境外所得个人所得税追征的几个问题(二):加上这篇还不够
发文时间:2025-06-06
作者:叶永青-王一骁
来源:菜花来了
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问题清单

  Q1哪些人需要就境外所得在中国缴纳个人所得税?

  Q2我已是其他国家/地区的永久居民,且长期不在境内,但仍持有中国护照,还需要就境外所得在中国纳税吗?

  Q3中国居民的境外应税所得包含哪些?

  Q4对于我主张的境外原有资金,如果税局问我资金的来源,我该怎么回答?

  Q5境外账户收到亲属的无偿汇款是否产生纳税义务?

  Q6前几年美元无风险收益率好,我在境外账户中存了美元,产生的存款利息是否产生纳税义务?

  Q7炒美股有亏有赚,在申报境外所得时可以扣除亏损吗?

  Q8我的特朗普币账户收入会被征税吗?

  Q9 中国税务机关如何获知我的境外所得情况?

  Q10 CRS信息交换有范围吗?听说只有100万美元以上的账户信息才会被交换?

  Q11 我在开户时使用了境外身份并声称自己是其他国家/地区的税收居民,为什么账户信息还是会被交换给中国税务机关?

  Q12 听说只要“拖过”630就没事了?

  Q13我应该如何申报境外所得个人所得税?可否用境外资金交税?

  Q14 如果我未主动申报应税境外所得,税务机关的追征程序是怎样的?我可能面临怎样的法律责任?

  Q15多年前未申报的应税所得,税务机关还会向我追征吗?

  Q16 我从境外银行购买了各种各样的理财产品,取得的收益都应该在境内纳税吗?

  Q17我的境外保险分配给我的分红/特定年限或条件达成后的现金提取需要交税吗?

  Q18 我是海外信托的受益人,对信托收益应在何时申报纳税?

  Q19 对不同国家/地区而言,CRS向税务机关提供信息的范围和标准是否是统一的?

  Q20 CRS信息统计周期和交换的时间点是什么时候?如果我年度中间将税收居民身份从A国换成B国并告知金融机构,金融机构当年度会如何识别和交换我的账户信息?

  Q21 为什么我海外公司的账户信息也会成为税务机关向我追征税款的线索?

  上一篇:《境外所得个人所得税追征的几个问题(一):看这一篇还不够》https://www.shui5.cn/article/2f/2345.html(请在网页端打开)

  四、税款征收与法律责任

  Q12 听说只要“拖过”630就没事了?

  “拖字诀”似乎是我们处理许多问题的习惯性选择,在经济发展迅速而法律发展滞后的情况下,拖有时也的确是解决问题的方式。历史上,由于程序的不完善和对法规执行的立场不断地变化,有些事项通过“拖”得到了最终合理的化解。

  然而对这次的境外所得追征而言,并不尽然,因为“拖”的关键在于对趋势的判断,如果趋势不利,越拖反而带来的风险越大。理性的思维方式应当首先看清税务机关此次处理的信息来源、程序体系以及未来的发展趋势。

  首先,我们来看趋势:个人所得税的征管会越来越严格,这点毋庸置疑,所以“拖”可能会面临更为严格的征管环境。其次,从信息和程序看,已经取得的信息和询问,即便税务机关在本年度汇算清缴期内没有采取进一步措施追征税款,未来继续跟进的可能也很大,这样就可能要面临滞纳金滚动累积、征管口径可能趋严、主观态度被认为刻意不配合导致更加对立等不利情形。此外,会否“拖”成“经税务机关通知申报而拒不申报”的偷税从而带来处罚,会否“拖”出税务机关采取保全措施甚至强制执行措施,也都需要结合法定程序审慎评估(参见Q14)。

  当然,如果考虑到法律的变化和追征期的影响,对有些所得的处理采取更为中性的立场,例如,对境外信托分配的所得,等待法律规定更为明确时再做处理,也并非不能接受的措施。

  其实,简单的措施背后,应该要做的是严密的分析和讨论,这样才能做出合理的结论。合规是最核心的要求,而合理化处理方式需要在合规的基础上结合具体的问题来讨论。

  Q13 我应该如何申报境外所得个人所得税?可否用境外资金交税?

