关于《国家税务总局青岛市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》的解读
发文时间:2019-03-01
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来源:国家税务总局
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 现就《国家税务总局青岛市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》(以下简称《公告》)有关内容解读如下:


  一、《公告》发布的背景


  《青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》(青岛市地方税务局公告2014年第1号)有效期至2018年12月31日,为进一步规范我市土地增值税的预征和核定征收管理,国家税务总局青岛市税务局制定了《公告》,对相关问题进行明确。


  二、《公告》的主要内容


  一是关于房地产开发项目土地增值税的预征问题;二是关于土地增值税的核定征收问题。


  三、关于房地产开发项目土地增值税的预征问题


  (一)对于普通住宅,每平方米销售价格在20000元(含增值税)以下的,预征率为2%;每平方米销售价格在20000元(含增值税)以上的,预征率为2.5%。


  (二)对于非普通住宅,每平方米销售价格在20000元(含增值税)以下的,预征率为2.5%;每平方米销售价格在20000元(含增值税)以上的,预征率为3.5%。


  别墅(独栋商品住宅)不再单独规定预征率。


  (三)对于其他类型房地产,单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为2%;其余房地产预征率为3.5%.


  (四)《公告》所列“每平方米销售价格”是指按建筑面积计算的每平方米销售价格。


  (五)对于匡算土地增值税预征率的,纳税人于取得《税务事项通知书》后的次月起,按照《税务事项通知书》上确定的预征率预缴土地增值税。取消补缴该项目前期房地产转让收入预缴土地增值税额与按照主管税务机关通知预征率计算应纳税额之间的差额的规定。


  四、关于土地增值税的核定征收问题


  (一)明确了核定征收的相关规定。列明了房地产转让收入和扣除项目金额进行测算时的参照方法,对于符合核定条件的房地产项目和存量房,主管税务机关要区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分别测算土地增值税核定征收率,并与《公告》附件《土地增值税分区域分类型核定征收率明细表》规定的下限比较,采用孰高原则确定核定征收率。


  (二)重新调整核定区域和房地产类型的划分。结合青岛市近年来行政区划调整,《公告》重新划分了核定的区域范围,由原来的五类归并为三类;同时将房地产类型统一划分为普通住宅、非普通住宅、其它类型房地产三类,与房地产开发项目土地增值税清算等相关规定一致。


  (三)合并核定征收率明细表。将原公告中《房地产开发项目土地增值税核定征收率明细表》与《存量房地产转让土地增值税核定征收率明细表》进行合并,简并为《土地增值税分区域分类型核定征收率明细表》。


  (四)调整核定征收率。根据不同区域和类型将核定征收率下限进行了调整。


  五、关于施行时间问题


  按照有利于纳税人原则,为便于纳税人执行,《公告》自2019年1月1日起施行。对税款所属期为2019年1月1日以后的房地产转让收入,应按《公告》规定的预征率预缴土地增值税。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。