关于印发《“十四五”时期社会服务设施兜底线工程实施方案》的通知
发文时间:2021-04-22
文号:发改社会[2021]560号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委、民政厅(局)、退役军人事务厅(局)、残疾人联合会,北大荒农垦集团有限公司:


  为贯彻落实党中央、国务院决策部署,进一步加强普惠性、基础性、兜底性民生建设,完善重点群体关爱服务体系,提高社会服务兜底能力和水平,织密扎牢民生保障网,根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》和有关文件要求,国家发展改革委、民政部、退役军人事务部、中国残联共同编制了《“十四五”时期社会服务设施兜底线工程实施方案》。现印发给你们,请认真遵照执行。


国家发展改革委


民政部


退役军人事务部


中国残联


2021年4月22日

“十四五”时期社会服务设施兜底线工程实施方案


  为进一步加强普惠性、基础性、兜底性民生建设,完善重点群体关爱服务体系,提高社会服务兜底能力和水平,织密扎牢民生保障网,根据党中央、国务院有关文件和《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》有关精神,制定本方案。


  一、实施背景


  党中央、国务院高度重视普惠性、基础性、兜底性民生建设。习近平总书记多次就民政、退役军人、残疾人等工作发表重要讲话,作出系列重要指示批示。“十三五”以来,各级政府聚焦特殊群体、聚焦群众关切,兜底保障的投入不断加大,顶层设计不断完善,政策体系不断优化,社会福利服务体系逐步健全,具有中国特色的退役军人服务体系初步形成,残疾人服务体系更加高效,保障能力和服务水平进一步提升,切实兜住了民生底线。


  但是,社会服务设施发展不平衡不充分的矛盾还较为突出,兜底服务保障能力还有进一步提升空间,具体表现在:一是供给总量不足。精神卫生福利机构尚未实现地级市全覆盖,基本殡葬服务设施缺口较大,残疾人服务设施仍然不足,标准化的军人公墓尚属空白。二是功能布局不优。部分流浪乞讨人员救助管理设施还是强制收容设施,与当前关爱型救助理念不符。中西部地区民政精神卫生福利设施数量少、缺口大。烈士纪念设施规划建设布局不合理的问题比较突出。三是服务质量不高。儿童福利机构、光荣院服务设施条件不优。残疾人康复辅助器具适配未得到充分满足,残疾人就业服务的专业化水平还不高。优抚医院大多数未达到三级医院服务水平。四是发展活力不够。优抚医院、光荣院配置不平衡,设施设备老化,专业人才短缺,服务能力较弱,与保障退役军人权益和加强练兵备战的要求不相适应。


  保障特殊困难群体基本生活,加强社会服务兜底能力建设,体现着国家的民生温度和治理精度,是保障和改善民生的题中之义,是推动共享发展的具体体现,有利于维护社会公平正义和实现共同富裕。完善退役军人褒扬优抚服务体系,有利于褒扬退役军人为保家卫国做出的牺牲和贡献,营造爱国拥军、尊崇军人的浓厚社会氛围,让军人成为全社会尊崇的职业。筑牢困难群众、退役军人、残疾人等重点群体关爱服务体系,是坚决贯彻党中央、国务院决策部署,践行以人民为中心的发展思想,满足人民对美好生活需要的必然要求,对于巩固党的执政基础,彰显社会主义制度优势,实现“两个一百年”奋斗目标和中华民族伟大复兴的中国梦具有重要意义。


  二、指导思想


  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,认真落实习近平总书记关于民政、退役军人、残疾人等工作的重要讲话精神,坚持以人民为中心,坚持新发展理念,坚持系统观念,以推动高质量发展为主题,以供给侧结构性改革为主线,以改革创新为动力,围绕重点群体救助、托养、养老、医疗、康复等需求,推动社会服务设施补短板、强弱项、提质量,进一步织密扎牢民生保障网。


  三、基本原则


  (一)统筹规划,分级负责。根据经济发展水平、服务人口规模、存量设施资源、服务练兵备战等因素,整体规划、统筹推进,整合资源、优化布局,合理确定服务功能和建设规模,强化地方主体责任,分级建设,明确管理责任。


  (二)保障基本,突出重点。补齐儿童福利、流浪乞讨人员救助、精神卫生福利、殡葬服务、褒扬优抚、残疾人服务等基础设施短板,提升兜底保障能力,加强对困难群体的帮扶支持,突出彰显军人贡献与保障对等、关爱与服务一致。


