国税函[1998]1号 国家税务总局关于 就同香港特别行政区政府有关部门签署避免双重征税谅解备忘录(草案)征求意见的函
发文时间:1998-01-05
文号:国税函[1998]1号
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外交部,财政部,国务院港澳事务办公室:

  近日,通过国务院港澳事务办公室安排,我局同财政部、国务院港澳办联合组团同到访的香港特别行政区政府库务局和税务局组成的代表团就内地与香港间对所得避免双重征税问题进行了协商讨论,双方一致认为,为促进内地与香港间的贸易和投资,保持香港作为国际贸易、金融和航运中心的竞争力,有必要以适当方式就两地间消除双重征税做出安排。

  根据这次讨论双方确定的意向性意见,我局起草了《中华人民共和国中央人民政府国家税务总局和中华人民共和国香港特别行政区政府……关于对所得避免双重征税的谅解备忘录》(草案)。现送你部(办)征求意见。由于同香港方面就此事磋商日程安排的原因,烦请你部(办)将意见务于1998年1月15日前告我局。


中华人民共和国中央人民政府国家税务总局和

中华人民共和国香港特别行政区政府……

关于对所得避免双重征税的谅解备忘录


  中华人民共和国和中央人民政府国家税务总局和中华人民共和国香港特别行政区政府……于一九九 年 月 至一九九 年 月 日在北京就两地对所得避免双重征税和有关税务合作问题进行了磋商,并签署了谅解备忘录如下:

  第一条 常设机构及其营业利润

  一、一方企业的利润应仅在该一方征税,但该企业通过设在另一方的常设机构在另一方进行营业的除外。如果该企业通过设在该另一方的常设机构在该另一方进行营业,其利润可以在该另一方征税,但应仅以属于该常设机构的利润为限。

    二、“常设机构”一语是指企业进行全部或部分营业的固定营业场所。

  三、“常设机构”一语特别包括:

  (一)管理场所;

  (二)分支机构;

  (三)办事处;

  (四)工厂;

  (五)作业场所;

  (六)矿场、油井或气井、采石场或其它开采自然资源的场所。

  四、“常设机构”一语还包括:

  (一)建筑工地,建筑、装配或安装工程,或者与其有关的监督管理活动,但仅以该工地、工程或活动连续六个月以上的为限;

  (二)一方企业通过雇员或者雇用的其他人员,在另一方为同一个项目或者相关联的项目提供的劳务,包括咨询劳务,仅以在任何十二个月中连续或累计超过六个月的为限。

  五、虽有本条第二款至第四款的规定,“常设机构”一语应认为不包括:

  (一)专为储存、陈列或者交付本企业货物或者商品的目的而使用的设施;

  (二)专为储存、陈列或者交付的目的而保存本企业货物或者商品的库存;

  (三)专为另一企业加工的目的而保存本企业货物或者商品的库存;

  (四)专为本企业采购货物或者商品,或者搜集情报的目的所设的固定营业场所;

  (五)专为本企业进行其它准备性或辅助性活动的目的所设的固定营业场所;

  (六)专为本款第(一)项至(第五)项活动的结合所设的固定营业场所,如果由于这种结合使该固定营业场所的全部活动属于准备性质或辅助性质。

  六、虽有本条第二款和第三款的规定,当一个人(除适用第七款规定的独立代理人以外)在一方代表另一方的企业进行活动,有权并经常先例这种权力以该企业的名义签订合同,这个人为该企业进行的任何活动,应认为该企业在该一方设有常设机构。除非这个人通过固定营业场所进行的活动限于第五款的规定,按照该款规定,不应认为该固定营业场所是常设机构。

  七、一方企业仅通过按常规经营本身业务的经纪人、一般佣金代理人或者任何其他独立代理人在另一方进行营业,不应认为在另一方设有常设机构。但如果这个代理人的活动全部或几乎全部代表该企业,不应认为是本款所指的独立代理人。

  八、一方居民公司,控制或被控制于另一方居民公司或者在该另一方进行营业的公司(不论是否通过常设机构),此项事实不能据以使任何一方公司构成另一方公司的常设机构。

   第二条 不动产所得和财产收益

  一、关于不动产所得

  (一)一方居民由于直接使用、出租或者任何其他形式使用不动产,从位于另一方的不动产取得的所得(包括农业或林业所得),可以在该另一方征税。

  (二)“不动产”一语应具有财产所在地的一方的法律所规定的含义。该用语在任何情况下应包括附属于不动产的财产,农业和林业所使用的牲畜和设备,有关地产的一般法律规定所适用的权利,不动产的用益权以及由于开采或者有权开采矿藏、水源和其它自然资源取得的不固定或固定收入的权利。船舶和飞机不应视为不动产。

