银发[2023]42号 中国人民银行 银保监会 证监会 外汇局 广东省人民政府关于金融支持前海深港现代服务业合作区全面深化改革开放的意见
发文时间:2023-02-17
文号:银发[2023]42号
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中国人民银行 银保监会 证监会 外汇局 广东省人民政府关于金融支持前海深港现代服务业合作区全面深化改革开放的意见

银发〔2023〕42号            2023-02-17

  开发建设前海深港现代服务业合作区(以下简称前海合作区)是支持香港经济社会发展、提升粤港澳合作水平、构建对外开放新格局的重要举措。为深入贯彻习近平总书记在深圳经济特区建立40周年庆祝大会和庆祝香港回归祖国25周年大会上的系列重要讲话精神,按照党中央、国务院决策部署,落实前海合作区全面深化改革方案要求,坚持“依托香港、服务内地、面向世界”,全面强化前海合作区国家金融业对外开放试验示范窗口和跨境人民币业务创新试验区功能,支持香港融入国家金融改革开放新格局,提升香港国际金融中心地位,经国务院同意,提出以下意见。

  一、总体要求

  (一)指导思想。

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的二十大精神,立足新发展阶段,贯彻新发展理念,加快构建新发展格局,以推动高质量发展为主题,以深化供给侧结构性改革为主线,以制度创新为核心,在“一国两制”框架下先行先试,打造粤港澳大湾区全面深化改革创新试验平台,建设高水平对外开放门户枢纽,不断构建国际合作和竞争新优势。依托前海合作区加强深港金融合作,进一步发挥香港国际金融中心作用,聚焦资金要素的跨境自由流动,推动实现更高水平的资本项目开放,促进深港两地之间金融服务业的开放与联通。逐步构建与国际接轨的金融规则体系,打造市场化、法治化、国际化的金融环境。

  (二)基本原则。

  提升深港金融合作水平。按照远近结合、民生优先、分步推进的工作思路,实施更高水平、更深层次对香港金融开放与合作,推进与香港金融领域规则衔接、机制对接,促进内地与香港深度融合发展,不断丰富“一国两制”发展新实践,在共同推进“一带一路”建设、推进粤港澳大湾区建设、高水平参与国际合作方面发挥更大作用。

  服务实体经济高质量发展。立足前海合作区“扩区”后产业体系,培育以服务实体经济为导向的金融业态,积极稳妥推进金融机构、金融市场、金融产品和金融监管创新,分阶段推进资本项目可兑换,促进投资贸易自由化便利化,稳步推进人民币国际化,推行金融支持碳达峰碳中和政策,为前海合作区全面深化改革开放提供有力的金融支撑。

  坚持防范系统性金融风险。坚持底线思维,建立健全区域金融监管协调机制,创新激励相容的风险防范机制,依托技术监测、预警、处置等手段,在依法合规、风险可控前提下开展监管科技跨境合作,完善与更大力度改革开放相匹配的金融风险防控体系,健全与香港接轨的金融法治,防范金融风险跨境传导,守住不发生系统性金融风险的底线。

  (三)总体目标。

  到2025年,建立健全以金融业扩大开放、人民币国际化为重点的政策体系和管理体制,基本实现与香港金融市场高水平互联互通,金融风险监测、防范和化解体系更加完善,金融对粤港澳大湾区发展的支撑作用日益彰显。

  到2035年,实现以负面清单为基础的更高水平金融开放,跨境资金高效便捷流动,基本建成与国际接轨的金融领域规则体系,金融环境达到世界一流水平,为全国金融业扩大开放起到更强示范引领作用。

  二、深化深港金融合作,优先开展服务民生领域的金融创新,构建粤港澳大湾区民生服务更优质、更多样、更便捷的金融服务体系

  (一)便利香港居民开立内地银行账户。扩大香港居民代理见证开立内地个人II类、III类银行账户试点银行范围。探索在前海合作区加强线上业务创新,试点开展信用卡视频面签。

  (二)便利香港居民信用融资。在征得香港居民同意的情况下,允许前海合作区内符合条件的港资商业银行依法共享其香港母行掌握的同一香港居民信用状况,为香港居民在前海合作区生活和就业提供信贷等金融服务。支持在前海合作区设立深圳市地方征信平台,探索深港跨境征信合作。在遵守相关法律法规、安全可控的前提下,允许在前海合作区和香港均设有分支机构的中资商业银行、港资商业银行开展内部数据跨境流动试点。探索深港市场化企业征信机构依法开展跨境交流合作,在客户同意的前提下,允许前海合作区和香港的银行通过企业征信机构获取双方客户的企业征信信息,促进两地跨境企业贷款业务发展。

