闽政办[2021]4号 福建省人民政府办公厅关于印发进一步优化营商环境更好服务市场主体实施方案的通知
发文时间:2021-01-24
文号:闽政办[2021]4号
时效性:全文有效
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各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省人民政府各部门、各直属机构,各大企业,各高等院校:


  《进一步优化营商环境更好服务市场主体实施方案》已经省政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。


福建省人民政府办公厅

2021年1月24日


  (此件主动公开)


进一步优化营商环境更好服务市场主体实施方案


  为深入贯彻落实党中央、国务院关于深化“放管服”改革优化营商环境的决策部署,落实《国务院办公厅关于进一步优化营商环境更好服务市场主体的实施意见》(国办发[2020]24号)精神,持续优化营商环境,激发市场活力,增强发展内生动力,结合我省实际,制定本实施方案。


  一、总体要求


  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,认真落实《优化营商环境条例》,践行“马上就办、真抓实干”优良作风,把优化营商环境作为我省推进治理体系和治理能力现代化、提升软实力和核心竞争力的重要举措,对标国际国内先进水平,实施一批突破性、引领性改革创新举措,全力解决“放管服”改革和营商环境建设中的“堵点”“痛点”“难点”问题,提升政府服务水平,努力打造市场化、法治化、国际化的营商环境,为全方位推动高质量发展超越、加快新时代新福建建设提供有力支撑。至2022年,有利于创新创业创造的发展环境进一步优化,市场主体更加活跃,发展动力更加强劲,企业群众对营商环境的满意度进一步提升,全省营商环境水平位居全国先进行列。


  二、主要任务


  (一)持续提升投资服务水平


  1.推进投资项目审批便利化。从办成项目前期“一件事”出发,将投资项目涉及的相关审批服务事项打包,提供套餐式、主题式集成服务。改进投资项目“一窗通办”服务机制,细化服务标准,优化业务流程,加快项目落地。全面推行行政审批标准化规范化,实现投资项目审批线上线下办理全省统一标准、统一平台,无差别受理,同标准审批。优化投资项目在线审批监管平台审批流程,实现批复文件等在线打印。〔省发改委牵头,各相关部门负责。各项任务均需各市、县(区)人民政府和平潭综合实验区管委会落实,以下不再列出〕


  2.提升工程建设项目审批效率。推行分级分类管理,对社会投资的小型低风险新建、改扩建等简易工程项目,推进“清单制+告知承诺制”审批。推行容缺受理、并联审批,在前置审批意见出具前,可提前受理,开展审查,前置部门作出审批意见后,符合条件的即予以审批,同步推进审批审查事项办理。精简工程项目审批事项和条件,规范评估评审、勘探测绘、技术审查等中介服务事项,明确办理流程和时限要求。取消或简化审批事项前置条件和特殊环节,2021年3月底前公布保留清单。工程建设项目实现全流程在线审批与监管,将审批涉及的行政许可、备案、评估评审、中介服务、市政公用服务等纳入线上平台。2021年底前,建成审批电子可信文件库,推行审批电子档案。2022年底前,办理建筑许可审批环节减至15个内,审批时间减至50个工作日内。


  推进“多规合一”“多审合一”“多证合一”,统一核发建设项目用地预审与选址意见书。2021年6月底前,实现用地、规划、施工、验收、不动产登记等环节测绘成果共享互认。(省住建厅牵头,省自然资源厅、发改委、数字办、水利厅、交通运输厅、生态环境厅、林业局等负责)


  (二)降低市场准入和创业就业门槛


  3.放宽市场准入。全面实施市场准入负面清单,落实“非禁即入”。海事部门直接受理申请、开展检查和签发海事劳工证书,不再要求企业为此接受船检机构检查,根据国家部署,停止收取企业办证费用。在福州、厦门市开展诊所备案管理试点。通过在线审批等方式简化跨地区巡回演出审批程序,涉外涉港澳台营业性演出项目审批压缩至7个工作日。深入实施外商投资准入负面清单,清单之外给予内外资企业平等待遇。取消对台资建筑业企业承揽业务要求台资投资比例超过50%等限制。(省发改委牵头,省商务厅、文旅厅、卫健委、市场监管局、住建厅,福建海事局等负责)


