(2025)浙0109民初754号杭州某公司;孙某建设工程施工合同纠纷一审民事判决书
发文时间:2025-05-26
来源:浙江省杭州市萧山区人民法院
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原告:A公司,统一社会信用代码xxx,住所地浙江省杭州市XX区。

法定代表人:张某某,董事长。

委托诉讼代理人:马某某,女,系公司员工。

被告:孙某某,公民身份号码xxx,男,汉族,住浙江省绍兴市上虞区梁湖街道。

委托诉讼代理人:孙某,女,系孙某某的女儿。

原告A公司(以下简称“A公司”)与被告孙某某建设工程施工合同纠纷一案,本院于2025年1月7日立案受理后,依法适用简易程序,于2025年2月24日公开开庭进行了审理。A公司的委托诉讼代理人马某某、孙某某的委托诉讼代理人孙施到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

A公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告补缴的企业所得税及滞纳金83682.39元;2.被告支付原告利息损失(以83682.39元为基数自2023年4月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至实际支付日止)。

事实和理由:2011年2月23日,原告与被告就浙江通达4S店工程签订《项目施工管理经济责任内部承包合同》,约定由被告自负盈亏,承担项目产生的所有税费。2021年项目完成审计和清算工作,被告承诺若发生虚开发票行为,则承担全部责任及给原告带来的损失。清算完成之后,因税务稽查发现案涉项目开具的发票代码037001900105,发票号码39743290、39743293的发票涉嫌虚假交易,要求原告进行企业所得税的补缴与滞纳金的加罚。2023年4月7日,原告垫付上述税款和滞纳金,并向被告代理人陈幼灿送达《补缴税款及滞纳金的通知》,催促其支付该笔税费,但时至今日被告始终没有支付。

