(2026)新40民终121号何某;汤某;刘某乙;新疆某有限公司伊犁分公司;李某乙;卢某;李某甲;李某丙;王某二审民事判决书
发文时间:2026-1-20
来源:新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
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新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院

民 事 裁 定 书

(2026)新40民终121号

上诉人(原审原告):新疆某有限公司伊犁分公司,住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。

负责人:刘某甲,该分公司总经理。

被上诉人(原审被告):王某,女,1981年6月14日出生,住重庆市垫江县。

被上诉人(原审被告):刘某乙,女,1953年1月16日出生,住重庆市垫江县。

被上诉人(原审被告):李某甲,女,2001年4月14日出生,住重庆市垫江县。

被上诉人(原审被告):李某乙,女,2011年9月24日出生,住重庆市垫江县。

被上诉人(原审被告):李某丙,女,2011年9月24日出生,住重庆市垫江县。

被上诉人(原审被告):汤某,男,1974年12月14日出生,住重庆市垫江县。

被上诉人(原审被告):卢某,男,1977年8月13日出生,住重庆市垫江县。

被上诉人(原审被告):何某,男,1974年4月15日出生,住重庆市垫江县。

上诉人新疆某有限公司伊犁分公司(以下简称新疆某有限公司伊犁分公司)因与被上诉人王某、刘某乙、李某甲、李某乙、李某丙、汤某、卢某、何某(以下简称王某等八人)建设工程施工合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院(2025)新4002民初7394号民事裁定,向本院提起上诉。本院于2026年1月13日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

新疆某有限公司伊犁分公司上诉请求:1.撤销一审民事裁定;2.指令伊宁市人民法院受理本案并进行实体审理。事实和理由:一审法院以重复起诉为由裁定驳回起诉有误,本案与前案(2024)新4002民初952号案件在诉讼标的、诉讼请求、事实依据等核心要素上均存在本质区别,不构成重复起诉。具体理由如下:1.本案与前案诉讼标的不同,前案其提出的反诉请求,系基于王某等八人未履行开具成本发票的合同附随义务,主张的是因发票缺失导致的预期性、估算性损失,对应的是合同附随义务违约损害赔偿民事法律关系。本案是基于双方签订的《某某责任书》中关于工程税费承担的主给付义务约定,要求对案涉工程实际产生的全部税费(含增值税、企业所得税、城市维护建设税等)、滞纳金及其垫付的相关款项进行最终清算,并申请通过司法鉴定程序确定案涉工程的实际税负金额,对应的是建设工程施工合同项下税费负担及结算民事法律关系。二者分属合同履行的不同阶段、不同义务类型。2.本案与前案诉讼请求无重合之处,亦未实质否定前诉裁判结果。前案中,其的反诉请求为,判令王某等八人赔偿因未能开具成本发票造成的估算损失943,432.56元,该金额系以70%材料费比例为假设参数、按照5%的比例推算得出的预期损失,未涉及案涉工程实际产生的税费金额,且该反诉请求未实体审理与裁判。本案是基于税务机关的行政决定及其实际垫付税费的客观事实,要求王某等八人承担案涉工程实际产生的全部税费、滞纳金及资金占用利息,核心是通过司法鉴定查明客观税负金额并完成终局结算,该请求内容与前案的估算损失赔偿请求完全不同,不存在任何重合。3.本案存在前诉裁判生效后发生的新事实,符合人民法院受理案件的法定条件。本案其提交了国家税务总局某市税务局第二税务分局于2025年2月26日作出的《责令限期改正通知书》,该文书明确认定其因案涉工程存在未确认收入49,900,610.36元的情形,需补缴相应税费及滞纳金;同时,其已垫付案涉工程税金3,225,034元(最终金额以税务机关核定或司法鉴定结论为准),并因此产生了资金占用利息损失。上述税务机关的行政决定、其垫付税费的事实,均发生在前案裁判之后,属于法律规定新的事实。本案基于新事实提起的诉讼,人民法院应予受理。4.本案启动司法鉴定程序是查明案件核心事实的必要前提,与前案审理程序无关联。本案的核心争议焦点是案涉工程实际产生的税费及滞纳金应由何方承担,而该争议的解决,必须以查明案涉工程实际发生的税负金额为基础。其申请对案涉工程全部税费进行司法鉴定,是因王某等八人未提供足额成本发票的情况下,精准核算其因额外承担的全部法定税负,该鉴定申请是查明案件事实、明确责任主体的关键程序。前案仅主张估算损失,未涉及实际税负的核算,未启动司法鉴定程序;本案司法鉴定申请针对的是新事实、新争议,与前案审理程序无任何关联。一审法院未考量司法鉴定对本案事实查明的必要性,径行驳回起诉,裁判结果缺乏客观事实依据。

