给予支持等等。

  为配套支持中医药等澳门品牌工业在合作区的发展,合作区于2023年12月发布了《“澳门监造”“澳门监制”“澳门设计”标志管理办法(暂行)》等规定,对这些标志的申请、使用和管理进行规范,以进一步促进澳门品牌工业在合作区的生产制造。

  此外,为有效落地针对生物医药大健康产业的扶持措施,2024年1月16日,合作区进一步出台了《横琴粤澳深度合作区支持生物医药大健康产业高质量发展的若干措施实施细则》,对相关补贴的适用条件等进行了进一步细化,以规范相关补贴的申领,确保补贴切实起到发展生物医药大健康产业的目的。

  04、享受合作区优惠政策的重要条件——“实质性运营”

  无论是关于企业所得税15%的优惠政策还是其他扶持政策,经常会出现的一个限制性适用条件是“实质性运营”。关于“实质性运营”,根据2023年1月1日公布实施的《关于横琴粤澳深度合作区符合条件的产业企业实质性运营有关问题的公告》,是指注册在合作区,从事符合条件产业项目,其生产经营、人员、账务、财产等在合作区。对于仅在合作区注册登记,但其生产经营、人员、账务、财产等任一项不在合作区的居民企业,则不属于在合作区实质性运营,不得享受合作区企业所得税优惠政策。

  该公告中对于生产经营、人员、账务、财产“在合作区”也进行了一些细致化规定。例如,人员在合作区要求“从业人员的工资薪金通过本企业在合作区开立的银行账户发放;根据企业规模、从业人员的情况,一个纳税年度内至少需有3名(含)至30名(含)从业人员当年度在合作区缴纳六个月(含)以上基本养老保险等社会保险。”,财产在合作区要求“指企业拥有享有所有权或使用权的财产,该财产在合作区实际使用或对财产实施实质性全面管理和控制的机构在合作区,且该财产需与企业的生产经营相匹配”

  由此可见,如果企业拟享受合作区的企业所得税优惠政策,需要切实在合作区进行投资、聘用人员并开展运营将是必备条件。同样,针对相关产业的优惠和扶持政策,也大多以实质性运营为条件,从而避免了空壳投资以期获利的可能性。

  当然,针对实质性运营,该公告也做出了一些例外规定。例如,注册在合作区之外的居民企业在合作区设立分支机构的,或者非居民企业在合作区设立机构、场所的,该分支机构或机构、场所具备生产经营职能,并具备与其生产经营职能相匹配的营业收入、职工薪酬和资产总额,属于在合作区实质性运营。这也意味着在居民企业在合作区开设分支机构在满足“实质性运营”的条件下,同样也可能享受到减按15%征收的企业所得税优惠政策及其他优惠政策。

  对于注册在合作区的居民企业,其从事符合条件的产业项目,在合作区之外设立分支机构的,该居民企业对各分支机构的生产经营、人员、账务、财产等实施实质性全面管理和控制,也属于在合作区实质性运营。因此,对于投资者而言,以合作区作为总部,扩展投资合作区外的境内其他地区,同样也可能享受到减按15%征收的企业所得税优惠政策及合作区的其他优惠政策。对于拟从事《所得税优惠目录》内规定的产业投资的个人或企业而言,或可结合拟投资的产业布局等将合作区作为一个总部设置地的优选项。

  结语

  合作区的相关政策落地以来,已吸引众多企业进驻并展开实质性经营,且从高端制造业为代表的第二产业的发展,进一步延展到第三产业。根据合作区2024年4月30日公布的信息显示[1],2024年一季度合作区地区生产总值(GDP)121.12亿元,同比增长9.2%,其中,高端制造业增加值同比增856.6%;合作区共有经营主体超5.8万户,其中澳资经营主体占比10.6%,吸引澳资同比增22.7%;文化、体育和娱乐业投资增长34.3%;进出口总额同比增长22.6%。随着合作区的封关运作,人员、货物、资金往来的不断增加,其全方位政策优势将体现得更加明显,且将深刻影响企业的综合竞争力。因此我们建议拟在合作区进行投资和开展相关经营的企业应尽早了解合作区的相关产业及享惠政策,助力企业的把握时代机遇,实现跨越性发展。

  *本文对任何提及“澳门”的表述应解释为“中华人民共和国澳门特别行政区”。

 

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。