内政发[2017]157号 内蒙古自治区人民政府关于印发《内蒙古自治区水资源税改革试点实施办法》的通知
发文时间:2017-12-29
文号:内政发[2017]157号
时效性:全文有效
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各盟行政公署、市人民政府,自治区各委、办、厅、局,各大企业、事业单位:


  现将《内蒙古自治区水资源税改革试点实施办法》印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。各地区要及时将试点工作进展情况报自治区财政厅、地税局、水利厅。


  2017年12月29日


  (此件公开发布)


内蒙古自治区水资源税改革试点实施办法


  第一条 为全面贯彻党的十九大精神,认真落实党中央、国务院决策部署,加强水资源管理和保护,促进水资源节约与合理开发利用,根据《财政部国家税务总局关于全面推进资源税改革的通知》(财税[2016]53号)、《财政部税务总局水利部关于印发〈扩大水资源税改革试点实施办法〉的通知》(财税[2017]80号),结合自治区实际,制定本办法。


  第二条 本办法适用于自治区水资源税试点征收管理。


  第三条 除本办法第六条规定的情形外,其他直接取用地表水、地下水的单位和个人,为水资源税的纳税人,应当按照本办法规定缴纳水资源税。


  前款所称直接取用地表水、地下水,是指利用取水工程或者设施,包括闸、坝、渠道、人工河道、虹吸管、水泵、水井以及水电站等,直接取用地表水、地下水。


  第四条 城镇公共供水的纳税人为城镇公共供水企业。


  第五条 水资源税纳税人应当按照《中华人民共和国水法》《取水许可和水资源费征收管理条例》及《内蒙古自治区取水许可和水资源费征收管理实施办法》等规定申领取水许可证。


  第六条 下列情形,不缴纳水资源税:


  (一)农村牧区集体经济组织及其成员从本集体经济组织的水塘、水库中取用水的;


  (二)家庭生活和零星散养、圈养畜禽饮用等少量取用水的;


  (三)水利工程管理单位为配置或者调度水资源取水的;


  (四)为保障矿井等地下工程施工安全和生产安全必须进行临时应急取用(排)水的;


  (五)为消除对公共安全或者公共利益的危害临时应急取水的;


  (六)为农牧业抗旱和维护生态与环境必须临时应急取水的。


  根据《内蒙古自治区取水许可和水资源费征收管理实施办法》,前款第二项所称少量取用水是指年取用水1000立方米以下。


  第七条 水资源税的征税对象为地表水和地下水。


  本条第一款所称地表水,是指陆地表面上动态水和静态水的总称,包括江、河、湖泊(含水库)等水资源;


  本条第一款所称地下水,是指埋藏在地表以下各种形式的水资源。


  第八条 水资源税实行从量定额计征办法。


  除本办法第九条、第十条规定的情形外,应纳水资源税计算公式为:应纳税额=实际取用水量×适用税额。


  前款所称适用税额,是指取水口所在地的适用税额。


  第九条 水力发电和火力发电贯流式冷却取用水应纳水资源税计算公式为:应纳税额=实际发电量×适用税额。


  本条第一款所称火力发电贯流式冷却取用水,是指火力发电企业从江河、湖泊(含水库)等水源取水,并对机组冷却后将水直接排入水源的取用水方式。


  本条第一款所称适用税额,是指取水口所在地的适用税额。


  第十条 城镇公共供水应纳水资源税计算公式为:应纳税额=实际售水量×适用税额。


  本条第一款所称城镇公共供水,是指城镇公共供水企业以公共供水管道及其附属设施向居民和单位的生活、生产和其他各项建设提供用水。


  本条第一款所称适用税额,是指分类型用水户适用税额。


  第十一条 火力发电循环式冷却取用水按照实际取用水量和适用税额征收水资源税。


  本条第一款所称火力发电循环式冷却取用水,是指火力发电企业从江河、湖泊(含水库)、地下等水源取水并引入自建冷却水塔,对机组冷却后返回冷却水塔循环利用的取用水方式。


  本条第一款所称适用税额,是指取水口所在地的适用税额。


  第十二条 疏干排水按照实际取用水量和适用税额征收水资源税。


  本条第一款所称疏干排水,是指在采矿和工程建设过程中破坏地下水层、发生地下涌水的活动。


  本条第一款所称实际取用水量,按照排水量确定。


  本条第一款所称适用税额,是指取水口所在地的适用税额。


  第十三条 地源热泵按照实际取用水量和适用税额征收水资源税。


  本条第一款所称地源热泵,是指利用水泵抽取地下水,进行热能交换后再通过回灌井返回地下。


  本条第一款所称适用税额,是指取水口所在地的适用税额。


  第十四条 除中央直属和跨省(区、市)水力发电取用水外,统筹考虑我区水资源状况、经济社会发展水平和水资源节约保护要求,在《财政部税务总局水利部关于印<扩大水资源税改革试点实施办法>的通知》(财税[2017]80号)规定最低平均税额基础上,按照相关原则分类型、行业确定各类取用水的税额标准。


