汇发[2019]13号 国家外汇管理局关于印发《支付机构外汇业务管理办法》的通知
发文时间:2019-04-29
文号:汇发[2019]13号
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国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部,深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局,各中资外汇指定银行:

  为便利跨境电子商务结算,促进支付机构外汇业务健康发展,防范外汇支付风险,国家外汇管理局在总结支付机构跨境外汇支付业务试点经验的基础上,制定了《支付机构外汇业务管理办法》(以下简称《办法》,见附件)。现就有关事项说明如下:

  一、《办法》实施前参与跨境外汇支付业务试点的支付机构,应于《办法》实施之日起3个月内,按照《办法》要求,向注册地国家外汇管理局分局、外汇管理部(以下简称分局)进行名录登记。

  二、银行在满足交易信息采集、真实性审核等条件下,可参照《办法》第十二条,申请凭交易电子信息为跨境电子商务经营者、购买商品或服务的消费者提供结售汇及相关资金收付服务。

  三、为确保支付机构跨境外汇支付试点业务平稳过渡,各分局应向辖内支付机构准确传导政策要求,科学调配人员,妥善做好《办法》实施的各项工作。

  四、本通知自发布之日起施行,此前规定与本通知不一致的,按本通知执行。《国家外汇管理局关于开展支付机构跨境外汇支付业务试点的通知》(汇发〔2015〕7号)同时废止。

  各分局收到本通知后,应及时转发辖内中心支局(支局)、地方性商业银行及外资银行。各中资外汇指定银行收到本通知后,应及时转发下属分支机构。

  特此通知。

国家外汇管理局

2019年4月29日

支付机构外汇业务管理办法

  第一章 总则

  第一条为便利跨境电子商务结算,促进支付机构外汇业务健康发展,防范跨境资金流动风险,根据《中华人民共和国电子商务法》《中华人民共和国外汇管理条例》《非金融机构支付服务管理办法》等有关法律法规,制定本办法。

  第二条 支付机构开展外汇业务适用本办法。

  本办法所称支付机构外汇业务,是指支付机构通过合作银行为市场交易主体跨境交易提供的小额、快捷、便民的经常项下电子支付服务,包括代理结售汇及相关资金收付服务。

  本办法所称市场交易主体,是指电子商务经营者、购买商品或服务的消费者(以下简称消费者)。

  第三条 支付机构依据本办法办理贸易外汇收支企业名录登记(以下简称名录登记)后方可开展外汇业务。支付机构应遵循“了解客户”“了解业务”及“尽职审查”原则,在登记的业务范围内开展经营活动。

  第四条 支付机构应尽职核验市场交易主体身份的真实性、合法性。为市场交易主体办理的外汇业务应当具有真实、合法的交易基础,且符合国家有关法律法规,不得以任何形式为非法交易提供服务。支付机构应对交易的真实性、合法性及其与外汇业务的一致性进行审查。

  第五条 银行应审慎选择合作支付机构,客观评估拟合作支付机构的外汇业务能力等,并对合作支付机构办理的外汇业务的真实性、合规性进行合理审核。未进行合理审核导致违规的,合作银行依法承担连带责任。合作银行可根据支付机构风险控制能力等情况在经登记的单笔交易限额内确定实际的单笔交易限额。合作银行要求支付机构提供必要相关信息的,支付机构应积极配合。

  第六条 市场交易主体、支付机构及合作银行应遵守国家有关法律法规,不得以虚构交易、分拆等方式逃避监管。

  第七条 国家外汇管理局及其分支机构(以下简称外汇局)依法对支付机构开展外汇业务进行监督管理。支付机构、合作银行及市场交易主体应予以配合。

  第八条 支付机构及合作银行应依法履行反洗钱、反恐怖融资义务,依法维护市场交易主体合法权益,对市场交易主体身份和交易信息等依法严格保密。

  第二章 登记管理

  第九条 国家外汇管理局分局、外汇管理部(以下简称分局)负责支付机构名录登记管理。

  第十条支付机构申请办理名录登记,应具备下列条件:

  (一)具有相关支付业务合法资质;

  (二)具有开展外汇业务的内部管理制度和相应技术条件;

  (三)申请外汇业务的必要性和可行性;

