合作建房的土地增值税该如何处理?
发文时间:2021-10-19
作者:税屋综合
来源:税屋综合
收藏
1434

前言


  合作建房(本编所讨论的“合作建房”为狭义的“合作建房”,即一方出地,一方出资金,土地使用权变更为合作方共有,并后续开发联合报建)合作建房,是开发商在土地实施“招、拍、挂”之前拿地的重要途径之一。


  但由于《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》及相关配套文件并未对“合作建房”的规定细化,仅对“一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税”作出明确规定,,所以实务中对合作建房土地增值税的处理仍然存在多种执行口径,接下来我们就结合案例来看看合作建房的土地增值税处理的几种常见观点。


  案例背景


  八戒公司(房企)与悟空公司(房企)签订合作建房协议,共同开发西游房地产项目,悟空公司主要出资金实施项目建设,八戒公司(房企)则将其所有的土地使用权投入该项目,双方不成立合营公司,建成后八戒公司分得30%的房产,悟空公司分得其余房产,全部用于销售。假设八戒公司土取得地成本为20000万元(公允价值50000万元),占地面积5万方,其中八戒公司分得房产占地2万方,西游房地产项目拟修建总建筑面积15万方,分房时的平均销售单价为1万元/平方米。


  土增税处理观点一


  “以物易物”


  对于出地方以转让部分土地使用权(房地产)为代价,换取部分房地产所有权的,应该确认视同土地增值税的销售收入。即八戒公司出地环节应确认视同销售收入=50000*(5-2)/5=30000(万元)。销售环节,八戒公司以实际销售收入确认收入,原分回房屋的入账价值(按照换出资产公允价值+相关税费)为房屋取得成本,按转让旧房屋及建筑物计算征收土地增值税。


  对于出资方以转让部分房地产所有权为代价,换取部分土地使用权(房地产)的,应分别确认收入,同时确认取得土地使用权所支付金额。即悟空公司土增清算时,应确认转让房地产所取得的收入=45000(150000*1*30%)万元的换出房产的视同销售收入+销售环节正常确认收入,取得土地使用权所支付金额=150000*1*30%=45000万元,房地产开发成本=剩余70%房产对应的建设成本,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。


  与此观点一致的地方性文件是《广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(续二)的通知》(穗地税函〔2010〕170号)。


  土增税处理观点二


  对于出地方,出地环节不视同销售,暂免征收土地增值税;再销售环节,以实际销售收入确认收入,并将合作建房时转让出的土地历史成本调整为房屋建造成本,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。即八戒公司出地环节无需缴纳土地增值税;销售环节应确认转让房地产所取得的收入=4.5万方房产的实际销售收入,取得土地使用权所支付金额=20000*2/5=8000(万元),房地产开发成本=20000*3/5=12000(万元),按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。


  对于出资方,分房环节不视同销售,免征土地增值税,将分出房产对应的建设成本转为土地使用权取得成本;销售环节正常确认收入,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。即悟空公司分房环节免征土地增值税;销售环节应确认转让房地产所取得的收入=10.5万方房产的实际销售收入,取得土地使用权所支付金额=4.5万方房产的建设成本,房地产开发成本=10.5万方房产的建设成本,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。


  与此观点一致的地方性文件是《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》(渝地税发[2011]221号)(已被废止)、《济南市土地增值税清算工作指南(试行)》。


  土增税处理观点三


  对于出地方,在土地变更共有环节,免征土地增值税;分房环节,不征收增值税;再销售环节,将分回房产再转让属于转让旧房,适用旧房转让相关土地增值税规定。即八戒公司出地环节无需缴纳土地增值税,销售环节按照旧房转让的规定计算缴纳增值税。


  对于出资金方,分房环节不视同销售,免征土地增值税,将分出房产对应的建筑安装成本转为土地使用权取得成本;销售环节正常确认收入,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。即悟空公司分房环节免征土地增值税;销售环节应确认转让房地产所取得的收入=10.5万方房产的实际销售收入,取得土地使用权所支付金额=4.5万方房产的建筑安装成本,房地产开发成本=10.5万方房产的建筑安装成本,按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。


