天津市人民政府令第36号 天津市内部审计工作规定
发文时间:2023-11-28
文号:天津市人民政府令第36号
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  《天津市内部审计工作规定》已于2023年11月21日经市人民政府第30次常务会议通过,现予公布,自2024年1月1日起施行。


天津市市长 张工


2023年11月28日


天津市内部审计工作规定


  第一章 总则


  第一条 为了加强内部审计工作,规范内部审计行为,充分发挥内部审计作用,根据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国审计法实施条例》、《天津市审计监督条例》等法律法规以及国家有关规定,结合本市实际,制定本规定。


  第二条 依法属于本市审计机关审计监督对象的国家机关、事业单位、社会团体、国有企业等(以下统称单位)的内部审计工作,以及本市审计机关对单位内部审计工作的业务指导和监督,适用本规定。


  本规定所称内部审计,是指对本单位及所属单位财政财务收支、经济活动、内部控制、风险管理实施独立、客观的监督、评价和建议,以促进单位完善治理、实现目标的活动。


  第三条 内部审计工作应当坚持中国共产党的领导,贯彻依法、独立、客观、公正的原则,做到应审计尽审计、应发现尽发现、应整改尽整改、应完善尽完善、应协同尽协同。


  第四条 市、区人民政府应当加强对本行政区域内单位内部审计工作的领导,有效发挥内部审计职能作用。


  第五条 市、区审计机关负责对本行政区域内内部审计工作的业务指导和监督。


  教育、交通运输、卫生健康、国有资产监督管理等部门,应当在其职责范围内,对本行业、本系统的内部审计工作实施管理或者业务指导和监督。


  第六条 单位应当加强对内部审计工作的领导,按照有关规定建立健全内部审计制度,明确内部审计工作的领导体制、职责权限、人员配备、经费保障、审计结果运用和责任追究等。


  单位主要负责人是内部审计工作的第一责任人,负责研究部署内部审计工作,落实内部审计整改,加强内部审计人员力量配备和工作经费保障。


  第七条 内部审计自律组织按照法律、法规、规章和章程开展活动,接受审计机关的政策和业务指导,引导、规范内部审计机构和人员的职业行为,维护会员合法权益。


  单位可以根据内部审计工作的需要,参加依法成立的内部审计自律组织。


  第八条 本市鼓励单位加强信息化建设,运用大数据、云计算、人工智能等技术,提高审计监督时效性和审计质量。


  第二章 内部审计机构和人员管理


  第九条 国家机关、事业单位、社会团体等单位的内部审计机构或者履行内部审计职责的内设机构(以下统称内部审计机构),应当在本单位党组织、主要负责人的直接领导下开展内部审计工作,向其负责并报告工作。


  国有企业内部审计机构应当在企业党组织、董事会(或者主要负责人)直接领导下开展内部审计工作,向其负责并报告工作。国有企业应当按照有关规定建立总审计师制度。总审计师协助党组织、董事会(或者主要负责人)管理内部审计工作。


  第十条 单位党组织、董事会(或者主要负责人)应当定期听取内部审计工作汇报,加强对内部审计工作规划、年度审计计划、审计质量控制、问题整改和队伍建设等重要事项的管理。


  第十一条 单位应当根据工作需要,加强内部审计机构建设,合理配备内部审计人员,并保障内部审计人员相对稳定。


  本市国家机关、事业单位、社会团体应当根据工作需要,按照相关规定明确履行内部审计职责的机构。


  市属国有企业集团总部应当按照相关规定设立独立内部审计机构;其他国有企业可以根据实际情况设立独立内部审计机构。内部审计机构应当建立合理、有效的组织结构,多层级组织的内部审计机构可以实行集中管理或者分级管理。


  第十二条 内部审计人员应当具备从事审计工作所需要的专业能力。单位应当严格内部审计人员录用标准,支持和保障内部审计机构通过多种途径开展继续教育,提高内部审计人员的职业胜任能力。