  (四)具有交易真实性、合法性审核能力和风险控制能力;

  (五)至少5名熟悉外汇业务的人员(其中1名为外汇业务负责人);

  (六)与符合第十一条要求的银行合作。

  第十一条 支付机构应与具备下列条件的银行签约,并通过合作银行办理相关外汇业务:

  (一)具有经营结售汇业务资格;

  (二)具有审核支付机构外汇业务真实性、合规性的能力;

  (三)至少5名熟悉支付机构外汇业务的人员;

  (四)已接入个人外汇业务系统并开通相关联机接口。

  支付机构应根据外汇业务规模等因素,原则上选择不超过2家银行开展合作。

  第十二条 支付机构申请办理名录登记,应按照本办法向注册地分局提交下列申请材料:

  (一)书面申请,包括但不限于公司基本情况(如治理结构、机构设置等)、合作银行情况、申请外汇业务范围及可行性研究报告、与主要客户的合作意向协议、业务流程、信息采集及真实性审核方案、抽查机制、风控制度模型及系统情况等;

  (二)行业主管部门颁发的开展支付业务资质证明文件复印件、营业执照(副本)复印件、法定代表人有效身份证件复印件等;

  (三)与银行的合作协议(包括但不限于双方责任与义务,汇率报价规则,服务费收取方式,利息计算方式与归属,纠纷处理流程,合作银行对支付机构外汇业务合规审核能力、风险管理能力以及相关技术条件的评估认可情况等);

  (四)外汇业务人员履历及其外汇业务能力核实情况;

  (五)承诺函,包括但不限于承诺申请材料真实可信、按时履行报告义务、积极配合外汇局监督管理等。如有其他有助于说明合规、风控能力的材料,也可提供。

  第十三条 注册地分局应在支付机构提交合格完整申请材料之日起20个工作日内,为获准登记的支付机构出具正式书面文件,为其办理名录登记,并按规定公开许可结果,同时报备国家外汇管理局。

  第十四条 支付机构名录登记的有效期为5年。期满后,支付机构拟继续开展外汇业务的,应在距到期日至少3个月前向注册地分局提出延续登记的申请。继续开展外汇业务应符合本办法第十条所列条件,并按照本办法第十二条提交材料。违反《中华人民共和国行政许可法》相关规定,或行业主管部门终止支付机构支付业务,支付机构名录登记相应失效。

  第十五条 支付机构变更下列事项之一的,应事前向注册地分局提出登记变更申请,并提供相关说明材料:

  (一)业务范围或业务子项;

  (二)合作银行;

  (三)业务流程;

  (四)风控方案;

  (五)单笔交易金额限额(特定交易限额变更理由及相应风险控制措施);

  (六)交易信息采集及验证方案;

  (七)公司外汇业务负责人。

  注册地分局同意变更的,为支付机构办理登记变更,其有效期与原登记有效期一致。支付机构变更公司名称、实际控制人或法定代表人等公司基本信息,应于变更后30日内向注册地分局报备。注册地分局需评估公司变更情况对持续经营外汇业务能力的影响。

  第十六条 支付机构主动终止外汇业务,应在公司作出终止决定之日起5个工作日内向注册地分局提出注销登记申请及终止外汇业务方案。业务处置完毕后,外汇局注销其登记。

  第十七条 支付机构办理名录登记,因隐瞒有关情况或提供虚假材料等未获批准的,自收到不予批准决定之日起1年内不得再次提出申请。

  第三章 市场交易主体管理

  第十八条 支付机构应尽职审核市场交易主体的真实性、合法性,并定期核验更新,相关材料(含电子影像等)留存5年备查。审核的市场主体信息原则上包括但不限于名称、国别、有效证件号码、联系方式等可校验身份的信息。

  第十九条 支付机构应区分电子商务经营者和消费者,对市场交易主体进行管理,并建立健全市场交易主体管理制度。市场交易主体为境外主体的,支付机构应对其身份进行分类标识,相关外汇业务按现行有关规定办理。

  第二十条 支付机构应建立市场交易主体负面清单管理制度,将拒绝服务的市场交易主体列入负面清单,并每月将负面清单及拒绝服务原因报合作银行,相关材料留存5年备查。合作银行应建立支付机构服务的市场交易主体随机抽查机制,抽查情况留存备查。

