穗规划资源规字[2023]4号 广州市规划和自然资源局 广州市财政局关于进一步规范前置审批用地处置及前期投入补偿有关问题的意见
发文时间:2023-05-15
文号:穗规划资源规字[2023]4号
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广州市规划和自然资源局 广州市财政局关于进一步规范前置审批用地处置及前期投入补偿有关问题的意见

穗规划资源规字〔2023〕4号             2023-05-15

各有关单位:

  为妥善处理我市历史上前置审批的国有建设用地(以下称前置审批用地)完善土地出让手续的问题,经市政府同意,现对前置审批用地的出让程序及前期投入补偿问题提出以下意见:

  一、适用范围

  本意见适用于已取得用地文件且不属于闲置土地的前置审批用地,或者已被认定为闲置土地但按照闲置土地处置决定需在规定期限内以公开出让方式完善出让手续的前置审批用地。

  包括以下情形:

  (一)已核发以下用地文件之一但至今未办理土地有偿使用手续的各类经营性用地(含工业仓储用地):

  1.原广州市城市规划局核发的《国家建设征用土地通知书》;

  2.原广州市国土局核发的《国家建设征用(划拨)土地通知书》;

  3.原广州市国土资源和房屋管理局核发的《建设用地通知书》或者1999年1月1日前核发的《关于办理建设用地手续的通知》。

  (二)未核发上述用地文件,但原广州市城市规划局在2007年6月30日前已核发《建设用地规划许可证》的工业仓储用地,且确因规划实施需要完善相关用地手续实施建设的。

  符合前款规定的用地单位统称为原用地方,全部以公开出让方式完善土地出让手续。

  二、前置审批用地处置程序

  (一)公开出让程序。

  1.原用地方自行完成或者委托土地储备机构完成征地拆迁补偿安置后,持前置审批用地批文、前置审批用地权益单位变化资料、落实补偿的依据、权属注销凭证等向规划和自然资源部门申请以公开出让方式完善土地有偿使用手续。

  2.规划和自然资源部门审核用地资料并确认规划条件后,与原用地方签订前置审批用地处置协议,约定处置方式、前期投入补偿标准及方式、交地等有关事项的权利、义务与违约责任。

  3.由规划和自然资源部门拟定出让方案,按照程序上报审批。

  4.出让方案批准后,由规划和自然资源部门组织公开出让。前置审批用地在出让公告中应当客观披露地块现状情况,明确成交后以现状交地、新受让人应当承担解决的地块历史遗留问题。原用地方应当按照前置审批用地处置协议约定履行有关义务。

  (二)纳入政府储备程序。

  1.原用地方自行完成或者委托土地储备机构完成征地拆迁补偿安置后,可以持前置审批用地批文、前置审批用地权益单位变化资料、落实补偿的依据、权属注销凭证等申请纳入政府储备。

  2.由土地储备机构与原用地方签订收储协议,约定前期投入补偿标准、支付方式、支付期限、交地等有关事项的权利、义务与违约责任。

  三、前期投入的补偿方式

  前置审批用地前期投入补偿款按照以下方式核定:

  (一)经营性用地(不含工业仓储用地)。

  1.已征地结案,或者已拆迁结案且没有回迁安置补偿的地块。

  现行规划为居住用途毛容积率2.0以下(含本数)部分,或现行规划为商业服务业用途毛容积率2.5以下(含本数)部分,按照实际成交价格的如下比例作为前期投入补偿金额:

  属于征收集体土地的,补偿比例为实际成交价格的50%;属于利用历史用地的,补偿比例为实际成交价格的55%;属于城市房屋拆迁的,补偿比例为实际成交价格的60%;同一项目涉及上述不同用地来源的,按照不同来源用地面积占总用地面积的比例加权平均确定比例。

  居住用途毛容积率2.0以上,或商业服务业用途毛容积率2.5以上部分,原用地方不参与分成,全部作为政府土地收益。

  2.已拆迁结案但涉及回迁安置补偿的地块。

  前期投入补偿数额为居住用途毛容积率2.0以下(含本数)部分,或商业服务业用途毛容积率2.5以下(含本数)部分的实际成交价格与按照相应用途市场评估价计算的土地纯收益之差。

  居住用途毛容积率2.0以上,或商业服务业用途毛容积率2.5以上部分,原用地方不参与分成,全部作为政府土地收益。

  (二)工业仓储用地。

  工业仓储用地按照实际成交价格的60%确定前期投入补偿金额。

  四、前期投入补偿款的申请和拨付程序

  前期投入补偿款的申请和拨付程序区分以下情形:

  (一)公开出让情形。

  1.原用地方竞得土地使用权。

  前置审批用地由原用地方竞得土地使用权的,原用地方需按照成交价格全额支付出让价款,并按照前置审批用地处置协议约定履行有关义务后,向规划和自然资源部门提出前期投入补偿申请。规划和自然资源部门按照相关规定办理支付手续。

  2.原用地方未竞得土地使用权。

  原用地方未竞得前置审批用地使用权的,在地块受让人缴清全部出让价款后,原用地方应当按照前置审批用地处置协议约定清场交地。原用地方凭交地凭证向规划和自然资源部门提出前期投入补偿申请,补偿资金的审核与拨付按照上述第1点的程序办理。原用地方未按照相关协议交地的,规划和自然资源部门可以委托开展相关工作,相关费用从原用地方前期投入补偿款中抵扣。

  (二)纳入储备情形。

  原用地单位申请纳入储备的,前期投入补偿款拨付按照收储协议执行。

  五、其他规定

  (一)前期投入补偿金额按照首次公开出让成交价格计算,公开出让的地块公开出让成交后发生规划用途和容积率等指标变化的,补偿额不再作调整。

  (二)司法机关委托规划和自然资源部门公开出让前置审批用地的,前期投入补偿款由司法机关依法处置。

  (三)已被认定为闲置土地的前置审批用地,原用地方未能按照《闲置土地处置决定书》要求在限期内完善出让前期手续并提出出让申请,或者原用地方提出出让申请但公开出让时无人竞投的,按照市闲置土地处置办法的有关规定处理。

  六、施行日期

  本意见自2023年5月17日起实施,有效期5年。本意见实施之前,已签订前置审批用地处置协议且仍然有效的,补偿标准按照用地处置协议约定执行。

广州市规划和自然资源局 广州市财政局

2023年5月15日

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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。