  (三)因地制宜,节约实用。科学谋划用地选址,践行绿色生态理念,合理确定建设内容和标准,倡导使用新技术、新材料,避免邻避效应,防止贪大求洋,坚持节约实用,不搞重复建设。


  (四)多元投入,提高质量。发挥中央预算内投资引导和撬动作用,调动地方政府和社会力量积极性,引导地方政府推动改革创新,优化服务供给模式,建立可持续发展长效机制。


  四、发展目标


  到2025年,在中央有关部门和各级政府共同努力下,社会福利、退役军人褒扬优抚、残疾人服务设施条件进一步改善,管理服务专业化、规范化、智能化水平不断提高,人员配置进一步强化,殡葬、退役军人等体制机制改革迈出新步伐。


  ——社会福利服务体系方面,儿童福利服务、未成年人救助保护、流浪救助服务、基本殡葬服务网络进一步优化,精神卫生福利服务能力进一步提升,兜底保障能力和水平进一步提高。


  ——退役军人褒扬优抚服务体系方面,对党中央、国务院批准,退役军人事务部批准或确认的烈士纪念设施应建尽建;稳妥建设军人公墓,满足基本安葬需求;实现每个省(区、市)至少有1所水平较高的区域性优抚医院,提高光荣院保障水平和床位利用率。


  ——残疾人服务体系方面,实现每个省(区、市)都有一所专业化的残疾人康复设施,每个地市都有1所专业化的残疾人康复或托养设施,建设若干省级盲人按摩医院,残疾人就业服务能力得到提高。


  五、建设任务


  (一)社会福利服务设施。


  1.儿童福利设施。支持地级市建设区域性儿童福利设施,整合集中配置资源,提升集中养育的专业化水平。


  2.未成年人保护设施。支持建设省级、地市级区域性未成年人保护设施,为困境儿童、农村留守儿童等提供临时监护照料和家庭服务。


  3.流浪乞讨人员救助管理站。支持建设地市级区域性流浪乞讨人员救助管理站,进一步提升关爱救助、应急救助服务能力。


  4.殡葬服务设施。支持新建殡仪馆或公益性骨灰安放设施,尚未覆盖的县市补齐短板。


  5.精神卫生福利设施。支持建设地市级区域性精神卫生福利设施,主要包括承担困难精神病患者收治功能的社会福利院(福利中心)、精神病人福利(康复)医院等,为特殊经济困难精神障碍患者提供集中救治、养护、康复服务。


  (二)退役军人服务设施。


  1.烈士纪念设施。支持党中央、国务院或退役军人事务部批准建设的烈士纪念设施,支持退役军人事务部确认建设的地市级及以上烈士纪念设施。主要包括:一是烈士陵园中的烈士墓、烈士骨灰堂、烈士英名墙、纪念碑、纪念塔祠、纪念雕塑、纪念广场等主体建筑物,二是以烈士陵园为基础的小型纪念堂馆,三是烈士陵园配套的排水、公共厕所、停车场等公共服务设施。不依托烈士陵园、独立的大型纪念馆不予支持。


  2.军人公墓。综合考虑部队驻防部署、兵源输出、平战状态等因素,支持安葬需求大、退役军人数量多的地市级及以上的行政区域建设军人公墓。


  3.优抚医院。支持每个省建设1所服务全省的优抚医院(荣军医院、康复医院、精神病医院),支持集中供养需求较大、交通较为便利、医疗康复条件相对薄弱的地级市建设区域性优抚医院(荣军医院、康复医院、精神病医院),配置医疗设备。


  4.光荣院。支持优抚对象数量较多的地市级及以上的行政区域建设光荣院(荣誉军人休养院),配置基本康复辅助器具(设备包),优先支持具备医养结合功能和长期照护能力的光荣院。


  (三)残疾人服务设施。


  1.残疾人康复设施。支持建设省、市级区域性残疾人康复设施,形成专业化的康复网络。


  2.残疾人托养设施。支持建设省、市级区域性残疾人托养设施,搭建专业化的托养服务平台,提升区域性统筹集中托养能力。


  3.省级盲人按摩医院。支持建设盲人按摩医院的医疗、康复、培训等基础设施,提升残疾人职业培训和就业能力。


  (四)落实重大决策部署的建设项目。


  社会服务设施兜底线工程由国家发展改革委、民政部、退役军人事务部、中国残联组织实施。党中央、国务院做出重大决策部署,以及中央领导同志要求国家发展改革委落实的该领域重大工程和重大项目,现有建设任务暂未覆盖的,可另行制定具体实施方案,纳入社会服务设施兜底线工程统筹实施。