  第四章 交易审核

  第二十一条 支付机构应制定交易信息采集制度,按照真实、可跟踪稽核、不可篡改原则采集交易信息,确保交易信息来源客观、可信、合法。交易信息原则上应包括商品或服务名称及种类、数量、交易币种、金额、交易双方及国别、订单时间等必要信息。

  支付机构应建立交易信息验证及抽查机制,通过适当方式对采集的交易信息进行持续随机验证,可通过物流等信息进行辅助验证,相关资料留存5年备查。

  第二十二条 支付机构为市场交易主体提供外汇服务时,应确保资金收付与交易在主体、项目、金额等方面一致,另有规定的除外。

  第二十三条 对于违规风险较高的交易,支付机构应要求市场交易主体提供相关单证材料。不能确认交易真实合规的,应拒绝办理。相关材料留存5年备查。

  第二十四条 支付机构外汇业务的单笔交易金额原则上不得超过等值5万美元。对于有真实、合法超限额需求的,支付机构应按照本办法第十五条向注册地分局提出登记变更申请。

  第二十五条 支付机构应通过合作银行为市场交易主体办理结售汇及相关资金收付服务,并按照本办法要求实现交易信息的逐笔还原,除退款外不得办理轧差结算。支付机构应在收到资金之日(T)后的第1个工作日(T+1)内完成结售汇业务办理。

  第二十六条 消费者可用人民币或自有外汇进行支付。消费者向支付机构划转外汇时,应向外汇划出银行提供包含有交易金额、支付机构名称等信息的交易真实性材料。外汇划出银行核对支付机构账户名称和金额后办理,并在交易附言中注明“支付机构外汇支付划转”。

  第二十七条 支付机构应事前与市场交易主体就汇率标价、手续费、清算时间、汇兑损益等达成协议。支付机构应向市场交易主体明示合作银行提供的汇率标价,不得擅自调整汇率标价,不得利用汇率价差非法牟利。

  第二十八条 支付机构应建立健全外汇业务风控制度和技术系统,设立外汇业务合规管理岗,并对制度和技术系统进行持续评估完善。

  第二十九条 合作银行应对支付机构外汇业务真实性、合规性进行合理审核,建立业务抽查机制,随机抽查部分业务,并留存相关材料5年备查。合作银行可要求支付机构及交易相关方就可疑交易提供真实合法的单证材料。不能确认交易真实、合法,合作银行应拒绝办理。支付机构不配合合作银行审核或抽查,合作银行应拒绝为其办理外汇业务。

第五章 账户管理

  第三十条 支付机构应按照外汇账户管理有关规定,在每家合作银行开立一个外汇备付金账户(一家合作银行的多个币种外汇备付金账户视作一个外汇备付金账户),账户名称结尾标注“PIA”(Payment Institute Account)。外汇备付金账户用于收

  付市场交易主体暂收待付的外汇资金。

  第三十一条 支付机构为市场交易主体办理的外汇业务均应通过外汇备付金账户进行。同名外汇备付金账户之间可划转外汇资金。

  第三十二条 支付机构应将外汇备付金账户资金与自有外汇资金严格区分,不得混用。外汇备付金账户不得提取或存入现钞。支付机构自有外汇资金账户的开立、使用应遵循现行外汇管理规定。

  第三十三条 支付机构和合作银行应建立外汇备付金信息核对机制,逐日核对外汇备付金的存放、使用、划转等信息,并保存核对记录。

  第三十四条 支付机构外汇备付金账户纳入外汇账户管理信息系统管理,合作银行应及时按照规定将数据报送外汇局。

  第三十五条 支付机构不得在境外开立外汇备付金账户,或将市场交易主体资金存放境外,另有规定的除外。

  第六章 信息采集与报送

  第三十六条 支付机构应根据本办法要求报送相关业务数据和信息,并保证数据的及时性、准确性、完整性和一致性。

  第三十七条 支付机构应按照《通过银行进行国际收支统计申报业务实施细则》(汇发〔2015〕27号印发)、《通过银行进行国际收支统计申报业务指引(2016年版)》(汇发〔2016〕4号印发)等国际收支申报相关规定,在跨境交易环节(即实际涉外收付款项时)对两类数据进行间接申报:一类是集中收付或轧差净额结算时支付机构的实际涉外收付款数据;另一类是逐笔还原集中收付或轧差净额结算前境内实际收付款机构或个人的原始收付款数据。

