房企“售楼部”的财税处理!
发文时间:2023-08-07
作者:焦宗欣
来源:中道财税
收藏
1439


很多房地产开发企业在项目建设初期会建造售楼部,我们常见的售楼部有建造在主体内的、在红线内单独建造的、在红线外建造的、租赁的售楼部。


一、建造在主体内的售楼部

一般情况下,我们经常见到开发商会将建造在主体内的底商作为售楼部,这种将商铺作为临时售楼部,销售完成后,也会将商铺进行出售处理。

账务处理:这种情况下,发生的商铺建造建造成本与其他商品房核算一致,计入“开发成本-建筑安装工程费”科目核算。

涉税处理:
1.房产税:
(1)根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)的规定,鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

(2)根据财税(2006)186号文件规定:对居民住宅小区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的,依照房产原值减除10%-30%后的余值计征,没有房产原值或者不能将共有住房划分开的,由房产所在地地方税务机关参照同类核定房产原值;出租的,依照租金计征。

故商铺建成后,作为临时售楼部使用时,需要按照房产原值缴纳房产税。

2.增值税:销售完成,将商铺对外出售,按照销售不动产缴纳增值税。

3.企业所得税:项目完工年度,结转完工收入、成本,计算缴纳企业所得税。

4.土地增值税:在进行土地增值税清算时,收入并入“其他商品房”清算收入、按规定将分摊后的成本计入“其他商品房”的成本,进行土增清算。

二、红线内单独建造的售楼部

1.红线内临时售楼部
一般情况下,我们通常所见到的红线内的临时售楼部,销售完成后,开发商做拆除处理。

账务处理:
(1)根据国税发2009年31号文第二十七条第六款:(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

(2)《企业产品成本核算制度》,第二十六条这样解释:
开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

因此我们认为营销设施建造费符合会计关于开发间接费的定义,也应计入开发成本之中,故建造的红线内临时售楼部,计入“开发成本-开发间接费-营销设施建造费”科目核算。

涉税处理:
(1)房产税:建成后作为临时售楼部使用的,按照房产原值缴纳房产税。
(2)土地增值税: 
政策依据:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字「1995」第006号)第九条开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
实务操作中由两种观点,存在争议:
第一种观点:红线内的临时售楼部,是为整体项目建造而发生的支出,所以土地增值税前可以作为开发成本进行扣除。
第二种观点:房地产开发企业修建的临时售楼设施,不属于土地增值税规定的“开发间接费用”的内容,因而纳税人在计算土地增值税增值额时,不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。
(3)企业所得税
政策依据:国税发[2009]31号文件规定,修建的临时售楼设施摊销归入了开发间接费用,可以在企业所得税的扣除项目。

2.红线内利用会所等配套设施作为临时售楼部

账务处理:
利用红线内的商务会所等公共配套设施作为临时售楼部,发生的建造成本,计入“开发成本-公共配套设施费”科目核算。

涉税处理:
(1)房产税:根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)的规定,按照房产原值缴纳房产税。

(2)企业所得税:销售完成后,会所作为项目的公共配套设施使用,完工年度,公共配套设施费成本结转到开发产品,开发产品结转至主营业务收入、成本科目核算,在企业所得税前扣除。

(3)土地增值税:
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发【2006】187号文)文件规定。按如下原则处理:
(1)建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;
(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;
(3)建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

三、红线外建造的售楼部

红线外建造的临时售楼部,一般情况下,销售完成后,也会做拆除处理。

账务处理:
根据国税发[2009]31号相关规定,主体外的临时建筑售楼处,计入“开发成本-营销设施建造费”科目核算。

涉税处理:
1.房产税:建成后作为临时售楼部使用的,按照房产原值缴纳房产税。

2.土地增值税:实务操作中由两种观点,存在争议:
第一种观点:红线外的临时售楼部,虽然没有在红线内建造,但是是与项目相关的支出,为项目发生的费用。所以,在土地增值税前可以扣除。


第二种观点:房地产开发企业修建的红线外的临时售楼设施,不属于红线内项目支出,与项目建造无直接关联,应作为销售费用处理,不能作为开发成本,在土地增值税前扣除。


目前各地税务局持有不同观点,例如海南税务局认为能提供红线外发生的支出与本项目由直接关系的资料,可以作为开发成本在土增税前扣除;而山西税务局认为红线外发生的支出一律不得在土增前扣除。我们认为,以当地税务机关规定为准。当地税务机关没有明确规定的,尽量与主管局沟通,在土增前扣除。