  内部审计机构负责人应当具备审计、会计、经济、法律或者管理等工作背景。


  第十三条 内部审计机构应当不断创新审计工作方法,充分利用先进的审计技术,促进内部审计业务质量不断提高。


  第十四条 除涉密事项外,单位可以根据内部审计工作需要向社会购买审计服务。委托社会审计机构实施审计项目的,内部审计机构应当审定项目审计方案,加强跟踪检查,并对采用的审计结果负责。


  第十五条 单位应当保障内部审计机构和内部审计人员依法依规独立履行职责。


  内部审计机构和内部审计人员不得参与可能影响独立、客观履行审计职责的工作,不得负责被审计单位的业务活动、内部控制和风险管理的决策与执行。


  任何单位和个人不得干涉、阻碍内部审计工作开展,不得打击、报复内部审计人员。


  第十六条 内部审计人员与被审计单位或者审计事项有利害关系的,应当主动申请回避。被审计单位也可以根据回避情形申请相关内部审计人员回避。


  内部审计人员的回避,由内部审计机构负责人决定;内部审计机构负责人的回避,由本单位主要负责人决定。


  第十七条 内部审计机构和内部审计人员对在执行职务中知悉的国家秘密、工作秘密、商业秘密、个人隐私和个人信息,应当予以保密,不得泄露或者向他人非法提供。


  第十八条 单位应当将内部审计机构履行内部审计职责所需经费列入本单位预算。


  第十九条 对忠于职守、坚持原则、认真履职、成绩显著的内部审计机构和内部审计人员,按照有关规定予以表彰。


  第三章 内部审计职责和权限


  第二十条 内部审计机构应当按照国家和本市有关规定及本单位的要求,履行下列职责:


  (一)对本单位及所属单位贯彻落实国家和本市重大政策措施情况进行审计;


  (二)对本单位及所属单位发展规划、战略决策、重大措施以及年度业务计划执行情况进行审计;


  (三)对本单位及所属单位财政财务收支进行审计;


  (四)对本单位及所属单位固定资产投资项目进行审计;


  (五)对本单位及所属单位的自然资源资产管理和生态环境保护责任的履行情况进行审计;


  (六)对本单位及所属单位的境外机构、境外资产和境外经济活动进行审计;


  (七)对本单位及所属单位经济管理和效益情况进行审计;


  (八)对本单位及所属单位内部控制及风险管理情况进行审计;


  (九)对本单位内部管理的领导人员履行经济责任情况进行审计;


  (十)协助本单位主要负责人督促落实审计发现问题的整改工作;


  (十一)对本单位所属单位的内部审计工作进行指导、监督和管理;


  (十二)国家、本市有关规定和本单位要求办理的其他事项。


  第二十一条 内部审计机构应有以下权限:


  (一)要求被审计单位按时报送发展规划、战略决策、重大措施、内部控制、风险管理、财政财务收支等有关资料(含相关电子数据,下同),以及必要的计算机技术文档;


  (二)参加单位有关会议,召开与审计事项有关的会议;


  (三)参与研究制定有关的规章制度,提出制定内部审计规章制度的建议;


  (四)检查有关财政财务收支、经济活动、内部控制、风险管理的资料、文件和现场勘察实物;


  (五)检查有关计算机系统及其电子数据和资料;


  (六)就审计事项中的有关问题,向有关单位和个人开展调查和询问,取得相关证明材料;


  (七)对正在进行的严重违法违规、严重损失浪费行为及时向单位主要负责人报告,经单位主要负责人同意,作出临时制止决定;


  (八)对可能转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、会计报表以及与经济活动有关的资料,经单位主要负责人批准,有权予以暂时封存;


  (九)提出纠正、处理违法违规行为的意见和改进管理、提高绩效的建议;


  (十)对违法违规和造成损失浪费的被审计单位和人员,给予通报批评或者提出追究责任的建议;


