《最高人民法院关于审理预付式消费民事纠纷案件适用法律若干问题的解释(征求意见稿)》向社会公开征求意见
发文时间:2024-06-06
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2008

最高人民法院关于审理预付式消费民事纠纷案件适用法律若干问题的解释(征求意见稿)》向社会公开征求意见

  为正确审理预付式消费民事纠纷案件,保护消费者和经营者合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定,结合审判实践,本院起草了《最高人民法院关于审理预付式消费民事纠纷案件适用法律若干问题的解释(征求意见稿)》。为广泛听取社会各界意见,更好回应人民群众关切,服务保障社会经济高质量发展,现向社会公开征求意见。欢迎社会各界提出宝贵意见,请在提出意见建议时说明具体理由。书面意见可寄往北京市东城区东交民巷27号最高人民法院民事审判第一庭王永明,邮编100745;电子邮件请发送至电子邮箱zgfmytlaw@163.com,本次征求意见截止日期为2024年6月20日。

  特此公告。


中华人民共和国最高人民法院

二〇二四年六月六日


最高人民法院关于审理预付式消费民事纠纷案件适用法律若干问题的解释(征求意见稿)


  为正确审理预付式消费民事纠纷案件,保护消费者和经营者合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定,结合审判实践,制定本解释。

  第一条【本解释适用范围】 在零售、住宿、餐饮、健身、出行、理发、美容、教育培训等生活消费领域,经营者收取预付款后多次或者持续向消费者兑付商品或者提供服务产生的纠纷适用本解释。

  第二条【持卡人作为原告】 不记名预付卡的持卡人起诉请求经营者承担民事责任的,人民法院应当依法受理。记名预付卡持卡人与预付卡或者预付式消费合同记载当事人不一致,但提供证据证明其系合法持卡人,起诉请求经营者承担民事责任的,人民法院应当依法受理。

  有其他证据证明消费者与经营者存在预付式消费合同关系,消费者起诉请求经营者承担民事责任的,人民法院应当依法受理。

  第三条【监护人作为原告】 监护人与经营者订立预付式消费合同约定由经营者向被监护人兑付商品或者提供服务,监护人以被监护人名义起诉请求经营者承担民事责任的,人民法院应当向监护人释明应以其本人名义起诉。

  第四条【名义经营者作为责任主体】 消费者请求经营者承担民事责任,经营者以其并非实际经营者为由主张不承担民事责任,存在下列情形之一的,人民法院对消费者请求应予支持:

  (一)经营者允许他人使用其营业执照;

  (二)经营者的其他行为使消费者有理由相信其受预付式消费合同约束。

  第五条【商业特许经营体系内责任主体】 消费者与同一品牌商业特许经营体系内企业标志或者注册商标使用权的特许人订立预付式消费合同后,因合法权益受到损害请求被特许人承担民事责任,存在下列情形之一的,人民法院应予支持:

  (一)被特许人事先同意承担预付式消费合同义务;

  (二)被特许人事后追认预付式消费合同;

  (三)特许经营合同约定消费者可以直接请求被特许人向其履行债务;

  (四)被特许人的行为使消费者有理由相信其受预付式消费合同约束。

  消费者与被特许人订立预付式消费合同后,因合法权益受到损害请求特许人承担民事责任的,参照适用前款规定。虽不存在前款情形,特许人对消费者损失产生或者扩大有过错,消费者请求特许人按照其过错承担民事责任的,人民法院应予支持。

  第六条【商场场地出租者作为责任主体】 消费者在租赁商场场地的经营者处接受商品或者服务,合法权益受到损害,请求经营者承担民事责任的,人民法院应予支持。租赁期满或者经营者终止经营后,消费者请求场地出租者赔偿损失的,人民法院可以参照适用消费者权益保护法第四十三条关于柜台出租者责任的规定。

  租赁商场场地的经营者收取消费者预付款后,终止经营,既不按照约定兑付商品或者提供服务又恶意逃避消费者申请退款,场地出租者不能提供租赁商场场地的经营者的真实名称、地址和有效联系方式,消费者请求场地出租者承担偿还剩余预付款本息等民事责任的,人民法院应予支持。

  场地出租者明知或者应知租赁商场场地的经营者在租赁其场地经营期间侵害消费者合法权益,未采取必要措施,消费者请求其与租赁商场场地的经营者承担连带责任的,人民法院应予支持。