  六、遴选标准


  (一)项目应符合项目建设标准。


  (二)优先向革命老区、民族地区、边疆地区、脱贫地区、易地扶贫搬迁安置点倾斜,原“三区三州”等深度贫困地区要应保尽保。


  (三)优先支持尚无民政、退役军人、残疾人服务设施地方的项目,补齐设施“空白点”。殡葬服务设施项目要优先安排火葬区尚无殡葬服务设施地方的项目,做到应建尽建,不留空白。对于改扩建项目,要优先支持建设年代久、服务功能严重不足的项目。


  (四)对列入《全国红色旅游经典景区名录》且已经中央资金支持过的烈士纪念设施项目,本实施方案不再予以重复支持。


  七、支持标准


  中央预算内投资对项目原则上按照东、中、西部地区(含根据国家相关政策分别享受中、西部政策地区)分别不超过平均总投资或床位平均建设投资(简称“平均投资”)的30%、60%和80%的比例进行支持(定额支持项目除外)。对低于平均投资的项目按照实际投资,原则上给予上述相应比例支持。对高于平均投资的项目,超出部分请各地自行解决。对儿童福利院、未成年人保护中心、流浪乞讨人员救助管理站、精神卫生福利设施、优抚医院、光荣院的改扩建项目,支持额度按照上述支持标准的50%申请。


  为推进巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴的有效衔接,对中部地区原集中连片特殊困难地区县、原深度贫困县、原国家扶贫开发工作重点县项目按照不超过项目平均投资的80%的比例进行支持。西藏自治区、南疆四地州项目建设资金原则上由中央预算内投资全额安排,四省涉藏州县项目可由中央预算内投资全额安排,享受特殊区域发展政策地区按照具体政策要求执行。


  在上述原则基础上,各项目分别设置了单个项目支持标准。


  (一)社会福利服务设施。


  1.儿童福利院。建设床位控制在100—450张之间,床均面积控制在35—43平方米之间,床均建设投资按不高于12万元测算。


  2.未成年人保护中心。建设床位控制在50—100张之间,床均面积控制在30—35平方米之间,床均建设投资按不高于9万元测算。


  3.流浪乞讨人员救助管理站。建设床位数控制在30—200张之间,床均面积控制在27—32平方米之间,床均建设投资按不高于9万元测算。


  4.殡仪馆和火化设备配套。人口规模在50万以下的县(区、市),建设规模控制在2000—7000平方米之间,每平方米建设投资按不高于0.36万元测算。地市级和人口规模在50万以上的县(区、市),建设规模控制在7000—16000平方米之间,每平方米建设投资按不高于0.36万元测算。新建殡仪馆可配套购置火化设备,每套按100万元标准予以支持。


  5.公益性骨灰安放设施。公益性骨灰堂建设规模控制在3000—5000平方米之间,每平方米建设投资按不高于0.3万元测算。


  6.精神卫生福利设施。床位数控制在500张以内,床均面积控制在50—60平方米之间,床均建设投资按不高于15万元测算。


  (二)退役军人服务设施。


  1.烈士纪念设施。按平均总投资1000万元测算。


  2.军人公墓。按平均总投资1500万元测算。


  3.优抚医院。床位面积控制在30—50平方米之间,床均建设投资按不高于15万元(含设备购置)测算。


  4.光荣院。床位数控制在100—200张之间,床位面积控制在30—50平方米之间,床均建设投资按不高于15万元(含基本康复辅助器具购置)测算。


  (三)残疾人服务设施。


  1.残疾人康复设施。省级、市级残疾人康复设施建设规模控制在4.2万平方米以内,每平方米建设投资按不高于0.3万元测算。2.残疾人托养设施。省级、市级残疾人托养设施建设规模控制在1.3万平方米以内,每平方米建设投资按不高于0.3万元测算。


