(2025)豫14民终1272号某医院;某甲公司租赁合同纠纷二审民事判决书
发文时间:2025-05-31
来源:河南省商丘市中级人民法院
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上诉人(原审被告):某医院。

法定代表人:王某,该医院院长。

委托诉讼代理人:王红艳,河南华豫(海口)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):某甲公司。

法定代表人:朱伟,该公司执行董事。

委托诉讼代理人:王万君,河南尊典律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王恩娟,河南尊典律师事务所律师。

上诉人某医院(以下简称某医院)因与被上诉人某甲公司(以下简称某甲公司)租赁合同纠纷一案,不服河南省商丘市梁园区人民法院(2024)豫1402民初9070号民事判决,向本院提起上诉。本院于2025年3月24日立案后,依法组成合议庭,于2025年4月2日公开开庭进行审理。上诉人某医院的委托诉讼代理人王红艳、被上诉人某甲公司的委托诉讼代理人王万君、王恩娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某医院提出上诉请求:1.撤销一审判决,改判驳回某甲公司的诉讼请求或发回重审;2.一、二审诉讼费用由某甲公司承担。事实与理由:一、一审法院认为某甲公司的起诉不构成重复诉讼错误。1.本案与某仲裁委案件审理的《某医院对某甲公司资产收购协议》诉讼标的实质相同。本案租赁合同约定租期20年,实际履行不到3年,未履行完毕即提前解除。租赁合同的真实合意不是租赁,而系复合型收购合同,且合同明确约定6个月内乙方收购甲方成功时租金折算为收购款项,与某仲裁委案件审理的诉讼标的实质相同。2.某甲公司诉请某医院向其支付增值税、城市维护建设税、印花税、教育费附加税、地方教育附加税等某甲公司垫付的税款。从某甲公司提交的完税证明以及说明可以看出,其诉请大多是买卖合同产生的税费。现某甲公司再次起诉要求某医院承担税费,构成重复起诉,应驳回某甲公司的起诉。二、一审法院认为某甲公司因某医院未按照双方《租赁合同》的约定及时缴纳税款而代为缴纳税款,有权要求某医院予以承担错误。1.本案最终采用的租金计算方式是依据案涉《租赁合同》第二条第3项的约定,该约定并未约定税费由某医院承担。案涉《租赁合同》第二条第3项约定“最终每年的租金金额依据第三方评估机构评估的金额,按照银行贷款年利率8.5%计算每年租金金额或经甲、乙双方协商确定每年的租金金额”。在双方另案民事判决中,经商丘市梁园区人民法院审理,认定最终租金计算方式亦是依据《租赁合同》第二条第3项进行认定。该项约定系租金的最终计算依据,并未约定税费由某医院承担。2.约定税费由某医院承担的条件并未成就,某医院不应承担税费。约定税费由某医院承担的条款系《租赁合同》第二条第2项,该条款约定的背景是在评估机构未评估出租赁物金额的情况下、双方无法确定租金的具体金额时暂定的租金金额,因不确定暂定的租金金额是否偏低,在此前提下约定了税费由某医院承担。在评估机构评估出租赁物金额后,租赁费适用《租赁合同》第二条第3项约定,该条约定确定了租赁费的具体金额,未约定税费由某医院承担。《租赁合同》第二条第2项与第3项系矛盾性条款,即二选一条款。在另案案件中评估机构已评估出租赁物金额,且该案判决已适用《租赁合同》第二条第3项约定,故不应再适用《租赁合同》第二条第2项约定的税费承担条款。因此,约定税费由上诉人承担的条件未成就,上诉人不应承担税费。3.最终租金金额确定后,不应再由某医院承担税费。某甲公司在原审庭审中明确表示“合同是经过双方长期多次协商并由某医院上级部门同意签订的,合同的每一条款每一个约定都是双方真实意思表示”。本案涉及医院的特殊租赁且涉及金额巨大,《租赁合同》每一条款、每一项约定都系双方多次讨论、协商,经专业人员审核后才签订,合同约定也是考虑了各种可能发生的情况,如:在鉴定机构未对或无法对租赁物金额作出鉴定结论的情况下,《租赁合同》第二条第2项就约定租金金额由双方暂定,且税费由乙方(某医院)承担;在鉴定机构对租赁物金额作出鉴定结论之后,租金金额就“最终”确定为依据《租赁合同》第二条第3项进行计算,不再约定税费由某医院承担,此时纳税承担主体默认按照法律规定即由某甲公司承担。