商事活动与诉讼中的会计处理问题研究
发文时间:2025-9-10
作者:刘君
来源:大成律师事务所
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对法律从业者而言,会计处理属于相对陌生的领域。但在商事活动中,收入、成本、利润(下称“会计数据”)均属于常见的商业概念,也是各类商事合同中经常出现的术语。司法实践中,由于会计数据问题导致的争议屡见不鲜。

  岳龙主编的《会计学原理》教材中,将会计定义为“以货币为主要计量单位,运用专门的方法和程序,对企、事业单位及其他组织的经济活动,进行全面、连续、系统的核算和监督,并进行分析预测,参与经营决策的一种经济管理活动”。也有一些考试教材将会计定义为“以货币为主要计量单位,反映和监督一个单位经济活动的一种经济管理工作”。

  不同版本的定义有一定差别,但对会计的几个主要特征的描述是一致的:其一,主要以货币计量;其二,反映经济活动;其三,监督经济活动。而会计处理,属于会计反映经济活动的一面。

  一、会计处理对商事活动的影响

  如前所述,商事活动中,常有会计数据相关约定,而这些约定通常与价款支付与否、违约责任承担与否直接相关,对于商事活动的目的至关重要。

  如公司纠纷中,分配利润的诉求能否得到支持,一定程度上取决于公司账面是否具有可供分配的利润;而在请求公司收购股权的诉讼中,净资产是合理收购价格的重要参考依据。无论是用以确定盈利情况的利润表数据,还是用以确定净资产的资产负债表数据,都是会计处理的结果。

  本质上看,会计数据是将经济活动按照一定标准进行会计处理形成的结果。经济活动本身是客观的,许多人因此认为会计数据也是客观的。但事实并非如此,这主要与会计处理的标准有关。

  不同的会计处理标准所产生的会计数据可能完全不同,以收入为例(为便于理解,本文已简化处理,实务中收入确认属于较为复杂的问题),按照权责发生制的原则,收入确认时点为合同约定的收款日期,与当时是否实际取得该款项无关,即使日后确认难以收回,影响的也仅是日后的利润,与确认收入的期间无关,相应的,确认收入当期的利润也会有所增加,对于对赌协议中接受利润考核的一方,或是投资、合伙等商事活动中以利润分配为主要诉求的一方而言,这无疑是有利的。资本市场中,为避免财务报表亏损而导致的提前确认收入、虚增收入利润等财务造假事件因此产生。

  其他的会计处理方式如会计估计等亦会对核算结果造成影响,在固定资产折旧年限的估计上,年限越长,公司前期利润越高、后期越低,这对有对赌业绩压力的融资方显然更有利。

  由于商事活动各方对公司(项目)运营情况、会计处理方式认识的不同,加之信息不透明等因素,商事主体间常因会计数据产生争议。在请求分配利润和回购股权的诉讼中,请求分配利润或回购股权的一方通常为小股东,不负责日常生产经营活动,在请求分配利润或收购股权时,认为财务报表中的盈利状况小于实际状况,公司净资产价值小于实际价值,但在委托会计师事务所审计后,结果亦与想象中的情况相去甚远。

  导致该类情况的原因是多样的,首先,不参与日常生产经营活动的主体,对于公司(项目)的盈利情况通常只有一个较为粗略的估算,这种估算和实际情况本身有出入,特别是对于成本、费用、支出等情况,未参与生产经营的主体很难估算准确;其次,计算盈利的方式和部分主体的预想并不一致。当前的主要商事组织都按照统一的会计制度计算利润,而会计制度对于不同的事项其处理逻辑可能并不相同,在相关主体不具备财务知识的情况下,其可能无法理解会计利润的计算逻辑,即使其具备相关财务知识,不同的会计制度计算的利润亦不相同;最后,负责日常生产经营的相关主体,也可能在经营活动中采取一些方法调节利润,由于会计估计本身具备一定主观性,且审计本身具有局限性,即使是具备充分独立性的注册会计师可能也无法发现该种行为。

