财会[2021]36号 财政部关于印发《会计信息化发展规划(2021-2025年)》的通知
发文时间:2021-12-30
文号:财会[2021]36号
时效性:全文有效
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国务院有关部委、有关直属机构,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财政局,财政部各地监管局,有关单位:


  为科学规划、全面指导“十四五”时期会计信息化工作,根据《会计改革与发展“十四五”规划纲要》(财会〔2021〕27号)的总体部署,我部制定了《会计信息化发展规划(2021-2025年)》。现印发你们,请认真贯彻执行。


  各地区、各部门制定的本地区(部门)的会计信息化发展规划或实施方案及进展情况,请及时报我部(会计司)。


  附件:会计信息化发展规划(2021-2025年)


  附件


会计信息化发展规划(2021-2025年)


  为科学规划“十四五”时期会计信息化工作,指导国家机关、企业、事业单位、社会团体和其他组织(以下统称单位)应用会计数据标准,推进会计数字化转型,支撑会计职能拓展,推动会计信息化工作向更高水平迈进,根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》《财政“十四五”规划》和《会计改革与发展“十四五”规划纲要》有关精神,制定本规划。


  一、面临的形势与挑战


  (一)“十三五”时期会计信息化工作回顾。


  ——会计信息化建设有序推进,夯实了会计转型升级基础。各单位积极推进会计信息化建设,部分单位实现了会计核算的集中和共享处理,推动会计工作从传统核算型向现代管理型转变。单位内部控制嵌入信息系统的程度不断提升,为实施精准有效的内部会计监督奠定了基础。


  ——业财融合程度逐步加强,提升了单位经营管理水平。会计信息系统得到普遍推广应用,为单位会计核算工作提供了有力保障。企业资源计划(ERP)逐步普及,促进了会计信息系统与业务信息系统的初步融合,有效提升了单位服务管理效能和经营管理水平。


  ——新一代信息技术得到初步应用,推动了会计工作创新发展。大数据、人工智能、移动互联、云计算、物联网、区块链等新技术在会计工作中得到初步应用,智能财务、财务共享等理念以及财务机器人等自动化工具逐步推广,优化了会计机构组织形式,拓展了会计人员工作职能,提升了会计数据的获取和处理能力。


  ——电子会计资料逐步推广,促进了会计信息深度应用。企业会计准则通用分类标准持续修订完善,在国资监管、保险监管等领域有效实施;修订《会计档案管理办法》,出台电子会计凭证报销入账归档相关规定,推动电子会计资料普遍推广,促进了会计信息的深度应用。


  在会计信息化工作取得一定成效的同时,还应当正视存在的问题和不足,主要表现在:会计信息化发展水平不均衡,部分单位会计信息系统仅满足传统会计核算需要,未能对业务和管理形成支撑和驱动,业财融合程度有待进一步加强;有些行业和单位仍存在“信息孤岛”现象,会计数据未能有效共享,无法充分发挥会计数据作用;会计数据标准尚未完全统一,制约了会计数字化转型进程,未能对会计、审计工作起到应有的支撑作用;对会计信息安全的实践和理论研究不够,会计信息化工作的创新发展受到制约;社会合力推进会计信息化的氛围不浓,会计信息化对会计职能拓展的支撑不够有力;会计信息化资金投入和人才培养不足。这些问题需要在“十四五”时期切实加以解决。


  (二)“十四五”时期会计信息化工作面临的形势与挑战。


  ——经济社会数字化转型全面开启。随着大数据、人工智能等新技术创新迭代速度加快,经济社会数字化转型全面开启,对会计信息化实务和理论提出了新挑战,也提供了新机遇。运用新技术推动会计工作数字化转型,需要加快解决标准缺失、制度缺位、人才缺乏等问题。


  ——单位业财融合需求更加迫切。一方面,业务创新发展和新技术创新迭代不断提出新的业财融合需求;另一方面,多数单位业财融合仍处于起步或局部应用阶段,推动业财深度融合的需求较为迫切。


