房企尾盘商铺是否应在土增清算前处置
发文时间:2020-09-25
作者:李舟
来源:焦点财税
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 房地产企业而言,土地增值税清算是一个重要的节点,但很多企业都面临一个重要问题:土增清算前,未出售的商铺是否需要统一处置参与清算?这个问题看似简单,其实深入思考还是有很复杂的,根据我们实务中处理过的案例,下面尝试为大家分析分析:


  一、商铺参与统一清算与尾盘销售交税有何区别?


  统一清算是按照普通住宅、非普通住宅和其他商品房三个类别各自计算增值额、增值率和应缴土地增值税,商铺和写字楼、公寓、车位等一并被并入其他商品房,也就是说如果参与统一清算,商铺的增值率将会受到其他业态产品的影响,比如说如果其他业态产品卖得比较便宜,就意味着商铺增值率可以降低,甚至在特殊情况下增值额都有可能降低,比如车位出现收入成本倒挂情况时,车位会将整个其他商品房系列的增值额拉低,这对于最终清算交税当然都是有利的。


  如果商铺不参与统一清算,未来销售将不再汇总清算,而是按照清算所计算出的各个类别产品单方扣除数字直接计算扣除,比如商铺清算后销售3万元/平方,其他商品房土增清算中单方扣除为9000元,那么商铺将直接按照21000元/平方计算增值额、增值率,失去汇总作用滞后,商铺尾盘销售显然会交更多的税。


  二、土增清算前商铺如何处置的三个决策点


  1、商铺未来销售和现在销售税负差异有多大?


  按照上面的分析,参与土增统一清算和未来单独销售单独交税可能税负会有较大差异,因此企业在面临选择时应将这个差异计算出来,并作为重要决策点进行考虑。


  2、是否存在关联方转售的可能?




  为了参与统一清算,企业可以考虑先将商铺转让给关联方(包括关联方企业和关联方个人),未来如需销售,通过关联方再次对外转让,这样操作能否少缴税呢?我们来看看转售关联方如何缴税:


  这里需要注意的关键是房企将商铺转让给关联方的价格如何确定,因为是关联交易,企业有冲动将价格压低,而税务机关会按照税法审核交易价格是否公允,通常税务机关审核的次序是:


  第一步先看企业自己同期同类商铺转让价格比较;如果企业自身没有价格比较,第二步再看其他企业同期同类商铺转让价格比较;如果前两个都无法比较,第三步最后由税务机关进行核定征收,核定通常按照组成计税价格计算:公允价格=成本*(1+利润率)。


  3、未来商铺是否计划自持?


  如果未来商铺企业计划自持或运营,当然也可以有不同的自持模式:


  模式一:放在房地产公司名下,直接自持,但运营可能设立新的公司(如商业管理公司或酒店运营公司),将资产租赁给新公司;这种模式就不需要作为销售处理,也不需要参与土地增值税统一清算。


  模式二:转移给新的运营公司自持并运营,该部分商铺必须参与统一土增清算,但问题的关键在于转让价格设定。


  模式三:转移给关联个人自持并运营,统一必须参与统一土增清算,关键仍在于转让价格设定。


  总结:商铺是否参与统一土增清算,税的考虑是第一位,但运营需要、风险考虑、资金流考虑,甚至战略思考都可能影响最终的决定。


  2008年9月的解答——


受让商铺后税务登记证应该怎样变更


  咨询描述:几个月前接了一门面商铺,营业执照当时已经变更为我的,但税务登记证没有变更,一直用原来的缴纳国。地税,(新手不懂,经营内容没变),刚听一朋友说这样不行,问怎样变更?需要哪些手续?以前缴纳过的不会不算吧,谢谢!


  解答内容:根据国家税务总局《税务登记管理办法》(国家税务总局令第7号)第十八条和第十九条规定:纳税人税务登记内容发生变化的,应当向原税务登记机关申报办理变更税务登记。纳税人已在工商行政管理机关办理变更登记的,应当自工商行政管理机关变更登记之日起30日内,向原税务登记机关如实提供下列证件、资料,申报办理变更税务登记:(一)工商登记变更表及工商营业执照;(二)纳税人变更登记内容的有关证明文件;(三)税务机关发放的原税务登记证件(登记证正、副本和登记表等);(四)其他有关资料。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。