  (三)便利香港企业跨境投融资。支持港企港人在前海合作区创新创业。支持前海合作区内符合条件的港资小微企业在500万元人民币的限额内从境外银行获得人民币贷款。

  (四)便利香港专业人士执业。鼓励前海合作区内资证券期货经营机构提升港籍从业人员比例,扩大港籍专业人士专业能力辐射范围。支持银行与非银行支付机构合作基于实际薪酬水平提供个人薪酬跨境收付便利化服务。

  (五)支持香港打造资产管理中心。允许香港私人银行、家族财富管理机构等在前海合作区设立专营机构,支持符合条件的香港资产管理机构在前海合作区设立合资理财公司,依法开展跨境资产管理业务。允许前海合作区将债券市场柜台业务债券品种拓展至公司信用类债券,拓宽粤港澳大湾区主体投融资渠道。

  (六)拓展香港金融业发展空间。支持高水平建设前海深港国际金融城,为香港金融机构依法依规跨境办公以及香港数字金融、金融科技等迭代升级提供空间载体。支持前海深港国际金融城内符合条件的金融机构与香港金融机构依法联动开展金融业务创新,提高相关国际业务能力,为企业“走出去”提供金融服务。

  三、深化深港金融市场和基础设施互联互通,在跨境金融领域先行先试,强化跨境人民币业务创新试验区功能

  (七)扩大港资金融机构业务范围。支持境外特别是香港地区银行在前海合作区的分支机构取得基金托管业务资格。允许前海合作区内证券公司经香港持牌金融机构授权后,向其内地客户转发香港持牌金融机构发布的就港股通股票提供投资分析意见的证券研究报告(包括按照香港《证券及期货条例》规定注册为“注册机构”的银行发布的研究报告),为内地投资者投资决策提供参考。支持前海合作区内证券公司在境内开展跨境业务试点、承销熊猫债业务等,对相关业务明确相应监管政策。

  (八)允许证券业金融机构在香港开展直接融资。允许前海合作区内证券公司、期货公司通过境外上市等跨境融资方式补充资本金。支持前海合作区内企业依法利用香港(开放式基金型公司或有限合伙基金等)平台进行融资及开拓海外业务,以及利用房地产投资信托基金将优质地产及基础设施项目在香港上市及进行融资。在依法合规前提下,探索前海合作区内期货公司在特定品种业务上为境外子公司提供跨境担保、增信支持、内保外贷等。支持前海合作区内基金公司积极参与交易所买卖基金(ETF)互挂及内地与香港公开募集证券投资基金互认。

  (九)加强深港债券交易合作与创新。支持深圳证券交易所设立粤港澳大湾区债券平台,推动内地与香港交易所债券市场互联互通机制建设。支持前海合作区内符合条件的银行和企业在香港直接发行人民币计价的证券产品。

  (十)完善跨境保险业务。加快在前海合作区设立粤港澳大湾区保险服务中心。支持前海合作区保险机构与香港保险机构合作开发针对合作区居民符合规定的医疗险、养老险、航运险、信用保险等跨境保险产品。

  (十一)有序探索深港私募通机制。允许前海合作区面向香港开展跨境双向股权投资便利化试点,简化申办流程,进一步拓展投资范围,探索降低香港投资者准入要求。支持深港创业投资基金、私募股权投资基金在前海合作区联动发展。优先支持在香港有限合伙基金制度安排下注册的私募股权基金获得合格境外有限合伙人(QFLP)资质以及直接申请在前海合作区设立合格境外有限合伙人,参与内地私募股权投资,在总量管理的基础上,允许灵活自主配置和更换投资项目,优先支持获得合格境外有限合伙人资质的机构主体运作一年后直接申请合格境内投资者境外投资资质。明确香港投资者的非居民税收地位。

  (十二)试点开展私募股权和创业投资份额转让。探索开展私募股权和创业投资份额转让试点,建设私募股权和创业投资二级交易市场,拓宽行业退出渠道,增强流动性,促进行业良性发展。

  (十三)依法合规建设大宗商品现货交易平台。支持香港交易所前海联合交易中心开展大宗商品跨境现货交易人民币计价结算业务。依法合规拓展香港交易所前海联合交易中心的业务及功能,有序丰富交易品种,增强大宗商品定价能力。