  ——会计数据要素日益重要。随着数字经济和数字社会发展,数据已经成为五大生产要素之一。会计数据要素是单位经营管理的重要资源。通过将零散的、非结构化的会计数据转变为聚合的、结构化的会计数据要素,发挥其服务单位价值创造功能,是会计工作实现数字化转型的重要途径。进一步提升会计数据要素服务单位价值创造的能力是会计数字化转型面临的主要挑战。


  ——会计数据安全风险不容忽视。随着基于网络环境的会计信息系统的广泛应用,会计数据在单位内部、各单位之间共享和使用,会计数据传输、存储等环节存在数据泄露、篡改及损毁的风险,会计信息系统和会计数据安全风险不断上升,需要采取有效的防范措施。


  二、总体要求


  (一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神,立足新发展阶段,完整、准确、全面贯彻新发展理念,构建新发展格局,推动高质量发展,紧紧围绕服务经济社会发展大局和财政管理工作全局,积极支持加快数字化发展、建设数字中国,提升会计信息化水平,推动会计数字化转型,构建形成国家会计信息化发展体系,充分发挥会计信息在服务宏观经济管理、政府监管、会计行业管理、单位内部治理中的重要支撑作用。


  (二)基本原则。


  ——立足大局、服务发展。准确把握全球信息化脉搏和趋势,贯彻落实国家有关信息化、数字化、智能化发展战略部署,服务我国经济社会发展、财政管理工作、会计管理工作和单位会计数字化转型。


  ——问题导向、精准发力。直面“十三五”期间会计信息化发展中的痛点难点问题,充分把握新时代会计数字化转型的新形势、新机遇,集中力量解决会计信息化进程中面临的重点难点问题。


  ——统筹谋划、分步实施。坚持系统化发展理念,注重统筹谋划、合理布局,坚持重点突破、分步实施,逐步建立会计信息化可持续协调发展的长效机制。


  ——鼓励创新、包容共享。以技术和管理创新为动力,鼓励社会各方在符合相关法律、法规和制度的前提下,利用新一代信息技术开展各种会计信息化应用探索,促进会计信息化工作创新发展。


  ——稳妥有序、确保安全。在全国会计信息化水平仍不均衡的条件下,推动各地区、各部门根据不同发展阶段实际需要,有序开展会计信息化建设。加强会计信息安全风险防范,确保我国会计信息系统总体安全。


  (三)总体目标。“十四五”时期,我国会计信息化工作的总体目标是:服务我国经济社会发展大局和财政管理工作全局,以信息化支撑会计职能拓展为主线,以标准化为基础,以数字化为突破口,引导和规范我国会计信息化数据标准、管理制度、信息系统、人才建设等持续健康发展,积极推动会计数字化转型,构建符合新时代要求的国家会计信息化发展体系。


  ——会计数据标准体系基本建立。结合国内外会计行业发展经验以及我国会计数字化转型需要,会同相关部门逐步建立健全覆盖会计信息系统输入、处理、输出等各环节的会计数据标准,形成较为完整的会计数据标准体系。


  ——会计信息化制度规范持续完善。落实《中华人民共和国会计法》等国家相关法律法规的新要求,顺应会计工作应用新技术的需要,完善会计信息化工作规范、软件功能规范等配套制度规范,健全会计信息化安全管理制度和安全技术标准。


  ——会计数字化转型升级加快推进。加快推动单位会计工作、注册会计师审计工作和会计管理工作数字化转型。鼓励各部门、各单位探索会计数字化转型的实现路径,运用社会力量和市场机制,逐步实现全社会会计信息化应用整体水平的提升。


  ——会计数据价值得到有效发挥。提升会计数据的质量、价值与可用性,探索形成服务价值创造的会计数据要素,有效发挥会计数据在经济资源配置和单位内部管理中的作用,支持会计职能对内对外拓展。


  ——会计监管信息实现互通共享。通过数据标准、信息共享机制和信息交换平台等方面的基础建设,在安全可控的前提下,初步实现监管部门间会计监管数据的互通和共享,提升监管效率,形成监管合力。