  而在会计数据导致的诉讼中,审判机关通常会将会计问题视为需要专业问题看待,倾向于采取委托鉴定的方式解决,或认可现有审计报告的结论。

  这使得不主导生产经营的相关方处于较为不利的地位,鉴定或审计,本质上是一个认定事实的过程,如收入是否真实、成本费用是否发生,但在许多商事争议中,收入、费用的真实性,本身就属于争议焦点,与其相关的原始凭证,本应属于通过质证后方可确定是否采信的关键证据,但在直接采纳鉴定或审计结论的案件中,这些证据并未经质证,而是直接由注册会计师进行认定,争议焦点亦未经充分辩论,而是由注册会计师直接给出结论(关于注册会计师鉴证相关问题可参考本人撰写的文章:民事诉讼中的注册会计师鉴证)。加之许多单方委托的审计中,注册会计师缺乏足够的独立性,其鉴证结论可能会偏向于决定费用支付的一方。

  二、当前商事主体适用的会计制度

  广义上的会计处理标准,应当泛指一切对经济活动进行处理的特定方法逻辑,而狭义上的会计处理标准,则主要是指会计制度。

  就企业等商事组织,法律法规规定了相应的会计制度。

  《中华人民共和国合伙企业法》第三十六条规定:合伙企业应当依照法律、行政法规的规定建立企业财务、会计制度。

  《中华人民共和国公司法》第二百零七条规定:公司应当依照法律、行政法规和国务院财政部门的规定建立本公司的财务、会计制度。

  财务制度与会计制度属于不同的概念,简言之,财务制度侧重于管理,会计制度则主要是核算。

  现行有效的统一会计制度有《企业会计准则》《小企业会计准则》《企业会计制度》。《企业会计制度》虽无明文废止,但实践中除部分成立时间较长的企业外很少使用,目前主要适用的会计制度为《企业会计准则》和《小企业会计准则》。

  具体适用范围上,《企业会计准则》的适用范围为在中华人民共和国境内设立的企业。《小企业会计准则》适用范围为在中华人民共和国境内依法设立的、符合《中小企业划型标准规定》所规定的小型企业标准的企业。但金融、公众属性、集团属性的企业除外。同时《小企业会计准则》第三条规定:符合本准则第二条规定的小企业,可以执行本准则,也可以执行《企业会计准则》。

  简言之,除符合条件且选择执行《小企业会计准则》的企业外,其他企业均应当执行《企业会计准则》。

  目前尚未有法律对企业做出明确的定义,但通常认为,公司、个人独资企业、合伙企业等均属于企业,这也是商事组织的主要类型,相关法律所规定的按照规定建立的会计制度,也即为《企业会计准则》与《小企业会计准则》。

  《企业会计准则》和《小企业会计准则》的区别体现在多方面,计量上,《小企业会计准则》采用成本计量,在发生浮盈或浮亏时并不确认损益,不对利润造成影响,而《企业会计准则》除成本外,还有公允价值等计量方式,这种计量方式在部分资产发生浮盈或浮亏时,将增加或减少利润;在固定资产、存货、应收账款上,《小企业会计准则》不计提减值准备,即不考虑资产可能的贬值,但《企业会计准则》要求对资产可能产生的贬值进行估计,并相应减少或增加利润;对外投资上,《小企业会计准则》采用成本计量,不确认持有期间未实际取得的投资收益,《企业会计准则》除成本外,在一些情况下还采用权益法计量,根据被投资企业的情况确认未实际取得的收益;在借款利息上,《小企业会计准则》按照合同利率计算利息支出,而《企业会计准则》按照实际利率计算利息支出;在所得税费用上,《小企业会计准则》以应交所得税作为所得税费用,而《企业会计准则》还需考虑递延所得税的影响。

