国税发[2005]42号 国家税务总局 关于印发税收执法责任制“两个办法”和“两个范本”的通知
发文时间:2005-03-22
文号:国税发[2005]42号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:     

按照依法治税、规范行政的要求,为了在全国税务系统推行税收执法责任制,总局在深入调查研究、广泛征求基层意见和总结各地经验的基础上,制定了《税收执法责任制评议考核办法(试行)》、《全国国税系统税收执法责任制岗位职责和工作规程范本(试行)》、《全国地税系统税收执法责任制岗位职责和工作规程范本(试行)》,修订了《税收执法过错责任追究办法》(以下简称“两个办法”、“两个范本”),形成了税收执法责任制的统一框架和制度体系。现印发给你们,请结合工作实际,认真贯彻执行。    

鉴于“两个范本”是一项试行的制度,在执行中,各地可结合实际,对“两个范本”做适当的调整和补充。同时,“两个范本”所依据的总局以上位阶规范性文件截止日期是2004年12月31日,对于此后发布的法律、法规、规章和规范性文件,各地可在“两个范本”的执行中做适当补充。     此外,为进一步推进此项工作,总局决定于今年年中召开全国税务系统推行税收执法责任制暨税收执法管理信息系统扩大试点工作会议。各地要按照总局的统一部署,在试行“两个办法”和“两个范本”的同时,积极探索利用计算机信息系统进行自动考核的实践,为会议总结经验做好充分的准备。    


附件:

1.税收执法责任制考核评议办法(试行)     

2.税收执法过错责任追究办法     

3.全国国税系统税收执法责任制岗位职责和工作规程范本(试行)(只发国税局,对下先发电子文)(略)     

4.全国地税系统税收执法责任制岗位职责和工作规程范本(试行)(只发地税局,对下先发电子文)(略)


    附件1:


税收执法责任制考核评议办法(试行)


第一章 总则     

第一条 为了强化税收执法监督,规范税收执法行为,全面推进依法治税,根据国家有关法律法规及《国家税务总局关于全面加强税收执法监督工作的决定》、《国家税务总局关于全面推行税收执法责任制的意见》,制定本办法。    

第二条 税收执法责任制考核评议以《全国国税系统税收执法责任制岗位职责和工作规程范本(试行)》和《全国地税系统税收执法责任制岗位职责和工作规程范本(试行)》(以下简称“两个范本”)为主要标准。    

第三条 税收执法责任制考核评议采取内部考核和外部评议相结合的办法。     内部考核是各级税务机关对所属各单位及税收执法人员的执法行为进行的考核。     外部评议是纳税人和社会各界对各级税务机关及税收执法人员的执法行为进行的监督和意见反馈。    

第四条 税收执法责任制考核评议坚持实事求是、公开、公正、公平的原则。    

第五条 各级税务机关应结合税务管理信息化建设,大力推进以计算机网络为依托的信息化自动考核。

第二章 组织领导     

第六条 县及县以上税务机关应成立税收执法责任制考核评议领导小组,负责对本级和下级税务机关税收执法责任制考核评议的组织领导。     

单位主要负责人任领导小组组长,其他领导及相关部门负责人为小组成员。    

第七条 税收执法责任制考核评议领导小组下设办公室,负责税收执法责任制考核评议的日常工作。

第三章 考核范围及内容      

第八条 税收执法责任制考核范围包括“两个范本”所列的税收执法行为及与税收执法直接相关的管理业务。   

第九条 各级税务机关应当考核如下内容:税务登记、逾期申报、延期申报、税款征收、税款催缴、延期缴纳税款、欠税管理、发票管理、增值税一般纳税人认定管理、税收优惠政策认定、减免税和所得税税前列支审批、政策性退税审批、金税工程、稽查选案、稽查实施、稽查案件审理、税务执行、税务行政处罚听证、税务行政复议、税务行政诉讼。     《税收执法责任制考核评议指标》见考核评议办法附件。    

除上述考核内容外,各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局可根据实际情况增加考核内容。 第四章 考核评议方法    