  中央直属、跨省(区、市)和我区地方水力发电取用水的税额标准均为每千瓦时0.005元。跨省(区、市)界河水电站水力发电取用水水资源税税额标准,与涉及的非试点省份水资源费征收标准不一致的,按较高一方标准执行。


  第十五条 取用水类型分为直接取用地表水、直接取用地下水、特殊形式直接取用水和城镇公共供水。


  直接取用地表水和直接取用地下水,分为农牧业生产、供农村牧区人口生活用水的集中式饮水工程、特种行业和其他行业取用水;特殊形式直接取用水分为水力发电取用水、火力发电贯流式冷却取用水、疏干排水和地源热泵;城镇公共供水按用水户类型分为居民、特种行业和其他行业。


  本条第二款所称农牧业生产取用水,是指种植业、畜牧业、水产养殖业、林业等取用水(企事业单位经营性种植、养殖等取用水除外)。


  本条第二款所称供农村牧区人口生活用水的集中式饮水工程,是指供水规模在1000立方米/天或者供水对象1万人以上,并由企事业单位运营的农村牧区人口生活用水供水工程。


  本条第二款所称特种行业取用水,是指洗车、洗浴、高尔夫球场、滑雪场等取用水。


  第十六条 水资源税税额标准按照下列原则确定:


  对取用地下水、特种行业取用水、超计划(定额)取用水,从高确定税额;对超过规定限额的农牧业生产取用水以及主要供农村牧区人口生活用水的集中式饮水工程取用水、回收利用的疏干排水和地源热泵取用水,从低确定税额。


  严格控制地下水过量开采。同一类型取用水,地下水税额高于地表水,水资源紧缺地区的地下水税额大幅高于地表水;区分严重超采地区、超采地区和非超采地区,设置差别税额:严重超采地区、超采地区取用地下水的税额标准,分别按照非超采地区税额标准的3倍和2倍执行。


  在城镇公共供水管网覆盖地区取用地下水的,其税额高于城镇公共供水管网未覆盖地区,高于我区同类用途的城镇公共供水价格。


  除特种行业和农牧业生产取用水外,对其他取用地下水的纳税人在同等条件下统一税额标准。


  除城镇公共供水企业外,纳税人当年累计取用水量超出水行政主管部门批准年度取用水计划或者取用水定额的,主管税务机关按超出比例在原税额基础上加征1—3倍水资源税。


  水资源税改革试点期间,按照税费平移原则对城镇公共供水征收水资源税,不增加居民生活用水和城镇公共供水企业负担。


  第十七条 我区各类取用水具体适用税额标准,按照《内蒙古自治区水资源税适用税额表》(见附件)规定执行。


  与本办法(含附件)配套执行的自治区严重超采地区、超采地区和非超采地区的具体范围规定,由自治区水利厅会同自治区地税局另行明确。


  第十八条 下列情形,免征或者减征水资源税:


  (一)规定限额内的农牧业生产取用水,免征水资源税;


  (二)取用污水处理再生水,免征水资源税;


  (三)除接入城镇公共供水管网以外,军队、武警部队通过其他方式取用水的,免征水资源税;


  (四)抽水蓄能发电取用水,免征水资源税;


  (五)采油排水经分离净化后在封闭管道回注的,免征水资源税;


  (六)财政部、国家税务总局规定的其他免征或者减征水资源税情形。


  第十九条 水资源税由地方税务机关负责征收。


  第二十条 除城镇公共供水企业外,水资源税的纳税义务发生时间为纳税人取用水资源的当日。


  城镇公共供水企业水资源税的纳税义务发生时间为纳税人销售水资源的当日。


  第二十一条 除农牧业生产取用水外,水资源税按季或者按月征收,由主管税务机关根据实际情况确定。不能按固定期限计算纳税的,可以按次申报纳税。


  对超过规定限额的农牧业生产取用水水资源税按年征收。


  第二十二条 纳税人应当自纳税期满或者纳税义务发生之日起15日内申报纳税。


  第二十三条 除本办法第二十六条、第二十七条规定的情形外,纳税人应当向生产经营所在地的税务机关申报缴纳水资源税。


  在自治区行政区域内取用水,其纳税地点需要调整的,由自治区财政、地税部门决定。


  第二十四条 按照自治区人民政府或其授权部门批准的跨盟市、旗县(市、区)水量分配方案调度的水资源,由调入区域所在地的税务机关征收水资源税。


  第二十五条 企业之间在城镇公共供水产供销环节上发生的售水行为,由最终将水资源销售给用户的城镇公共供水企业缴纳水资源税。

     第二十六条 万家寨、尼尔基等综合水利枢纽工程跨省(区、市)水力发电取用水的水资源税,在自治区与相关省(区、市)之间进行分配。具体分配比例比照《财政部关于跨省区水电项目税收分配的指导意见》(财预〔2008〕84号)明确的增值税、企业所得税等税收分配办法,由自治区财政厅会同自治区地税局提出意见,报请自治区人民政府商山西、黑龙江等省(区、市)人民政府确定。


