国发[1998]23号 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知
发文时间:1998-07-03
文号:国发[1998]23号
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各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  为贯彻党的十五大精神,进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设,现就有关问题通知如下:

一、指导思想、目标和基本原则

(一)深化城镇住房制度改革的指导思想是:稳步推进住房商品化、社会化,逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度;加快住房建设,促使住宅业成为新的经济增长点,不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

(二)深化城镇住房制度改革的目标是:停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融,培育和规范住房交易市场。

(三)深化城镇住房制度改革工作的基本原则是:坚持在国家统一政策目标指导下,地方分别决策,因地制宜,量力而行;坚持国家、单位和个人合理负担;坚持“新房新制度、老房老办法”,平稳过渡,综合配套。

二、停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化

(四)1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。

停止住房实物分配后,新建经济适用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有:职工工资,住房公积金,个人住房贷款,以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。

(五)全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底,职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5%,有条件的地区可适当提高。要建立健全职工个人住房公积金帐户,进一步提高住房公积金的归集率,继续按照“房委会决策,中心运作,银行专户,财政监督”的原则,加强住房公积金管理工作。

(六)停止住房实物分配后,房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上,且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区,可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。住房补贴的具体办法,由市(县)人民政府根据本地实际情况制订,报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。

三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系

(七)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。住房供应政策具体办法,由市(县)人民政府制定。

(八)调整住房投资结构,重点发展经济适用住房(安居工程),加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等7项因素,利润控制在3%以下。要采取有效措施,取消各种不合理收费,特别是降低征地和拆迁补偿费,切实降低经济适用住房建设成本,使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应,促进居民购买住房。

(九)廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决,也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。具体标准由市(县)人民政府制定。

(十)购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由市(县)人民政府制定。

四、继续推进现有公有住房改革,培育和规范住房交易市场

(十一)按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号,以下简称《决定》)规定,继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力,与提高职工工资相结合。租金提高后,对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等,各地可根据实际情况制定减、免政策。

(十二)按照《决定》规定,进一步搞好现有公有住房出售工作,规范出售价格。从1998年下半年起,出售现有公有住房,原则上实行成本价,并与经济适用住房房价相衔接。要保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。

校园内不能分割及封闭管理的住房不能出售,教师公寓等周转用房不得出售。具体办法按教育部、建设部有关规定执行。

(十三)要在对城镇职工家庭住房状况进行认真普查,清查和纠正住房制度改革过程中的违纪违规行为,建立个人住房档案,制定办法,先行试点的基础上,并经省、自治区、直辖市人民政府批准,稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场。已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度,具体办法由建设部会同有关部门制定。

五、采取扶持政策,加快经济适用住房建设

(十四)经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划,坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排,并采取行政划拨方式供应。

(十五)各地可以从本地实际出发,制定对经济适用住房建设的扶持政策。要控制经济适用住房设计和建设标准,大力降低征地拆迁费用,理顺城市建设配套资金来源,控制开发建设利润。停止征收商业网点建设费,不再无偿划拨经营性公建设施。

(十六)经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度,用竞争方式确定开发建设单位。要严格限制工程环节的不合理转包,加强对开发建设企业的成本管理和监控。

(十七)在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下,可以继续发展集资建房和合作建房,多渠道加快经济适用住房建设。

(十八)完善住宅小区的竣工验收制度,推行住房质量保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度,提高住房工程质量。

(十九)经济适用住房建设要注重节约能源,节约原材料。应加快住宅产业现代化的步伐,大力推广性能好、价格合理的新材料和住宅部件,逐步建立标准化、集约化、系列化的住宅部件、配件生产供应方式。

六、发展住房金融

(二十)扩大个人住房贷款的发放范围,所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制,适当放宽个人住房贷款的贷款期限。

(二十一)对经济适用住房开发建设贷款,实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内,优先发放经济适用住房开发建设贷款。

(二十二)完善住房产权抵押登记制度,发展住房贷款保险,防范贷款风险,保证贷款安全

(二十三)调整住房公积金贷款方向,主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。

(二十四)发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化手续,提高服务效率。

七、加强住房物业管理

(二十五)加快改革现行的住房维修、管理体制,建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

(二十六)加强住房售后的维修管理,建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金,并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。

(二十七)物业管理企业要加强内部管理,努力提高服务质量,向用户提供质价相符的服务,不得只收费不服务或多收费少服务,切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制,促进管理水平的提高。有关主管部门要加强对物业管理企业的监管。