  上述区别并非《小企业会计准则》与《企业会计准则》的全部区别,但均会对财务报表净利润和净资产造成影响。

  可简单理解为,《企业会计准则》更注重损失或收益的发生而非实现,《小企业会计准则》更加注重损失或收益的实现。发生和实现产生的主要是时间差异,在不考虑所得税影响的情况下,其最终结果应当是一致的。但对于长期经营的企业而言,各类事项导致的时间性差异会长期存在,同时会计处理中亦有会计期间的概念,即按照公历年度核算经营情况,这就使得在各期的财务报表中,均会存在该种差异。另外,由于《企业会计准则》中损失和收益的发生在许多情况下依赖于会计估计等,其也更容易被负责生产经营的一方操纵作为调节利润的手段。

  对于公司业务相对单一,且不涉及到金融、股权投资等业务的情况下,采取《小企业会计准则》进行核算对中小股东而言更有可预见性,而对于公司主要业务为投资等的企业而言,采用《企业会计准则》核算则可以在未实现投资收益时确认利润实现,对投资人可能更为有利。

  之所以要求统一的会计制度,一是出于生产经营信息可比性的需要,特别是对于上市公司等公众性较强的主体,需要有统一的标准对其生产经营成果进行核算并展示,方便相关利益方查阅比较;二是在税收和其他法律等领域,税款计算、利润分配等事项都与生产经营结果相关,统一的会计制度有助于税款的公平便利征收;三是在经济管理的宏观领域,需要采取统一的标准观察监督经济活动运行。

  但对于个体或是商事活动中的几个主体而言,其对会计处理的需求则是多样的,实践中,除企业整体按照适用的会计制度进行核算外,企业生产经营中还有形式多样、标准多元、适用情形各不相同的其他各类广义的会计处理标准,并形成了相应的核算结果,如名目繁多的各种管理类财务报表;在一些大企业中,亦有不同业务模块独立核算形成的财务报表。这些报表核算所采用的会计处理标准可能并非《企业会计准则》或《小企业会计准则》,而是商事主体根据自身需要设计的一套标准。

  三、商事活动中约定会计处理标准的可行性探讨

  如前所述,就商事组织而言,其适用的会计制度可能存在选择空间,而对于商事主体之间的业务活动适用何种处理方式并无强制性规定。由此,在商事活动中约定会计处理标准亦可分为两类,一类是在存在选择会计制度可能性时,各方通过约定适用特定的会计制度;二是商事主体之间约定以特定的会计处理方式形成会计数据。

  以公司为例,公司法对财务会计制度的规定仅简单表述为按照法律、行政法规和国务院财政部门的规定。《企业会计准则》和《小企业会计准则》均是财政部制定公布的会计制度,对于公司而言,在符合条件的前提下选择使用会计制度,自然不违反法律规定。

  但在公司内部,决定采用核算的会计制度属于哪个组织机构的职权,则并无相关规定。公司法关于股东会和董事会的职权中,均无决定会计制度的表述。董事会职权中的“制定公司的基本管理制度”虽同有制度的表述,但自治的管理制度和法定的会计制度自不可同日而语,且会计制度作为衡量公司经营情况的重要标准,由董事会确定可能并不合适。结合公司法第二百一十五条公司章程规定聘用、解聘会计师事务所权限的规定,由股东会或公司章程决定适用的会计制度应当更为合理。

  公司法第46条和第95条均将“股东会认为需要规定的其他事项”认定为公司章程应当载明的事项之一,亦从法律层面确定了公司章程约定会计制度的可行性。

  当然,由于各方对于会计制度选择的职权可能存在争议,亦或是各方认可的机构无法就会计制度的选择达成一致意见,公司最终适用的会计制度可能与部分商事主体的诉求并不一致,此时则可采用约定会计处理方式进行处理。

  在未有强制性规定的情况下,约定会计处理方式具有相当大的灵活性,商事主体可根据自身诉求约定适宜的会计处理方式,如对赌协议中,不负责生产经营的一方为避免另一方虚增收入,可约定以实际收到款项作为收入确认的标准;合伙经营活动中,诉求为利润分配的一方可约定在利润中扣除高风险投资项目或浮盈浮亏的金额。

  需要注意的是,公司利益相关方约定采取一定的会计处理方式形成数据,并作为各方商事活动的标准,并非是对公司会计制度的否认。特定的会计处理方式在此情形下更类似于约定的一种数据计算方式,并未改变公司按照适用会计制度核算得出的财务数据。