《租赁合同》第二条第3项约定系在《租赁合同》第二条第2项的下一条,如果认为“第2项约定税费由某医院承担但第3项未约定”系遗漏,该约定不明、歧义较大、约定极不严谨的情况,与“合同是经过双方长期多次协商并由上诉人上级部门同意签订的,合同的每一条款每一个约定都是双方真实意思表示”这种严谨审慎的合同约定截然相反,亦与常理不符。第2项约定了税费由某医院承担但第3项未约定,明显意味着仅在适用第2项约定时税费才由某医院承担,在“最终”鉴定出租赁物金额并适用《租赁合同》第二条第3项计算租金金额时,就不应再由某医院承担税费。三、一审法院认定“双方在《租赁合同》中约定某医院支付的租金均为某甲公司税后所得,并不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效”的观点错误。1.依照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条第二款之规定,纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务,其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的,一律无效。换个角度看,即便让上诉人承担税费,被上诉人作为出租方(即该合同的法定纳税义务人),应在收到租赁费用的金额后正确及时申报纳税并缴纳,依据实际申报缴纳的税款主张获取承租方应支付的约定税款及相关费用,但被上诉人未及时履行先行纳税申报和缴纳的义务。上诉人在租赁合同签订后即开始向被上诉人支付租赁费,有公司转账记录和转账时明确备注租赁费用为证,故纳税义务人应为被上诉人。2.租赁合同“甲方收到租赁费为税后所得”的约定不明确。租赁合同产生的相关税种有“增值税及其附征、企业所得税、印花税”,也可能产生分红的个人所得税,其界定范围和时间没有明确,即属于无法实施和执行的条款。并且后续没有就此模糊约定做出补充协议或解释阐明双方约定的税种和税金等。况且被上诉人是一般纳税人企业,增值税应按月核算申报缴纳,增值税是按照销项税减进项税计算得出的应纳税额,进项税上诉人无法了解,且企业不可能没有进项税,企业所得税是按季度核算预交年度终了汇算清缴,且上诉人租赁期限不是一个完整会计年度。2020年度为10个月,2021年度是一个会计年度,而2022年到12月4号租赁费用法院裁定计算到2022年11月30日也不是一个完整的会计年度,且需要核算企业所得对应的税前扣除总成本,对于被上诉人租赁收入的租赁成本,上诉人没有条件得到真实正确数据,所以该条款无法执行。四、一审法院采信被上诉人提交的2024年11月13日某税务局出具《说明》从而让上诉人承担纳税责任错误。1.该《说明》有且仅有业务章,无经办人签字,示范区出具的三份《说明》内容上前后矛盾,真实性无法核实,不能作为证据使用。例如:2024年9月24日的《说明》对被上诉人2023年1月至2023年12月所缴纳的各税种以及明细已经列明,而2024年11月11日出具的《说明》又说被上诉人申报记录未明确区分租赁收入和违约金数额,2024年11月13日出具的《说明》又将租赁费产生的税款进行了区分,前后矛盾。另外2024年9月24日出具的增值税滞纳金数额是391876.46元、城市维护建设税滞纳金24410.33元、印花税滞纳金1296.21元,但是2024年11月13日出具的《说明》显示增值税滞纳金139955.34元、城市维护建设税滞纳金8717.94元、印花税滞纳金959.57元,前后矛盾,因此该《说明》不能作为证据使用。2.该《说明》所说明的期间与应税期间严重不符,租赁期间为2020年2月至2022年12月,而该《说明》提供的纳税查询期间为2023年12月,因此该《说明》不能证明被上诉人所缴纳的该《说明》上的税款属于被上诉人主张上诉人应承担的纳税金额。3.税务机关出具的《说明》应根据纳税申报表以及纳税申报明细表查询租赁期间的应纳税额,而不应依据判决书出具此说明,且其出具的纳税数额也与判决书判定的数额不一致,因此该《说明》不具有客观的证明作用。生效判决书裁决的租赁期间为2020年2月至2022年12月,与被上诉人提供的《说明》上的纳税期间也不符,因此不能证明该份《说明》上的税费是因上诉人与被上诉人的租赁关系产生。综上,请求二审法院依法支持上诉人某医院的上诉请求。

