财政部关于印发《事业单位成本核算具体指引——科学事业单位》的通知
发文时间:2022.9.26
文号:财会〔2022〕27号
时效性:全文有效
收藏
798

财政部关于印发《事业单位成本核算具体指引——科学事业单位》的通知

财会〔2022〕27号

有关中央预算单位,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财政局,有关单位:

  为建立健全政府成本核算指引体系,规范科学事业单位成本核算工作,根据《事业单位成本核算基本指引》(财会〔2019〕25号)、《科学事业单位财务制度》(财教〔2022〕166号)等规定,我部制定了《事业单位成本核算具体指引——科学事业单位》,现予印发,请遵照执行。

  执行中如有问题,请及时反馈我部。

  附件:事业单位成本核算具体指引——科学事业单位

财政部

2022年9月26日

  附件

事业单位成本核算具体指引——科学事业单位

  第一章 总则

  第一条 为规范科学事业单位成本核算工作,提升内部管理水平和运行效率,服务科学事业单位全面实施预算绩效管理,推动科学事业高质量发展,根据《事业单位成本核算基本指引》(财会〔2019〕25号)、《科学事业单位财务制度》(财教〔2022〕166号)等规定,制定本指引。

  第二条 本指引适用于执行政府会计准则制度且开展成本核算工作的各级各类科学事业单位。

  高等学校、公立医院等其他事业单位开展科研活动成本核算的,可以结合本单位特点和管理需要参照本指引执行。

  第三条 本指引所称成本,是指科学事业单位特定的成本核算对象所发生的资源耗费,包括人力资源耗费,房屋及建筑物、仪器设备、试剂耗材、实验动植物等有形资产的耗费,知识产权等无形资产的耗费,以及其他耗费。

  本指引所称成本核算,是指科学事业单位对实现其职能目标过程中实际发生的各种耗费按照确定的成本核算对象和成本项目进行归集、分配,计算确定各成本核算对象的总成本、单位成本等,并向有关信息使用者提供成本信息的活动。

  本指引所称成本核算对象,是指科学事业单位在成本核算时根据其职能目标、成本信息需求等确定的,归集和分配资源耗费的具体对象。

  本指引所称成本项目,是指科学事业单位将归集到成本核算对象的成本按照一定标准划分的反映成本构成的具体项目。

  第四条 科学事业单位开展成本核算应当满足内部管理和外部管理的特定成本信息需求。科学事业单位的成本信息需求包括但不限于以下方面:

  (一)为科学事业单位及其内部组织机构合理控制成本、优化成本结构、提升资金使用效益提供信息支撑。

  (二)为科学事业单位合理确定科技成果的转化定价和对外提供服务收费标准提供参考。

  (三)为财政和有关主管部门开展外部绩效管理活动提供信息支撑,同时也为科学事业单位开展内部绩效管理、确定内部资源配置标准提供依据。

  第五条 科学事业单位应当以权责发生制财务会计数据为基础进行成本核算,财务会计有关明细科目设置和辅助核算应当满足成本核算的需要。

  第六条 开展成本核算的科学事业单位应当建立健全成本核算领导机制和工作机制,明确成本核算相关部门的职责,制定成本核算工作方案及相关工作制度,充分利用现代信息技术,加强和完善成本数据的收集、记录、传递、汇总和整理等基础工作,保障成本核算工作正常有序开展。

  第七条 科学事业单位成本核算的基本步骤包括:

  (一)按成本核算要求采集费用、收入、人员数量、工时、工作量、房屋面积等成本相关基础数据。

  (二)确定成本核算对象。

  (三)确定成本核算对象的成本范围和成本项目。

  (四)将直接费用归集至成本核算对象;选择科学、合理的成本动因或分配基础,将间接费用分配至成本核算对象;计算确定各成本核算对象的成本。

  (五)根据成本核算结果编制成本报告。

  第八条 科学事业单位可以根据成本信息需求、成本核算对象等确定成本核算周期,并按照成本核算周期编制成本报告,全面反映成本核算情况。科学事业单位至少应以公历年度作为核算周期,同时可以结合科研项目管理需求按照项目周期等进行成本核算。