  ——会计信息化人才队伍不断壮大。完善会计人员信息化方面能力框架,丰富会计人员信息化继续教育内容,创新会计信息化人才培养方式,打造懂会计、懂业务、懂信息技术的复合型会计信息化人才队伍。


  三、主要任务


  (一)加快建立会计数据标准体系,推动会计数据治理能力建设。


  统筹规划、制定和实施覆盖会计信息系统输入、处理和输出等环节的会计数据标准,为会计数字化转型奠定基础。


  ——在输入环节,加快制定、试点和推广电子凭证会计数据标准,统筹解决电子票据接收、入账和归档全流程的自动化、无纸化问题。到“十四五”时期末,实现电子凭证会计数据标准对主要电子票据类型的有效覆盖。


  ——在处理环节,探索制定财务会计软件底层会计数据标准,规范会计核算系统的业务规则和技术标准,并在一定范围进行试点,满足各单位对会计信息标准化的需求,提升相关监管部门获取会计数据生产系统底层数据的能力。


  ——在输出环节,推广实施企业财务报表会计数据标准,推动企业向不同监管部门报送的各种报表中的会计数据口径尽可能实现统一,降低编制及报送成本、提高报表信息质量,增强会计数据共享水平,提升监管效能。


  (二)制定会计信息化工作规范和软件功能规范,进一步完善配套制度机制。


  推动修订《中华人民共和国会计法》,为单位开展会计信息化建设、推动会计数字化转型提供法制保障。完善会计信息化工作规范和财务软件功能规范,规范信息化环境下的会计工作,提高财务软件质量,为会计数字化转型提供制度支撑。探索建立会计信息化工作分级分类评估制度和财务软件功能第三方认证制度,督促单位提升会计信息化水平,推动会计数据标准全面实施。


  (三)深入推动单位业财融合和会计职能拓展,加快推进单位会计工作数字化转型。


  通过会计信息的标准化和数字化建设,推动单位深入开展业财融合,充分运用各类信息技术,探索形成可扩展、可聚合、可比对的会计数据要素,提升数据治理水平。夯实单位应用管理会计的数据基础,助推单位开展个性化、有针对性的管理会计活动,加强绩效管理,增强价值创造力。完善内部控制制度的信息化配套建设,推动内部控制制度有效实施。推动乡镇街道等基层单位运用信息化手段,提升内部控制水平。发挥会计信息化在单位可持续报告编报中的作用,加强社会责任管理。


  (四)加强函证数字化和注册会计师审计报告防伪等系统建设,积极推进审计工作数字化转型。


  围绕注册会计师行业审计数据采集、审计报告电子化、行业管理服务数据、电子签章与证照等领域,构建注册会计师行业数据标准体系。鼓励会计师事务所积极探索全流程的智能审计作业平台及辅助工具,逐步实现远程审计、大数据审计和智能审计。大力推进审计函证数字化工作,制定、完善审计函证业务规范和数据标准,加快函证集中处理系统建设,鼓励函证数字平台发展和规范、有序、安全运行。探索建立审计报告单一来源制度,推动实现全国范围“一码通”,从源头上治理虚假审计报告问题。


  (五)优化整合各类会计管理服务平台,切实推动会计管理工作数字化转型。


  优化全国统一的会计人员管理服务平台,完善会计人员信用信息,有效发挥平台的监督管理和社会服务作用。构建注册会计师行业统一监管信息平台,加强日常监测,提升监管效率和水平,加大信息披露力度。升级全国代理记账机构管理系统,实现对行业发展状况的实时动态跟踪,完善对代理记账机构的奖惩信息公示,提升事中事后监管效能。系统重塑会计管理服务平台,稳步推进会计行业管理信息化建设,运用会计行业管理大数据,为国家治理体系和治理能力现代化提供数据支撑。