  根据《关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)第七、八条规定,居民个人从中国境外取得所得的,应当在取得所得的次年3月1日至6月30日内,向中国境内任职、受雇单位所在地主管税务机关办理纳税申报;在中国境内没有任职、受雇单位的,向户籍所在地或中国境内经常居住地主管税务机关办理纳税申报;户籍所在地与中国境内经常居住地不一致的,选择其中一地主管税务机关办理纳税申报;在中国境内没有户籍的,向中国境内经常居住地主管税务机关办理纳税申报。

  关于税款征收的货币形式,原则上应当以人民币缴库。不同于非居民企业,目前税务机关对个人税款的跨境支付可能还没有统一、成熟的操作流程。部分税务机关可能认为,如果从外汇管理角度,个人的境外资金若未经外汇登记、缺少合法的资金回境渠道,则用境外资金缴纳境内税款也存在法律上的障碍。纳税人需要在进行申报前和税务机关就此进行充分的沟通。

  Q14 如果我未主动申报应税境外所得,税务机关的追征程序是怎样的?我可能面临怎样的法律责任?

  通常而言,税务机关对于未申报事项会遵循循序渐进的征管流程:首先进行风险提示;若纳税人仍未申报,可能启动风险约谈、纳税辅导等程序督促其自行申报,或责令限期改正;若经上述程序后仍未履行申报义务,可能会被立案实施税务检查,或税务机关依据掌握的数据直接作出追征税款的决定或通知,后续还可能采取催缴、税收保全措施甚至强制执行。

  通常情况下,纳税人应纳未纳税款的,税务机关除追征税款外,还可能会从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。如果构成偷逃税款,还会除以不缴少缴税款0.5—5倍的罚款。理论上,偷逃税款还可能构成逃税罪,但若及时补缴税款、滞纳金并接受处罚,除多次受到行政处罚后又偷逃税款的外,可免除刑事责任。当然,由于境外所得的税款征收在征管上是个新鲜事物,滞纳金和罚款应该都是在实践中可以与税务机关就相关事项进行充分沟通的。

  例如,对于是否构成偷逃税款,应根据是否存在《税收征收管理法》第六十三条规定的行为方式以及是否具有主观故意来认定。一般认为,对个人而言,单纯应报未报导致的少缴税款不直接构成偷税,但若纳税人在税务机关通知申报后,仍拒绝申报或进行不实申报的,则可能面临偷逃税的认定并被处以罚款的风险。当然,结合个案中追溯期限、境外所得的信息获取程度、税务机关通知的形式与内容等具体因素,针对相关行为是否具有可罚性,实务中可能存在一定的探讨空间。

  Q15 多年前未申报的应税所得,税务机关还会向我追征吗?

  根据当前实践观察,税务机关针对境外所得的风险提示及检查,较普遍聚焦于三年内(少数案例为五年内)的收入情况。原因在于,根据《税收征收管理法》第五十二条的规定和一般执法口径,除对偷税、抗税、骗税不适用追征期限制外,一般适用的追征期限是3-5年。

  值得注意的是,由于法条文义对3-5 年追征期的具体适用范围表述仅限于“计算错误等失误”,实务中对追征期限的理解和执行亦存在争议。在境外所得个人所得税追征方面,不排除纳税人也会面临追征期方面的争议,届时需结合个案事实细节及法律法规的体系性解释进行针对性的分析和抗辩。

  五、一些常见境外收入的税务处理

  Q16 我从境外银行购买了各种各样的理财产品,取得的收益都应该在境内纳税吗?