第十条 税收执法责任制考核采取日常考核与重点考核相结合的方法。     

日常考核是指各级税务机关及内设机构负责人对下一级税收执法岗位通过日常管理进行的定期考核。     

重点考核是指各级税务机关对下级税务机关不定期进行的考核。    

第十一条 税收执法人员应对其实施的税收执法行为进行自查,对自查出的问题要及时纠正。    

第十二条 日常考核应当按照《税收执法责任制考核评议指标》进行,各级税务机关及内设机构负责人应于每月10日前将上月考核结果填写税收执法责任制考核报告表,报送税收执法责任制考核评议领导小组办公室。    

第十三条 重点考核应当对所属各单位的税收执法情况和日常考核结果不定期进行。     

省级税务机关考核每年至少一次,地市及地市级以下税务机关考核每年至少两次。    

第十四条 对考核发现的税收执法过错需经被考核人确认。    

第十五条 外部评议可采用发放评议表、设置意见箱、公开监督电话及电子邮箱、聘请执法监督员等方式进行。

第五章 考核评议结果处理     

第十六条 对日常考核发现的税收执法过错行为,单位负责人应督促责任人员及时纠正。    

第十七条 对重点考核、外部评议等发现的税收执法过错行为,上级税务机关应责成有关单位限期整改。    

第十八条 对日常考核应发现而未发现的税收执法过错行为,应当加重日常考核人的过错责任。    

第十九条 对考核评议发现的税收执法过错,各级税务机关应当依照《税收执法过错责任追究办法》进行责任追究。    

第二十条 各级税务机关应及时通报考核评议结果。     

考核评议结果作为年度单位评比和公务员考核的重要依据。

第六章 附 则     

第二十一条 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局可根据本办法制定具体的考核评议办法。    

第二十二条 本办法自下发之日起实施。    


附件2:


税收执法过错责任追究办法


第一章 总 则     

第一条 为规范税收执法行为,提高税收执法水平,促进税务执法人员依法行政,维护纳税人的合法权益,根据国家相关法律、行政法规、规章制定本办法。     

第二条 全国税务执法人员的执法过错责任追究,适用本办法。    

第三条 本办法所称税收执法过错责任是指税务执法人员在执行职务过程中,因故意或者过失,导致税收执法行为违法应当承担的责任。     

本办法所称税收执法过错责任追究是指给予税收执法过错责任人的行政处理和经济惩戒。     

第四条 过错责任人员应当给予行政处分或者应当追究刑事责任的,依照其他法律、行政法规及规章的规定执行。    

第五条 执法过错责任追究应当坚持公平公正公开、有错必究、过罚相当、教育与惩处相结合的原则。    

第六条 执法过错责任追究应当建立统一领导、分工负责、简捷高效的工作机制。

第二章 追究形式     

第七条 执法过错责任的追究形式分为行政处理和经济惩戒。     

行政处理包括批评教育、责令作出书面检查、通报批评、责令待岗、取消执法资格。     

经济惩戒是指扣发奖金、岗位津贴。    

第八条 批评教育适用于执法过错行为性质较轻,后果轻微的责任人。该处理形式应当书面记载并附卷。    

第九条 责令作出书面检查适用于执法过错行为性质一般,后果较轻但是发生频率较高的责任人。    

第十条 通报批评适用于执法过错行为性质一般,但可能导致较重后果或者一定社会负面影响的责任人。    

第十一条 责令待岗适用于执法过错行为性质较重,可能导致严重后果或者较大社会负面影响的责任人。待岗期限为一至六个月,待岗人员需接受适当形式的培训后方可重新上岗。     

第十二条 取消执法资格适用于执法过错行为性质、后果严重的责任人。取消期限为一年。被取消执法资格人员需接受适当形式的培训后方可重新取得执法资格。    

第十三条 对责任人员的追究决定,由其所在的县级以上税务机关局长办公会议集体作出。批评教育和责令作出书面检查可以由本单位负责人作出。     

责任人的过错行为造成的后果能够纠正的,应当责令限期纠正。能消除影响的,就及时消除影响。

第三章 追究范围和适用    

第十四条 税务执法人员有下列行为之一的,应当对其进行批评教育:     

(一)未对逾期办理开业税务登记行为按违法违章进行处理的;     

(二)未按规定制作非正常户认定书的;     

(三)未按规定审批延期申报的;     

(四)未对欠税进行公告的;     

(五)未对欠税进行准确核算的;     

(六)未按规定办理政策性退税的;     

(七)对达到立案标准的案件未按规定立案的;     