  二、关于财产收益

  (一)一方居民转让上述位于另一方的不动产或者转让一方企业在另一方的常设机构营业财产部分的动产或者一方居民在另一方从事独立个人劳务的固定基地的动产取得的收益,包括转让常设机构(单独或者随同整个企业)或者固定基地取得的收益,可以在该另一方征税。

  (二)一方企业转让从事国际运输的船舶、飞机或者陆运车辆,或者转让属于经营上述船舶、飞机的动产取得的收益,应仅在该一方企业所在地征税。

  第三条 海运、空运和陆运

  一、一方企业以船舶、飞机或陆运车辆经营的运输业务所取得的收入和利润,应仅在该一方征税。

  二、第一款规定也适用于参加合伙经营、联合经营或参加国际经营机构取得的利润。

   第四条 利息和特许权使用费

  一、关于利息

  (一)发生于一方而支付给另一方居民的利息,可以在该另一方征税。

  (二)然而,这些利息也可以在该利息发生的一方,按照其法律征税。但是,如果收款人是利息受益所有人,则所征税款不应超过利息总额的百分之十。

  (三)本条“利息”一语是指从各种债权取得的所得,不论其有无抵押担保或者是否有权人享债务人的利润;特别是从公债、债券或者信用债券取得的所得,包括其溢价和奖金。由于延期支付的罚款,不应视为本条所规定的利息。

  (四)如果利息受益所有人是一方居民,在利息发生的另一方,通过设在该缔约国另一方的常设机构进行营业或者通过设在该另一方的固定基地从事独立个人劳务,据以支付该利息的债权与该常设或者固定基地有实际联系的,不适用上述(一)和(二)的规定。在这种情况下,应视具体情况适用第三条或第七条的有关规定。

 (五)如果支付利息的人为一方居民,应认为该利息发生在该一方。然而,当支付利息的人不论是否为一方居民,在一方设常设机构或者固定基地,支付该利息的债务与该常设机构或者固定基地有联系,并由其负担该利息,上述利息应认为发生于该常设机构或固定基地所在地。

  (六)由于支付利息的人与受益所有人之间或者他们与其他人之间的特殊关系,就有关债权所支付的利息数额超出支付与受益所有人没有上述系所能同意的数额时,本条规定应仅适用于后来提及的数额。在这种情况下,对该支付款项的超出部分,仍应按各自的法律征税,但应对本谅解备忘录其它规定予以适当注意。

  二、关于特许权使用费

  (一)发生于一方而支付给另一方居民的特许权使用费,可以在该另一方征税。

  (二)然而,这些特许权使用费也可以在其发生的一方,按照其法律征税。但是,如果收款人是特许权使用费受益所有人,则所征税款不应超过特许权使用费总额的百分之十。

  (三)本条“特许权使用费”一语是指使用或有权使用文学、艺术或科学著作,包括电影影片、无红电或电视广播使用的胶片、磁带的版权,专利、专有技术、商标、设施或模型、图纸、秘密西文或秘密程序所支付的作为报酬的各种款项,或者使用或有权使用工业、商业、科学设备或有关工业、商业、科学经验的情况报所支付的作为报酬的各种款项。

  (四)如果特许权使用费受益所有人是一方居民,在特许权使用费发生的另一方,通过设在该另一方的常设机构进行营业或者通过设在该另一方的固定基地从事独立各人劳务,据以支付该特许权使用费的权利或财产与该常设机构或固定基地有实际联系的,不适用如上述(一)和(二)的规定。在这种情况下,应视具体情况适用第三条或第七条的规定。

  (五)如果支付特许权使用费的人是一方居民,应认为该特许权使用费发生在该一方。然而,当支付特许权使用费的人不论是否为一方居民,在一方设有常设机构或者固定基地,支付该特许权使用费的义务与该常设机构或者固定基地有联系,并由其负担这种特许权使用费,上述特许权使用费应认为发生于该常设机构或者固定基地所在地。

