财会[2002]18号 财政部关于印发《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答》的通知
发文时间:2002-10-09
文号:财会[2002]18号
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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),国务院有关部委,有关企业:     

为贯彻落实《企业会计制度》和相关会计准则,帮助企业深入理解现行国家统一的会计制度的有关规定,现将《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则的问题解答》印发给你们,请遵照执行。执行中有何问题,请及时反馈我部。


  附件: 


关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答   

  

《企业会计制度》和相关会计准则发布实施以后,我们陆续收到一些来信、来函,询问关于《企业会计制度》和相关会计准则执行中的一些问题。现解答如下:     

问:企业支付的广告费能否预提或待摊     

答:《企业会计制度》规定,期间费用应当在发生时直接计入当期损益。企业为扩大其产品或劳务的影响而在各种媒体上作广告宣传所发生的广告费,应于相关广告见诸于媒体时,作为期间费用,直接计入当期营业费用,不得预提和待摊。     如果有确凿证据表明(按照合同或协议约定等)企业实际支付的广告费,其相对应的有关广告服务将在未来几个会计年度内获得,则本期实际支付的广告费应作为预付账款,在接受广告服务的各会计年度内,按照双方合同或协议约定的各期接受广告服务的比例分期计入损益。如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为了在以后会计年度取得有关广告服务,则应将广告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。     

问:企业与关联方之间能否相互承担或分担费用如果共同分担,应当如何分摊     

答:上市公司与关联方之间相互承担费用的核算,应按照《关联方之间出售资产等有关会计处理问题暂行规定》执行。如果因企业管理体制等原因,企业与关联方之间共同发生的期间费用(以下简称“共同费用”),应当于共同费用发生前,与其关联方协商确定共同费用分摊的比例和方法,按管理权限经双方股东大会(或股东会)或董事会,或类似机构批准后执行(上市公司在其上市申报材料中已包括的综合服务协议等所确定的费用分摊比例和方法除外)。有关分摊比例和方法一经确定,不得随意变更。如需变更,应重新履行上述有关程序。上市公司与其关联方确定或变更的共同费用分摊比例和方法,除应当按照信息披露的要求对外公布外,还应当报公司上市地交易所备案。     

问:企业取得的无形资产,如何确定摊销起始和停止日期怎样核算自用或出租无形资产的价值摊销     

答:无形资产的成本,应当自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销,处置无形资产的当月不再摊销。即,无形资产摊销的起始和停止日期为:当月增加的无形资产,当月开始摊销;当月减少的无形资产当月不再摊销。     企业自用的无形资产,其摊销的无形资产价值应当计入当期管理费用;出租的无形资产(即转让无形资产使用权),相关的无形资产摊销价值应当计入其他业务支出。     

问:企业在确定会计政策和会计估计及变更时应当注意哪些问题     

答:企业在确定会计政策和会计估计及其变更时,应当履行如下程序并注意相关问题:     1.企业在执行《企业会计制度》及相关会计准则时,应当在《企业会计制度》和相关会计准则所规定的会计政策范围内,选择适合本企业的会计政策,并对所确定的各项会计政策制定会计政策目录,经股东大会(或股东会)或董事会,或类似机构批准后执行。     2.企业经批准执行的各项会计政策,只有在满足以下条件之一时,才能变更:     (1)法律或会计制度、会计准则等行政法规、规章的要求;     (2)该变更能够提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量等更可靠、更相关的会计信息。     除法律或会计制度、会计准则等行政法规、规章要求变更会计政策应当按照规定执行和披露外,企业因满足上述第二条要求变更会计政策时,必须有充分、合理的证据表明其变更的合理性,并说明变更会计政策后,能够提供关于企业财务状况、经营成果和现金流量等更可靠、更相关的会计信息的理由。对会计政策的变更,企业仍应经股东大会(或股东会)或董事会,或类似机构批准。如无充分、合理的证据表明会计政策变更的合理性,或者未重新经股东大会(或股东会)或董事会,或类似机构批准擅自变更会计政策的,或者连续、反复地自行变更会计政策的,视为滥用会计政策,按照重大会计差错更正的方法进行处理。     上市公司的会计政策目录及变更会计政策后重新制定的会计政策目录,除应当按照信息披露的要求对外公布外,还应当报公司上市地交易所备案。未报公司上市地交易所备案的,视为滥用会计政策,按照重大会计差错更正的方法进行处理。     3.企业作出的会计估计及其变更的程序、备案、披露等,比照上述原则办理。     