  4.健全政府采购和招标投标机制。提升电子化政府采购平台功能,实现在线发布采购公告、提供采购文件、提交投标(响应)文件,实行电子开标、电子评审。2021年底前实现远程电子开标,异地电子评审和在线信用评价。建立招投标领域营商环境长效机制。实现住建、水利、交通、工业、渔港、信息化等领域项目全部进驻招投标交易平台。统一工程领域招投标行业交易规则,统一开展交易平台升级改造,统一进行线上全流程电子化招投标,统一线上监管,统一建设招投标市场主体信用库,统一CA互认和电子签名。2021年底前,上线运行工程领域招投标在线监管平台。(省财政厅、发改委负责)


  5.营造创新创业创造环境。实施优质创新企业培育行动,每年遴选一批创新龙头企业和“独角兽”“瞪羚”企业,省有关部门和各地方政府要在项目安排、政策扶持、要素保障、跟踪服务等方面对入选企业加大支持力度。对新认定的国家专精特新“小巨人”企业和省“专精特新”中小企业,给予奖励。对加大研发经费、购买重大科技成果实现产业化的企业,按规定给予补助。鼓励科技龙头企业、骨干企业与高等院校、科研院所合作建立人才实训基地,培养创新创造应用人才。加大创业带动就业支持力度,对初创三年内的小微企业、个体工商户吸纳就业的,给予创业带动就业补贴。(省发改委牵头,省科技厅、数字办、工信厅、财政厅、人社厅、教育厅等负责)


  6.优化部分行业从业条件。清理对职业资格培训和技能培训类民办学校在管理人员从业经验、培训工种数量等方面设定的不合理要求。完善台湾地区医师、导游等9类职业资格直接采认工作,直接开展相应业务,享受对应职业资格同等待遇。落实道路货物运输驾驶员从业资格改革,简化从业资格证申领手续。推动取消执业兽医注册,取得执业兽医资格的人员备案即可执业。(省人社厅牵头,省交通运输厅、农业农村厅等负责)


  7.促进人才流动和灵活就业。2021年6月底前,实现专业技术人才职称信息全省范围内跨地区在线核验,鼓励地区间职称互认。开展赋予科研人员职务科技成果所有权或长期使用权试点。加强用工余缺信息归集与共享,引导企业开展“共享用工”。实现失业人员凭社保卡或身份证可向办理机构申领失业保险金;养老保险关系转移接续“一地办理”,业务网上可办率100%。合理设定流动摊贩经营场所,明确“摊规点”准入要求,引导从业人员进摊入点、规范经营。(省人社厅牵头,省科技厅、住建厅等负责)


  (三)简化企业办事审批手续


  8.提升企业开办经营便利化。全面推行证明事项和涉企经营许可事项告知承诺制。推进个体工商户全程智能化登记改革,推广“自助查重、自助登记、自助打照”等全自助模式。实现企业登记、公章刻制、申领发票和税控设备、员工参保登记可在线“一表填报”申请办理。2021年6月底前,企业开办时间压缩至1个工作日内。2021年底前,实现“证照分离”改革全覆盖,对所有涉企经营许可事项实行分类改革。探索开展“一业一证”改革。(省市场监管局牵头,省司法厅、发改委、公安厅、人社厅,省税务局、厦门市税务局等负责)


  9.优化供电供水供气服务。进一步压减办电时间,用电报装各环节合计时间压缩40%以上;2022年底前,“三零”低压非居民用户全过程办电时间压减至15个工作日内;福州和厦门市区、城镇用户年均停电时间分别减至2个和5个小时内,其他地市市区、城镇分别减至5个和9个小时内。优化用水、用气报装流程,申请材料不超过2份,环节不超过2个,不得收取申请费、手续费等未提供实质服务内容的费用。(省住建厅、福建能源监管办牵头,国网福建省电力公司等负责)


  10.优化不动产登记。不动产交易、登记、缴税实现一次申请一次办理完成,与水电气变更联动办理。一般登记业务办理时间2021年底前地市一级压缩至3个工作日内,2022年底前全省压缩至3个工作日内。推行不动产登记电子证照协同互认。优化不动产登记金融服务,将登记服务窗口延伸至商业银行网点。推行不动产登记信息和地籍管理信息互联互通。(省自然资源厅牵头,省住建厅,省税务局、厦门市税务局、人行福州中心支行等负责)