  (六)由于支付特许权使用费的人与受益所有人之间或他们与其他人之间的特殊关系,就有关使用、权利或情报支付的特许权使用费数额超出支付人与受益所有人没有上述关系所能同意地数额时,本条规定应仅适用于后来提及的数额。在这种情况下,对该支付款项的超出部分,仍应按各自的法律征税,但应对本谅解备忘录其它规定予以适当注意。

  第五条 有关个人所得税的征税

  一、关于独立个人劳务

  (一)一方居民由于专业性劳务或者其它独立性活动取得的所得,应仅在该一方征税。但具有以下情况之一的,可以在另一方征税:

  1、在另一方为从事上述活动设有经常使用的固定基地。在这种情况下,另一方可以仅对属于该固定基地的所得征税;

  2、在有关历年中在另一方停留连续或累计超过一百八十三天。在这种情况下,该另一方可以仅对在该一方进行活动取得的所得征税。

  (二)“专业性劳务”一语特别包括独立的科学、文学、艺术、教育或教学活动,以及医师、律师、工程师、建筑师、牙医师和会计师的独立活动。

  二、关于非独立个人劳务

  (一)除适用本条第三款的规定以外,一方居民因受雇取得的薪金、工资和其它类似报酬,除在另一方从事受雇的活动以外,应仅在该一方征税。在该另一方从事受雇的活动取得的报酬,可以在该另一方征税。

  (二)虽有第一款的规定,一方居民因在另一方从事受雇的活动取得的报酬,同时具有以下三个条件,应仅在该一方征税:

  1、收款人在有关历年中在该另一方停留连续或累计不超过一百八十三天;

  2、该项报酬由并非该另一方居民的雇主支付或代表该雇主支付;

  3、该项报酬不是由雇主设在该另一方的常设机构或固定基地所负担。

  (三)虽有第一款和第二的规定,在一方企业经营国际运输的船舶或飞机上从事受雇的活动取得的报酬,应仅在该企业所在地征税。

  三、关于董事费

  一方居民作为另一方居民公司的董事会成员取得的董事费和其它类似款项,可以在该另一方征税。

  四、关于艺术家和运动员

  (一)虽有本条第一款和二款的规定,一方居民作为表演家,如戏剧、电影、广播或电视艺术家、音乐家或作为运动员,在另一方从事其个人活动取得的所得,可以在该另一方征税。

  (二)虽有本条第一款和二款的规定,表演家或运动员从事其个人活动取得的所得,并非归属表演家或运动员本人,而是归属于其他人,可以在该表演或运动员从事其活动的一方征税。

  第六条 消除双重征税方法

  一、在内地,消除双重征税如下:

  内地居民从香港取得的所得,按照本谅解备忘录规定在香港缴纳的税额,可以在对该居民征收的内地税收中抵免。但是,抵免额不应超过对该项所得按照内地税法和规章计算的内地税收数额。

  二、在香港,消除双重征税如下:

  第七条 税务行政合作

  一、关于联属企业

  (一)当:

  1、一方企业直接或者间接参与另一方企业的管理、控制或资本、或者

  2、同一人直接或者间接参与一方企业和另一方企业的管理、控制或资本,在上述任何一种情况下,两个企业之间的商业或财务关系不同于独立企业之间的关系,因此,本应由其中一个企业取得,但由于这些情况而没有取得的利润,可以计入该企业的利润,并据以征税。

  (二)一方将另一方已征税的企业利润,而这部分利润本应由该一方企业取得的,包括在该一方的利润内,并且加以征税时,如果这两个企业之间的关系是独立企业之间的关系,该一方应对这部门利润所征收的税额加以调整,在确定上述调整时,应对本谅解亩忘录其它规定予以注意,如有必要,双方主管当局应相互协商。

  二、关于协商程序

  (一)当一个人认为,一方或者双方所采取措施,导致或将导致对其不符合本谅解备忘录规定的征税时,可以不考虑各方法律的补救办法,将案情提交本人为其居民的一方主管当局。该项案情必须在不符合本谅解备忘录规定的征税措施第一次通知之日起,三年内提出。

  (二)上述主管当局如果认为所提意见合理,又不能单方面圆满解决时,应设法同另一方主管当局相互协商解决,以避免不符本谅解备忘录规定的征税。达成的协议庆予执行,而不受各方法律的时间限制。