3.企业所得税:根据国税发[2009]31号相关规定,主体外的临时建筑售楼处,计入“开发成本-营销设施建造费”可以作为开发产品计税成本在企业所得税前扣除。

四、租赁的售楼部

租赁其他单位或个人的房屋作为售楼部,无售楼部的建造成本,只是发生租赁支出和装修成本支出。

账务处理:
为项目销售租赁的售楼部发生的租赁支出和装修成本支出,计入“销售费用”科目核算。

涉税处理:
1.房产税:根据财税(2006)186号文件规定,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人从租缴纳房产税。

2.企业所得税:作为企业的销售费用列支,取得合理的成本费用发票,可以在企业所得税前扣除。

3.土地增值税:只能作为销售费用在开发费用中计算扣除,不能计入开发成本,不作为加计扣除的基数。


我要补充
0

推荐阅读

关于《国家税务总局关于〈中华人民共和国政府和挪威王国政府对所得消除双重征税和防止逃避税的协定〉及议定书生效执行的公告》的解读——主要条款与税率安排

中国与挪威对1986年2月25日签署的《中华人民共和国政府和挪威王国政府关于对所得和财产避免双重征税和防止偷漏税的协定》进行了全面修订,于2023年5月12日在奥斯陆签署了全面修订后的《中华人民共和国政府和挪威王国政府对所得消除双重征税和防止逃避税的协定》及议定书(以下简称《协定》)。

一、关于人的范围。《协定》第一条第二款纳入了关于税收透明体的规定。对于按照缔约国任何一方的税法视为完全透明或部分透明的实体或安排,缔约国一方将该实体或安排取得或通过其取得的所得作为本国居民取得所得进行税务处理的部分,应视为由缔约国一方居民取得的所得,缔约国另一方应允许就该部分所得给予协定待遇。

二、关于税种范围。《协定》在中国适用于个人所得税和企业所得税,在挪威适用于国家、郡、市征收的所得税,国家对勘探和开发海底石油资源及相关活动和作业(包括对生产的石油进行管道运输)所得征收的税收,以及国家对非居民演艺人员的报酬征收的税收。

三、关于常设机构。建筑工地,或者建筑、装配或安装工程,持续超过12个月的构成常设机构。同时,《协定》规定了关于防止合同拆分的反滥用条款,规定仅为确定是否超过12个月期限的目的,缔约国一方企业在缔约国另一方建筑工地开展活动,且这些活动在一个或者多个时间段内累计时间超过30天但不超过12个月,并且该企业的一个或多个紧密关联企业在不同时间段在同一建筑工地开展相关活动、每个时间段都超过30天的,这些不同时间段均应计入该企业在该建筑工地开展活动的时间。此外,企业通过雇员或雇用的其他人员提供劳务,包括咨询劳务,该性质的活动(为同一项目或相关联的项目)在缔约国一方任何12个月中连续或累计超过183天的构成常设机构。

四、关于股息。缔约国一方居民公司支付给缔约国另一方居民的股息,可以在缔约国一方按照该国法律征税。但是,如果股息的受益所有人是缔约国另一方居民,在受益所有人是公司且在包括股息支付日在内的365天期间均直接拥有支付股息的公司至少25%资本的情况下,所征税款不应超过股息总额的5%;在其他情况下,则不应超过股息总额的10%。

五、关于利息。发生于缔约国一方而支付给缔约国另一方居民的利息,可以在缔约国一方按照该国法律征税。但是,如果利息的受益所有人是缔约国另一方居民,则所征税款不应超过利息总额的10%。发生于缔约国一方而为缔约国另一方居民取得并受益所有的利息,应在首先提及的缔约国一方免税,条件是利息由缔约国一方政府受益所有,或是由缔约国一方政府担保或保险的贷款利息。该免税规定所列名的机构在中国包括中国人民银行、国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行、全国社会保障基金理事会、中国出口信用保险公司、中国投资有限责任公司及其直接或间接全资拥有的任何实体等。

六、关于特许权使用费。发生于缔约国一方而支付给缔约国另一方居民的特许权使用费,可以在缔约国一方按照该国法律征税。但是,如果特许权使用费受益所有人是缔约国另一方居民,则所征税款不应超过特许权使用费总额的10%。