孙某某辩称:一、原告向被告要求支付补缴的企业所得税及滞纳金83682.39元,被告认为与事实不符。企业所得税是企业缴纳的税费,而被告作为个人承包者并非直接承担企业税务责任的主体,不应被要求承担此项费用。根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关税法规定,企业应自行负责其税务申报和缴纳义务。因此,原告要求被告支付补缴的企业所得税及滞纳金缺乏法律依据,不符合实际情况。首先,双方签订的《项目施工管理经济责任内部承包合同》,并未明确约定原告需要向被告支付企业所得税,亦未约定企业所得税具体计算方式。同时,根据合同4.5“承包方必须每次将汇入的工程款(含甲供材料)按比例向发包方解缴上交款,不得延期。甲方财务部门有权在建设方支付的工程款中直接提留。双方约定每次汇入的工程款暂按8.5%预提(含税收、管理费、质量保证金、安全保证金等)”,据此条款,原告亦认可其在案涉项目税收征收方式为核定征收,在本项目的结算中已经扣缴,故原告不能证明其缴纳的企业所得税与案涉项目存在直接关联。其次,被告关于本工程的全部交易及开票是要经过原告审核同意并盖章确认后才能报销结算给被告。根据承包合同7.3“建筑主材及大宗材料的采购在拟好合同的基础上应上报发包方审核批准后,才可签订采购合同。签订后报发包方备查。除及时清结的以外杜绝口头约定。材料进场必须严格检验验收手续,建立进出库手续。没有合同(指大宗材料及主材)、验收凭证、入库证明及正式发票的发包方派驻的财务管理人员有权拒绝支付材料价款”,以及合同7.5约定“承包方应按规定严格实物管理制度和资金管理制度。精打细算,严格控制成本,做到每一笔支出都是用于工程施工的,经济、合理、手续齐备、凭证真实。否则,财务拒付”。双方结算的事实亦证明,原告对于案涉发票的真实性是认可的并予以财务审核结算。案涉发票发生的实际情况为:2011年2月,原告与被告签订《项目施工管理经济责任内部承包合同》后履约施工,2013年10月30日项目竣工完毕。期间被告垫付了百余万材料成本费用,多次前往原告处要求根据合同结算本项目材料款,并提供建材供应商宜丰县翔宇建材经营部开具的建材款发票以及杭州坚塔混凝土有限公司开具的混凝土发票等若干,但因原告一直拖延未付,直至2021年7月才启动与被告的项目结算,导致被告不得不先行垫付。因原告延期未结算达数年之久,宜丰县翔宇建材经营部、杭州坚塔混凝土有限公司等供应商因征地拆迁或倒闭等情况均已注销,原开具的有效发票作废,原告无法对公支付,因此要求被告重新提供发票,并要求被告签署各类风险转嫁的承诺文书后才能给与结算(2021年7月21日被告财务人员与原告会计詹颖的聊天记录证明原告对宜丰的挂账及打款有另外要求,要求被告重新开票和签承诺书按手印)。此外,因工程尚有结余款原告未清算给被告,原告要求被告配合走账后才能结清尾款,具体情况为:原告开具了与被告无关的工程款发票14万元给案涉工程的发包甲方,但因无法从甲方收取工程款,原告要求被告财务负责人陈幼灿用个人汇款14万元当作建设方工程款交入原告公司账户,原告在收取被告转入14万元“工程款”3%的管理费、税费和其他费用后,需要找支付路径归还给被告,所以要求被告在工程清算时一起补开以上两项加起来近30万元的发票。在原告设置的结算前提和支付要求下,被告被迫无奈不得不签署应付款已付清承诺书及重新补开发票,案涉发票(电缆、电线)确是用于整个项目工程(具体约定需见本项目另一份关于弱电系统的工程合同)。按照合同约定流程,原告与材料供应者签订购销合同,经原告各部门把关审核购销合同无误后盖章,材料供应者凭身份证和经原告盖章的合同在国家税务总局日照山海天旅游度假区税务局大厅开具增值税普通发票并交纳应交税金,并把发票和完税证明、销货清单提交原告,原告经过多部门审核无误后,认定符合付款要求后才予以结算费用给被告。综上证据和事实表明,从合同角度来看原告的诉求同样没有依据。案涉发票系原告的过失导致且是原告要求被告补开,原告对发票的四流一致性进行审查和盖章认可,因其自身审核不严,亦存在过错,应承担相应过错责任。现原告要求被告向其支付补缴的企业所得税和滞纳金,既无事实依据,亦无法律依据。二、原告要求被告支付利息损失4883.33元,被告认为与事实不符且不存在利息损失。案涉发票的稽查情况为:2023年6月16日,国家税务总局日照山海天旅游度假区税务局在日常监管中,需请国家税务总局杭州市税务局核查交易业务真实性,是否存在虚开发票风险;原告接杭州市XX区国税局通知,需要企业协查发票的真实性,并要求企业复函。杭建二公司财务主管陈薛芬通知被告自查,被告提供供应商与原告签订的购销合同、经签收的送货单,增值税普通发票属于从税务大厅补开,附有《税收缴款书》,付款流程经过原告的全部审批程序(含原告法务审查),付款流水与经济业务关联方单位名称一致。但是,原告为避免税务追查在未征求被告意愿的情况下当作虚开发票业务处理并自行缴费,且将补缴税款的风险和责任全部转嫁给被告,要求被告全额承担案涉税收费用。事实是根据合同约定,原告已经在内部结算中全额扣除了被告需交的税费。综上所述,在建筑行业中承包人本身为弱势群体,不论是签订内部承包合同还是结算前需签订的风险转嫁承诺书、税务风险具结书等,均为建筑公司要求的版本,承包人无自主权。联系到本案,补开发票系原告要求并经过其内部多部门审核认定的报销结算事实,原告因其主导的过失且作为公司方对相关发票合法性、有效性等未尽到合理审查义务,将补缴税款的风险和责任全部转嫁给被告,不仅逃避其需承担的相应责任,更与事实严重不符,严重损害被告的名誉及合法权益。

针对孙某某的答辩意见,A公司补充述称:第一,关于结算时间。本案是4S店土建项目,2011年、2012年左右开始施工,项目做完后原甲方把项目卖给了他人。后来把装修也交给原告来做,中间就有一个时间差。公司规定项目要等到质保期结束后才能做清算,案涉项目质保期有8年,所以结算不是原告恶意拖延。第二,关于14万元款项。原告项目经理称14万元是孙某某帮甲方进行转账,孙某某答应甲方14万元走账,需原告帮助其开具发票,并非原告要求被告开发票、走账。第三,关于税务稽查。山东日照国税部门发送协查函给杭州市XX区国税局,杭州市XX区国税局通知原告3张发票存在虚开的情况。原告后来了解到孙某某的女儿孙某丽去山东日照代开了3张发票,山东日照国税局要求协查的原因一是代开人户籍地不在经营所在地,二是没有提供证明业务真实性的资料。原告联系孙某某和陈幼灿告知上述情况,孙某某当时发了一个函给原告财务,但函的内容是说明开票经过即原先发票作废、然后重新开具等,这恰恰说明发票存在虚开。最终原告经过跟税务局长期沟通,税务局在审核原告提交的申诉资料并听取反馈后认为仍然无法证明案涉交易的真实性,理由如下:1.缺少材料运输记录和相关物流证明;2.缺少个人销售方所售材料的来源证明,即销售方孙某丽作为个人是如何取得这些货物并售卖给其他人的,而被告无法提供这些证明材料。最终,税务局对原告采取了要求补缴税款和滞纳金的措施。故税款和滞纳金并非原告主动缴纳,原告是作为税务信用评级被降级评价的受害者进行了垫付。