       (三)双方主管当局应通过协议设法解决在解释或实施本谅解备忘录时所发生的困难或疑义,也可以对本谅解备忘录未作规定的消除双重征税问题进行协商。

  (四)双方主管当局为达成协议,双方主管当局的代表可以进行磋商,口头交换意见。

  三、关于情况交换

  (一)双方主管当局应交换为实施本谅解备忘录的规定所需要的情报,或双方关于本谅解备忘录所涉及的税种的法律的规定所需要的情报(以根据这些法律我部与本谅备忘录不相抵触为限),特别是防止偷漏税的情报。情报交换不受第一条的限制。一方收到的情报庆作密件处理,仅应告知与本谅解备忘录所含税种有关的查定、征收、执行、起诉或裁决上诉有关的人员或当局(包括法院和行政管理部门)。上述人员或当局应仅为上述目的的使用该情报,但可以在公开法庭或法庭判决中公开有关情报。

  (二)本款(一)的规定在任何情况下,不应被理解为一方有以下义务:

  1、采取与双方法律和行政惯例相违背的行政措施;

  2、提供按照双方法律或正常行政渠道不能得到的情报;

  3、提供泄露任何贸易、经营、工业、商业、专业秘密、贸易过程的情报或者泄露会违反公共政策(公共秩序)的情报。

  第八条 适用人和税种的范围

  一、关于人的范围

  (一)本谅解备忘录适用于一方或者同时为双方居民的人。“居民”一语是指按照双方法律,由于住所、居所、注册所在地、总机构所在地,或者其它类似的标准,在一方负有纳税义务的人。

  (二)由于上述(一)的规定,同时为双方居民的个人,其身份应按以下规则确定:

  1、应认为是其有永久性住所在一方的居民;如果在双方同时有永久性住所,应认为是与其个和经济关系更密切(重要利益中心)所在一方的居民;

  2、如果其重要利益中心所在一方无法确定,或者在任何一方都没有永久性住所,应认为是其有习惯性居处所在一方的居民;

  3、如果其在双方都在或者都没有习惯性居处,双方主管当局应通过协商解决。

  (三)由于上述(一)的规定,除个人以外,同时为双方居民的人,应通过双方主管当局通过协商解决。

  二、关于税种的范围

  除另有规定外,本谅解备忘录适用的现行税种是:

  (一)在内地;

  1、个人所得税;

  2、外商投资企业和外国企业所得税;

  (以下简称“内地税收”)

  (二)在香港:

  1、利得税;

  2、薪俸税;

  (以下简称“香港税收”)

  (三)本谅解备忘录也适用于本谅解备忘录签订之日后征收的属于增加或者代替上述所列现行税种的相同或者实质相似的税收。双方主管当局应将各自税法所作的实质变动,在其变动后的适当时间内通知对方。

  第九条 一般定义

  一、在本谅解备忘录中,除上下文另有解释的以外:

  (一)“一方”和“另一方”的用语,按照上下文,是指内地或者香港;

  (二)“人”一语包括个人,公司或其他团体;

  (三)“公司”一语是指法人团体或者在税收上视同法人团体的实体;

  (四)“一方企业”和“另一方企业”的用语,分别指一方居民经营的企业和另一方居民经营的企业;

  (五)“海运、空运和陆运”一语是指一方企业以船舶、飞机或陆运车辆经营的运输,不包括仅在另一方各地之间以船舶、飞机或陆运车辆经营的运输;

  (六)“主管当局”一语,在内地方面是指国家税务总局或其授权的代表;在香港方面的是指……

  二、一方在实施本谅解备忘录时,对于未经本谅解备忘录明确定义的用语,除上下文另有解释的以外,应当具有该一方适用于本谅解备忘录的税种的法律所规定的含义。

  本谅解备忘录自签字之日起生效。

  本谅解备忘录于一九 年 月 日在   签订,一式两份。

    中华人民共和国           中华人民共和国

  中央人民政府国家税务总局      香港特别行政区政府……


     国家税务总局关于企业所得税检查处罚起始日期的批复

      国税函[1998]63号  一九九八年一月二十四日

北京市地方税务局:

  你局《关于企业所得税年终汇算清缴检查处罚起始日期的请示》(京地税企[崐1997]557号)收悉。经研究,现答复如下:

  根据企业所得税暂行条例及有关规定,纳税人应按照规定期限报送年度企业所崐得税申报表。对年度企业所得税的检查,宜在纳税人报送年度企业所得税申报表之崐后进行。这种检查(包括汇算清缴期间的检查和汇算清缴结束后的检查)查补的税崐款,其滞纳金应从汇算清缴结束的次日起计算加收,罚款及其他法律责任,应按征崐管法的有关规定执行。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。