城市更新项目中的“安置回迁用房”是否需要预缴增值税、土地增值税和企业所得税
发文时间:2021-10-11
作者:傅吉俊团队
来源:中汇信达深圳
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问:请问城市更新项目中安置回迁给被拆迁权利人的房屋需要预缴增值税吗?


  答:安置回迁房屋原则上不需要预缴增值税。营改增后房地产项目增值税预缴的政策规定主要在《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号,“18号公告”)中进行明确,根据18号公告第十条和第十九条的规定,满足采取预收账款方式销售的项目,在收到预收款时按照3%的预征率计算预缴增值税。城市更新项目中安置回迁的房屋一方面不属于采用预收账款方式销售的房屋,另一方面回迁房也不存在收取预收款的问题。实务中原则上在回迁房交房时按照视同销售处理的规则确定纳税义务时间申报增值税。


  问:那城市更新项目中的回迁房需要预缴土地增值税吗?


  答:首先,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字【1995】第6号,“土增实施细则”)第十六条的规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。”其次,根据国税发【2006】187号文和国税函【2010】220号文的规定,回迁房在所有权转移时按照视同销售规则确认房地产转让收入。所以综合两个文件来,土地增值税预征的前提是项目竣工结算前触发纳税义务的发生了,由于回迁房的纳税义务发生时间是产权转移的时候,实务中产权转移时点均发生在项目竣工验收之后,所以回迁房并不满足预征的条件。


  问:这样是不是意味着城市更新项目中的回迁房也不需要预缴企业所得税呢?


  答:与增值税和土地增值税不同,企业所得税并非预缴的概念,而是在达到完工标准之前按照预计毛利的方式征收企业所得税,在达到完工标准后再结算实际毛利与预计毛利之间的毛利差。与土地增值税存在略微差异的是,根据国税发【2009】31号文第七条的规定,回迁房确认收入的时点是所有权转移或者实际取得利益权利时。实务中绝大部分的房企都是按照回迁房转移的时点进行确认,但是31号文中所表述的所有权转移,或于实际取得利益权利时确认收入到底是孰早的概念还是意味着纳税选择权利本身存在较大的争议。对于城市更新项目而言,拆迁安置本质上构成一种非货币性资产交换行为,所以按照31号文的逻辑房企实际取得利益权利的时点就可能是取得被拆迁权利人土地及房屋权属成为单一权利主体的时点,那么这样回迁房确认收入的时点就可能被推前。而且一旦推前,收入确认的金额也将有所区别。所以我们建议实务中要与主管税务机关保持良好的税务沟通。


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  来源:人社部网站、中国会计报

       编辑:陈世贇

预收账款要不要交增值税?

  历史回顾

  《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号):

       第四十五条第(二)项纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

  财税〔2017〕58号:

       自2017年7月1日起,取消了“提供建筑服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”,但是增加了“提供建筑服务取得预收账款需要预缴增值税”的规定。

  二《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

  三、纳税人提供建筑服务取得预收款,应在收到预收款时,以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额,按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。

  按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目,纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目,纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。

  适用一般计税方法计税的项目预征率为2%,适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。

  增值税法规定

  财政部 税务总局公告2026年第13号第四条第(二)项规定,纳税人销售服务,先收取价款再分期或者分次提供服务的,以首次提供服务的实际开始当日和合同约定的当日,按照孰先原则确定纳税义务发生时间,纳税人应当就收到的全部价款申报缴纳增值税。

  《中华人民共和国增值税法实施条例》第四十五条下列情形应当按规定预缴税款:

  (一)跨地级行政区(直辖市下辖县区)提供建筑服务;

  (二)采取预收款方式提供建筑服务;

  另,财政部 税务总局公告2026年第14号:第七条 纳税人采取预收款方式提供建筑服务, 除本条第二款规定外,向机构所在地主管税务机关预缴增值税。

  纳税人跨地区提供建筑服务收取预收款的,向建筑服务发生地主管税务机关预缴增值税, 纳税义务发生后不再预缴增值税。

  思考

  如果“提供建筑服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”,还要规定“提供建筑服务取得预收账款需要预缴增值税”的规定。

  仅仅是思考!