经审理,本院认定事实如下:2011年2月20日,A公司、浙江通达汽车有限公司签订《建设工程施工合同》,约定由A公司承包4S店工程桩基、建筑、水电、消防、室外道路等。

2011年4月1日,A公司(甲方、发包方)、孙某某(乙方、承包方)签订《项目施工管理经济责任内部承包合同》,约定:由乙方承包浙江通达4S店工程,管理费按承包项目总造价的3%(未计税金)计算。承包方必须每次将汇入的工程款(含甲供材料)按比例向发包方解缴上交款,不得延期。甲方财务部门有权在建设方支付的工程款中直接提留。双方约定每次汇入的工程款暂按8.5%预提(含税收、管理费、质量保证金、安全保证金等),税金暂按3.49%计,多退少补,年度产值鉴定后按当年完成产值结算当年应交管理费,如有拖欠则按月利率15‰按日收取滞纳金。承包方按时足额上交发包方管理费和承担应缴的各项税额。承包方应承担项目经营所在地范围内的一切费用,包括本项目的印花税、营业税、个人所得税等应当缴纳或支出的全部税金、规费及各类押金等。

2021年7月20日,孙某某出具《项目有关债权债务及质量等问题承诺书》,承诺本项目部及本人对所提供的有关工程结算资料的真实性、完整性负责。同日,孙某某出具《税务风险具结书》,承诺项目提供的所有发票,合同流、发票流、付款流及货物流四流一致,并对所提供的所有发票承担一切经济和法律责任。若本项目清算后,被稽查到有虚开增值税发票的行为,本人承担虚开增值税发票的全部责任及给A公司带来的全部损失,并同意按照公司相关规定对本人予以追加处罚。

因宜丰县翔宇建材经营部于2016年9月27日注销,A公司财务人员詹颖于2021年7月21日告知孙某某财务人员“挂账宜丰的,不能打款给你,我们会给你冲以前的挂账”“宜丰的就是冲账处理,不通过银行付款”“宜丰这笔就当时发票多开了,现在冲回多挂账的发票”,孙某某财务人员称“我知道了,重新开材料发票”,詹颖称“是的,打给你要另外的要求”。

2021年9月,孙某某工作人员将重新开具发票对应的采购合同报送至A公司财务部。

2021年9月7日,孙某某的女儿孙某丽在国家税务总局日照山海天旅游度假区税务局代开山东增值税普通发票2份,发票号码分别为39743290、39743293,价税合计金额分别为184809.15元、105000元,购买方为A公司,销售方为日照市东港区卧龙山街道农村集体经济财务管理中心(代开机关),代开企业名称孙某丽,项目名称浙江通达4S店。

2023年3月,国家税务总局日照山海天旅游度假区税务局向国家税务总局杭州市XX区税务局发起省外核查,协作事项内容:我局在日常监管中发现,2021年度,你局所辖部分纳税人接受在我局委托代开单位开具的大额发票。公司短期内大量接受自然人在我局委托代开单位代开的大额发票,请核实该业务真实性,是否存在虚开发票风险。

2023年3月29日起,A公司财务人员与孙某某财务人员就税务自查事宜进行沟通。

2023年4月7日,国家税务总局杭州市XX区税务局向A公司发出《加收滞纳金通知书》,载明:你单位未按规定的期限2022年6月1日缴纳2021年1月(季)应纳税(费)75896.48元,现从欠缴之日2022年6月2日起至2023年4月7日止,滞纳310天,按日加收万分之五的滞纳金计11763.95元。

2023年4月7日,A公司向国家税务总局杭州市XX区税务局缴纳税款75896.48元、滞纳金11763.95元,合计87660.43元。其中因本案所涉发票号码为39743290、39743293的2份增值税普通发票,A公司缴纳税款72452.29元、滞纳金11230.10元,合计83682.39元。