  四、扩大金融业对外开放,在外汇管理改革和人民币国际化领域先行先试,强化国家金融业对外开放试验示范窗口功能

  (十四)扩大银行业、证券业、保险业开放。允许境外特别是香港地区金融机构在前海合作区设立商业银行、理财子公司、消费金融公司、养老金管理公司。支持符合条件的香港地区银行在前海合作区依法设立分支机构,拓展内地业务。允许境外特别是香港地区金融机构在前海合作区设立证券公司、公募基金公司、期货公司、基金销售公司。允许境外特别是香港地区金融机构在前海合作区设立人身险公司、财产险公司、保险控股公司。允许跨国企业在前海合作区率先设立财资中心,为中资企业海外经营活动提供服务。支持符合金融控股公司设立情形、条件成熟的企业集团在前海合作区设立金融控股公司。支持符合条件的境内外金融机构、国际金融组织在前海合作区设立研发中心、科创中心、数据服务中心等功能性总部。

  (十五)提升跨境贸易结算便利化水平。在前海合作区实施更便利的货物贸易资金结算措施,对真实、合法的货物贸易实施更便利的资金收付措施。对前海合作区内符合条件的企业实施货物贸易超期限等特殊退汇业务免于事前登记措施。支持跨境电商等贸易新业态跨境人民币结算便利化。允许银行为前海合作区内符合条件企业开展真实、合法新型离岸国际贸易提供高效便捷的跨境资金结算服务。允许前海合作区内企业进口支付的人民币在境外直接购汇后支付给境外出口商。支持在前海合作区探索运输发票网上核验,便利境内运费划转。支持在前海合作区探索个人经常项目本外币收支一体化管理。允许前海合作区内居民个人在年度额度内,直接凭本人有效身份证件办理跨境人民币汇款和收款业务。

  (十六)适度放宽跨境投融资限制。境外机构在前海合作区内商业银行开立的人民币银行结算账户内的资金,可以转存为定期存款及用于购买大额存单。研究前海合作区内符合条件的资产管理公司(不含基金管理公司、地方资产管理公司)开展资产支持证券(ABS)跨境转让业务试点。

  (十七)探索资本项目可兑换有效路径。允许前海合作区内符合条件的金融机构开展跨境证券投资等业务。允许在前海合作区开展取消外商直接投资人民币资本金专用存款账户试点,在确保资金使用符合规定、交易行为可追溯的前提下,结算银行可直接为前海合作区内符合条件的外商投资企业办理人民币资本金入账结算业务,无需开立人民币资本金专用存款账户。允许前海合作区内商业银行办理境内企业境外上市登记业务。便利前海合作区内企业在真实业务背景下灵活开展跨境融资,放宽前海合作区内企业境外放款限制,将放款上限比例由所有者权益的50%扩大至80%。

  (十八)探索跨境支付清算新机制。允许前海合作区内符合条件的非银行支付机构开展跨境支付业务。便利香港居民在前海合作区使用移动电子支付工具进行人民币支付,推动移动电子支付工具在前海合作区互通使用。支持前海合作区内符合条件的机构接入人民币跨境支付系统(CIPS),促进人民币跨境支付系统拓展粤港澳大湾区业务。在前海合作区稳步开展本外币合一银行结算账户体系试点,为市场主体提供优质、安全、高效的银行账户服务。

  (十九)拓展离岸账户功能。在账户隔离、风险可控前提下,支持符合条件的商业银行在现行法律法规和外汇管理制度框架内稳妥开展离岸银行业务。扩大基于离岸银行账户(OSA)的离岸业务范围,允许已取得离岸银行业务资格的商业银行在前海合作区设立离岸银行业务专营机构或法人机构,为实体经济开展离岸业务提供金融服务。

  五、发展特色金融产业,培育以服务“扩区”后产业体系和中小微企业为导向的金融业态

  (二十)推动绿色金融发展。支持前海合作区内金融机构积极开展绿色金融产品创新,开展环境(包括与气候相关,下同)信息披露试点,探索深港互认的、统一的金融机构环境信息披露标准。支持香港等地国际绿色金融认证机构在前海合作区设立机构。鼓励香港等地国际风险投资机构、创业投资机构投资前海合作区及粤港澳大湾区绿色技术、绿色项目。支持前海合作区内企业赴香港发行绿色债券和获取银行绿色融资,通过制定发布赴港发行绿色债券流程参考等方式,让更多企业掌握在香港发行债券的相关要求、主要流程和优惠条件。强化对金融机构的绿色金融业绩评价。鼓励深港绿色金融人才的培训和交流。