  (十一)对严格遵守财经法规、经济效益显著、贡献突出的被审计单位和个人,可以向单位党组织、董事会(或者主要负责人)提出表彰建议。


  第二十二条 下属单位、分支机构较多或者实行系统垂直管理的单位,其内部审计机构应当对全系统的内部审计工作进行指导和监督。系统内各单位的内部审计结果和发现的重大违纪违法问题线索,在向本单位党组织、董事会(或者主要负责人)报告的同时,应当及时向上一级单位的内部审计机构报告。


  第二十三条 内部审计机构和内部审计人员依法履行职责,被审计单位应当支持和配合,按照要求提供相关资料,并对所提供资料的真实性和完整性负责。


  第二十四条 单位应当按照要求将内部审计工作计划、工作总结、审计报告、整改情况以及审计中发现的重大违纪违法问题线索等资料报送同级审计机关备案。

  第四章 内部审计程序


  第二十五条 内部审计机构应当根据本单位的风险状况、管理需要及审计资源的配置情况,编制年度审计计划,并报经单位党组织、董事会(或者主要负责人)批准后实施。


  第二十六条 内部审计机构应当根据年度审计计划确定的审计项目组成审计组。


  审计组由审计组组长和其他内部审计人员组成,实行组长负责制。审计组应当科学编制项目审计方案,明确审计内容、审计时间、人员分工等内容。


  内部审计机构应当在实施审计前,向被审计单位送达审计通知书,做好审计准备工作。


  第二十七条 内部审计人员应当按照项目审计方案开展审计,可以运用审核、观察、监盘、访谈、调查、函证、计算和分析程序等方法,获取相关、可靠和充分的审计证据,编制审计工作底稿。


  第二十八条 审计组应当在完成现场审计后,以编制的审计工作底稿为依据,编制审计报告并按规定书面征求被审计单位意见。


  审计报告应当包括审计概况、审计依据、审计评价、审计发现、审计意见和审计建议。


  第二十九条 被审计单位应当自收到审计组的审计报告之日起十个工作日内,提出书面意见;逾期未提出书面意见的,视为无异议。


  被审计单位提出书面意见的,审计组应当进行研究和核实,并对审计报告进行必要的修改或者补充,连同被审计单位的书面意见一并提交内部审计机构。


  第三十条 内部审计机构应当对审计组提交的审计报告和相关审计事项进行复核。


  对涉及重大事项、重大问题、与被审计单位存在较大分歧的,内部审计机构可以提请本单位召开专题会议进行审议。


  第三十一条 内部审计机构应当将审计报告报请本单位主要负责人审批签发。


  内部审计机构应当及时将审计报告送达被审计单位。


  第三十二条 单位应当按照有关规定,建立健全内部审计项目档案管理制度,推动运用数字化等技术,提高档案管理规范化水平。


  内部审计项目档案应当包含审计通知书、项目审计方案、审计工作底稿和证据证明材料、审计报告、被审计单位书面意见以及审计整改情况等资料。


  第三十三条 内部审计机构对本单位内部管理的领导人员实施经济责任审计时,可以参照国家有关经济责任审计的规定执行。


  第五章 内部审计整改和结果运用


  第三十四条 内部审计整改工作应当坚持揭示问题与推动解决问题相统一,规范管理与完善制度相结合,内部审计监督与其他监督力量相融合。


  第三十五条 单位应当建立健全审计发现问题整改机制,明确被审计单位主要负责人为整改第一责任人。对审计发现的问题和提出的建议,被审计单位应当及时整改,并将整改结果书面告知内部审计机构。


  第三十六条 单位对内部审计发现的典型性、普遍性、倾向性问题,应当及时分析研究,制定和完善相关管理制度,建立健全内部控制措施。内部审计结果以及审计整改情况可以在一定范围内通报。


  第三十七条 单位对内部审计发现的重大违纪违法问题线索,应当按照管辖权限依法依规及时移送纪检监察机关、司法机关等有权机关处理。


  第三十八条 内部审计机构应当建立审计整改台账,实行动态管理,对已经整改的问题逐一审核认定、对账销号,跟踪检查问题整改情况并督促落实。


  第三十九条 内部审计机构应当加强与内部纪检监察、巡察、组织人事等其他内部监督力量的协作配合,建立信息共享、结果共用、重要事项共同实施、问题整改问责共同落实等工作机制。