  11.推进通关便利化。推广“提前申报”,实施“两步申报”通关模式,开展进口货物“船边直提”和出口货物“抵港直装”试点。推进集装箱设备交接单、口岸作业无纸化,海运提单电子化。推行预约查验、下厂查验、入库查验等灵活查验方式,减少货物搬倒和企业查验等待时间。提升中国(福建)国际贸易单一窗口功能,应用区块链、人工智能等新技术,拓展“单一窗口+”模式,推进关、港、贸、税、金一体化运作。(省商务厅牵头,福州海关、厦门海关、福建海事局等负责)


  12.提升纳税便利化水平。进一步巩固拓展“非接触式”办税缴费服务,2021年底前,除个别特殊、复杂事项外,基本实现办税缴费事项企业可网上办理、个人可掌上办理。正常出口退税业务平均办理时间减至7个工作日内。2022年底前,纳税缴费时间减至100小时以内。(省税务局、厦门市税务局牵头,福州海关、厦门海关等负责)


  (四)减轻企业生产经营压力


  13.降低企业经营成本。在确保食品安全前提下,鼓励有条件的地方合理放宽对连锁便利店制售食品在食品处理区面积等方面的审批要求,探索将食品经营许可(仅销售预包装食品)改为备案。在工程建设、政府采购等领域,推行以保险、保函等替代现金缴纳涉企保证金。免费向新开办企业发放税务Ukey,改变税控设备“先买后抵”领用方式。依法查处互联网领域滥用市场支配地位限制交易、不正当竞争等违法行为。2021年3月底前,对行业协会商会乱收费清理、退还违法违规所得等情况进行检查。(省市场监管局牵头,省工信厅、财政厅、住建厅、民政厅、发改委,省税务局、厦门市税务局等负责)


  14.优化小微企业融资服务。加强水电气、纳税、社保、司法等领域信用信息在“信易贷”“金服云”等平台共享应用,为金融机构服务小微企业提供数据支持。推动政府性融资担保机构开发适合“首贷户”、知识产权质押融资、中长期研发融资等的担保产品,推广外贸企业“信保+担保”融资模式。在银担合作“总对总”批量业务中,对符合条件的创业人员、创业项目、创业企业等,免除反担保要求。政府性融资担保机构逐步将融资担保费率降至1%以下。(省金融监管局牵头,人行福州中心支行、福建银保监局、厦门银保监局,省发改委、财政厅、住建厅、人社厅、知识产权局,省税务局、厦门市税务局,国网福建省电力公司等负责)


  (五)提升智慧政务服务效率


  15.提升“一网通办”水平。开展网上办事大厅“开卷式”审批,推进共享云表单系统建设,除涉密及不宜对外公开事项外,实现全省依申请审批服务事项网上可办。2021年底前,将“一趟不用跑”事项比例提高到70%以上。深化“八闽健康码”与民生服务融合应用,打造“一码通行”服务超市专区。推广厦门“e政务”服务模式,构建“15分钟便民利企服务圈”。


  全面清理“信息孤岛”和“数据烟囱”,实现省政务数据汇聚共享平台汇聚有效数据超100亿条,推进政务数据在政务服务事项中共享应用。公安、交通等部门要加快向省政务数据汇聚共享平台实时汇聚业务数据,国家部委对数据管理有特殊规定的,制定具体数据汇聚方案,在确保数据安全的同时满足“一网通办”要求。(省发改委、数字办牵头,省公安厅、交通运输厅等负责)


  16.推进高频政务服务事项电子化。在税务、社保、公积金、信贷等领域推广电子营业执照、电子印章。推广电子证照应用,列入“全省不再重复提交”证照清单的,在审批受理时不再要求行政相对人提供证照。推进高频政务服务事项“跨省通办”,2021年底前增加工业产品生产许可证等72项事项异地办理,2021年后实现新生儿入户等8项事项异地办理。在厦漳泉都市圈开展一批高频政务服务事项“省内通办”试点,逐步在全省推广。完善省社会用户实名认证和授权平台功能,引入一键登录、电子营业执照登录等第三方登录方式。(省发改委、数字办牵头,省市场监管局、公安厅、人社厅、住建厅,省税务局、厦门市税务局、人行福州中心支行、福建银保监局、厦门银保监局等负责)