七、关于财产收益。缔约国一方居民转让股份或类似权益取得的收益,如果转让前365天的任一时间,该股份或类似权益超过50%的价值直接或间接来自位于缔约国另一方的不动产,可以在该缔约国另一方征税。缔约国一方居民转让缔约国另一方居民公司股份或类似权益取得的收益,如果转让者在转让行为前365天内的任何时候曾经直接或间接持有该公司至少25%的资本,可以在该缔约国另一方征税。

八、近海活动。缔约国一方居民在缔约国另一方近海开展与勘探或开发位于该缔约国另一方的海床、底土或其自然资源有关的活动,应视为是通过设在该缔约国另一方的常设机构进行营业活动;但如果缔约国一方居民在有关纳税年度开始或结束的任何12个月内在缔约国另一方开展活动累计不超过30天,则不应视为在该缔约国另一方构成常设机构。

九、关于享受协定优惠的资格判定。为防止协定滥用,《协定》在「享受协定优惠的资格判定」条款中纳入了「主要目的测试」规定,即如果申请享受协定优惠的人以获取协定优惠待遇为其安排或交易的主要目的之一,则不得享受协定优惠待遇,除非能够证明在此种情况下给予该优惠符合协定相关规定的宗旨和目的。

十、关于生效执行时间。中挪双方已完成《协定》生效所必需的各自国内法律程序。《协定》于2026年6月16日生效,并适用于2027年1月1日或以后开始的纳税年度取得的所得。

来源:国家税务总局网站政策解读。

关于《国家税务总局浙江省税务局关于开展增值税及附加税费申报试点的公告》的解读——新表四大变化与填报要点

为进一步提升增值税及附加税费申报服务和管理水平,国家税务总局修订了《增值税及附加税费申报表(试行)》(以下称新表),拟开展试点。国家税务总局浙江省税务局发布公告并作出解读。

一、修订背景。为落实《中华人民共和国增值税法》《中华人民共和国增值税法实施条例》及有关税收政策,进一步提高服务和管理水平,结合信息技术能力提升,国家税务总局修订了增值税及附加税费申报表。新表及其相关功能以实用性、简洁性、兼容性为设计理念,以全面承接、精准记录、有效规范政策规定为目标。

二、试点意义。试点地区按照「双轨验证、单轨运行」的步骤,逐步验证新表的适用性,通过试点发现可能出现的各类问题,研究提出解决办法,广泛收集纳税人的意见建议和体验反馈,及时优化、改进和完善新表设计及系统功能,形成可复制、可推广的实施路径,为全国范围内实施新表奠定基础。

三、相较现行申报表的四大变化。(一)维持申报习惯,保持了《主表》及《附列资料(一)(二)(三)》《增值税减免税申报明细表》整体结构不变。(二)增设信息表提供定制服务,增设《增值税及附加税费申报表业务信息表》,采集纳税人的登记属性、适用优惠政策、特殊业务类型等标签信息,纳税人选择确认后,由系统智能判断并动态生成适配纳税人特殊业务场景的申报界面。(三)具体表单有变化,附列资料(一)增设附1《未开具发票销售情况明细》、整合扣除项目明细至附2《扣除项目明细》、增设附3《简易计税明细》;附列资料(二)整合加计抵减情况至附1《本期加计抵减情况明细》。(四)栏次内容有增删,主要有:一是除附列资料(三)外,不再区分增值税一般纳税人和小规模纳税人表单;二是附列资料(一)细化一般计税方法、简易计税方法、免抵退税、免退税、免税、分支机构预缴等六项计税方法分别填报,提供全部适用税率及征收率增行功能,并设置未达到起征点税额计算栏次以展示算税过程;三是附列资料(二)增设免税黄金普通发票等进项税额抵扣、长期资产进项税额转出额等进项税额转出栏次,以及单独核算用于即征即退的进项税额。

四、非试点纳税人的办理方式。试点纳税人由试点地区按照稳妥有序的原则自行确定,并应按照要求报送新表。非试点纳税人按照《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》(2026年第6号)规定使用旧表办理纳税申报,不使用新表办理增值税及附加税费申报。

五、试点配合工作。试点开展前,试点纳税人接受税务机关纳税辅导,掌握新旧表调整内容、填报规则及操作方法等,并配合做好系统环境准备、申报数据准备等工作;试点开展后,根据主管税务机关安排,依托税务机关提供的操作手册等资料,按规定办理增值税及附加税费申报,及时报告新表运行阶段出现的各类问题。试点地区已组建层级清晰、分工明确的专业试点团队,将安排专门税务人员、技术人员对试点纳税人开展「一对一」辅导。

来源:国家税务总局浙江省税务局政策解读。

智能推荐