(八)未按规定查办举报案件的;     

(九)未按规定的时限审结案件的;     

(十)未按《行政许可法》的有关规定进行公开、公告的;     

(十一)其他行为性质、后果较轻的执法过错行为。    

第十五条 税务执法人员有下列行为之一的,应当责令作出书面检查:     

(一)延期申报未按规定核定预缴税款的;     

(二)未按规定发售发票的;     

(三)未按规定代开发票的;     

(四)未按规定对重号发票进行重复认证的;     

(五)未按规定办理注销税务登记的;     

(六)未按规定受理和审批减免税申请的;     

(七)未按规定受理和审批税前扣除申请的;     

(八)未按规定受理和审批纳税人享受税收优惠政策资格的;     

(九)未按规定回复案件协查情况的;     

(十)未按规定调取、退还纳税人账簿、资料的;     

(十一)案件审理确认的事实不清楚,证据不确凿,定性不准确的;     

(十二)未按规定程序组织行政处罚听证的;     

(十三)未按规定执行处理(罚)决定的。     

第十六条 税务执法人员有下列行为之一的,应当通报批评:     

(一)未按规定在防伪税控系统内设置或者修改金税卡时钟的;     

(二)金税工程各系统纳税人信息的录入和变动未及时、准确的;     

(三)未按规定审批延期缴纳税款的;     

(四)未按规定停供发票的;     

(五)未按规定缴销发票的;     

(六)未按规定将销售额超过小规模标准的纳税人按增值税一般纳税人管理的;     

(七)税务行政处罚未按规定履行告知程序的;     

(八)未按规定实施税收保全、强制执行措施的;     

(九)未按规定受理税务行政处罚听证的申请;     

(十)未按规定处理(罚)涉税违法行为的;     

(十一)未在规定时限内办理税务行政复议事项的;    

(十二)其他性质一般,但可能导致较重后果或者一定社会负面影响的执法过错行为。    

第十七条 税务执法人员有下列行为之一的,应当责令待岗:     

(一)未按规定认定、取消增值税一般纳税人资格的;     

(二)未按规定对金税工程各系统进行数据备份的;     

(三)认证不符或者密文有误发票未及时扣留、传递的;     

(四)防伪税控的企业发行不符合规定的;     

(五)未按规定移送涉嫌涉税犯罪案件的;     

(六)未按规定受理税务行政复议申请的;     

(七)其他性质较重,可能导致严重后果或者较大社会负面影响的执法过错行为。    

第十八条 税务执法人员有下列行为之一的,应当取消执法资格:     

(一)混淆税款入库级次的;     

(二)违规提前征收和延缓征收税款的;     

(三)违规多征、少征税款的;     

(四)税务行政复议的决定不合法的;     

(五)其他性质、后果严重的执法过错行为。    

第十九条 对按照本办法第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条进行责任追究的税务执法人员,税务机关可以根据责任人执法过错的原因、性质和后果,同时并处经济惩戒。具体数额由各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局规定。    

第二十条 执法过错行为按照下列方法明确责任:     

(一)因承办人的个人原因造成执法过错的,承担全部过错责任;承办人为两人或者两人以上的,根据过错责任大小分别承担主要责任、次要责任;     

(二)承办人的过错行为经过批准的,由承办人和批准人共同承担责任,批准人承担主要责任,承办人承担次要责任。承办人的过错行为经过审核后报经批准的,由批准人、审核人和承办人共同承担责任,审核人承担主要责任,批准人、承办人承担次要责任;     

(三)因承办人弄虚作假导致批准错误的,由承办人承担全部过错责任;     

(四)经复议维持的过错行为,由承办人和复议人员共同承担责任,其中复议人员承担主要责任,承办人承担次要责任;经复议撤销或者变更导致的过错行为,由复议人员承担全部责任;     

(五)执法过错行为由集体研究决定的,由主要领导承担主要责任,其他责任人承担次要责任。     

第二十一条 有下列情形之一的,不予追究税务执法人员的责任:     

(一)因执行上级机关的答复、决定、命令、文件,导致执法过错的;     

(二)有其他不予追究的情节或者行为的。    

第二十二条 有下列情况之一的,行为人不承担责任:     

(一)因所适用的法律、行政法规、规章的规定不明确,导致执法过错的;     

(二)在集体研究中申明保留不同意见的;     