八、加强领导,统筹安排,保证改革的顺利实施

(二十八)各级地方人民政府要切实加强对城镇住房制度改革工作的领导。各地可根据本通知精神,结合本地区实际制定具体的实施方案,报经省、自治区、直辖市人民政府批准后实施。建设部要会同有关部门根据本通知要求抓紧制定配套政策,并加强对地方工作的指导和监督。

(二十九)加强舆论引导,做好宣传工作,转变城镇居民住房观念,保证城镇住房制度改革的顺利实施。

(三十)严肃纪律,加强监督检查。对违反《决定》和本通知精神,继续实行无偿实物分配住房,低价出售公有住房,变相增加住房补贴,用成本价或低于成本价超标出售、购买公有住房,公房私租牟取暴利等行为,各级监察部门要认真查处,从严处理。国务院责成建设部会同监察部等有关部门监督检查本通知的贯彻执行情况。

本通知自发布之日起实行。原有的有关政策和规定,凡与本通知不一致的,一律以本通知为准。 

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  对赌协议亦然,对赌失败转让方支付给受让方补偿,是转让方对标的股权经营风险的补偿,并非对交易总对价的调整。交易各方约定了业绩目标值及未达目标值需补偿,但该约定并非对股权转让交易总对价的调整,而是对标的股权未来经营业绩的保证和经营风险的补偿安排。对赌协议并未对标的股权估值重新进行调整,也就是没有调整股权转让时的交易对价,因此不产生多缴税款。

  上述司法案例的启示

  从上述案例来看,多家法院认为,股权转让时,股权转让价格来源于标的股权的价值,转让方据此计算缴纳个人所得税。在股权转让时点标的股权价值没有发生变化的情况下,即使由于种种原因转让方实际取得的股权转让收入减少,也并不影响股权转让时点标的股权的价值,也就没有产生多缴税款。因此,股权转让后价格减少不能退税的根源在于,这种情形下没有产生多缴税款。

  笔者注意到,在这些行政诉讼案件中,对于当事人提出的诸多退税理由,审理法院逐一解释政策,格外注重释法说理,尤其是重点阐释了有关股权转让不存在多缴税款的原因,有效化解了有关涉税争议。

  法院判决通过释法说理讲清法理、讲明事理,不仅澄清了有关退税问题,而且进行了生动的普法。


又现福建灵工平台移送公安,虚开风险或掣肘行业发展

编者按:近期,福建某灵活用工平台因虚开发票16亿元被税务机关查处,案件已移送司法机关。多家受票企业因取得该平台虚开的发票被认定为偷税,面临补税、滞纳金及罚款的行政处罚。本文结合灵活用工行业常见业务模式,分析涉税风险高发环节,为企业提供申辩思路与合规建议。

  一、近期动态:某灵工平台虚开被移送公安,多家受票方被处罚

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  近期,税务机关曝光一起灵活用工平台虚开案件。经查,福建某灵活用工平台在经营期间为他人(为自己)开具与实际经营业务情况不符的专票11781份,金额14.8亿元,税额8924.41万元;为他人(为自己)开具与实际经营业务情况不符的普票1236份,金额1690.25万元。因情节严重,该案已被移送公安机关处理,多家受票企业也受到税务处罚,以下为三个典型案例:

  案例一:通过平台取得外包服务发票被定性偷税

  2023年4月,某广告公司向外包服务人员及其团队购入设计服务,因该外包团队无法开具发票,该公司与灵活用工平台签订协议,由平台提供代付款、开具发票等服务,被税务机关定性偷税并处以不缴、少缴税款60%的罚款合计6.30万元。

  案例二:通过平台支付部分员工的工资等费用被定性偷税

  2023年6月-2024年4月,某科技公司通过灵活用品平台支付部分员工的工资等费用,以支付服务费的方式取得该平台开具的21份专票,价税合计318万元,被税务机关定性为偷税并处不缴、少缴税款50%的罚款合计9.47万元,其应扣未扣个人所得税(工资、薪金所得)的行为被处罚款合计3170.14元。

  案例三:通过平台取得虚假推广费发票被定性偷税

  2025年2月,某科技公司取得灵活用工平台开具的专票16份,金额887万元,税额53万元,被证实为虚开发票。经查,因销售需要,某科技公司员工秦某生寻找业务推广公司进行产品推广并凭发票、结算单进行费用报销,该公司知晓并非所有推广均由灵活用工平台进行,但并未对推广渠道及对应公司进行核实,仅就员工提供的结算单,根据单位支付制度向开票方支付了推广费,因该员工已离职无法进行核实及补开发票,该公司被税务机关定性为偷税并处罚款合计86.88万元。

