财税[2022]19号 财政部 税务总局关于横琴粤澳深度合作区企业所得税优惠政策的通知
发文时间:2022-06-01
文号:财税[2022]19号
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广东省财政厅、国家税务总局广东省税务局:

  为支持横琴粤澳深度合作区建设,现就有关企业所得税优惠政策通知如下:

  一、对设在横琴粤澳深度合作区符合条件的产业企业,减按15%的税率征收企业所得税。

  享受本条优惠政策的企业需符合以下条件:

  (一)以《横琴粤澳深度合作区企业所得税优惠目录(2021版)》(以下简称《目录》,见附件)中规定的产业项目为主营业务,且其主营业务收入占收入总额60%以上。收入总额按照《中华人民共和国企业所得税法》第六条规定执行。

  (二)进行实质性运营,实质性运营是指企业的实际管理机构设在横琴粤澳深度合作区,并对企业生产经营、人员、账务、财产等实施实质性全面管理和控制。对不符合实质性运营的企业,不得享受优惠。

  对总机构设在横琴粤澳深度合作区的企业,仅就其设在合作区内符合本条规定条件的总机构和分支机构的所得适用15%税率;对总机构设在合作区以外的企业,仅就其设在合作区内符合本条规定条件的分支机构所得适用15%税率。具体征管办法按照税务总局有关规定执行。

  二、对在横琴粤澳深度合作区设立的旅游业、现代服务业、高新技术产业企业新增境外直接投资取得的所得,免征企业所得税。

  本条所称新增境外直接投资所得应当符合以下条件:

  (一)从境外新设分支机构取得的营业利润;或从持股比例超过20%(含)的境外子公司分回的,与新增境外直接投资相对应的股息所得。

  (二)被投资国(地区)的企业所得税法定税率不低于5%。

  本条所称旅游业、现代服务业、高新技术产业,按照《目录》中规定的旅游业、现代服务业、高新技术产业执行。

  三、对在横琴粤澳深度合作区设立的企业,新购置(含自建、自行开发)固定资产或无形资产,单位价值不超过500万元(含)的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧和摊销;新购置(含自建、自行开发)固定资产或无形资产,单位价值超过500万元的,可以缩短折旧、摊销年限或采取加速折旧、摊销的方法。

  本条所称固定资产,是指除房屋、建筑物以外的固定资产。

  四、本通知所称横琴粤澳深度合作区的范围,按照中共中央、国务院2021年印发的《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》执行。

  五、税务机关对企业主营业务是否属于《目录》难以界定的,可提请广东省人民政府有关行政主管部门或其授权的下一级行政主管部门出具意见。

  六、本通知自2021年1月1日起执行。

  附件:横琴粤澳深度合作区企业所得税优惠目录(2021版)

财政部 税务总局

2022年5月25日

横琴粤澳深度合作区企业所得税优惠目录(2021版)

  一、高新技术产业

  1.集成电路设计,集成电路先进封装与测试,特色工艺研发与制造,半导体设备及关键材料研发与制造,集成电路芯片设计平台(EDA工具)、相关软件研发、配套IP库

  2.人工智能产品、人机工程、系统仿真设计、生物芯片及相关数据获取、处理技术开发、测试设备制造

  3.新型高分子功能材料、生物基材料、生物基合成高分子材料、天然生物高分子材料、生物基平台化合物、仿生智能与超材料、低维及纳米材料、高性能纤维、电子新材料及电子化学品、先进金属材料、新型复合材料、超导材料、增材制造材料、新能源材料研发与生产