  3.省级盲人按摩医院。床位数控制在100—200张之间,床位面积控制在75平方米以内,床均建设投资按不高于22万元测算。


  八、建设标准


  (一)社会福利服务设施。


  1.儿童福利设施。按照《儿童福利机构管理办法》和《儿童福利院建设标准》(建标145—2010)有关要求执行。


  2.未成年人保护设施。按照《流浪未成年人救助保护中心建设标准》(建标111—2008)有关要求执行。


  3.流浪乞讨人员救助管理设施。按照《流浪乞讨人员救助管理站建设标准》(建标171—2015)有关要求执行。


  4.殡葬服务设施。殡仪馆按照《殡仪馆建设标准》(建标181—2017)有关要求执行。


  5.公益性骨灰安放设施。按照《城市公益性公墓建设标准》(建标182—2017)有关要求执行。


  6.精神卫生福利设施。按照《精神卫生社会福利机构基本规范》(MZ/T056—2014)和《关于印发精神卫生防治体系建设与发展规划的通知》附件1《精神卫生专业机构建设指导意见》(发改社会〔2010〕2267号)有关要求执行。


  (二)退役军人服务设施。


  1.烈士纪念设施。按照《烈士纪念设施规划建设修缮管理维护总体工作方案》及《烈士纪念设施保护管理办法》《烈士纪念设施建设标准》有关要求执行。


  2.军人公墓。按照《军人公墓建设标准(暂行)》《军人公墓管理办法(暂行)》有关要求执行。


  3.优抚医院。建设标准参照《精神专科医院建设标准(建标[2016]267号)》《康复医院基本标准(2012年版)》《综合医院建设标准》有关要求执行。


  4.光荣院(荣誉军人休养院)。建设标准参照《老年养护院建设标准(建标144—2010)》有关要求执行。


  (三)残疾人服务设施。


  1.残疾人康复设施和托养设施。按照《残疾人康复机构建设标准(建标165—2013)》《残疾人托养服务机构建设标准(建标166—2013)》有关要求执行。


  2.省级盲人按摩医院。按照《盲人按摩医院(诊所)建设标准(试行)》《中医医院建设标准》有关要求执行。


  九、资金下达


  社会服务设施兜底线工程中央预算内投资直接下达到具体项目,年度投资计划要列出每一个项目的名称、建设内容。


  省级发展改革部门要根据《国家发展改革委关于规范中央预算内投资资金安排方式及项目管理的通知》(发改投资规〔2020〕518号),在转发下达到具体项目时进一步明确投资安排方式。各地要根据《政府投资条例》(国务院令第712号)和《关于印发社会领域相关专项中央预算内投资专项管理办法的通知》(发改社会规〔2021〕525号)规范资金下达方式,完善管理办法,加强监督检查,确保资金安排合法合规。


  十、保障措施


  (一)加强组织领导。各地发展改革和民政、退役军人、残联等部门要及时向地方党委、政府汇报推进社会服务设施兜底线工程的思路、规划和措施,推动将有关内容及时纳入当地经济社会发展中长期规划,促进社会服务保障规划与经济社会发展规划、土地利用规划和城乡规划等衔接,依法保障设施用地。


  (二)完善投入机制。社会服务设施兜底线工程相关项目实施的责任主体是地方人民政府。地方政府负责落实建设资金,国家发展改革委将根据国家财力状况统筹安排中央预算内投资,逐年安排,滚动实施。地方政府、项目单位等要发挥主体责任,落实好地方配套建设资金及设施运行保障资金。遵循绿色、低碳、环保原则,严格控制建设规模和建设标准。


  (三)明确责任分工。在当地党委、政府领导下,各部门要加强分工协作,强化项目组织实施,将工作责任落实到岗到人,严格项目管理,加强项目储备、组织实施和监督检查。发展改革部门要根据项目建设内容,加强对项目投资规模的审核把关,确保真实性和准确性,指导民政、退役军人、残联等部门按标准做好项目储备和实施。民政、退役军人、残联等部门要对本地区中央预算内投资支持的项目全程监督管理,随时掌握项目建设情况,及时督促项目开工,做到开工到现场、建设到现场、竣工到现场。


  (四)严格项目管理。各地要建立工作机制,共同做好项目的组织、协调、监督等工作,加强全过程监督检查,确保项目及时开工,及时更新、调整、补充重大项目库。严格执行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制等法律法规,保证建设质量,项目建成后要及时组织验收。国家发展改革委、民政部、退役军人事务部、中国残联将择机组织检查和评估,对真抓实干、成效显著的地方进行奖励,对中央资金监管不力的地方予以惩戒。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。