  (二十一)创新发展供应链金融。研究前海合作区内符合进出口与收付汇一致性要求的商业保理公司办理基于真实国际贸易背景的商业保理业务方案。支持前海合作区与香港联动开展飞机、船舶、汽车等融资租赁业务。在全口径跨境融资宏观审慎管理框架下,允许前海合作区内符合条件的融资租赁母公司及其子公司共享母公司外债额度。允许前海合作区内符合条件的境内机构使用自有外汇收入支付境内经营性租赁外币租金。鼓励前海合作区内符合条件的小额贷款公司、融资租赁公司和商业保理公司接入人民银行征信系统。

  (二十二)加大金融对海洋经济发展的支持力度。支持前海合作区内金融机构开展航运融资、航运保险、航运再保险等业务,在业务范围内拓展支持领域,加大对海洋经济发展的支持力度。支持按市场化原则设立港航产业投资基金,提升高端港航服务能级。

  (二十三)支持开展科创金融试点。支持前海合作区内科创企业开展海外融资和境外并购业务,引进海外技术。支持商业银行在前海合作区设立科技支行,探索在资本占用、不良贷款容忍度、核销和责任追究等方面实行差异化管理。在依法合规、风险可控、商业可持续前提下,鼓励银行业金融机构充分发挥与其子公司的协同作用,加强同外部投资机构的合作,探索“贷款+外部直投”等业务新模式,助力前海合作区内科创企业上市。

  (二十四)支持金融科技发展。支持在前海合作区设立领先的深港金融科技研究中心或实验室。支持在前海合作区深化实施金融科技创新监管工具,强化金融科技创新监管工具与香港金融管理局“监管沙盒”的协同联动,提升金融科技监管统一性、专业性和穿透性。

  六、加强深港金融监管合作,探索与香港金融体系相适应的包容审慎监管模式,健全跨境金融风险防控机制

  (二十五)建立深港金融监管合作机制。支持深港两地在前海合作区建立紧密的跨境金融监管合作机制和定期会商机制,协同开展防范非法金融活动和跨境金融风险,保护金融消费合法权益。

  (二十六)探索跨境金融监管创新。发挥前海合作区地方金融监管部门法定机构运作优势。加强深港两地金融管理部门人员交流。开展监管科技的研究与应用,探索开展相关试点项目。发挥前海合作区作为粤港澳大湾区全面深化改革创新试验平台在金融领域“试验田”作用。

  (二十七)优化金融法治环境。加大对非法金融活动的惩罚力度,支持在前海合作区高标准建设中国(深圳)证券仲裁中心,构建国际化、多元化跨境金融纠纷解决机制,服务保障前海合作区实施国家金融战略,营造良好的金融法治环境。

  七、保障措施

  (二十八)加强党的领导。坚持和加强党的全面领导,坚决贯彻党的基本理论、基本路线、基本方略,增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”,把党的领导贯穿金融支持前海合作区深化改革开放全过程。坚定不移推动全面从严治党向纵深发展,为前海合作区全面深化改革开放提供坚强保障。

  (二十九)加强组织实施。各有关部门要加大业务指导和支持力度,按程序将前海合作区既有相关支持政策覆盖到前海合作区“扩区”后的全部区域。加大赋权力度,加强督促检查,及时总结评估,对效果好、风险可控的经验,复制推广至全国其他地区,如遇重大事项,及时按程序请示报告。加强深港两地金融监管交流与合作,完善信息共享机制,协调解决跨境金融发展和监管问题。支持前海合作区以清单式申请授权方式,在与香港金融市场互联互通、人民币跨境使用、外汇管理便利化等领域深化改革、扩大开放。本意见涉及港澳服务和服务提供者市场准入开放和单独优惠待遇的措施,纳入内地与香港、澳门关于建立更紧密经贸关系的安排(CEPA)框架下实施。

  (三十)加强人才保障。制定吸引高层次金融人才的配套政策,着力引进和培养高层次金融人才。加强人员培训和能力建设,培养一批既通晓国际规则、又熟悉中国国情的高层次金融人才。设立深港金融创新发展委员会,承办深港金融论坛,搭建深港两地金融界沟通对话、联系互动、交流合作的重要机制和平台,为深港金融合作提供咨询建议。

人民银行

银保监会

证监会

外汇局

广东省人民政府

2023年2月17日


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。