问:企业对应收款项能否按不同方法计提坏账准备     

答:《企业会计制度》规定,计提坏账准备的方法由企业自行确定。坏账准备的计提方法通常有账龄分析法、余额百分比法、个别认定法等。企业无论采用何种方法,或根据情况分别采用不同的方法,都应当在制定的有关会计政策和会计估计目录中明确,不得随意变更。如需变更,应按会计政策、会计估计变更的程序和方法进行处理。     在采用账龄分析法、余额百分比法等方法的同时,能否采用个别认定法,应当视具体情况而定。如果某项应收款项的可收回性与其他各项应收款项存在明显的差别(例如,债务单位所处的特定地区等),导致该项应收款项如果按照与其他应收款项同样的方法计提坏账准备,将无法真实地反映其可收回金额的,可对该项应收款项采用个别认定法计提坏账准备。企业应根据所持应收款项的实际可收回情况,合理计提坏账准备,不得多提或少提,否则应视为滥用会计估计,按照重大会计差错更正的方法进行会计处理。     在同一会计期间内运用个别认定法的应收款项应从用其他方法计提坏账准备的应收款项中剔除。     

问:企业对与关联方之间发生的应收款项是否应计提坏账准备     

答:《企业会计制度》规定:除有确凿证据表明该项应收款项不能够收回或收回的可能性不大以外,与关联方之间发生的应收款项不能全额计提坏账准备。这一规定并不意味着企业对与关联方之间发生的应收款项可以不计提坏账准备。企业与关联方之间发生的应收款项与其他应收款项一样,也应当在期末时分析其可收回性,并预计可能发生的坏账损失。对预计可能发生的坏账损失,计提相应的坏账准备。企业与关联方之间发生的应收款项一般不能全额计提坏账准备,但如果有确凿证据表明关联方(债务单位)已撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足等,并且不准备对应收款项进行重组或无其他收回方式的,则对预计无法收回的应收关联方的款项也可以全额计提坏账准备。     

问:企业计提坏账准备采用账龄分析法时,对于当期有变动的应收款项如何确定账龄     

答:采用账龄分析法计提坏账准备时,收到债务单位当期偿还的部分债务后,剩余的应收款项,不应改变其账龄,仍应按原账龄加上本期应增加的账龄确定;在存在多笔应收款项、且各笔应收款项账龄不同的情况下,收到债务单位当期偿还的部分债务,应当逐笔认定收到的是哪一笔应收款项;如果确实无法认定的,按照先发生先收回的原则确定,剩余应收款项的账龄按上述同一原则确定。     

问:因担保事项产生的预计负债应在何时确认     

答:根据《企业会计制度》和相关会计准则规定,企业对外提供担保可能产生的负债,如果符合有关确认条件,应当确认为预计负债。     在涉及担保诉讼但未判决的情况下,企业应向其律师或法律顾问等咨询,估计胜诉或败诉的可能性,以及败诉后可能发生的损失金额,并取得有关书面意见。如果败诉的可能性大于胜诉的可能性,并且损失金额能够合理估计的,应当将损失金额确认为预计负债,并计入当期营业外支出(不含诉讼费,下同);在已判决败诉,但企业正在进一步上诉,或者经上一级法院裁定暂缓执行,或者由上一级法院发回重审等,企业应当根据判决结果合理估计可能产生的损失,并确认预计负债。     担保损失实际发生时,首先,应将原该项担保预计的负债原渠道冲回,冲减预计负债,并调整期初留存收益相关项目;其次,按实际发生的损失金额,调整期初留存收益及其他相关项目。即,实际发生的担保损失与原预计负债的差额,调整期初留存收益各项目。     

问:企业应何时确认股权转让收益     

答:企业转让股权收益的确认,应采用与转让其他资产相一致的原则,即,以被转让的股权的所有权上的风险和报酬实质上已经转移给购买方,并且相关的经济利益很可能流入企业为标志。在会计实务中,只有当保护相关各方权益的所有条件均能满足时,才能确认股权转让收益。这些条件包括:出售协议已获股东大会(或股东会)批准通过;与购买方已办理必要的财产交接手续;已取得购买价款的大部分(一般应超过50%);企业已不能再从所持的股权中获得利益和承担风险等。值得注意的是,如果有关股权转让需要经过国家有关部门批准,则股权转让收益只有在满足上述条件并且取得国家有关部门的批准文件时才能确认。     

问:企业应何时确认违约补偿收入     

答:企业在经营过程中应收有关方面的违约补偿收入,应在有确凿证据表明符合收入的定义,相关的经济利益很可能流入企业并能可靠计量时,才能确认为其他应收款和营业外收入。在会计实务中,违约补偿收入应在得到违约方的确认或认可,并且有足够证据表明经济利益很可能流入企业且能可靠计量时才能予以确认。在没有取得违约方的认可,也没有取得相关证据之前,不得确认为一项资产,也不得确认为当期营业外收入。     问:企业对长期股权投资应于何时中止权益法而改按成本法核算     

