案例分析:不同原因导致的“无租使用”房产税涉税分析
发文时间:2023-11-02
作者:石羽茜
来源:中道财税
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一提到“无租使用”,大家脑海中想的是什么原因导致的呢?小编结合日常咨询工作,做一个简单的列举:


案例一:老板将自己或家人名下的不动产无租使用给自己的公司;


案例二:集团企业将某一企业名下的不动产无租使用给集团内其他企业;


案例三:企业将自有不动产作为员工宿舍或给高管使用;


案例四:发包方将已修建好的商业作为临时用房提供给施工方使用;


案例五:项目代建期间,将已修建好的办公楼作为临时办公场所提供给代建方使用。


案例六:A租用B的土地,合同期限为20年,无租金,A在该土地上建商铺,房屋产权属于B,A负责建设,合同期内无租使用,合同期满后,土地及土地上的建筑物、附着物均无偿归还B。


除此以外,还存在其他类型的无租使用。在无租使用中,既有关于增值税视同销售的风险,也有房产税计税方式、纳税人的争议。本文将根据以上6个案例,分析不同情形下无租使用房产税的主体。


一、无租使用的税收政策

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二、分析无租的核心原因


(一)简化处理,资产拉通使用


案例一与案例二均属以上原因,区别是个人将自有不动产无租使用增值税不需要视同销售,企业将不动产无租使用增值税需要按照市场租赁价格视同销售。该种情况下,需要按照房产余值缴纳房产税。


作为最常见的无租使用,到底谁是纳税人谁是负税人。在这里,大连税务官方公众号做出了一个非常明确的答复,无租使用其他单位房产,在产权所有人没有缴纳房产税的情况下,应由房产使用者依照房产余值代缴纳房产税。小编也是很认可该答复,那就是无租使用并不灭失产权所有人的纳税义务,只是产权所有人没有缴纳房产税,税务可向房产使用者追征房产税。实务中比较常见的是,出租人既不收取租金,同时也不会负担房产税,由使用者依照房产余值缴纳房产税。


(二)业务需求,无租提供房产


案例三、案例四、案例五均为业务需求导致的无租提供房产。


案例三 员工宿舍或高管宿舍均是为了业务发展而发生的成本,作为员工工作的必备条件或者是额外福利,定性不同也会决定到是否需要与工资合并申报个税。但毫无争议的是该种情况下,均属于企业自用,企业按照房产余值自行申报房产税。


案例四 基建工地临时性房屋房产税特殊规定

财税地字[1986]8号

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案例五 该情况比较特殊

大的代建方是派驻团队进驻项目现场,与被代建方共同办公。但是也有大的集团公司,下设房地产公司作为集团开发项目的代建公司,主业就是负责集团开发项目的代建。此种情况下,房产税按照房产余值缴纳是毫无争议的,争议的是到底是谁来缴纳?小编个人观点,该情况下,为了便利承租人开展工作而无租提供的场所,类似临建房屋,从税收政策规定及征管顺序来说,可以先产权所有人再使用人。该业务情况下,产权所有人可以按照房产余值缴纳房产税。若是产权所有人未缴纳,税务机关也可按照财税【2009】128号追征实际使用人缴纳。


(三)无租为虚,实际有“租”


案例六,与其他案例明显不同的是,该无租是虚,双方实质是租赁,区别与其他案例,本案例A是以出租土地使用权为代价换取建筑物。一方发生了出租土地使用权的行为,需要缴纳增值税,一方未来交还建筑物,按照“销售不动产”征收增值税还是按照视同提供建筑服务,也是存在争议的。


可以明确的是,不动产使用期间,通常情况下A作为实际使用人需要按照房产原值缴纳房产税。房产原值是否包含土地价款,实务中又是争议不断,有认定需要按照地价并入房产原值,有认定将租金并入房产原值,也有认定房产原值不包含地价。目前并未有明确规定,需要加强与主管税务机关的沟通。


本文通过6个案例,分析了三种不同大的类型的无租使用,过程中涉及多个税种,实务中存在很多争议,仅就房产税做一个小的探讨,欢迎大家共同探讨。


我要补充
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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。