某甲公司辩称,一、答辩人的起诉不构成重复诉讼。1.本案与某仲裁委案件审理的《某医院对某甲公司资产收购协议》诉讼标的不同。本案的租赁合同并非上诉人称的复合型收购合同,虽然合同中约定了若在6个月内完成收购事宜某甲公司已经收取的租金可以折抵收购款项,但该租赁合同签订后6个月内上诉人并未收购答辩人资产。若是复合型收购合同,双方不可能在2022年12月5日再次签订收购合同。本案的诉讼标的系租赁合同纠纷,而某仲裁委案件审理的诉讼标的系收购合同纠纷,二者诉讼标的与实质性完全不同。2.某甲公司在一审中提交的完税证明、《说明》是因本案租赁合同产生的税费,而非因收购合同产生的税费,本案某甲公司的起诉不构成重复诉讼。二、一审判决上诉人某医院应向被上诉人某甲公司支付某甲公司垫付的税款共计2967032.84元,认定事实清楚,适用法律正确。1.案涉《租赁合同》第二条第2款明确约定上诉人支付给被上诉人的租金均为被上诉人税后所得,因此所产生的税金及其他相关税费均由上诉人承担。该条款系双方真实意思表示,内容明确具体。上诉人称《租赁合同》第二条第3款未约定税费承担,但该条款仅是对租金计算方式的补充,并未排除《租赁合同》第二条第2款关于税费承担的明确约定。《租赁合同》第二条第3款和第二条第2款并非矛盾性条款。2.《租赁合同》中约定的本案税费由上诉人负担,不违反法律、行政法规的强制性规定,内容合法有效。税费的纳税义务人由税务机关依照国家的法律及行政法规确认,税务机关和纳税义务人之间的法律关系属于国家税法等行政法规所调整的范畴,而上诉人和被上诉人作为平等民事法律关系主体,可以依合同约定税款的缴纳方式,与国家法规对纳税义务人的确认没有冲突。也就是说,我国税法虽然规定了纳税义务人,但并没有禁止合同双方约定税费的实际承担主体。因此,《租赁合同》中约定的本案税费由上诉人负担,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。3.2024年11月13日某税务局出具的《说明》客观真实,应作为定案依据。2024年11月13日某税务局出具的《说明》虽然是被上诉人提交的,但是系被上诉人的代理人持法院调查令调取的,该《说明》也是依据被上诉人因该《租赁合同》所缴纳税款情况而出具,且该《说明》出具后,一审法院也就具体情况向该《说明》的出具人进行了调查核实。因此,该《说明》客观真实,应当作为定案依据。综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,裁判结果正确。请求驳回上诉,维持原判。

某甲公司向一审法院起诉请求:1.判令某医院向某甲公司支付增值税、城市维护建设税、印花税、教育费附加税、地方教育附加税等某甲公司垫付的税款共计8681161.11元;2.本案诉讼费用由某医院承担。一审诉讼中,某甲公司变更第1项诉请为“要求判令某医院向某甲公司支付增值税、城市维护建设税、印花税、教育费附加税、地方教育附加税等共计3120000元”。

一审法院认定案件事实:2020年2月12日,某甲公司(甲方)与某医院(乙方)签订一份租赁合同,合同主要约定:一、租赁标的物概况:某甲公司名下有关资产;其中房屋约29789.7平方米,土地净面积41.88亩,办公设备及其他资产附详细清单,标的物如现状,乙方已知悉并无异议。二、租赁期限、价款、支付方式、定金:1.租赁期限20年,自2020年2月27日至2040年2月28日止,乙方应在每年的12月31日前将当年所产生的全部租金一次性支付给甲方;2.租金按每五年为一个周期计算每壹年的租金金额,自合同签订之日起至第五年每壹年的租金为暂定人民币1200万元/年,乙方支付给甲方的以上租金均为甲方税后所得,税金及其他相关税费均由乙方承担。3.最终每年的租金金额,依据第三方评估机构评估的金额,按照银行贷款年利率8.5%计算每年的租金金额(年租金计算方法:评估金额×8.5%)或经甲、乙双方协商确定每年的租金金额……。合同签订后,某甲公司、某医院按合同约定对案涉出租物进行交接。后因双方履行合同发生纠纷,某甲公司于2022年5月13日向一审法院起诉某医院合同纠纷一案。一审法院于2023年4月7日作出(2022)豫1402民初12235号民事判决书,判决:1.某医院支付某甲公司租金、药品、医用材料、医疗设备款共计27501334.51元,于判决生效之日起十日内履行完毕;2.某医院支付某甲公司截止2022年12月7日的逾期付款违约金8530813.79元,于判决生效之日起十日内履行完毕;2022年12月8日至清偿之日的违约金,以27501334.51元为基数,按月息1.2%计算后,由某医院承担80%;3.评估鉴定费50000元,某甲公司负担10000元,某医院负担40000元;4.驳回某甲公司其他诉讼请求。

