土地征收补偿,增值税还有两大操作问题需要注意
发文时间:2020-10-13
作者:herozgq
来源:财税星空
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近日,财政部、国家税务总局发布的《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号),对于土地征收中,给予各种补偿款是否征收增值税的问题给予了明确,澄清了很多争议性问题:


  1、青苗补偿费是否要按销售不动产征税。其实,这个问题在营业税时代就一直存在。在已经废止的《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》(国税函[1997]87号)规定:对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入,应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产━━其他土地附着物”税目征收营业税。青苗补偿费按照销售不动产征收营业税,实际上,这个文件发布后,全国原先地税机关对于青苗补偿费真的按照销售不动产征收营业税的案例寥寥无几。后期,总局纳服司在类似政策解答中也明确了,根据《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[2008]277号)规定,纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,按照《国家税务总局关于印发[营业税税目注释(试行稿)]的通知》(国税发[1993]149号)规定,不征收营业税。根据《土地管理法》规定,征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。由此可见,青苗补偿费不征收营业税。所以,青苗补偿费过渡到增值税后没有任何争议。


  2、争议在于对于地上建筑物、构筑物的补偿是否需要按照销售不动产征税。对于这个问题,在营业税时代实际就有两种观点。第一种观点是“房随地走”,如果是国家征收土地,土地使用权已经收归国有,自然就不存在针对房屋、构筑物的补偿属于销售不动产行为,也就不征收营业税。第二种观点是,如果县级以上人民政府或国土部分收回土地,对于土地补偿不征收营业税,但是对于地上房屋补偿(注销房产证)、地上构筑物、附着物补偿仍应该按照销售不动产征收营业税。这个延续到增值税时代还是存在。有些地方税务机关认为,土地政府收回,给予的地上建筑物、构筑物、设备的补偿不需要征收增值税。但也有地方认为,这里要分别按照建筑物、构筑物和设备分别征收增值税。


  今年,财政部 税务总局公告2020年第40号把上述争议全部消除了:土地所有者依法征收土地,并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为,属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税[2016]36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。


  那按照40号公告的规定,只要是土地所有者依法征收土地,给予土地使用人土地、有形动产(设备、货物等)和不动产的补偿都可以免征增值税。


  这里,第一个问题需要注意的是,财税[2016]36号对于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形不是给予的“不征收增值税”待遇,而是给予的“免征增值税”的待遇。那土地使用权将土地使用权归还土地所有人时,涉及不动产、有形动产补偿免增值税,那是否需要进项税转出呢?如果按照规定,这个就需要按规定进行进项税转出。其中,涉及货物的部分,应该按照货物原始购进环节抵扣的进项税在取得补偿时转出。而对于设备和不动产,则需要按照财税[2016]36号的规定,按照如下公式进行进项税转出:


  不得抵扣的进项税额=固定资产或者不动产净值*适用税率。这里不动资产或不动产净值是指纳税人根据财务会计制度规定计提折旧或摊销后的余额。


  第二个更为关键的问题,就是对于补偿支付主体的限定,以及40号公告和土地一级开发制度的衔接问题。如果按照40号公告的字面意思来看,在土地收回环节,只有土地所有者(政府)向土地使用权人支付的补偿才免增值税。但是,在实际操作中,具体运作拆迁补偿的并非一定都是政府。比如,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条规定:房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。


  也就是在立法规定中,也存在非政府,而是由第三方的房屋征收实施单位(比如承担安居房建设的国有企业、拆迁代理公司)来实施拆迁补偿发放工作,这里支付主体并非一定是政府。


  同时,按照现在政策规定,很多土地要求净地挂牌出让。但是政府往往无资金垫付前期拆迁补偿款。因此,土地一级开发模式也被广泛采用。在操作模式上,政府首先发布某个区域的土地收回的公告,后期委托从事土地一级开发的公司进行土地一级开发(包括拆迁补偿、三通一平、规划设计等工作),毛地转为净地后,政府出让土地取得土地出让金再和土地一级开发公司进行一级开发的收入结算,有按一级开发成本加上合理管理费和利润模式结算,也有按照土地出让收益的约定比例进行结算。那在这种模式下,向土地使用权人直接支付拆迁补偿款的主体就不是政府,而是土地一级公司,这种情况能否适用40号公告呢,这就产生了争议。


  我们认为,按照“房随地走”的大原则,只要是政府收回国有土地使用权的情况下,不管是政府直接支付,还是委托房屋征收实施单位支付,亦或在土地一级开发模式中,政府首先发布土地收回公告,后期由从事土地一级开发业务的公司进行拆迁并垫付补偿款的,取得补偿款的土地使用权人都应该可以按照40号公告的规定享受免征增值税的待遇。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。