  .4.微电子、电子元器件、计算机、信息、生物、新材料、环保、机械装备、汽车、造船等先进制造技术研发、制造

  5.基于IPv6的下一代互联网等技术研发及系统设备、终端设备、检测设备、软件、芯片开发与制造

  6.第五代及后续移动通信系统手机、基站、核心网设备以及网络检测设备的研发、制造

  7.工业互联网、物联网、自动驾驶技术、智能消费设备的信息技术研发

  8.航天航空、生物医药、海洋、新能源、新材料、低碳环保等各行业专业科技服务

  9.智能汽车、新能源汽车及关键零部件研发

  10.智能船舶和相关智能系统及设备开发

  11.新能源汽车配套电网和充电站技术、设备的研发

  12.传统能源与新能源发电互补技术、能源路由、能源交易等能源互联网技术与设备的开发、生产

  13.智慧能源系统、分布式能源研发

  14.大容量电能储存技术开发、分布式供电及并网(含微电网)技术研发

  15.太阳能光伏发电技术、热发电技术、高温利用技术的开发,太阳能一体化建筑组件、设备的设计与制造

  16.5MW级以上风电机组设计技术、风电场配套技术开发

  17.网络关键设备的构建技术、面向行业及企业信息化的应用系统,传感器网络节点、软件和系统技术、大数据库技术研发

  18.网络安全产品、数据安全产品、网络监察专用设备开发制造

  19.通用或高端通用处理器、储存器和操作系统等基础软硬件及其相关测试验证工具的研发、制造

  20.基于电信、广播电视和计算机网络融合的增值业务应用系统开发、制造

  21.网络信息服务技术研发

  22.互联网信息服务、互联网平台建设及运营

  23.多维立体显示和打印技术研发

  24.产业集聚区配套公共服务平台技术开发

  25.光传输技术、小型接入设备技术、无线接入技术、移动通信、量子通信技术、光通信技术开发

  26.软交换和VoIP系统、业务运营支撑管理系统、电信网络增值业务应用系统开发

  27.数字音视频技术、数字广播电视传输技术、广播电视网络综合管理系统技术、网络运营综合管理系统、IPTV技术、高端个人媒体信息服务平台技术开发

  28.数字化多功能雷达整机、专用配套设备及部件研发及制造

  29.空中管制系统、新一代民用航空运行保障系统、卫星通信应用系统、卫星导航应用服务系统研发

  30.航空、航天技术应用及系统软硬件产品、终端产品开发生产

  '31.无人船、无人机的研发制造

  32.基因测序、干细胞、功能蛋白、生命健康等新兴科学技术和产品的研发生产

  33.海洋医药与生化制品技术开发与服务

  34.海洋生物质能、海洋能(包括潮汐能、潮流能、波浪能等)技术开发

  35.海洋工程装备研发与应用技术开发、智慧海洋与海洋信息服务技术研发

  36.珍稀动植物的养殖、培育、良种选育技术开发

  37.食品安全技术,生物催化、反应及分离技术开发

  38.药品安全快速检验技术、食品药品仪器设备开发

  39.碳捕集、利用与封存(CCUS)技术研发与服务

  40.数据资产确权、登记和交易技术与方法应用

  41.清洁生产、资源综合利用技术、移动新能源技术的开发及产品制造

  42.绿色建材、装配式建筑和钢结构住宅等智能建造技术的研发

  43.建筑信息模型(BIM)相关技术开发

  44.城市生态系统关键技术开发与生产,安全饮水和先进型净水设备技术开发与制造

  45.能量系统管理、优化及控制技术:重点支持用于城市建筑供热平衡与节能、绿色建筑、城市智能照明、绿色照明系统的应用技术开发

  46.环境安全监测预警和应急处置的光学监测等技术开发

  47.电力安全技术、新型防雷过电压保护材料与技术、设备开发及生产

  48.电气、管道、设备等的安装技术的改造升级

  49.生活垃圾处理系统、危险废弃物集中利用处置系统、城市医疗废弃物集中处理系统等开发与应用

  50.城市高精度导航、高精度遥感影像和三维数据生产及关键技术开发

  51.基于大数据、物联网、GIS等为基础的城市信息模型(CIM)相关技术开发

  52.城际、市域(郊)铁路、数字铁路与智能运输技术开发

  53.客运专线、高速铁路系统技术开发

  54.放射性、毒品等违禁品、核生化恐怖源等危险物品快速探测检测技术开发

  55.重要基础设施安全、社会公共安全、气象灾害、生物灾害防范防护技术开发

  56.重大事故灾害智能无人应急救援关键技术开发

  二、科教研发产业

  57.国内外科研机构分支机构、新型研发机构

  58.国家级工程(技术)研究中心、国家产业创新中心、国家农业高新技术产业示范、国家农业科技园区、中医药科技实验中心、国家认定的企业技术中心、国家实验室、国家重点实验室、国家重大科技基础设施、高新技术创业服务中心、绿色技术创新基地平台、新产品开发设计中心、科教基础设施、产业集群综合公共服务平台、中试基地、实验基地的运营