王某等八人未提交答辩意见。

新疆某有限公司伊犁分公司向一审法院起诉请求:1.判令王某等八人承担某市某污水处理厂项目的增值税、印花税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加税、教育费附加税、企业所得税等相关税费支出款项(最终以税务局核定或司法鉴定为准);2.判令王某等八人承担应当缴税之日起增值税、印花税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加税、教育费附加税、企业所得税等相关税费每日万分之五的税金滞纳金(最终以税务局核定或司法鉴定为准);3.判令王某等八人共同向新疆某有限公司伊犁分公司支付某市某污水处理厂项目税金垫付款3,225,034元(最终以税务局核定或司法鉴定为准);4.判令王某等八人以垫付金额3,225,034元为基数支付自垫付之日起至实际付清为止的占用资金的利息(按照银行同期贷款利率计息,其中1,302,600元自2016年11月3日起算,1,922,434元自2017年1月6日起算);5.本案保全费担保费等涉诉费用由王某等八人承担。

一审法院经审查认为,本案的争议焦点为新疆某有限公司伊犁分公司的起诉是否构成重复起诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定:“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉,同时符合下列条件的,构成重复起诉:(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同,或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”结合本案事实与法律规定,具体分析如下:关于前诉与本诉当事人是否构成相同。前诉当事人为王某等八人诉新疆某有限公司伊犁分公司、某乙公司、北京某有限公司(以下简称某丙公司);本诉当事人为新疆某有限公司伊犁分公司诉王某等八人。前诉中虽有某乙公司、某丙公司两名当事人,但核心争议主体为本案的新疆某有限公司伊犁分公司和王某等八人,某乙公司仅在新疆某有限公司伊犁分公司的财产不足以清偿欠付案款时由其承担补充清偿责任,某丙公司在前诉中未承担责任。前诉已实质审理本案双方当事人之间的工程价款及税金承担等争议,前诉生效裁判对本案核心当事人的拘束力不受额外当事人影响,应认定本诉与前诉当事人相同。关于前诉与本诉诉讼标的是否相同诉讼标的是当事人之间发生争议并请求法院裁判的民事法律关系。前诉的裁判文书中已认定王某等八人向新疆某有限公司伊犁分公司承担案涉工程总价款4.39%的税金,对于新疆某有限公司伊犁分公司提起的反诉要求王某、汤某、卢某、何某承担未能开具成本发票造成的损失4,943,432.56元。该主张与新疆某有限公司伊犁分公司在本次起诉主张的案涉工程项目的各项税金及滞纳金,均基于同一案涉工程施工合同关系,核心争议均为案涉工程相关税款应由哪一方承担。新疆某有限公司伊犁分公司本次起诉未新增独立的民事法律关系,仅对税金种类进行了明确、表述作出调整。故前诉的诉讼标的与本诉的诉讼标的具有同一性,均围绕案涉工程施工合同项下的税金承担义务主体展开。关于前诉与后诉诉讼请求是否构成相同或实质否定前诉裁判结果。关于增值税、营业税、印花税、教育附加、地方教育附加、企业所得税。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改增值税试点的通知》财税(2016)36号之附件《营业税改增值税试点实施办法》的规定,营业税系2016年4月30日前营改增应当缴纳的税种,增值税系在2016年4月30日后应当缴纳的税种,两种税种择一缴纳。前诉的(2024)新4002民初952号民事判决中已明确王某等人向新疆某有限公司伊犁分公司承担增值税(营业税)、印花税、教育附加、地方教育附加的税金为案涉工程项目总价款的4.39%,即8573,389.31元(195,293,606.16元×4.39%),且上述税款已从工程款中扣除。关于企业所得税,新疆某有限公司伊犁分公司在再审申请中明确表示企业经营应当承担的税金包括流转税和所得税。王某等八人除应承担增值税(营业税)、印花税、教育附加、地方教育附加的4.39%税金外还应当承担企业所得税。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2025年6月24日作出(2025)新民申1543号民事裁定,驳回某乙公司、新疆某有限公司伊犁分公司的再审申请,该裁定认定企业所得税指的是企业每一年缴纳年度的收入总额,减除不征税收入、免税受让人、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额,为应纳所得税。具体到工程转包或挂靠实际,从其计算方式来看,收入、各项成本费用不但包含转包或挂靠项目,还有该企业的其他项目,且即便该企业有且仅有该唯一项目,在计算应纳所得税额也需扣除自身的固定资产应扣除费用、自身管理费用等,据此可见,某乙公司、新疆某有限公司伊犁分公司虽提交税务机关下发的《税务事项通知书》及相关裁定,但该证据不能证明其欠缴税金具体金额与王某等人相关行为存在因果关系,故原审法院对其反诉请求不予支持,具有事实及法律依据。故某乙公司要求王某等八人承担的上述税种已在前诉的一审、二审及再审审查程序中实质审理并作出终局裁判,新疆某有限公司伊犁分公司本次再次起诉要求王某等八人承担该部分税金,属于诉讼请求重复。关于城市建设税。案涉《项目经理责任书》第八条约定工程款进入合同账户后,新疆某有限公司伊犁分公司按照该责任书的约定,扣除工程施工管理费、建筑营业税、个人所得税、各项经济赔偿(经济处罚)及本工程《建设工程施工合同》(含补充协议)约定的应该由新疆某有限公司伊犁分公司负责的其他税费后,在李某丁出具民工工资支付证明的情况下支付李某丁应得工程款。因在前诉中新疆某有限公司伊犁分公司未能举证证明应当由其负责的其他税费,且前诉根据合同约定和法律规定已对案涉工程税金的承担主体及范围进行了审理,并确定王某等八人承担4.39%的税金。城市建设税属于增值税的附加税费,其征收以增值税为计税依据,属于案涉工程税金的有机组成部分,未超出前诉已审理的案涉工程税金承担的某新疆某有限公司伊犁分公司在前诉中未明确主张该税种,属于对自身权利的处分,现其在没有新的事实、理由的情况下另行起诉主张,实质上是对前诉已确定的税金承担范围的否定,符合后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果。关于滞纳金。滞纳金系基于前述税金产生的附属义务,因税金承担已构成重复起诉,附属的滞纳金请求缺乏独立审理基础,且实质是对前诉税金承担裁判结果的间接否定,不应单独作为独立诉求审理。关于垫付税金及垫付税金资金占用利息。新疆某有限公司伊犁分公司在本案中未提交新的事实和证据,其主张的垫付税金及资金占用利息所依据的证据已在前诉中审查并被否定关联性。此外,新疆某有限公司伊犁分公司本次起诉未出现《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条规定的新的事实,其向本院提交的《国家税务总局某市税务局第二税务分局责令限期整改通知书》作出时间为2025年2月26日,再审裁定书系于2025年6月24日作出,是在再审裁定作出前形成的证据。在本案中,新疆某有限公司伊犁分公司仅对原有的诉求和已处理的事实进行了拆分和补充,不符合另行起诉的法定条件。前诉生效裁判确认的王某等八人承担案涉工程项目总价款的4.39%和某乙公司、新疆某有限公司伊犁分公司虽提交税务机关下发的《税务事项通知书》及相关裁定,但该证据不能证明其欠缴税金具体金额与王某等人相关行为存在因果关系等事实属于已为生效裁判确认的预决事实,具有免证效力,新疆某有限公司伊犁分公司未能提供相反证据推翻上述事实。综上,新疆某有限公司伊犁分公司本次起诉与前诉在当事人、诉讼标的、诉讼请求上均构成重复,符合重复起诉的构成要件,违反一事不再理原则。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条第五项、第一百五十七条第一款第三项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第二百四十七条第一款规定,裁定:驳回新疆某有限公司伊犁分公司的起诉。