2023年6月3日,A公司向孙某某送达催款通知,要求在收到通知后7日内缴纳款项,但未果。

另查明:因孙某丽代开的发票号码为39743295的增值税普通发票,A公司补缴税款和滞纳金合计3978.04元,A公司于2024年9月1日以陈幼灿为被告向杭州市滨江区人民法院提起诉讼,案号为(2024)浙0108民初4256号。案经审理,杭州市滨江区人民法院判决如下:一、被告陈幼灿于本判决生效之日起十日内支付原告A公司补缴的企业所得税及滞纳金3978.04元,并支付利息损失(以3978.04元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场贷款报价利率的标准,自2023年6月11日起计算至实际付清之日止)。二、驳回原告A公司的其他诉讼请求。

以上事实,有A公司提供的《建筑工程施工合同》《项目施工管理经济责任内部承包合同》《项目有关债权债务及质量等问题承诺书》《税务风险具结书》、发票、《协查通知》、协查发票明细、《加收滞纳金通知书》《完税证明》、银行回单、税金及滞纳金计算方式、《通知》及快递面单、(2024)浙0108民初4256号民事判决书,孙某某提供的《项目施工管理经济责任内部承包合同》、宜丰县翔宇建材经营部及杭州坚塔混凝土有限公司注销/吊销记录、微信和QQ聊天记录、陈幼灿转账14万元给A公司网银汇款凭证、与原告财务人员詹颖微信聊天记录、宜丰县翔宇建材经营部付清承诺书、购销合同、销货清单、税收缴纳书、《建设工程施工合同》、项目有关债权债务及质量等问题承诺书、与A公司财务人员陈薛芬微信聊天记录、完税证明,以及当事人在庭审中的陈述予以证实。上述证据本院经审查认为,证据客观真实、来源合法,与本案具有关联性,本院予以认证。孙某某提供的内部清算明细对其待证事实不具有充分证明效力,故不予采纳。

本院认为:法定纳税义务人通过民事合同方式与他人约定由

合同相对人缴纳税款,属于民事法律关系,民事合同当事人的这种约定和安排,没有导致国家税收流失,该种代为缴纳税款的行为并不能被认定为无效。该约定也并不改变法定纳税义务人的主体身份,实质是约定由他人承担支付相应款额的义务。具体到本案,A公司、孙某某间《项目施工管理经济责任内部承包合同》约定“承包方应承担项目经营所在地范围内的一切费用,包括本项目的印花税、营业税、个人所得税等应当缴纳或支出的全部税金、规费及各类押金等”,该包税条款不违反法律、行政法规的强制性规定,孙某某应当依约履行。孙某某在项目结算过程中因供应商注销等原因,由其女儿孙某丽代开发票号码为39743290、39743293的2份增值税普通发票,该2份发票经税务机关稽查发现涉嫌虚假交易,A公司因此缴纳税款72452.29元、滞纳金11230.10元,合计83682.39元。孙某某在《税务风险具结书》中承诺“若本项目清算后,被稽查到有虚开增值税发票的行为,本人承担虚开增值税发票的全部责任及给A公司带来的全部损失,并同意按照公司相关规定对本人予以追加处罚”,故A公司有权要求孙某某支付补缴的企业所得税及滞纳金83682.39元。A公司对孙某某提供的发票负有审查义务,但根据《项目施工管理经济责任内部承包合同》《税务风险具结书》约定内容,即便A公司疏于审查,也不因此免除孙某某的赔偿责任。孙某某另辩称本案补缴税款和滞纳金系A公司自身原因所致以及其在项目结算中已经扣缴税费等,但未提供充分证据予以证实,本院对此不予采信。至于利息损失,A公司于2023年6月3日向孙某某送达催款通知,要求其在收到通知后7日内缴纳款项,本院据此确认利息损失以83682.39元为基数自2023年6月11日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算至实际支付日止。A公司超出部分的诉讼请求,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条之规定,判决如下:

一、孙某某于本判决生效之日起十日内支付A公司补缴的企业所得税及滞纳金83682.39元,并赔偿该款自2023年6月11日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算至实际支付日止的利息损失;

二、驳回A公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2014元,减半收取1007元,由孙某某负担。

孙某某于本判决生效之日起七日内,向本院交纳应负担的案件受理费。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省杭州市中级人民法院;也可以在判决书送达之日起十五日内,向浙江省杭州市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员  陈龙

二〇二五年五月六日

书记员  孙飞


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。