  第九条 科学事业单位开展成本核算的过程中,关于成本核算原则等内容,应当遵循《事业单位成本核算基本指引》的相关规定。

  第二章 成本核算对象

  第十条 科学事业单位可以根据业务特点和成本信息需求,多层次、多维度地确定成本核算对象。科学事业单位按照管理层次确定的成本核算对象,主要包括科学事业单位整体、内部组织部门等。

  科学事业单位按照活动类型确定的成本核算对象,主要包括科研、技术、学术、科普、试制产品、教学活动等专业业务活动(以下简称业务活动)和其他活动。

  第十一条 科学事业单位至少应当将业务活动中的科研活动作为成本核算对象,也可以根据成本信息需求将技术、学术、科普、试制产品、教学活动等作为成本核算对象。

  第十二条 科研活动成本可以进一步划分为部门科研成本、科研项目成本:

  (一)部门科研成本。为满足科研活动成本控制、绩效管理等需求,科学事业单位以开展科研活动的各科研部门作为成本核算对象,核算科研部门开展科研活动直接或间接耗费的资源,即部门科研成本。

  (二)科研项目成本。为满足服务科技成果转化、绩效管理等需求,科学事业单位以设置或承接的各科研项目作为成本核算对象,核算科研项目直接或间接耗费的资源,即科研项目成本。

  第三章 成本范围和成本项目

  第十三条 科学事业单位成本范围的界定应当与成本核算对象、成本信息需求相适应。

  成本核算对象为科学事业单位整体的,其成本范围包括科学事业单位发生的全部费用,即业务活动费用、单位管理费用、经营费用、资产处置费用、上缴上级费用、对附属单位补助费用、所得税费用、其他费用。成本核算对象为科研活动的,其成本范围包括业务活动费用和单位管理费用中与开展科研活动相关的部分。

  为满足不同的成本信息需求,科学事业单位应当在对相关成本进行完整核算的基础上,按规定对成本范围予以调整。

  第十四条 科学事业单位应当根据成本信息需求,按照成本经济用途、成本要素等设置成本项目,并对每个成本核算对象按照其成本项目进行数据归集。

  第十五条 科学事业单位成本项目的设置,应当与成本核算对象所对应财务会计科目的明细科目或辅助核算项目保持协调,确保成本数据与财务会计数据的同源性和一致性。

  第十六条 科学事业单位业务活动的成本项目应当包括:工资福利费用、商品和服务费用、对个人和家庭的补助费用、固定资产折旧费、无形资产摊销费和其他业务费用。

  科学事业单位应当根据“业务活动费用”、“单位管理费用”科目下的相关明细科目归集获取各成本项目的费用。对于金额较大、发生频繁或重要性程度较高的成本项目,科学事业单位可以根据需要在上述成本项目下设置明细项目或进行辅助核算。例如,在商品和服务费用项目下设置测试化验加工费、燃料动力费、劳务费和材料费等项目。

  第四章 业务活动成本归集和分配

  第一节 一般要求

  第十七条 科学事业单位可以根据成本信息需求,对业务活动相关成本核算对象选择完全成本法或制造成本法进行核算。

  完全成本法下应当将业务活动费用、单位管理费用均归集、分配至成本核算对象。

  制造成本法下只将业务活动费用归集、分配至成本核算对象。

  第十八条 科学事业单位发生的费用按照费用计入成本核算对象方式的不同,分为直接费用和间接费用。

  直接费用是指能确定由某一成本核算对象负担的费用,包括工资福利费用、商品和服务费用、对个人和家庭的补助费用、固定资产折旧费、无形资产摊销费和其他业务费用中可以直接计入成本核算对象的费用。

  间接费用是指不能直接计入某一成本核算对象,需由多个成本核算对象共同负担的费用。科学事业单位应当根据业务特点、重要性、可操作性等因素,选择合理的分配方法将间接费用分配至成本核算对象。

  间接费用分配方法一般遵循因果关系和受益原则,根据资源耗费动因进行分配。同一成本核算对象的间接费用分配标准或方法一旦确定,各期间应当保持一致,不得随意变动,有证据证明新方法能够显著提升成本核算质量的除外。

  第十九条 科学事业单位业务活动成本归集和分配的一般流程如下:

  (一)将“业务活动费用”科目的本期发生额按照活动类型、成本项目,分别归集到业务部门(或科研项目)和辅助部门。将“单位管理费用”科目的本期发生额按照成本项目,归集到行政及后勤管理部门。