  场地出租者承担赔偿责任后,向租赁商场场地的经营者追偿的,人民法院应予支持。

  第七条【清算义务人和帮助逃债人作为责任主体】 经营者收取预付款后因经营困难不能按照合同约定兑付商品或者提供服务的,应当及时清理资产和负债、通知消费者办理返还预付款等事宜。经营者依法应当清算但未及时进行清算,造成消费者损失,消费者请求经营者的清算义务人依法承担民事责任的,人民法院应予支持。

  第三人帮助经营者逃避债务,造成消费者损失,消费者请求第三人和经营者承担连带责任的,人民法院应予支持。

  第八条【预付式消费合同的解释】 经营者未与消费者就商品或者服务的质量、价款、履行期限、履行地点和履行方式等内容订立书面合同或者虽订立书面合同但对合同内容约定不明,依照民法典第五百一十条、第五百一十一条等规定对合同内容可以作出两种以上解释,消费者主张就合同内容作出对其有利的解释的,人民法院应予支持。

  第九条【格式条款无效的情形】 消费者依据消费者权益保护法第二十六条、民法典第四百九十七条等法律规定,主张经营者提供的下列格式条款无效的,人民法院应予支持:

  (一)排除消费者依法解除合同或者请求返还预付款的权利;

  (二)不合理地限制消费者转让预付式消费合同权利;

  (三)约定消费者遗失记名预付卡后不补办;

  (四)约定经营者有权单方变更兑付商品或者提供服务的价款、种类、质量、数量等合同实质性内容;

  (五)免除经营者对所兑付商品或者提供服务的瑕疵担保责任或者造成消费者损失的赔偿责任;

  (六)排除消费者住所地法院管辖,不合理增加消费者维权成本;

  (七)存在其他排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理情形。

  第十条【无民事行为能力人或者限制民事行为能力人订立预付式消费合同的效力】 无民事行为能力人与经营者订立预付式消费合同,向经营者支付预付款,法定代理人请求确认合同无效、经营者返还预付款的,人民法院应予支持。

  限制民事行为能力人与经营者订立预付式消费合同,向经营者支付预付款,法定代理人请求确认合同无效、经营者返还预付款的,人民法院应予支持,但该合同经法定代理人同意、追认或者预付款金额与限制民事行为能力人的年龄、智力相适应的除外。

  经营者主张从预付款中抵扣已经兑付商品或者提供服务价款的,人民法院依法予以支持,但下列情形除外:

  (一)经营者违反法律规定向未成年人提供网络付费游戏等服务;

  (二)经营者向无民事行为能力人提供服务;

  (三)经营者向限制民事行为能力人提供服务的价款数额与限制民事行为能力人的年龄、智力不相适应的部分。

  第十一条【预付式消费合同债权的转让】 消费者转让预付式消费合同债权的,自债权转让通知到达经营者时对经营者发生法律效力。债权转让发生效力后,受让人请求经营者依据预付式消费合同约定兑付商品或者提供服务的,人民法院依法予以支持。受让人请求经营者提供预付卡更名、修改密码等服务的,人民法院依法予以支持。

  第十二条 【消费者拒绝经营者单方变更合同的权利】 经营者与消费者订立预付式消费合同后,未经消费者同意,单方提高商品或者服务的价格、降低商品或者服务的质量,消费者请求经营者继续按合同约定履行义务的,人民法院应予支持。

  第十三条【消费者对预付式消费合同的解除权】 消费者请求解除预付式消费合同,经营者存在下列情形之一的,人民法院应予支持:

  (一)变更经营场所致使消费者不便于接受商品或者服务;

  (二)未经消费者同意将预付式消费合同义务转移给第三人;

  (三)变更服务人员等行为导致消费者对经营者提供的具有人身、专业等信赖的服务丧失信任基础;

  (四)承诺在合同约定期限内提供不限次数服务,但无法正常提供服务;

  (五)法律规定或者合同约定消费者享有解除合同权利的其他情形。

  第十四条【消费者合理原因解除合同】 预付式消费合同成立后,消费者身体健康等预付式消费合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于消费者明显不公平的,消费者可以与经营者重新协商;在合理期限内协商不成,消费者请求人民法院变更或者解除预付式消费合同的,人民法院应予支持。