  四、商事活动中采用特定会计处理标准的示例

  甲有限公司有A、B、C三名股东,实缴出资比例为80%、10%、10%,A股东负责公司生产经营。由于甲公司不符合《小企业会计准则》相关条件,其采用《企业会计准则》进行会计核算。2024年底,甲公司按照《企业会计准则》计算的未分配利润为100万元,符合利润分配条件,且股东均同意将全部可分配利润进行分配。在无其他约定的情形下,此时A、B、C各自取得的分配利润分别为80万元、10万元、10万元。

  甲公司持有的交易性金融资产在2024年浮亏500万元,按照《企业会计准则》规定,甲公司将该潜在亏损计入利润表减少了净利润,进而减少了可供分配利润。此时,即使B、C提起诉讼并委托审计,由于甲公司账务处理并无错误,可供分配利润和实际分配利润均不会改变。

  在约定会计处理方式时,A、B、C事前可约定不按照持股比例分配利润,并在公司章程中约定具体分配利润计算方式为按照《小企业会计准则》计算可供分配利润乘以对应的出资比例,同时B、C优先于A分配利润,在B、C分配利润后无可供分配利润的,A不再分配利润,若实际利润不足B、C分配的,由B、C在最大可分配利润范围内平均分配。

  此时在判断甲公司是否具备利润分配条件时,依然只能以《企业会计准则》为依据,即可供分配利润为100万元。但按照《小企业会计准则》计算的可供分配利润为600万元,乘以相应的出资比例后,A、B、C各自应当实际分到的利润为480万元、60万元、60万元。按照上述分配利润的优先顺序,最终B、C各自分配利润50万元,A不分配利润。

  若其他情形不变,但甲公司2024年底按照《企业会计准则》计算的未分配利润为零,则会出现不同的情形。此时,按照《小企业会计准则》计算的可供分配利润为500万元,乘以相应的出资比例后,A、B、C各自应当实际分到的利润为400万元、50万元、50万元。但由于甲公司按照《企业会计准则》计算的未分配利润为零,不具备法律上的利润分配条件,因此无法进行分配。

  五、对商事主体的建议

  事实上,会计处理方式,作为一种广义的计算方式,在允许意思自治的场合均可灵活适用。实践中,多数投资协议中简单地以“利润”“项目利润”“收入”等作为特定的条件,实际履行时常有争议发生,笔者建议商事主体从以下方面避免相关争议。

  首先应当明确商事活动的根本目的,目的不同,对会计处理问题的诉求亦不相同,以利润分配为主要目的的商事活动和以取得控制权为目的的商事活动,在会计处理上的诉求自然是不同的。

  其次应当清楚当前商事活动的会计特征,如对于高风险的科技行业,其在会计上通常表现为长期亏损,但收入增长速度快,研发费用占比高;对于股权投资尤其是二级市场投资业务,其会计特征则表现为利润波动大。

  第三应当明确当前交易结构的会计风险,交易中的各方通常存在信息不对等、代理成本等方面的问题,不实际参与生产经营决策的一方对于经营信息和会计处理的控制力明显较相对方更低,相对方利用优势很可能做出有利于其自身的会计处理,甚至在极端情况下进行财务造假活动。

  最后,结合上述目的、特征和风险,在合同中对相关会计和审计问题作出约定。如对于不实际参与生产经营的一方,约定由其委派人员负责财务工作;又如在设定的特定业绩目标中,剔除与己方经营无关的数据;对于财务报表的审计,则可以约定以双方共同委托的专项审计为准,而非单方委托的财务报表审计。

  经济发展到当前阶段,商事主体大都已具备较强的法律风险意识,合同审核事项也成为商事活动中的主要环节之一,但会计处理尚未引起重视,一些财务人员参与审查合同时,也主要着眼于税款、支付条款、发票等问题,对会计处理问题的关注并不多。笔者建议商事主体在相关业务中结合业务特点做出相应安排,保护自身合法权益。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。