  与此观点一致的地方性文件是2019年度重庆税务局出版的《财产行为税管理手册》。


  土增税处理观点四


  出地环节,不征收土地增值税;项目建成后进行房产分割、分别初始确认不征收增值税;销售环节,非房开企业分得房产属于旧房,房开企业分得房产属于开发产品。房地产企业合作建房,以项目整体为清算对象归集扣除项目、计算单位面积成本,依据各方对外转让开发产品收入计算缴纳土地增值税。


  即八戒公司出地环节、悟空公司分房环节都无需缴纳土地增值税,销售环节都按销售开发产品的相关规定交纳土地增值税。按照西游项目整体的取得土地使用权所支付金额(八戒公司支付的土地成本20000万元)、房地产开发成本(悟空公司的建设成本),并加计20%计算单位面积成本。


  与此观点一致的地方性文件是2021年度重庆税务局出版的《财产行为税管理手册》。


  小必总结


  小必认为观点一的做法正常征税,不符合48号文的精神,而观点二三四存在都具有一定的合理性,也没有违背48号文的精神。而观点四使得房开企业合作建房双方扣除成本统一,相对二三观点更体现税收公平原则。


  看到土地增值税目前存在的上述观点,可见全国各地对房产的分配涉及的税费处理一直都未有过统一的意见,甚至有很多自相矛盾的文件和做法。土增有规定的情况下都有如此多处理方式,在增值税(营业税有相应规定,但是否可以沿用处理方式未有文件规定)和企业所得税上并没有单独就“合作建房”作出规定,增值税和企业所得税的处理又该如何呢?


  小必提醒


  小必提醒重庆市2021年最新的执行口径,房开企业与非房开企业合作建房,以房开企业为清算主体,归集成本包括非房开企业发生的土地成本、以及在联建协议明确的房地产开发成本费用,而非房开企业分得房产属于旧房(分房自用不征土地增值税),则可将成本尽量归集到房开企业分得房产。




我要补充
0

推荐阅读

两高“办理环境污染刑事案件适用法律若干问题的解释”对环保税征管的影响

  最近,最高人民法院与最高人民检察院联合发布《关于修改〈最高人民法院、最高人民检察院关于办理环境污染刑事案件适用法律若干问题的解释〉的决定》(以下简称新解释),对2023年8月15日联合发布的法释〔2023〕7号进行修改,新解释已自2026年3月30日起施行。

  新解释基于原解释实施以来遇到的一些新情况新问题,聚焦刑事追责层面,对环境污染刑事案件适用法律的若干问题进行解释,对环境污染犯罪的认定、处罚与从宽情形等进行调整,顺应了生态环境法典对环境治理更新更高的要求,笔者认为对环保税的征管也会产生影响。

  新解释的修订要点

  新解释维持原解释20个条款的总体框架,对原解释进行完善补充,并与生态环境法典相关新表述保持一致,重点在四个方面进行了修订。

  扩大了入罪主体范围。将原解释第一条应当认定为“严重污染环境”的情形中关于“重点排污单位、实行排污许可重点管理的单位”的相关表述修改为“实行排污许可重点管理的单位的人员”,包括单位和自然人,相较于原解释,主体范围有所扩大。

  新增对排污许可重点管理单位监控的污染物种类。这次新解释将原解释第一条第七项关于“排放化学需氧量、氨氮、二氧化硫、氮氧化物等污染物的”表述修改为“排放化学需氧量、氨氮、总磷、总氮、二氧化硫、氮氧化物、颗粒物、挥发性有机物等国家规定自动监测的污染物的”,以正列举方式增加了总磷、总氮、颗粒物、挥发性有机物4项污染物,扩大了污染监控面。