  第十五条【消费者七日无理由退款】 消费者自付款之日起七日内请求经营者返还预付款本金的,人民法院应予支持,但消费者系在充分了解商品或者服务的信息后支付预付款的除外。

  预付式消费合同对消费者无理由退款作出对消费者更有利的约定的,按照约定处理。

  第十六条【经营者返还预付款责任】 预付式消费合同解除、无效、被撤销或者确定不发生效力,消费者请求经营者返还剩余预付款并支付利息的,人民法院应予支持。

  经营者已收取预付款扣减其已兑付商品或者提供服务价款后的余额,为经营者应当返还消费者的剩余预付款。

  第十七条【当事人赔偿损失责任】 预付式消费合同解除、无效、被撤销或者确定不发生效力,当事人依据民法典第一百五十七条、第五百六十六条等规定请求赔偿其支付的合理费用等损失的,人民法院依法予以支持。

  经营者支付给员工等人员的预付款提成不属于前款规定的合理费用。

  第十八条【合同履行期限届满的处理】 预付式消费合同履行期限届满,预付款尚有剩余,消费者请求返还预付款,经营者请求延长合同履行期限的,人民法院应当按当事人约定处理。没有约定或者约定不明的,人民法院可以结合当事人过错、继续履行合同的现实可行性等因素作出判决。

  消费者未按照约定在预付式消费合同履行期限届满前消费全部预付款,延长合同履行期限或者退还剩余预付款导致经营者损失,经营者请求消费者赔偿损失的,人民法院应予支持。

  第十九条【退款利率】 当事人对返还预付款利息计付标准有约定的,按照约定处理。没有约定或者约定不明,因经营者原因返还预付款的,按照预付式消费合同成立时一年期贷款市场报价利率计算利息;因消费者原因返还预付款的,按照预付式消费合同成立时中国人民银行公布的一年定期存款基准利率计算利息。

  经营者依照行政主管部门要求已将预付款转入监管账户,消费者请求按被监管资金的实际利率计算应返还的被监管部分预付款利息的,人民法院应予支持。

  第二十条【退款利息起算时间】 预付式消费合同解除、无效、被撤销或者确定不发生效力,消费者请求返还预付款的,自合同解除、被确认无效、被撤销或者确定不发生效力时起计算利息。

  当事人对返还预付款利息起算时间作出对消费者更有利的约定或者法律另有规定的,按照当事人约定或者法律规定处理。

  第二十一条【非因消费者原因退款时已消费价款的计算】 非因消费者原因返还预付款的,人民法院按下列方式计算已兑付商品或者提供服务的价款:

  (一)经营者向消费者提供折扣商品或者服务的,按折扣价计算已兑付商品或者提供服务的价款;

  (二)经营者向消费者赠送消费金额的,根据消费者实付金额与实付金额加赠送金额之比计算优惠比例,按优惠比例计算已兑付商品或者提供服务的价款。

  根据前款规定,按折扣价或者优惠比例计算已兑付商品或者提供服务的价格低于成本,经营者主张按成本价计算已兑付商品或者提供服务价款的,人民法院可予支持。

  预付式消费合同就已兑付商品或者提供服务折价作出对消费者更有利的约定的,按照约定处理。

  第二十二条 【因消费者原因退款时已消费价款的计算】因消费者原因返还预付款,经营者向消费者提供折扣商品或服务或者向消费者赠送消费金额的,人民法院应当按合同约定原价计算已兑付商品或者提供服务的价款。

  消费者主张合同约定原价明显不合理,经营者不能提供其按原价进行交易的记录的,人民法院可以按照订立合同时履行地同类商品或者服务的市场价格计算已兑付商品或者提供服务的价款。

  预付式消费合同就已兑付商品或者提供服务折价作出对消费者更有利的约定的,按照约定处理。

  第二十三条 【消费者支付价款责任以预付款为限】按折扣价或者优惠比例计算已兑付商品或者提供服务的价款未超出消费者预付款,但按原价计算已兑付商品或者提供服务的价款超出消费者预付款,经营者请求消费者支付按原价计算超出预付款部分价款的,人民法院不予支持。