  理财产品可能难以简单地类型化。例如,有的产品具有相对固定的投资回报,而有的产品价值与特定的股票/ETF市价挂钩,投资者在锚定证券价格上涨、下跌时享受浮动的盈利或固定的损失,等等。

  我们在上一篇谈到一个很重要的概念,即中国《个人所得税法》采用的是分类所得税制,具体的征税范围是由法律列举的,因而对于任何一项境外所得,理论上需能够归属与法律列举的某一类应税所得,才需在境内缴纳个人所得税。但同时,由于交易实践纷繁复杂,法律又不可能对市场上每一种产品或交易下的收益是否属于应税所得、属于哪种应税所得作出针对性的规定,因而就任何一种特定的投资产品,都需要根据合同、收益计算和分配的具体方式来分析其背后的结构、法律关系、经济实质,进而作出税务处理的判断。

  对于某些复杂的投资产品而言,这可能会是一项复杂而具有专业性、技术性的工作,特别是由于境内外金融监管法律制度存在差异,一些境外理财产品的法律结构可能难以按照境内类似产品去理解和解释,难以比照境内产品直接得出税务处理结论。但从另一个角度,意味着其在税与非税、如何计税方面可能存在着与税务机关深入探讨的空间,在此过程中,通过何种方式沟通、提供怎样的资料和分析,就至关重要。

  Q17 我的境外保险分配给我的分红/特定年限或条件达成后的现金提取需要交税吗?

  由于保险的范畴宽泛、类型复杂,在此方面同样可能存在多种不同的结论。从国内税法的角度举例来说,触发保险赔偿责任而由承保人赔付的保险赔款,对受益人来说通常具有赔偿性或补偿性,因而《个人所得税法》第四条将其作“免税”(法理上实则可能更应该认定为不属于征税范围)处理;又如,税收递延型商业养老保险在分配阶段支付的分配款,因其经济上的最终来源是未税的工资薪金,故从法理上更多按工资薪金所得定性,至于在此基础上给予的税收优惠,则是税收政策问题;再如,分红型寿险在未出险时分配的分红,在已废止的国税函[1998]546号中被界定为“其他所得”,而在2019年新《个人所得税法》废止“其他所得”而偶然所得及其他税目未明文涵盖的情况下,本着税收法定原则和前述有限列举的分类所得税制原理,至少从现有规范体系层面,可以理解为不属于应税范围。

  需要注意的是,与理财产品类似,境外保险产品在结构、实现增值收益的投资方式及由此形成的法律关系上,同样可能与境内产品存在较大差异。

  此外,保险收益发生纳税义务的时间可能也有待商榷,例如,多数分红寿险的分配是随着保单年限由少到多逐步分配的,是在第一次分配时就发生纳税义务,还是在累计分配超过投保金额时才发生纳税义务?遵循Q16所述的基本逻辑,保险的分配是否应税也应考察具体的保险产品究竟是通过何种交易结构和投资行为实现约定的增值和分配,从而确定是否存在应税所得及所得类型。

  Q18 我是海外信托的受益人,对信托收益应在何时申报纳税?

  受限于信托基础民事法律制度的发展现状,国内税法对信托的税务处理长期以来处于混沌状态,由此导致了目前对信托收益普遍不征税或不知如何征税的征管实践现状。但如上一篇所述,伴随着自然人税收征管重要性的提升,信托税制的完善必然是接下来一个阶段个人所得税制发展的重要课题。

  理论上,基于信托财产独立的基本法律制度,我们理解对于具备合理商业目的的信托安排,原则上在信托向受益人实际分配信托收益之前,受益人不会产生纳税义务,即对国内现行税制而言,未来可以期待的是信托更多起到的税收效果应是递延纳税。境外的税法对信托的处理往往采用分类的方式,根据信托是否可撤销还是不可撤销,是否属于自益信托等做了不同规定,这就有待于未来税收制度完善,从中国税法的角度去判断和平衡

  实践中的个案分析可能更为复杂。首先,在现阶段的税法下,境内的信托产品尚未普遍征税,境外信托分配某种程度上具备暂不纳税的实践基础。而具体的分析,则需要精析复杂的工作,除了结合信托契据等法律文件判断信托独立性基础是否成立外,更重要的是根据信托资产和分配机制,评估信托安排被反避税挑战的风险。一个简单的例子是,同样是股权信托取得的分红款,委托人以现金出资设立信托后、信托投资取得股权的,和委托人未按照公允定价将原本自持的股权转入信托结构的,享受同样的税收递延待遇是否合理,从一般反避税角度可能是值得推敲的。

  六、关于CRS的一些补充问题

  Q19 对不同国家/地区而言,CRS向税务机关提供信息的范围和标准是否是统一的?