  优化了污染惩戒从宽处理机制。新解释第六条将“积极履行生态环境修复责任”作为酌定从宽处罚的独立考量因素,并明确“犯罪情节轻微的,可以不起诉或者免予刑事处罚;情节显著轻微危害不大的,不作为犯罪处理”,彰显了宽严相济原则。

  严厉打击环境领域提供虚假证明文件犯罪行为。新解释第十条第一款关于“承担环境影响评价、环境监测、机动车排放检验、土壤污染调查评估、温室气体排放检验检测、排放报告编制或者核查等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件”的表述,一方面对环境领域提供虚假证明文件罪的犯罪主体进行了扩展,另一方面将“一年内提供虚假证明文件数量较大,且违法所得十万元以上的”增加为环境领域提供虚假证明文件罪的入罪标准。这对加大惩治污染监测第三方机构不法行为的力度,具有重要的现实意义。

  新解释对纳税人环保税合规管理提出新要求

  虽然新解释属于刑事司法解释,聚焦于环境污染的刑事追责层面,但是客观上对纳税人加强环保税合规管理提出了新要求,有助于进一步发挥环保税的作用。

  强化企业环保税申报质量管理。新解释施行后,实行排污许可重点管理的单位和个人因篡改或者伪造自动监测数据、干扰自动监测设施入罪的风险上升,这将有效提升企业自动监测数据的可靠性,促进环保税应税污染物的排放数据准确申报,从而提升环保税申报的真实性。

  提升第三方污染监测的真实性。第三方污染监测是生态环境治理的重要支撑,新解释扩展了关于“第三方”的犯罪主体,增加了为环境领域提供虚假证明文件罪的入罪标准,有利于提升第三方污染监测的规范性。

  强化企业环境守法激励机制。环保税的立法目的是“保护和改善环境,减少污染物排放,推进生态文明建设”。新解释明确将生态环境修复行为作为从宽情节,势必增强企业“减少污染物排放”参与生态修复的积极性,又间接减轻了企业的环保税税负。

  对税务部门加强环保税征管的建议

  新解释强化环境保护刑事追责,客观上可以促进环保税精细化征管。虽然环境污染刑事案件的定性一般不直接作为环保税行政案件定性的依据,但其处理过程中形成的证据、相关行为的界定,可在特定条件下为环保税案件提供重要参考。税务部门可以顺势而为,进一步加强对环保税的执法监管,引导纳税人合规管理。

  推进对应税污染物监测数据的日常监控。新解释对犯罪主体“非法排放、倾倒、处置危险废物”“篡改、伪造自动监测数据或者干扰自动监测设施”等行为认定的相关表述,与环保税法实施条例第六条、第七条等条款相通,这也为主管税务部门“以其当期应税固体废物的产生量作为固体废物的排放量”和“以其当期应税大气污染物、水污染物的产生量作为污染物的排放量”提供了参考,为税务部门对环保税行政执法案件的准确定性和应税污染物排放量的精准定量提供了支撑。

  强化对污染监测第三方机构的监管。新解释关于环境领域提供虚假证明文件罪相关适用标准的阐述,也为税务部门对污染监测中介机构的监管提供了重要支撑。笔者认为,结合主客观因素,对于环境领域提供虚假证明文件罪的犯罪主体“为纳税人提供证明或者其他方便”,导致纳税人未缴、少缴税款的,可以依据税收征管法实施细则第九十三条的规定,税务部门“除没收其违法所得外,可以处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款”。

  完善跨部门协同征管机制。新解释为税务部门进一步推进部门联动、推进协同治税提供了契机。公安、人民检察院部门在办理刑事案件时,若涉及环保税问题,可将涉税违法线索移交税务部门,实现执法协同。税务部门可在开展环保税政策应用研究的基础上,进一步加强与地方公安、生态环境以及人民法院、人民检察院等部门的协作,健全完善定期会商机制,拓展与生态环境部门的数据共享,及时锁定疑点,固化排污证据,推动环保税协同共治。