  59.高等教育、国际教育、职业技能培训、体校及体育培训、文化艺术培训

  60.通用软件、行业应用软件、嵌入式软件、支撑软件技术开发

  61.开源软件社区

  62.量子、类脑等新机理计算机系统的研发

  63.生物工程技术与生物医学工程技术开发

  三、中医药产业

  64.濒危稀缺药用动植物人工繁育技术及代用品开发和生产,先进农业技术在中药材规范化种植、养殖中的应用,中药有效成分的提取、纯化、质量控制新技术开发和应用,中药现代剂型的工艺技术、生产过程控制技术和装备的开发与应用,中药饮片创新技术开发和应用,中成药二次开发和生产..

  65.中医药、养生保健产品、中成药、中医药食品、药食同源、中药经典名方、特殊医学用途配方食品的研发、加工生产、检测、认证产业化标准建设

  66.中医药研究室、实验室、名老中医工作室

  67.中医药服务贸易、中医药科技服务成果转化等中介机构

  四、医药卫生产业

  68.拥有自主知识产权的新药开发和生产

  69.天然药物开发和生产,

  70.满足我国重大、多发性疾病防治需求的通用名药物首次开发和生产

  71.药物新剂型、新辅料、儿童药、短缺药的开发和生产

  72.药物生产过程中的膜分离、超临界萃取、新型结晶、手性合成、酶促合成、连续反应、系统控制等技术开发与应

  73.原料药生产节能降耗减排技术、新型药物制剂技术开发与应用

  74.新型药用包装材料及其技术开发和生产

  75.制药新工艺新品种研发与生产

  76.前沿生命科技与产品,生物制品、高端医疗设备、高端医疗器械技术、产品研发及生产

  77.医药研发中心

  78.先进技术临床医学研究中心、临床试验机构和重点实验室等医学科研机构的运营

  79.第三方医疗检测、卫生检测、健康管理、康复护理、心理咨询等大健康行业的运营,医疗质量、健康培训、医疗服务能力评价

  80.医疗健康领域国际学术交流平台、国际性医疗组织、医疗健康领域国际会议和会展活动、医药博物馆的运营

  81.动植物药材资源开发、中药材GAP生产基地、绿色道地药材和特色健康产品的交易平台、国家医药成果转移转化试点示范基地、医药技术成果转移转化服务平台和交易中心的运营

  82.新型医用诊断医疗仪器设备、微创外科和介入治疗装备及器械、医疗急救及移动式医疗装备、康复工程技术装置、家用医疗器械、新型医用材料、人工器官及关键元器件的开发和生产,数字化医学影像产品及医疗信息技术的开发与应用