  (六)加速会计数据要素流通和利用,有效发挥会计信息在服务资源配置和宏观经济管理中的作用。


  以会计数据标准为抓手,支持各类票据电子化改革,推进企业财务报表数字化,推动企业会计信息系统数据架构趋于一致,制定实施小微企业会计数据增信标准,助力缓解融资难、融资贵问题,促进会计数据要素的流通和利用,发挥会计信息在资源配置中的支撑作用。利用大数据等技术手段,加强会计数据与相关数据的整合分析,及时反映宏观经济总体运行状况及发展趋势,为财政政策、产业发展政策以及宏观经济管理决策提供参考,发挥会计信息对宏观经济管理的服务作用。


  (七)探索建立共享平台和协同机制,推动会计监管信息的互通共享。


  积极推动会计数据标准实施,在安全可控的前提下,探索建立跨部门的会计信息交换机制和共享平台。到“十四五”时期末,初步实现各监管部门在财务报表数据层面和关键数据交换层面上的数据共享和互认,基本实现财务报表数据的标准化、结构化和单一来源,有效降低各监管部门间数据交换和比对核实的成本,提升监管效能。


  (八)健全安全管理制度和安全技术标准,加强会计信息安全和跨境会计信息监管。


  坚持积极防御、综合防范的方针,在全面提高单位会计信息安全防护能力的同时,重点保障各部门监管系统中会计信息的安全。针对不同类型的单位,建立健全会计信息分级分类安全管理制度、安全技术标准和监控体系,加强对会计信息系统的审计,建立信息安全的有效保障机制和应急处理机制。探索跨境会计信息监管标准、方法和路径,防止境内外有关机构和个人通过违法违规和不当手段获取、传输会计信息,切实保障国家信息安全。


  (九)加强会计信息化人才培养,繁荣会计信息化理论研究。


  各单位要加强复合型会计信息化人才培养,高等院校要适当增加会计信息化课程内容的比重,加大会计信息化人才培养力度。在会计人员能力框架、会计专业技术资格考试大纲、会计专业高等和职业教育大纲中增加对会计信息化和会计数字化转型的能力要求。推动理论界研究会计数字化转型的理论与实践、机遇与挑战、安全与伦理等基础问题,研究国家会计数据管理体系等重大课题,开展会计信息化应用案例交流,形成一批能引领时代发展的会计信息化研究成果。


  四、实施保障


  (一)强化组织领导,明确职责分工。财政部要加强与中央有关主管部门的统筹协调,建立健全运行高效、职能明确、分工清晰的会计信息化工作机制,实现政策制定和政策实施的联动协调,形成推进合力。有条件的地区(部门)可以结合实际,制定本地区(部门)的会计信息化发展规划或实施方案,切实将规划各项任务落到实处。注册会计师协会要以行业信息化战略为引领,指导和推动会计师事务所数字化转型,推进行业高质量发展。充分发挥全国会计信息化标准化技术委员会的作用,加快制定会计信息化国家标准。


  (二)精心推动实施,形成工作合力。单位负责人是本单位会计信息化工作的第一责任人,总会计师(或分管财务会计工作负责人)和财务会计部门要落实分管责任和具体责任。各单位要结合实际需要,制定会计信息化工作方案,加强组织实施和经费保障,切实推动本单位会计信息化工作。代理记账机构要积极探索会计资源共享服务理念,探索打造以会计数据为核心的数据聚合平台,支持中小微企业会计数据价值创造。财务软件和相关咨询行业要切实加强对会计信息化系列软件产品的研发,探索新技术在会计信息化工作中的具体应用,积极助力会计数字化转型。中国会计学会等专业学会协会和理论界要加强会计信息化最新理论研究,为会计数字化转型提供智力支持。


  (三)加强监督考核,确保落地见效。各级财政部门和中央有关主管部门要对规划确定的目标任务进行细化分解,明确进度,落实责任,加强对会计信息化建设的指导、督促与落实。要定期检查、评估规划的落实情况,推广先进经验,针对存在问题及时采取有效措施,确保会计信息化规划确定的各项目标任务落到实处、取得实效。


财政部


2021年12月30日


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。