亲子之间房屋过户税务大比拼
发文时间:2021-11-16
作者:梁亚丽
来源:税律风云
收藏
932

 好友大明最近遇到了难题,老是愁眉不展,经过询问得知,2015年10月,大明以100万元价格购入重庆市一套住房(该住房为大明唯一住房),面积120平方米。2020年12月,大明准备将该住房过户给自己的儿子小明(经税务机关确认的不含税市场价格为200万元),小明已有一套住房。并且小明计划持有2年以后再以250万元的价格将该套住房对外出售。大明听邻居说,之前他们把房子过户给孩子交了不少税,一时间,大明不知道该何去何从,最终找到了老朋友小必来帮忙。


  下面我们就分几种情况详细来分析,假设除相关税费外,不考虑转让过程中的其他费用,六税二费减半征收,契税税率为3%。


  方案一:大明采取赠与方式将房屋过户给小明,两年后小明再将房屋出售


  1、赠与环节


  大明涉税情况:


  (1)增值税


  根据财税[2016]36号附件3,个人将不动产无偿赠送给子女可以免征增值税。


  (2)印花税


  根据《印花税暂行条例》及实施细则规定,房屋转让需要按照产权转移书据缴纳印花税。


  应纳税额=2000000*0.05%*50%=500元。


  (3)个人所得税


  根据财政部 税务总局公告2019年第74号,房屋产权人将房屋赠与子女,双方均不征收个人所得税。


  (4)土地增值税


  根据财税字[1995]48号、土地增值税条例实施细则,房屋所有权人将房屋赠与直系亲属不征收土地增值税。


  小明涉税情况:


  (1)契税


  根据国税发[2006]144号、《契税暂行条例》及实施细则规定,赠与房屋过程中,接受赠与的个人需依法全额缴纳契税。


  应纳税额=2000000*3%=60000元。


  (2)印花税


  按照产权转移数据缴纳印花税。


  应纳税额=2000000*0.05%*50%=500元。


  (3)个人所得税


  根据财政部 税务总局公告2019年第74号,房屋产权人将房屋赠与子女,双方均不征收个人所得税。


  2、出售环节


  (1)增值税


  根据财税[2016]36号附件3,个人将购买2年以上的住房对外销售的,免征增值税。


  (2)印花税


  根据财税[2008]137号第二条,个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。


  (3)土地增值税


  根据财税[2008]137号第三条,个人销售或购买住房暂免缴纳土地增值税。


  (4)个人所得税


  按照实际成本计算征收时,根据财税[2009]78号第五条,转让受赠房屋时,扣除的成本金额为原捐赠人的实际购置成本、赠与及转让过程中受赠人支付的相关税费。


  应纳税额=(2500000-1000000-60000-500)*20%=287900元


  实务操作中,在房管中心办理过户时系统直接按照核定征收计算应纳税额,重庆市目前个人销售住宅的核定征收率为1%。如果按照核定征收模式,应纳税额为25000元(250万元*1%)。


  此方案下大明和小明最低纳税款为500+60000+500+25000=86000元。


  方案二:大明先将该住房以200万元的价格出售给小明,两年后再以250万元对外出售


  1、大明出售住房环节


  大明涉税情况:


  (1)增值税


  根据财税[2016]36号附件3,个人将购买2年以上的住房对外销售的,免征增值税。


  (2)印花税


  根据财税[2008]137号第二条,个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。


  (3)个人所得税


  根据国税发[2007]33号第三条,个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房,免征个人所得税。


  (4)土地增值税


  根据财税[2008]137号第三条,个人销售或购买住房暂免缴纳土地增值税。


  小明涉税情况:


  (1)契税


  根据财税[2016]23号,个人购买第二套改善用房,面积为90平方米以上的减按2%的税率缴纳契税。


  应纳税额=2000000*2%=40000元。


  (2)印花税


  根据财税[2008]137号第二条,个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。


  2、小明出售环节


  (1)增值税:免征。


  (2)印花税:暂免征收。


  (3)土地增值税:暂免征收。


  (4)个人所得税


  若采用计算征收的方式:


  应纳税额=(2500000-2000000-40000)*20%=92000元


  同方案一,若采用核定征收方式,小明应纳个人所得税金额为25000元。


  方案二下大明和小明的整体最低税负=40000+25000=65000元。


  方案三:大明直接将住房对外销售,再将销售货币赠与小明。


  该方案下,为保持与以上方案一致口径,确保销售价款能够达到250万元,大明需继续持有房屋2年后再进行转让。


  1、出售环节


  (1)增值税:免征。


  (2)印花税:免征。


  (3)土地增值税:免征。


  (4)个人所得税:免征。


  2、大明赠与销售款项给小明


  不存在税款。


  方案三下整体税负为0。


  小必总结


  经过以上分析,大家有赠送房屋的情况,大概心里有数了吧?不同方案下的税负差异可见一斑,有房屋过户的亲们,且要好好分析呀!


  另外不论亲子之间,夫妻之间进行房产交易,都是我们所谓的大家庭内部的交易行为。但是近来房地产税的呼声颇高,新的房地产税极有可能把以上大家庭进行细化拆分,以标准范围内的小家庭为单位,确认人均面积,对于超过人均面积的部分按照超额累进税率计算征税(目前推测),那么在这样的情况下,家庭单元如何确认,房产如果落户,将是我们后续关注的问题。对于房屋到底要不要过户,我们也不用操之过急,先把握好当下的税收,同时高瞻远瞩,持续关注房地产税的后续走势,待政策落地,我们将继续为大家分析。


我要补充
0

推荐阅读

增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。