  第三十八条 支付机构应按现行结售汇管理规定,在规定时间提供通过合作银行办理的逐笔购汇或结汇信息,合作银行应

  按照现行规定报送结售汇统计报表。个人项下结售汇业务,合作银行应根据支付机构的数据,在办理结售汇之日(T)后的第1个工作日(T+1)内对于单笔金额等值500美元(含)以下的区分币种和交易性质汇总后以支付机构名义逐笔录入个人外汇业务系统,对于单笔金额等值500美元以上的逐笔录入个人外汇业务系统。支付机构外汇业务项下的个人结售汇不计入个人年度结售汇便利化额度。

  第三十九条 支付机构应妥善保存办理外汇业务产生的各类信息。客户登记有效期内应持续保存,客户销户后,相关材料和数据至少保存5年。

  第四十条 支付机构应通过支付机构跨境支付业务报表系统于每月10日前向注册地分局报送客户外汇收支业务金额、笔数、外汇备付金余额等数据,并对每月累计外汇收支总额超过等值20万美元的及单笔交易金额超过等值5万美元的客户交易情况报送大额收支交易报告,如发现异常或高风险交易,应在采取相应措施后及时向合作银行及注册地分局报告。

  第七章 监督与管理

  第四十一条 支付机构开展外汇业务依法接受注册地与经营地分局的监管。注册地与经营地分局之间应加强监管协调。

  第四十二条 外汇局依法要求支付机构和合作银行报送有关业务资料、对相关事项作出说明,支付机构和合作银行应积极配合,并及时提供相关材料。

  第四十三条 支付机构有下列情形之一的,外汇局对其实施风险提示、责令整改、调整大额收支交易报告要求等措施:

  (一)外汇业务管理制度和政策落实存在问题;

  (二)交易真实性、合法性审核能力不足;

  (三)外汇备付金管理存在风险隐患;

  (四)不配合合作银行审核、核查;

  (五)频繁变更外汇业务高级管理人员;

  (六)其他可能危及支付机构稳健运行、损害客户合法权益或危害外汇市场的情形。

  第四十四条 银行有下列情形之一的,外汇局责令整改:

  (一)审核支付机构外汇业务真实合规性能力不足;

  (二)外汇备付金账户管理存在风险隐患;

  (三)发现异常情况未督促支付机构改正;

  (四)支付机构外汇业务出现重大违规或纵容支付机构开展违规交易;

  (五)其他可能损害客户合法权益或危害外汇市场的情形。

  第四十五条 支付机构以欺骗等不正当手段获取名录登记,外汇局依法撤销其登记,该支付机构自被撤销名录登记之日起3年内不得再次提出登记申请。

  第八章 罚则

  第四十六条 支付机构、银行有下列情形之一的,外汇局依法责令整改、暂停相关业务进行整顿,并依照《中华人民共和国外汇管理条例》进行处罚:

  (一)支付机构未按规定审核外汇业务真实性、合规性;

  (二)银行未按规定审核支付机构外汇业务真实性、合规性;

  (三)银行未按规定办理结汇、售汇业务;

  (四)未按规定报送相关数据;

  (五)违反相关外汇账户管理规定;

  (六)不配合外汇局监督管理、检查核查;

  (七)其他违规行为。

  支付机构存在未经名录登记或超过登记范围开展外汇业务等违规行为,外汇局将依法实施调整、注销名录登记等措施。

  第四十七条 外汇局依法将违规情况向社会通报。涉嫌犯罪的,依法移送公安机关,追究刑事责任。

  第九章 附则

  第四十八条 本办法所称外汇备付金,是指支付机构为办理市场交易主体委托的外汇支付业务而实际收到的暂收待付外汇资金。

  第四十九条 支付机构自身外汇业务按照一般企业外汇管理有关规定办理。

  第五十条 外汇局可根据形势变化及业务发展等情况对本办法中的相关金额标准进行调整。

  第五十一条 本办法由国家外汇管理局负责解释。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。