2024年11月13日,某税务局出具说明一份,内容为:“经金税三期税收管理系统查询,依据河南省商丘市梁园区人民法院(2022)豫1402民初12235号民事判决书,某甲公司2020年2月至2023年12月所缴纳涉及房屋、土地等资产租赁费所产生的税款缴纳情况如下:1.增值税2621937.83元,滞纳金139955.34元;2.城市维护建设税183535.64元,滞纳金8717.94元;3.印花税30462.47元,滞纳金959.57元;4.教育费附加78658.14元;5.地方教育附加52438.76元;合计3116665.69元”。

一审法院另查明,2023年11月10日,某税务局出具一份税种为增值税、增值税(滞纳金)、城市维护建设税、城市维护建设税(滞纳金)、印花税、印花税(滞纳金)、教育费附加税、地方教育附加税滞纳金,合计金额为8681161.11元的《税收完税证明》。

一审法院认为,合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议,依法成立的合同对当事人具有法律约束力。某甲公司与某医院签订的《租赁合同》中明确约定某医院支付给某甲公司的租金均为某甲公司税后所得,税金及其他相关税费均由某医院承担。本案争议焦点为:上述约定的税费负担条款是否违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国增值税暂行条例》《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》《征收教育费附加的暂行规定》《中华人民共和国印花税暂行条例》等规定确定了纳税义务主体。虽然上述税收管理方面的法律法规对于各种税费的征收均明确规定了纳税义务人,但是并未禁止纳税义务人通过合法方式约定或确定由合同相对方或第三人缴纳税款。也就是说,我国税法对于税种、税率、税额及缴收的规定具有强制性,即税负法定,但对于纳税义务的实际承担主体并没有作出强制性或禁止性规定。也就是说,税负法定并不等同税负“主体”的法定性和专属性,也不意味着交易主体无权对税负的实际承担者进行自行商定。故本案某甲公司、某医院双方在《租赁合同》中约定某医院支付给某甲公司的租金均为某甲公司税后所得、税金及其他相关税费均由某医院承担,并不违反法律、行政法规的强制性规定,亦未损害社会公共利益,应为合法有效。某医院主张“《租赁合同》只对最终租金进行了约定、未约定租金产生的税费由其承担以及税费的缴纳是强制性规定,非当事人双方可以任意约定事项”的辩称理由没有事实依据和法律依据,不予采信。

2024年11月13日某税务局出具《说明》,明确载明税务机关“依据河南省商丘市梁园区人民法院(2022)豫1402民初12235号民事判决书,某甲公司2020年2月至2023年12月所缴纳涉及房屋、土地等资产租赁费所产生的税款缴纳情况如下……”,该说明载明的税费具体项目及各项目具体金额明确具体。某医院主张“某甲公司缴纳的税费具体项目及各项目具体金额不明,且并非因本案产生”的抗辩理由没有事实依据,不予采信。

关于本案是否为重复诉讼问题。本案中,某甲公司诉请某医院向某甲公司支付增值税、城市维护建设税、印花税、教育费附加税、地方教育附加税等某甲公司垫付的税款,诉讼案由为租赁合同纠纷。本案与某仲裁委案件审理的《某医院对某甲公司资产收购协议》诉讼标的与实质性不同,不构成重复诉讼。

某甲公司因某医院未按照双方《租赁合同》的约定及时缴纳税款而代为缴纳税款,有权要求某医院予以承担。关于税费数额,应以某甲公司实际缴纳的数额为准,即2967032.84元(增值税2621937.83元+城市维护建设税183535.64元+印花税30462.47元+教育费附加78658.14元+地方教育附加52438.76元)。故某医院应当依约支付上述各项税款2967032.84元。税收滞纳金是指对不按纳税期限缴纳税款的纳税人,按滞纳天数加收滞纳税款一定比例的款项。本案某甲公司向税务机关进行税款申报后,应依法向税务机关缴纳法定税费,其逾期纳税导致产生的滞纳金149632.85元(增值税滞纳金139955.34元+城市维护建设税滞纳金8717.94元+印花税滞纳金959.57元)属于其自行扩大的损失,不应由某医院承担。综上,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定,判决:1.某医院支付某甲公司垫付的税款共计2967032.84元,于判决生效之日起十日内履行完毕;2.驳回某甲公司其他诉讼请求;3.案件受理费31760元,由某医院负担30202.87元,某甲公司负担1557.13元。