  内部审计结果和整改情况应当作为考核、任免、奖惩干部和相关决策的重要依据。


  第四十条 审计机关在实施审计时,应当有效利用内部审计力量和成果,对内部审计发现且已经纠正的问题不再在审计报告中反映;对纠正不及时或者不到位的问题应当依法在审计报告中提出处理意见并督促整改。


  第六章 内部审计业务指导和监督


  第四十一条 审计机关应当明确内部职能机构和专职人员,并依法履行下列职责:


  (一)起草有关内部审计工作的法规、规章草案,制定有关内部审计工作的规范性文件;


  (二)制定有关内部审计工作规章制度和规划;


  (三)推动单位建立健全内部审计制度;


  (四)指导内部审计统筹安排审计计划,突出审计重点;


  (五)监督内部审计职责履行情况,检查内部审计业务质量;


  (六)指导内部审计自律组织开展工作;


  (七)法律、法规、规章规定的其他职责。


  第四十二条 审计机关可以通过业务培训、交流研讨等方式,加强对内部审计人员的业务指导。


  第四十三条 审计机关可以采取日常监督、结合审计项目监督、专项检查等方式,对单位内部审计制度建立健全情况、内部审计工作质量情况等进行指导和监督。


  审计机关实施审计项目时,应当将被审计单位内部审计制度建立健全情况、内部审计工作开展情况以及质量效果等内容,纳入审计监督评价的范围。


  第四十四条 市审计机关应当对区审计机关履行内部审计指导监督职责情况进行督促、检查、考核。


  第四十五条 审计机关应当结合调查研究、监督检查等工作,加强对单位报送备案资料的分析研究,将其作为开展内部审计指导监督、编制年度审计项目计划和实施审计的参考。


  第四十六条 审计机关应当建立健全与主管部门的协作机制,根据行业属性、业务特点、资金规模等因素,会同制定行业性内部审计指导意见、内部审计工作指引等,协调开展对被审计单位内部审计工作的分类指导。


  第七章 责任追究


  第四十七条 违反本规定的行为,法律、法规已有处理规定的,从其规定。


  第四十八条 被审计单位有下列情形之一的,由单位党组织、董事会(或者主要负责人)责令改正,并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员进行处理:


  (一)拒绝接受或者不配合内部审计工作的;


  (二)拒绝、拖延提供与内部审计事项有关的资料,或者提供资料不真实、不完整的;


  (三)拒不纠正审计发现问题的;


  (四)整改不力、屡审屡犯的;


  (五)违反国家、本市规定或者本单位内部规定的其他情形。


  第四十九条 内部审计机构和内部审计人员有下列情形之一的,由单位对直接负责的主管人员和其他直接责任人员进行处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任:


  (一)未按照有关法律法规规章和内部审计职业规范实施审计导致应当发现的问题未被发现并造成严重后果的;


  (二)隐瞒审计查出的问题或者提供虚假审计报告的;


  (三)泄露国家秘密、工作秘密、商业秘密、个人隐私和个人信息的;


  (四)利用职权谋取私利的;


  (五)违反国家、本市规定或者本单位内部规定的其他情形。


  第五十条 内部审计人员因履行职责受到打击、报复、陷害的,单位党组织、董事会(或者主要负责人)应当及时采取保护措施,并对相关责任人员进行处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第八章 附则


  第五十一条 鼓励和支持非公有制企业、农村集体经济组织、基层群众自治组织等不属于审计机关审计监督对象的单位,建立健全内部审计制度,参照本规定开展内部审计工作。


  第五十二条 本规定所称国有企业是指国有和国有资本占控股地位或者主导地位的企业、金融机构。


  第五十三条 本规定自2024年1月1日起施行。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。