本院经审查认为:新疆某有限公司伊犁分公司本次诉讼与前诉当事人相同,核心争议主体均为新疆某有限公司伊犁分公司、王某等八人。前诉已实质审理了本案双方当事人之间的工程价款及税金承担等争议,认定王某等八人向新疆某有限公司伊犁分公司承担案涉工程总价款4.39%的税金,均是基于同一案涉工程施工合同关系,核心争议均为案涉工程相关税款应由哪一方承担。新疆某有限公司伊犁分公司本次起诉仅对税金种类进行了明确、表述作出调整。一审法院认定前诉的诉讼标的与本诉的诉讼标的具有同一性,并无不当。关于前诉与后诉诉讼请求是否构成相同或实质否定前诉裁判结果,一审裁定已详尽阐述,前诉判决已明确王某等人向新疆某有限公司伊犁分公司承担增值税(营业税)、印花税、教育附加、地方教育附加的税金为案涉工程项目总价款的4.39%,即8573,389.31元(195,293,606.16元×4.39%)。关于企业所得税,新疆维吾尔自治区高级人民法院(2025)新民申1543号驳回某乙公司、新疆某有限公司伊犁分公司再审申请民事裁定中进行了认定。现某乙公司要求王某等八人承担的相关税种已在前诉的一审、二审及再审审查程序中实质审理并作出终局裁判。本案一审法院认定新疆某有限公司伊犁分公司本次起诉要求王某等八人承担各类税金属于诉讼请求重复,城市建设税系案涉工程税金的有机组成部分,未超出前诉审理的税金承担的范围,符合后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果正确。因新疆某有限公司伊犁分公司本次起诉主张的滞纳金是基于税金产生的附属义务,现税金承担已构成重复起诉,一审法院对该项主张不予支持,于法有据。另,新疆某有限公司伊犁分公司在本案中未提交新的事实和证据证实垫付税金及资金占用利息,一审法院对该证据未支持,符合本案实际。一审法院认定新疆某有限公司伊犁分公司本次诉讼构成重复起诉,具有事实和法律依据。

综上,新疆某有限公司伊犁分公司的上诉请求不能成立,一审裁定认定事实清楚、适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百七十八条规定,裁定如下:

驳回上诉,维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长    张  熙  平

审 判 员    刘  云  龙

审 判 员  叶尔波力阿斯哈尔

二〇二六年一月十五日

法官助理   买 丽 燕 木

书 记 员    周  里  鹏

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。