  取证也是跨部门协同征管机制的重要内容。新解释第十四条规定“环境保护主管部门及其所属监测机构在行政执法过程中收集的监测数据,在刑事诉讼中可以作为证据使用。公安机关单独或者会同环境保护主管部门,提取污染物样品进行检测获取的数据,在刑事诉讼中可以作为证据使用。”这为税务部门拓宽环保税案件取证渠道提供了新助力。


  来源:中国税务报  2026年04月22日  版次:08   作者:王明世

  (作者单位:国家税务总局扬州市税务局)

职工退休新规(2026年)

  近期,人社部发布新规,涉及养老保险、退休等重要事项,达到退休年龄还想继续工作,权益怎么保障?到龄退休但社保缴费年限不够,怎么处理?2026男女退休规定,一文读懂↓

  超龄用工新规:权益有保障了

  超龄劳动者,是指已达到法定退休年龄但仍在用人单位工作的劳动者。随着渐进式延迟退休政策实施,这一群体规模日益扩大。

  人社部最新发布的意见明确:

  ● 要消除户籍、身份、年龄等各类影响平等就业的不合理限制或就业歧视,营造公平的市场环境。

  ● 用人单位招用超龄劳动者,应当保障其劳动报酬、休息休假、劳动安全卫生、工伤保障等基本权益。

  ● 超龄劳动者累计缴费不足按月领取基本养老金最低缴费年限,可以个人身份继续缴纳养老保险费;经与用人单位协商一致,单位也可为其缴纳养老保险费。

  退休条件:两个缺一不可

  众所周知,办理领取企业职工养老金手续,必须满足两个条件↓

  一是达到法定退休年龄。想知道自己什么时候退休?可以在“法定退休年龄计算器”中输入出生日期、性别等信息查询。

7cfd714fdc407691b76b5d0d69b74242_e9fcdc65dca8a74f3f823711a3865618.png

fa590238a9cef3ed067faaafdb9a9654_49bf2f2871f18bf5cca6f369f3d31fc5.png

  到龄退休但缴费年限不够

  怎么办?

  以下这几种办法供你选择↓

  一次性补缴:2011年7月1日前参保的人,到退休年龄后多缴5年还不到15年的,可以一次性补齐;2011年7月1日后参保的普通职工,一般不能一次性补缴。

  延迟退休:满足以下条件的职工可以自愿弹性延迟退休。

  1.需与所在单位协商一致(单位可以拒绝)

  2.延迟时间最长不超过3年

  3.需提前1个月以书面形式明确

  4.延迟退休时间确定后不再延长(只能申请一次)

  提前退休:这些事项要了解!

  想要提前退休主要有两种方式:

       一是自愿弹性提前退休:养老保险要达到最低缴费年限;提前时间不超过3年;退休年龄不低于原法定退休年龄(男60/女干部55/女职工50)。

  例如:1972年9月出生的男职工,改革后法定退休年龄为62周岁,可在60岁至62岁之间选择退休。

  二是从事特殊工种可申请提前退休。井下、高空、高温、特别繁重体力劳动等特殊工种,以及在高海拔地区工作的职工,符合条件的可以申请提前退休:男年满55周岁、女年满45周岁,连续工龄满10年。

  常见问题解答

  Q1:申请提前退休需要单位同意吗?

  不需要,坚持自愿原则,只要满足条件,职工个人申请提前退休,不需要与工作单位协商,单位也不得以任何理由拒绝职工的申请。

  Q2:申请延迟退休需要单位同意吗?

  需要。 职工希望延迟退休的,需与单位协商一致,单位不得强制或变相强制职工选择退休年龄。

  Q3:提前退休养老金会打折吗?

  不会。 在允许范围内选择提前或不延迟退休,养老金正常发放,不会打折。退休手续办理成功次月起正常领取养老金。


  来源:人社部网站、中国会计报

       编辑:陈世贇