答:《企业会计制度》和相关会计准则规定,企业因减少投资或被投资单位增资扩股等原因对被投资单位不再具有控制、共同控制或重大影响时,应当中止采用权益法,改按成本法核算。包括:     1.企业由于减少投资而对被投资单位不再具有控制、共同控制或重大影响。     2.被投资单位已宣告破产或依法律程序进行清理整顿。     3.原采用权益法核算时被投资单位的资金转移能力等并未受到限制,但其后由于各种原因而使被投资单位处于严格的各种限制性条件下经营,从而导致被投资单位向投资企业转移资金的能力受到限制。     在具体实务中,企业是否对被投资单位具有控制、共同控制或能否对被投资单位施加重大影响,应根据公司章程、合同或协议约定、被投资单位所在国家有关外汇政策等进行判断。     企业不得随意将其仍持有股权并具有重大影响、但已发生亏损的被投资单位,或将尚未满足股权转让条件(即,未满足股权转让收益确认条件)仍对被投资单位具有重大影响的股权投资,中止采用权益法核算。     

问:长期股权投资采用权益法核算时,因被投资单位会计政策变更或其他原因进行追溯调整的情况下,长期股权投资的账面价值是否应当调整     

答:长期股权投资采用权益法核算时,因被投资单位会计政策变更、发生重大会计差错及其他原因而调整前期留存收益的,投资企业也应按持股比例计算调整期初留存收益。如果被投资单位调整前期资本公积的,投资企业应当按持股比例计算调整前期资本公积各项目。     

问:执行《企业会计准则——固定资产》时,对未使用、不需用固定资产提取的折旧是否应追溯调整     

答:《企业会计准则——固定资产》规定:除已提足折旧仍继续使用的固定资产及按规定单独估价作为固定资产入账的土地外,企业应对所有固定资产计提折旧,包括企业未使用、不需用的固定资产。对未使用、不需用固定资产提取的折旧应计入当期管理费用(不含更新改造和因大修理停用的固定资产)。     企业因执行《企业会计准则——固定资产》,而对未使用、不需用固定资产由原不计提折旧改为计提折旧,此项会计政策变更应当采用追溯调整法,调整期初留存收益和其他相关项目。     如果股份有限公司在2001年度已对未使用、不需用固定资产以计提减值准备的方法代替折旧的,应以未计提减值准备前的未使用、不需用固定资产账面价值为基础计提折旧,并对计提折旧后的未使用、不需用固定资产的账面净值进行减值测试,经过上述调整后的未使用、不需用固定资产账面价值与现行账面价值的差额,调整期初固定资产减值准备、期初留存收益等相关项目。2002年度对原未使用、不需用固定资产计提折旧时,以上述经调整后的账面价值为基础,并按预计的尚可使用年限重新确定折旧率和折旧额。     如果此项会计政策变更的累计影响数较小,或会计政策变更的累计影响数不能合理确定的,可以采用未来适用法。     

问:企业对因更新改造、大修理而停止使用的固定资产是否需要计提折旧     

答:企业对固定资产进行更新改造时,应将更新改造的固定资产账面价值转入在建工程,并在此基础上核算经更新改造后的固定资产原价。处于更新改造过程而停止使用的固定资产,因已转入在建工程,因此不计提折旧,待更新改造项目达到预定可使用状态转为固定资产后,再按重新确定的折旧方法和该项固定资产尚可使用年限计提折旧。     因进行大修理而停用的固定资产,应当照提折旧,计提的折旧应计入相关成本费用。    问:企业以赊购方式取得的固定资产以及其他长期资产,应支付的价款应如何核算     

答:企业以赊购方式取得的固定资产以及其他长期资产,在增加固定资产及其他长期资产的同时,对于应支付的购买价款,应根据付款方式分别在“应付账款”、“应付票据”、“长期应付款”等科目中单独核算。    问:企业接受国家拨入的具有专门用途的拨款,在拨款项目完成后应如何核算     

答:按照《企业会计制度》规定,企业收到国家拨入的具有专门用途的资金,应通过“专项应付款”科目核算。     企业接受国家拨入的具有专门用途的拨款,如专项用于技术改造、技术研究等,在为完成承担的国家专项拨款所指定的研发活动所发生的费用实际发生时,应按与企业自己生产的产品相同的方法进行归集,并在“生产成本”科目下单列项目核算。如能确定有关支出最终将形成固定资产,则应在“在建工程”科目下单列项目归集所发生的费用。待有关拨款项目完工后,对于形成固定资产并按规定留给企业的,应按实际成本,借记“固定资产”等科目,贷记“在建工程”科目,同时,借记“专项应付款”,贷记“资本公积”。对形成产品并按规定将产品留归企业的,应按实际成本,借记“库存商品”等科目,贷记“生产成本”科目,同时,借记“专项应付款”,贷记“资本公积”;对未形成资产,需核销的拨款部分,报经批准后,借记“专项应付款”科目,贷记“生产成本”、“在建工程”等科目;对形成的资产按规定应上交国家的,借记“专项应付款”科目,贷记“生产成本”、“在建工程”等科目;对按规定应上交结余的专项拨款,应在上交时,借记“专项应付款”科目,贷记“银行存款”科目。     