  CRS信息交换机制遵循《金融账户涉税信息自动交换多边主管当局间协议》,并以《多边税收征管互助公约》为上位法依据,但由于公约中的保留条款和各成员国在依据公约、协议制定国内法执行细则(例如,中国为执行公约、协定制定了《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》)上的差异,交换信息的标准、范围和方式等在细节层面的确可能存在差异。

  例如,在过去一段时间,新加坡当局一度不会将新加坡信托中未分配给受益人的收益信息向非居民受益人的居民国进行交换。又如,新加坡目前对绿卡居民默认的方式是暂时不做交换。再如,上一篇中提到的某些国家执行的信息交换金额门槛标准,也是类似的情况。

  Q20 CRS信息统计周期和交换的时间点是什么时候?如果我年度中间将税收居民身份从A国换成B国并告知金融机构,金融机构当年度会如何识别和交换我的账户信息?

  根据《协议》,金融账户涉税信息以公历年度为周期进行统计,及1月1日-12月31日,在规定层面,理论上应在公历年度终了后的九月份完成交换。虽然OECD在官方指南(Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters Implementation Handbook(second edition))中指明,金融账户信息是否需要交换是根据账户持有人年度末的身份状态进行判断的,但并未直接规定题述非居民身份转换情形下的判断时点。

  基于上述机制,如果账户持有人在7月份告知金融机构改变税收居民身份信息并提供了有效的支持性声明文件,有较大的可能当年度应向A国交换的路径不会被溯及改变,只有下一完整年度的涉税信息才不会被交换回A国。当然,这也完全取决于金融机构所在国国内法执行细则,以及账户持有人提供的信息能否实质满足金融机构依法承担的尽职调查要求。

  Q21 为什么我海外公司的账户信息也会成为税务机关向我追征税款的线索?

  CRS机制下,如果机构被识别为“消极非金融机构”,其名下的账户涉税信息会被直接交换到“控制人”的居民国。例如,一家由中国居民个人设立的BVI公司,其50%以上资产是股票、债券、理财产品等,50%以上的收入由这些金融资产的买卖收入或股息、利息收入构成,则这家BVI公司就可能被识别为“消极非金融机构”,而持有其25%以上表决权的中国居民个人将可能被识别为“控制人”,该BVI公司账户的涉税信息将会被交换到中国。

  从国内税法角度,居民个人控制的机构取得的所得如未实际向个人分配,原则上不会直接触发个人所得税纳税义务,但若该机构构成受控外国公司,或通过该机构持有资产、取得收入的安排受到一般反避税的挑战,则有可能在实际分配前触发个人所得税纳税义务。自2019年新《个人所得税法》引入受控外国公司制度和个人一般反避税制度以来,实践案例尚属鲜见,但可以预见的是,这同样会是下一阶段自然人税收征管强化和完善的重要组成部分。只不过,基于反避税的纳税调整均应符合严格的条件并符合特定程序的要求,纳税人和税务机关在此过程中对于应否及如何调整均应经过专业而严谨的探讨。

  结语

  读者可能会发现,这一篇中大多数问题下面的回答都不是三言两语的简单答案。这是因为,随着讨论进入到细节问题或具体场景,真正的专业分析从来不是简单粗暴的,综合理论与实践、考虑多种变量和影响因素后,才可能给出全面、客观、中肯的评估和有理有据、平衡有效的应对策略。

  境外所得个税追征的背后,是对个人全球财富和税务规划这一命题的长期性、综合性的要求,对纳税人而言原本就应是需要以专业、审慎、严谨的态度来对待的。对于文章言不能尽的更为具体的场景和问题,以及由此引发的对个人现有全球财富和税务规划的复盘、优化,仍需进行针对性的个案探讨。


我要补充
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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。