  主管税务机关应当按照前款确定比例分配的水力发电量和0.005元/千瓦时的税额标准,向万家寨等综合水利枢纽工程跨省(区、市)水力发电取用水征收水资源税。


  尼尔基等综合水利枢纽工程涉及相关省(区、市)未纳入水资源税改革试点范围,且水力发电取用水的水资源费征收标准与每千瓦时0.005元的税额标准不一致的,按自治区和相关省(区、市)较高一方的标准执行。


  本条第一款所称综合水利枢纽工程,是指承担发电、防洪、灌溉、工业供水、航运等多项任务,淹没区域和坝址跨越自治区和相关省(区、市)的水利工程。


  第二十七条 海勃湾、三盛公等综合水利枢纽工程跨盟市水力发电取用水的水资源税在我区相关盟市之间进行分配。具体分配办法参照《财政部关于跨省区水电项目税收分配的指导意见》(财预〔2008〕84号)及本办法第二十六条有关规定,由自治区财政厅会同自治区地税局提出具体意见,报请自治区人民政府批准执行。


  前款所称综合水利枢纽工程,是指承担发电、防洪、灌溉、工业供水、航运等多项任务,淹没区域和坝址全部在自治区行政区域内且跨越盟市的水利工程。


  我区综合水利枢纽工程跨旗县(市、区)水力发电取用水的水资源税在我区相关旗县(市、区)之间进行分配。具体分配办法参照本条第一款规定执行。


  前款所称综合水利枢纽工程,是指承担发电、防洪、灌溉、工业供水、航运等多项任务,淹没区域和坝址全部在同一盟市行政区域内且跨越旗县(市、区)的水利工程。


  第二十八条 农牧业生产取用水量超过农牧业生产取用水限额的部分(不含购买水权部分),由取用水单位和个人缴纳水资源税。


  与本办法配套实施的《农牧业生产取用水限额标准及水量核定办法》,由自治区水利厅会同自治区地税局等部门另行制定。


  第二十九条 对地下热水和矿泉水征收矿产资源税,不征收水资源税。


  第三十条 水行政主管部门和地方税务机关应当按照“税务征管、水利核量、自主申报、信息共享”的水资源税征管模式,开展水资源税征收管理工作,即税务机关依法征收管理;水行政主管部门负责核定取用水量;纳税人依法办理纳税申报;税务机关与水行政主管部门建立涉税信息共享平台和工作配合机制,定期交换征税和取用水信息资料。


  第三十一条 建立税务机关与水行政主管部门协作征税机制。


  水行政主管部门应当将取用水单位和个人的取水许可、实际取用水量、超计划(定额)取用水量、违法取水处罚等水资源管理相关信息,定期送交税务机关。


  纳税人根据水行政主管部门核定的实际取用水量向税务机关申报纳税。税务机关应当按照核定的实际取用水量征收水资源税,并将纳税人的申报纳税等信息定期送交水行政主管部门。


  税务机关定期将纳税人申报信息与水行政主管部门送交的信息进行分析比对。征管过程中发现问题的,由税务机关与水行政主管部门联合进行核查。


  第三十二条 城镇公共供水管网覆盖范围,由盟市、旗县(市、区)城镇公共供水行政主管部门按照城镇公共供水管网实际覆盖范围逐年划定,并于每年1月31日前将划定范围送交同级地方税务机关。地方税务机关据此确定纳税人适用税额标准。


  第三十三条 水资源税纳税人应当按照水行政主管部门批准的计划取用水。


  未经水行政主管部门批准取用水的单位或个人,水行政主管部门不予下达取用水计划或者取用水定额。


  第三十四条 除城镇公共供水企业外,纳税人当年累计取用水量超出水行政主管部门批准年度取用水计划或者取用水定额,主管税务机关应当按下列规定加征水资源税:


  (一)超出计划或者定额20%(含)以下的水量部分,在原税额标准基础上加1倍征收。


  (二)超出计划或者定额20%至40%(含)的水量部分,在原税额标准基础上加2倍征收。


  (三)超出计划或者定额40%以上的水量部分,在原税额标准基础上加3倍征收。


  农牧业生产取用水超过限额部分的水资源税,在相应税额标准基础上执行前款加征政策。


  第三十五条 对未经水行政主管部门批准取用水的单位或个人,各级水行政主管部门应本着“立足实际、简化手续、分类办理”的原则,在规定时限内完成取水许可审批手续;对不予批准办理取水许可的,书面告知不予批准的理由和依据。具体办法(含时限)在本办法第三十七条第二款所称“水资源税具体征收管理办法”中另行规定。


  第三十六条 纳税人应当按照国家技术标准安装取用水计量设施。


  纳税人未按规定安装取用水计量设施或者计量设施不能准确计量取用水量的,按照每日24小时连续最大取水(排水)能力或者自治区财政厅、地税局、水利厅确定的其他方法核定取用水量。


  第三十七条 水资源税由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》、《财政部税务总局水利部关于印发〈扩大水资源税改革试点实施办法〉的通知》(财税[2017]80号)和本办法有关规定征收管理。


  水资源税具体征收管理办法,由自治区地税局会同自治区水利厅等部门另行制定。


  第三十八条 水资源税改革试点期间,水资源税收入全部归属我区。水资源税按照现行资源税65︰35的分成比例在自治区与盟市之间进行分配;盟市与旗县(市、区)之间的分成比例由各盟市自行确定。自治区对盟市返还基数,以2016年12月与2017年1—11月盟市实际征收数为依据确定。


  盟市与旗县(市、区)间的水资源税分成比例确定后应及时报自治区财政厅、地税局备案,确保征管软件有关水资源税收入级次正确维护、按时运行。


  第三十九条 统筹兼顾纳税人生产经营所在地与取水口所在地政府的财政利益。


  纳税人生产经营所在地与取水口所在地在同一盟市分属不同旗县(市、区)的,由盟市确定水资源税收入的分配原则和分配比例;不在同一盟市的,由相关盟市平等协商确定水资源税收入的分配比例,自治区财政通过年终结算办理有关调整事宜;相关盟市经协商难以达成一致意见的,经有关盟市申请,由自治区财政厅参照相关办法研究办理。


  第四十条 万家寨综合水利枢纽工程跨省(区、市)水力发电取用水水资源税收入归属我区部分,由主管税务机关征收并在相关盟市、旗县(市、区)之间进行分配。具体征收和分配办法由自治区财政厅会同自治区地税局提出意见,报请自治区人民政府批准执行。


  第四十一条 水资源税开征后,水资源费征收标准降为零。2018年6月30日前,水资源费征收管理部门将取水单位和个人欠缴、缓缴或者延期缴纳的水资源费缴入财政部门非税收入专户。


  水资源税开征后,对预交水资源费的单位和个人,水资源费账户余额可抵缴其应纳水资源税税款;截至2018年6月30日仍未抵缴完毕的,剩余水资源费由当地予以返还。


  第四十二条 水资源税改革试点期间,按照税费平移原则对城镇公共供水企业征收的水资源税纳入用水户的综合水费,实行价税分离,不计入自来水价格,不作为增值税计税依据,不增加居民用水负担和城镇公共供水企业负担。


  前款规定在操作层面的具体处理方式,由自治区发展改革委、地税局和内蒙古国税局等部门依据各自职能另行确定。


  第四十三条 水资源税改革试点期间,水行政主管部门相关经费支出由同级财政预算统筹安排和保障。对原有水资源费征管人员,由同级人民政府统筹做好安排。


  第四十四条 成立自治区水资源税改革试点工作组织领导机构,统筹协调和全面指导改革试点工作,办公室设在自治区财政厅。


  各盟市、旗县(市、区)应成立相应的组织领导机构,为水资源税改革试点提供组织保障。


  第四十五条 各地区要加强水资源税改革试点政策宣传和解读,回应社会关切,稳定社会预期,为改革营造良好环境。同时,制定《水资源税改革试点应急预案》,防范和高效处置各类突发事件,确保改革试点平稳、有序推进。


  第四十六条 水资源税改革试点期间涉及的政策问题,根据职责分工,由自治区财政厅、地税局、水利厅、发展改革委和内蒙古国税局等部门负责答复和解释;属国家层面研究决定的,由相关部门请示财政部、国家税务总局、水利部等予以明确。


  第四十七条 纳税人和税务机关、水行政主管部门及其工作人员违反《财政部税务总局水利部关于印发<扩大水资源税改革试点实施办法>的通知》(财税[2017]80号)及本办法规定,且《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国水法》等有关法律法规有处罚规定的,依照其规定进行处罚。


  第四十八条 本办法自2017年12月1日起施行。《内蒙古自治区人民政府关于印发自治区水资源费征收标准及相关规定的通知》(内政发[2014]127号)同时废止。


  


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。