二审审理期间,当事人均未提交新证据。本院查明的案件事实与一审查明的案件事实相同。

本院认为,一、关于某甲公司提起本案诉讼是否构成重复起诉的问题。上诉人某医院主张本案与某仲裁委案件审理的《某医院对某甲公司资产收购协议》诉讼标的实质性相同。但,本院经审理认为本案系租赁合同纠纷,被上诉人某甲公司提出的是诉讼请求是“要求上诉人某医院支付增值税、城市维护建设税等税款”,某甲公司提起本案诉讼依据的是其与某医院签订的案涉租赁合同并非资产收购协议。本案的案由是租赁合同纠纷,与某仲裁委的收购合同纠纷诉讼标的并不相同,提起本案诉讼和申请仲裁所依据的合同不同,两案存在实质性差异,故某甲公司提起本案诉讼并不符合重复起诉的构成要件。一审法院认定本案不属于重复诉讼,并不不当。

二、关于某医院是否应当承担税费给付责任的问题。被上诉人某甲公司(甲方)与上诉人某医院(乙方)于2020年2月12日签订的租赁合同第二条第2项约定“租金按每五年为一个周期计算每壹年的租金金额,自合同签订之日起至第五年每壹年的租金为暂定人民币1200万元/年,乙方支付给甲方的以上租金均为甲方税后所得,税金及其他相关税费均由乙方承担”。第二条第3项约定“最终每年的租金金额,依据第三方评估机构评估的金额,按照银行贷款年利率8.5%计算每年的租金金额(年租金计算方法:评估金额×8.5%)或经甲、乙双方协商确定每年的租金金额”。案涉租赁合同第二条第2项和第3项关于租金金额的约定确实存在相冲突的情形,但双方在案涉租赁合同第二条第3项中并未就税费问题进行约定,而在案涉租赁合同第二条第2项中明确约定“乙方支付给甲方的以上租金均为甲方税后所得,税金及其他相关税费均由乙方承担”。案涉租赁合同第二条第2项中关于税费的约定与第二条第3项中的约定并不冲突,故一审法院认为上诉人某医院应当依照案涉租赁合同第二条第2项的约定负担相关税费,并无不当。

虽然我国税收管理法律法规对于税费的征收明确规定了纳税义务人,但并未禁止纳税义务人通过约定确定最终的税费承担人。本案中,被上诉人某甲公司先行垫付了税费,在垫付税费后,某甲公司依据其与某医院的约定向某医院主张垫付的税费,并未违反法律、行政法规的强制性规定。某甲公司、某医院关于税费的约定系双方当事人真实意思表示,不存在致使该约定无效的情形,该约定合法有效,对双方当事人具有法律约束力。同时,一审法院作出的(2022)豫1402民初12235号民事判决书中采用案涉租赁协议的第3项计算租赁费用。经计算,租赁费用为每年11033293元,该判决确定的租赁费用标准亦低于第2项中“关于每年租金12000000元”的约定。在此情形下,一审法院认定上诉人某医院承担案涉税费的支付责任,并无不当。

三、关于某医院应当承担的具体税费金额问题。案涉租赁合同签订后,某医院未按照租赁合同的约定缴纳相应税款。某甲公司缴纳相应税款后,有权要求某医院予以承担。关于税费数额,在参照2024年11月13日某税务局出具《说明》的基础上,应以某甲公司向税务机关实际缴纳的数额为准,即2967032.84元(增值税2621937.83元+城市维护建设税183535.64元+印花税30462.47元+教育费附加78658.14元+地方教育附加52438.76元)。因某甲公司向税务机关进行税款申报后,未依法向税务机关按时缴纳法定税费,其逾期纳税导致产生的滞纳金149632.85元(增值税滞纳金139955.34元+城市维护建设税滞纳金8717.94元+印花税滞纳金959.57元)属于其自行扩大的损失,应由某甲公司自行承担。一审法院判令某医院承担税费2967032.84元,并无不当。

综上所述,上诉人某医院的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费30536.26元,由某医院负担。

本判决为终审判决。

审判长  刘一宇

审判员  宋德卿

审判员  宋 冲

二〇二五年五月二十六日

书记员  李 舒


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  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

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  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

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  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

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  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。