问:企业对于按期付息、到期偿还本金的“长期借款”和“应付债券”利息,应当如何核算,在资产负债表中如何列示     

答:按照《企业会计制度》规定,企业应当按期计提长期借款和应付债券的利息。企业按期计提的利息,借记“财务费用”或“在建工程”科目,贷记“长期借款”或“应付债券”科目。     企业对于按期付息、到期偿还本金的长期借款和应付债券,按期计提的利息可以在单独设置的“2155应付利息”科目核算。企业按期计提利息时,借记“财务费用”或“在建工程”科目,贷记“应付利息”科目。     在资产负债表中,“应付利息”科目的余额在“应付股利”项目下单列项目反映。     

问:对涉及补价的非货币性交易,在考虑与该非货币性交易相关的税金的情况下,应如何确认收益     

答:对于涉及补价的非货币性交易,收到补价的一方由于在资产交换过程中部分资产的盈利过程已经完成,因此应确认部分收益。在确定实现部分的收益时,按照换出资产账面价值中相当于补价占换出资产公允价值的比例来确定,确认的收益计入当期营业外收入(非货币性交易收益),在考虑与非货币性交易相关的税金的情况下,其计算公式为:     应确认的收益=补价-(补价÷换出资产公允价值)×换出资产账面价值-(补价÷换出资产公允价值)×应交的相关税金及教育费附加=(1-换出资产账面价值÷换出资产公允价值)×补价-(补价÷换出资产公允价值)×应交的相关税金及教育费附加     

问:企业在报告期内出售、购买子公司时,期末如何编制合并利润表合并资产负债表的期初数是否需要调整     答:企业在报告期内出售子公司(包括减少投资比例,以及将所持股份全部出售),期末在编制合并利润表时,应将子公司期初至出售日止的相关收入、成本、利润纳入合并利润表。     企业在报告期内购买子公司,应将购买日起至报告期末该子公司的相关收入、成本、利润纳入合并利润表。     企业在报告期内出售、购买子公司,期末在编制合并资产负债表时,不调整合并资产负债表的期初数。但是,应在会计报表附注中披露出售或购买子公司对企业报告期(日)财务状况和经营成果的影响,以及对前期相关金额的影响。     

问:企业对其他单位的承诺事项是否需要披露     

答:承诺,指由合同或协议的要求引起的义务,在未来的特定期间内,只要特定条件达到,即发生现金流出、其他资产的减少或负债的增加。因此,企业在正常经营过程中对其他单位作出的具有法律约束力的重要承诺事项,例如,企业为其联营企业提供债务担保,并承诺在未来期间以一定的价格从其联营企业购入或向其联营企业出售某项产品等,应在会计报表附注中予以披露,包括承诺事项的性质、承诺的对象、承诺的主要内容、承诺的时间期限、承诺的金额、相关的违约责任等。     

问:对于行业主管部门或地方财政部门制定的不同于国家统一的会计制度的会计核算办法、规定等,企业是否可以执行     

答:《中华人民共和国会计法》第八条规定“国家实行统一的会计制度。国家统一的会计制度由国务院财政部门根据本法制定并公布。国务院有关部门可以依照本法和国家统一的会计制度制定对会计核算和会计监督有特殊要求的行业实施国家统一的会计制度的具体办法或者补充规定,报国务院财政部门审核批准”。因此,企业必须按照《中华人民共和国会计法》的规定,严格执行国家统一的会计制度,不得采用与国家统一的会计制度规定相悖的会计处理方法。除国务院财政部门外,任何部门制定的会计制度都是没有法定效力的,企业可以不执行。     

问:坏账准备采用备抵法核算时,对于由应收款项余额百分比法计提坏账准备改为按账龄分析法或其他方法,应作为会计政策变更还是作为会计估计变更     

答:在坏账准备采用备抵法核算的情况下,除由原按应收账款期末余额的千分之三至千分之五计提坏账准备改按根据实际情况由企业自行确定作为会计政策变更处理外,企业由按应收款项余额百分比法改按账龄分析法或其他合理的方法计提坏账准备,或由账龄分析法改按应收款项余额百分比法或其他合理的方法计提坏账准备的,均作为会计估计变更,采用未来适用法进行会计处理。但是,如属滥用会计估计及其变更的,应作为重大会计差错予以更正。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。