  83.新型医用诊断试剂、重大流行病、新发传染病检测试剂和仪器的研发

  84.生物医用金属材料、生物医用高分子材料、生物医用无机非金属材料或生物陶瓷、生物医用复合材料及生物医用衍生材料的研发和制造

  85.艾滋病疫苗、丙肝疫苗及宫颈癌疫苗、疟疾、手足口病等新型疫苗、重大疫病防治疫苗的研发生产

  86.新型抗癌药物、新型心脑血管药物、新型神经系统药物、抗体药物、基因治疗药物、细胞治疗药物、重组蛋白质药物、核酸药物、海洋药物等的研发生产

  87.医疗机构、医疗卫生设施运营

  88.互联网医院、“互联网+”医疗健康服务、医疗大数据技术研发

  五、其他澳门品牌工业

  89.钻石、珠宝、金银类金属首饰等设计、加工,钻石、宝石交易中心的运营

  90.对在澳门审批和注册且在合作区生产的食品、饮品、调味品及保健品的设计、生产

  91.化妆品(含汞量不超过百万分之一)研发生产

  六、文化会展商贸产业

  92.民俗文化产品及工艺美术研发设计、加工、生产

  93.电影院线、文化艺术、新闻出版、大众文化、科普设施经营

  94.视觉传达设计、建筑、景观及室内设计,工业设计,时装设计,高端工艺美术设计等创意设计及服务

  95.国际会议、品牌展会、专业展览、艺术品交易及相关服务

  96.国际会展场馆运营

  97.内地与澳门、葡语国家的贸易经纪、代理与服务

  98.品牌体验店、品牌直销购物中心、连锁便利店、主题商城、超级市场、高品质消费品交易中心等综合体验型购物中心运营

  七、旅游业

  99.游乐场、海洋馆、主题公园、影视拍摄基地、展览馆、博物馆的经营

  100.海上运动、海域低空飞行、邮轮旅游、游艇旅游、海岛旅游的经营

  101.文化创意旅游、健康医疗旅游、会展旅游、旅游实景演出、影视音乐节、民俗活动、文化遗产传承与经营

  102.文化体育活动及场馆运营

  103.旅游电子商务的经营

  104.专业从事粤港澳旅游的旅游公司的经营

  105.特色文化、旅游、餐饮品牌化与连锁化经营

  106.中医药健康旅游基地、森林康养基地、森林体验基地、国家森林步道、自驾车营地(含房车)、商务宿营地、农林旅游景区、酒店、特色化中小型家庭旅馆、民宿、客运码头和游艇码头的经营

  107.游艇研发制造

  108.水上高速客运、旅客联程运输设施设备、票务一体化、联运产品的研发及运营

  八、现代服务业

  109.行业(企业)管理和信息化解决方案开发

  110.数字化技术、高速计算技术、文化信息资源共享技术开发

  111.信息安全技术的产品研发与服务

  112.信息技术外包、业务流程外包、知识流程外包等技术先进型服务

  113.云计算、边缘计算、物联网、区块链、高性能计算、大数据、新媒体等数字经济相关产业的技术、产品研发服务

  114.科技信息交流、文献信息检索、技术咨询、技术孵化、科技成果评估、科技成果转移转化服务和科技鉴证等服务

  115.动漫及衍生产品研发

  116.文化创意设计服务、文化信息资源开发及创作服务

  117.数字音乐、手机媒体、数字媒体、数字学习、数字影视、数字出版与典藏、内容软件等数字产品研发

  118.宽带通信基础设施建设和服务

  119.第三方物流及管理

  120.物流公共信息平台开发及建设

  121.快递营业网点、门店等运营

  122.供应链管理、服务、技术创新及应用

  123.跨境数据库服务

  124.共享经济、平台经济平台的开发与运营

  125.智能体育和电子竞技线上服务平台建设

  126.跨国公司区域总部、在合作区设立的澳资生产经营管理中心

  127.城市供气、供冷、供排水管网建设及城镇地下管网建设与经营

  128.城市道路及智能交通体系运营

  129.停车楼、地下停车场、机械式立体停车库等集约化的停车设施运营,停车场电动车充电设施运营

  130.海绵城市建设关键技术产品开发

  131.汽车客货运站、城市公交站、城市公交、出租汽车服务调度信息系统开发与信息系统建设

  132.资信调查与评级、征信等信用服务

  133.人力资源与人力资本服务及其他专业服务

  134.知识产权代理、转让、登记、鉴定、检索、分析、评估、运营、认证、咨询等服务

  135.合同研究组织(CRO)、合同生产组织(CMO)、合同研究生产组织(CDMO)所提供的专业性综合服务

  136.管理咨询、城市规划、工程管理、节能环保、检验检测认证等专业服务

  137.法律、会计、税务、节能、环保咨询与服务

  138.旅游、商贸、酒店等服务行业标准化、信息化经营管理

  139.资产评估、校准、检测、检验等服务

  140.养老服务、托育服务、家政服务

  141.国际航空器、航空航天航材交易市场的运营、航空货运服务

  142.中葡国际贸易中心和数字贸易国际枢纽港的运营

  143.跨境电子商务

  144.拍卖公司运营

  九、现代金融业

  145.跨境投融资双向开放服务体系建设

  146.服务“三农”、小型微利企业、小微企业主、个体工商户的小额贷款金融服务

  147.金融管理部门批准设立并实施监管的机构的金融科技产品研发、应用和服务输出

  148.绿色金融服务体系建设

  149.中药材、知识产权、大宗商品、金融资产交易场所的运营

  150.A民币跨境结算体系建设


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。