  第二十四条【剩余赠送消费金额等的处理】 预付式消费合同解除、无效、被撤销或者确定不发生效力后,约定赠送的商品、服务或者消费金额未全部交付或者消费,经营者主张不再承担剩余商品、服务或者消费金额赠送义务的,人民法院应予支持。

  第二十五条【已经赠送商品或者服务的处理】 经营者向消费者赠送商品或者服务,消费者在预付式消费合同解除、无效、被撤销、确定不发生效力或者履行期限届满后请求返还剩余预付款,经营者主张消费者返还或者折价补偿已经赠送的商品或者服务的,人民法院对经营者主张不予支持,但赠送的商品或者服务价值较高,不返还或折价补偿对经营者明显不公平或者合同另有约定的除外。

  第二十六条【计时卡的退款】 预付式消费合同约定经营者在履行期限内向消费者提供不限次数服务,消费者请求按合同解除、被确认无效、被撤销或者确定不发生效力后的剩余履行期限与全部履行期限的比例计算应予返还的预付款的,人民法院应予支持。消费者因自身原因未在合同约定履行期限内请求经营者提供服务,请求返还预付款的,人民法院不予支持。

  第二十七条【经营者欺诈消费者承担惩罚性赔偿责任】 经营者存在下列行为,消费者依据消费者权益保护法第五十五条第一款规定请求经营者支付赔偿金的,人民法院应予支持:

  (一)虚构或者夸大宣传商品的质量、功能,服务的内容、功效,误导消费者进行预付式消费;

  (二)通过虚假折价、减价、价格比较等方式误导消费者进行预付式消费;

  (三)收取预付款后,终止经营,既不按照约定兑付商品或者提供服务又恶意逃避消费者申请退款;

  (四)隐瞒计划终止经营或者不能正常经营的事实,诱导消费者支付预付款;

  (五)存在其他欺诈消费者的行为。

  经营者行为涉嫌刑事犯罪的,人民法院应当将犯罪线索移送公安机关。

  第二十八条【经营者提供预付卡激活等服务的责任】 消费者请求经营者对尚有资金余额的预付卡提供激活、换卡等服务的,人民法院应予支持。

  消费者请求经营者对尚有资金余额的记名预付卡提供挂失和补办服务的,人民法院应予支持。

  经营者收取激活、换卡、挂失和补办等服务费用明显高于成本,消费者请求返还超过成本的费用的,人民法院应予支持。经营者应当举证证明其提供激活、换卡、挂失和补办等服务的成本。

  第二十九条【偿还消费借款责任】 消费借贷合同的贷款人请求消费者偿还借款本息,消费者主张其仅应当在经营者已兑付商品或者提供服务价款范围内偿还借款本息,存在下列情形之一的,人民法院对消费者主张应予支持:

  (一)贷款人与经营者恶意串通,套取消费者预付款,损害消费者合法权益;

  (二)与经营者就预付款贷款有合作关系的贷款人在订立消费借贷合同时知道或应当知道经营者不具备履约能力或者未审查经营者履约能力,仍然向消费者贷款用于支付该经营者预付款,经营者收取预付款后既不按照约定兑付商品或者提供服务又恶意逃避消费者申请退款。

  贷款人经审查经营者资产负债情况、贷款规模、兑付商品和提供服务能力等情况,基于一般经营者的判断,认为在经营者正常经营情况下贷款消费者在合同履行期限内不会面临兑付风险的,可以认定贷款人已经履行前款规定的对经营者履约能力的审查义务。

  贷款人请求经营者偿还其已兑付商品或者提供服务价款范围之外的借款本息的,人民法院应予支持。

  第三十条【经营者提供其控制证据的责任】 经营者控制合同文本或者记录消费内容、消费次数、消费金额、预付款余额等信息的证据,无正当理由拒不提交,消费者主张该证据的内容不利于经营者的,人民法院可以根据消费者的主张认定争议事实。

  第三十一条【预付卡的范围】 本解释所称预付卡包括以磁条卡、芯片卡、纸券等为载体的实体卡和以密码、串码、图形、生物特征信息等为载体的虚拟卡。

  因多用途预付卡产生的纠纷不适用本解释。

  第三十二条【附则】 本解释自2024年  月  日起施行。

  本解释施行后尚未终审的民事案件,适用本解释;本解释施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的民事案件,不适用本解释。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。