(三)因不可抗力导致执法过错的;     

(四)其他不承担责任的情节或行为的。    

第二十三条 执法过错责任人有下列情形之一的,可以从轻或者减轻责任:     

(一)主动承认过错并及时纠正错误、有效阻止危害结果发生、挽回影响的;     

(二)经领导批准同意后实施,导致执法过错的;     

(三)有其他从轻或者减轻的情节或者行为的。     

过错行为情节显著轻微,没有造成危害后果的,可以对责任人免予追究。    

第二十四条 执法过错责任人有下列情形之一的,应当从重或者加重责任,不受本办法第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条规定的所应承担责任的限制,直至取消执法资格:     

(一)同时具有本办法规定的两种以上过错行为的;     

(二)同一年度内发生多起相同根据本办法应当追究执法过错行为的;     

(三)转移、销毁有关证据,弄虚作假或者以其他方法阻碍、干扰执法过错责任调查、追究的;     

(四)被责令限期改正而无正当理由逾期不改正的;     

(五)导致国家税款流失数额较大的;     

(六)导致较大社会负面影响的;     

(七)导致税务行政诉讼案件终审败诉的;     

(八)导致税务机关承担国家赔偿责任的。    

第二十五条 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局可以规定对其他执法过错行为进行责任追究。    

第二十六条 执法过错责任在五年内未被发现的,不再进行追究。法律、行政法规、规章另有规定的除外。

第四章 追究程序和实施    

第二十七条 对执法过错行为的调查和对过错责任的初步定性由法制部门组织实施,相关部门共同参与。     

对责任人员的追究决定由人事、财务、法制等职能部门分别组织实施。    

第二十八条 各级税务机关的有关部门,应当将工作中通过评议考核渠道发现的执法过错行为及时提供给法制部门进行追究。    

第二十九条 各级税务机关的有关部门发现的执法过错线索,应当以书面形式列明责任人及责任人所属单位、执法过错行为的基本情况,并自发现之日起三个工作日内提交本机关法制部门。     

法制部门还可以通过财政、审计、新闻媒体以及其他社会各界等各种渠道发现执法过错线索。    

第三十条 法制部门应当根据掌握的执法过错线索,结合具体情况初步排查;对认为需要调查的,组织有关人员进行专案执法检查。    

第三十一条 法制部门根据执法检查结果,发现存在执法过错,应当追究责任的提出拟处理意见报主管负责人或者局长办公会议审议。     

第三十二条 法制部门根据主管负责人或者局长办公会议的决定,应当作出以下处理:     

(一)对无过错或者不予追究或者免于追究的,制作相应决定;     

(二)对应当承担执法过错责任的,制作追究决定,由人事、财务、法制等部门分别实施;责令待岗和取消执法资格的,自执法过错责任人收到追究决定之日起开始执行;     

(三)执法过错行为能够予以纠正的,同时责令撤销、变更或者限期改正,或者提请有权机关予以撤销、变更或者重新作出;     

(四)对依法应当给予行政处分或者涉嫌刑事责任的,移交相关部门处理。     

处理决定应当以书面形式送达有关单位、部门和个人。    

第三十三条 被调查人不服处理决定的,可以自收到处理决定之日起10日内以书面形式向作出决定的税务机关申辩,也可以自收到处理决定之日起10日内以书面形式直接向作出处理决定的税务机关的上一级税务机关申辩。     

接受申辩的税务机关应当自接到申辩材料次日起30日内作出书面答复。     

申辩期间处理决定不停止执行。    

第三十四条 处理决定执行后,法制部门应当将全部资料立卷、归档。    

第三十五条 对发现执法过错追究线索隐瞒不报的,隐瞒事实真相、出具伪证或者毁灭证据的,拒绝提供有关资料的,拒绝就调查人员所提问题作出解释和说明的,拒不执行处理决定的,按其情节和性质比照本办法处理。

第五章 附 则     

第三十六条 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局可以依照本办法制定具体的实施细则,并报国家税务总局备案。    

第三十七条 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应当在每年二月底之前将上年度执法过错责任追究情况报国家税务总局。    

第三十八条 本办法由国家税务总局负责解释。    

第三十九条 本办法自下发之日起实施。2001年11月22日下发的《税收执法过错责任追究办法(试行)》同时废止。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。