  (二)将行政及后勤管理部门的费用(仅限完全成本法)、辅助部门的费用分配至业务部门(或科研项目)。其中,行政及后勤管理部门的费用一般先按照活动类型分配至

  业务部门(或科研项目)和辅助部门,再随辅助部门的费用分配至业务部门(或科研项目);辅助部门费用占比不高的,也可以将行政及后勤管理部门的费用直接全部分配至业务部门(或科研项目)。行政及后勤管理部门之间、辅助部门之间相互提供服务或产品的金额占比较大的,也可以将费用先进行交互分配,再分配至业务部门。

  (三)将业务部门归集的费用采用合理的分配方法分配至相关成本核算对象。

  第二节 部门科研成本核算

  第二十条 科学事业单位核算部门科研成本时,应当将内部组织部门划分为科研业务部门、科研辅助部门和行政及后勤管理部门:

  (一)科研业务部门是指直接开展科学研究活动的部门,根据科学事业单位组织形式的不同,一般包括科研中心、实验室等。

  (二)科研辅助部门是指为单位开展科研活动提供科研服务或产品支撑的部门,一般包括测试中心、文献信息中心、科研设施平台、公共实验平台等。

  (三)行政及后勤管理部门是指开展行政管理和后勤保障等活动的部门,一般包括财务部门、人事部门、资产管理部门、科研管理部门、后勤部门等。

  第二十一条 科学事业单位应当将“业务活动费用——科研活动费用”科目的本期发生额归集和分配至各科研业务部门和科研辅助部门。

  第二十二条 在完全成本法下,科学事业单位应当先将行政及后勤管理部门归集的单位管理费用分配至科研活动。

  具体分配时一般采用参数分配法1,分配参数可以根据相关行政及后勤管理部门业务特点选择人员数量、工时、工作量、房屋面积、费用、收入等。分配参数一经确定,应保持相对稳定。

  注释【1 】科学事业单位在应用参数分配法时,可以按照成本项目分别采用不同的分配参数。

  科研活动应分配的行政及后勤管理部门费用=科研活动分配参数×分配率

  分配率=行政及后勤管理部门费用总额÷单位各项活动分配参数之和

  第二十三条 科学事业单位应当将科研活动分配的行政及后勤管理部门费用进一步分配至各科研业务部门和科研辅助部门。具体分配时一般采用参数分配法,分配参数可以选择人员数量、工时、工作量、房屋面积、费用、收入等。

  某科研业务部门或科研辅助部门科研活动应分配的行政及后勤管理部门费用=该科研业务部门或科研辅助部门分配参数×分配率

  分配率=科研活动应分配的行政及后勤管理部门费用÷各科研业务部门和科研辅助部门分配参数之和

  第二十四条 科学事业单位应当将科研辅助部门归集和分配的费用分配至各科研业务部门。具体分配时一般采用参数分配法,分配参数可以选择人员数量、工时、工作量、收入、项目数量等。

  某科研业务部门应分配的科研辅助部门费用=该科研业务部门分配参数×分配率

  分配率=科研辅助部门归集和分配的费用÷各科研业务部门分配参数之和

  第二十五条 科学事业单位按照第二十一条至第二十四条规定将科研业务部门归集和分配的业务活动费用、单位管理费用加总,即为部门科研成本。

  第三节 科研项目成本核算

  第二十六条 科学事业单位项目化管理程度较高、基础信息完备、在会计核算阶段已经按科研项目合理归集项目耗费的,以及多个科研业务部门共同研究的科研项目,一般应当将科研项目作为成本核算对象,直接计算科研项目成本。科学事业单位不具备直接计算科研项目成本条件的,应当基于部门科研成本计算科研项目成本。

  第二十七条 科学事业单位直接计算科研项目成本的,一般流程及方法如下:

  (一)将业务活动费用中的科研活动费用归集和分配至各科研项目和科研辅助部门。

  (二)在完全成本法下,参照本指引第二十二条、第二十三条规定的方法将单位管理费用分配至各科研项目和科研辅助部门。

  (三)参照本指引第二十四条规定的方法将科研辅助部门归集和分配的费用分配至各科研项目。

  (四)按照本条(一)至(三)的规定将科研项目归集和分配的业务活动费用、单位管理费用加总,即为科研项目成本。

  第二十八条 科学事业单位基于部门科研成本计算科研项目成本的,能够直接计入科研项目的部门科研成本应当直接计入,不能直接计入科研项目的部门科研成本应当选择参数分配法、作业成本法等适宜的方法分配计入。