  二、灵活用工行业受票方企业应当关注四大涉税风险高发点

  实践中,一旦灵活用工平台被认定为虚开发票,下游受票企业往往会被牵连,可能面临增值税进项税额无法抵扣、对应成本费用无法在企业所得税前扣除的风险,甚至被税务机关定性为接受虚开发票、构成偷税,承担相应的行政责任。若情节严重、达到刑事立案标准,受票企业还可能因涉嫌虚开犯罪被移送公安机关处理。这些涉税风险通常集中于以下几类业务模式:

  一是事后补开模式:自由职业者已直接向用工单位提供了劳务或服务,用工单位为获取发票,事后通过灵活用工平台代为开具发票,此种补开行为往往难以被税务机关认可;

  二是形式走账模式:自由职业者在提供服务前虽已约定通过灵工平台结算,但用工单位因缺乏相应服务资质和能力,且未与自由职业者或平台签订清晰的挂靠、转包等协议,导致被认定为自由职业者直接向用工单位提供劳务,而非平台提供服务;

  三是代发薪酬模式:通过平台向本企业员工、高管发放工资、奖金或分红,实质是利用平台拆分收入、逃避个人所得税代扣代缴义务。

  若企业存在上述业务模式,且出现以下异常情况,更容易引发税务机关重点监管:

  (一)发票开具明显异常

  如发票内容与实际业务严重不符,如基础劳务开具为“技术服务费”;开票时间与用工周期明显不匹配;或用工人员信息异常集中(如高龄、偏远地区人员占比过高、身份证号段连续等),此类行为易触发税务预警。

  (二)务工人员由受票企业自行寻找或与员工信息大量重合

  若企业自行招募和管理人员,仅通过平台进行资金结算和开票,而平台未实际提供用工匹配服务,则易被认定为“形式走票、实质自雇”。另一种常见风险是企业将正式员工伪装为第三方劳务人员,导致个税、社保数据与实际情况矛盾,引发交易真实性怀疑。

  (三)资金回流痕迹明显

  若存在“先垫资结算、后平台回流”的资金操作模式,即便存在真实用工场景,仍可能因表面的资金回流触发虚开风险。具体表现为:受票企业直接向先行务工人员垫付劳务报酬,为满足票据合规要求,后续将资金转入灵活用工平台对公账户并扣除开票服务费,最终形成表面的资金回流。

  (四)务工人员提供高风险业务

  以咨询费、推广费等名义开展的劳务合作,因服务成果难以量化,常成为虚开高发区。尤其是大额咨询类发票,若缺乏咨询记录、成果交付证明、效果数据等证据链支撑,极易被税务机关认定为虚假交易。

  三、灵活用工平台被定性虚开,受票方企业可采取的五大申辩策略

  (一)申请核实异常凭证

  实践中,灵活用工平台走逃失联、被认定为非正常户或虚开发票的情况时有发生,受票企业取得的发票往往被列为异常增值税扣税凭证(以下简称“异常凭证”),导致企业面临进项税额转出和补缴税款的风险。受票企业若对税务机关认定的异常凭证存有异议的,应自收到《税务事项通知书》之日起20个工作日内,向主管税务机关提出核查申请,并附业务合同、银行转账凭证等相关材料。税务机关应在收到申请后90日内完成核实,若无疑问且符合增值税进项抵扣规定,将出具通知允许纳税人继续抵扣。值得一提的是,纳税信用等级为A的企业可在收到异常凭证通知后10日内提出核实申请,且暂不需作进项税额转出处理。这一机制是企业挽回损失的关键渠道,务必把握时效、及时提交材料,避免丧失救济机会。

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  若受票企业被定性虚开,则应当在行政阶段及时介入,避免行政风险升级为刑事风险。我们认为,开票方与受票方的法律责任需根据各自交易实质独立判定,二者是否构成刑事犯罪或行政违法行为不存在必然关联,还应当考量受票企业主观是否存在骗抵税款的故意、客观上是否造成了税款损失。

  四、小结

  灵活用工模式在降低用工成本、提升组织灵活性等方面具有优势,但其涉税风险不容忽视。企业应注重以下方面:强化业务真实性管理,保留用工合同、考勤记录、成果交付、资金流水等全套证据链;审慎选择合作平台,关注其资质、风控能力和涉税合规情况;建立内部发票审核机制,杜绝发票内容与业务实质不符;一旦面临稽查,应积极与税务机关沟通,提交如用工协议、服务交付凭证、资金支付记录等主张业务真实发生,争取良好定性,避免承担较大的经济损失。