  17.增加新业态应用场景供给。围绕经济发展、社会治理、健康医疗、民生服务等重点领域,征集需运用人工智能、物联网、大数据、5G、工业互联网、区块链等数字技术解决的应用场景建设需求,推动一批数字经济新技术、新产品、新模式应用落地。建立健全政府及公共服务机构数据开放共享规则,编制实施开放数据质量评价规范,完善公共数据资源统一开放平台。(省数字办牵头,省工信厅、卫健委等负责)


  (六)加强市场主体权益保障


  18.构建新型监管机制。推动监管理念从“严进宽管”转为“宽进严管”,加强取消、下放审批事项的事中事后监管,将精简的证明材料涉及事项、当事人承诺事项等纳入事中事后监管。完善“双随机、一公开”监管、“互联网+监管”、跨部门协同监管。运用信用评价结果,推进分级分类监管,依法实施联合惩戒。研究制定市场主体首次轻微违法违规经营行为免于行政处罚清单。对新业态实施包容审慎监管,清理不合理监管措施。加强互联网医院建设,将符合条件的互联网医疗服务纳入医保报销范围。推动建设无人驾驶测试路段。(省市场监管局牵头,省发改委、司法厅、数字办、工信厅、交通运输厅、卫健委、医保局等负责)


  19.加强知识产权保护。2021年底前,建立省级知识产权运营保护中心,升级建设全省知识产权保护智慧案管平台及大数据中心。在全国率先探索建设覆盖省、市、县三级知识产权协同保护体系;建立执法联动协作机制,健全侵权惩罚性赔偿制度,完善行政执法与刑事司法衔接机制。发挥“知创中国”“知创福建”知识产权公共服务平台综合效应,加快实施产业自主知识产权竞争力提升领航计划,推广“最多跑一地”知识产权公共服务创新范式。(省知识产权局牵头,省公安厅,省法院、检察院等负责)


  20.健全办理破产机制。完善企业破产启动与审理程序,建立健全重整识别、预重整和简易破产案件快速审理机制,2022年底前将简易破产案件平均审理周期控制在180天内。落实“府院联动”处置破产工作统一协调机制。建立全省法院智慧破产审理系统。完善破产管理人选任机制和考核制度,实行管理人分类、破产案件分级管理。(省法院牵头,各相关部门负责)


  三、保障措施


  (一)加强组织领导。各地要根据本实施方案,结合实际,分解目标任务,明确工作责任,安排实施进度,确保完成各项目标任务。省有关部门要按照职责,细化工作措施,加强协作配合,强化指导督促,落实优化营商环境各项工作任务。


  (二)切实改进工作作风。各级各部门要强化服务意识,增强服务能力,当好“服务员”,严肃整治“庸、懒、散”“推、拖、拒”问题,切实高质量、高效率地服务企业、服务社会。


  (三)构建亲清政商关系。多渠道听取企业家意见和诉求,及时受理、核实,构筑企业直通政府的快捷通道。推动企业家参与涉企政策制定,通过座谈会、问卷调查、主动上门等方式,充分了解企业政策需求,提出有针对性的政策措施。


  (四)强化惠企政策兑现。完善省、市、县“政企直通车”和各地惠企政策信息统一发布平台,梳理公布惠企政策清单、政策兑现指南,主动精准推送政策。县级政府出台惠企政策时,要公布相关负责人及联系方式,实行政策兑现“落实到人”。通过政府部门信息共享等方式,推行惠企政策“免申即享”。对确需提出申请的惠企政策,要合理设置并公开申请条件,简化申报手续。建立帮办代办机制,在各级政务服务大厅开设惠企“政策兑现”代办服务窗口,为企业提供政策兑现“一门式”办理服务。


  (五)开展营商环境评价和办事体验。以企业和群众的获得感和满意度作为评判标准,开展营商环境评估,将各地优化营商环境工作情况纳入绩效考评。各级各部门要积极开展办事体验,亲身体验自建的政务服务系统和制定的服务流程、设计的办事环节,发现问题立行立改。加强督导检查和明察暗访,集中力量解决企业群众反映强烈的突出问题。对优化营商环境的好经验好做法,及时复制推广,强化示范引领。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。