  使用参数分配法时,分配参数可以选择人员数量、工时、工作量、房屋面积、费用、收入等。

  某科研项目成本=直接计入该科研项目的成本+分配计入该科研项目的成本某科研项目分配计入的成本=该科研项目分配参数×分配率

  分配率=(部门科研成本-直接计入科研项目的成本)÷各科研项目分配参数之和

  使用作业成本法时,应当首先根据资源动因将间接费用分配至有关作业计算出作业成本,然后再将作业成本根据作业动因分配至科研项目。科学事业单位应当在梳理科研流程基础上结合科研项目具体内容划分作业,例如测试、分析、调试、标定等行为。资源动因、作业动因参数可以选择工时、工作量、人员数量、房屋面积等。

  第二十九条 科研业务部门之间互相提供服务、产品的,可以将费用先进行交互分配,再分配至科研项目。

  第三十条 跨年度的科研项目全周期成本等于科研项目各年度成本之和。

  第四节 非科研活动成本核算

  第三十一条 科学事业单位根据自身业务特点和管理要求,需要核算非科研活动成本时,应将“业务活动费用——非科研活动费用”和“单位管理费用”科目中分配计入非科研活动部分的本期发生额进行归集,即可得单位非科研活动成本。

  第三十二条 科学事业单位核算技术、学术、科普、试制产品、教学等非科研活动成本时,应当将内部组织部门划分为各类非科研活动的业务部门、辅助部门和行政及后勤管理部门。例如,技术活动的业务部门包括直接开展技术活动的科研设施平台、科研中心等。

  第三十三条 科学事业单位技术、学术、科普、试制产品等非科研活动成本的核算流程和方法可参照科研活动成本执行;教学活动的核算流程和方法,应当参照财政部关于高等学校成本核算具体指引的相关规定执行。

  第五章 成本报告

  第三十四条 科学事业单位成本报告是指反映科学事业单位一定时期成本状况的总结性书面文件,是科学事业单位成本核算成果的重要表现形式,旨在为报告使用者提供科学事业单位成本信息。

  第三十五条 科学事业单位成本报告按使用者不同可以分为对内报告和对外报告。对内报告是指科学事业单位为满足单位内部管理需要而编制的报告;对外报告是指科学事业单位按上级主管部门或相关部门要求报送的报告。

  第三十六条 科学事业单位成本报告包括成本报表和成本分析报告。

  成本报表是用以反映科学事业单位成本构成及其变动情况,考核评价科学事业单位运行状况的各种报表及重要事项的说明。

  成本分析报告为对科学事业单位运行现状和未来发展趋势进行分析预测、提出改进建议等的文字报告。

  第三十七条 科学事业单位对内成本报告根据管理要求可以按公历年度或按项目周期编报,目的在于满足日常管理、临时或特殊任务的需要,使成本信息及时服务于科学事业单位的内部管理。

  第三十八条 科学事业单位对外成本报告应当至少按公历年度编报,对外成本报表的内容至少应当包括部门科研成本及其各成本项目金额、科研项目成本及其各成本项目金额等。按项目周期编报的对外成本报告,应当包括科研项目全周期成本。

  对外成本报告应当由单位负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人(会计主管人员)签名或盖章并加盖单位公章,按规定要求报送上级主管部门或相关部门。对外报告需要公开的,应当遵守信息公开的有关规定。

  第六章 附则

  第三十九条 财政和有关主管部门应当遵循本指引的相关规定指导科学事业单位开展成本核算工作。

  财政部门可以会同相关部门制定科学事业单位对外成本报表格式。

  科学事业单位可以根据本指引并结合本单位实际情况制定具体成本核算管理办法、对内成本报表格式等。

  第四十条 服务于财务报表编制的自制或委托外单位加工物品、建设工程项目、自行研究开发项目等资产成本的核算应当遵循政府会计准则制度的规定。

  第四十一条 本指引由财政部负责解释。

  第四十二条 本指引自 2023 年 1 月 1 日起施行。


推荐阅读

一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。