国市监注规[2025]3号 市场监管总局 中国人民银行关于印发《经营主体登记申请及代理行为管理办法》的通知
发文时间:2025-9-11
文号:国市监注规[2025]3号
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市场监管总局 中国人民银行关于印发《经营主体登记申请及代理行为管理办法》的通知

国市监注规[2025]3号         2025-09-11

各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团市场监管局(厅、委),中国人民银行上海总部,各省、自治区、直辖市及计划单列市分行:

  市场监管总局会同中国人民银行制定了《经营主体登记申请及代理行为管理办法》,现印发给你们,请遵照执行。

市场监管总局 中国人民银行

2025年9月11日

  (此件公开发布)

经营主体登记申请及代理行为管理办法


  第一章 总则

  第一条 为了优化营商环境,规范登记申请及代理行为,防范虚假登记,加强和规范反洗钱工作,提升登记注册质量,切实保障经营主体的合法权益,根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国反洗钱法》《中华人民共和国反电信网络诈骗法》《中华人民共和国市场主体登记管理条例》等法律、行政法规,制定本办法。

  第二条 本办法所称经营主体登记申请及代理行为是指经营主体自行或者指定代表人、委托代理人向登记机关申请办理经营主体登记、备案事项的行为。

  本办法所称登记联络员是指由经营主体任命或者指定的代表经营主体办理登记、备案事项的内部工作人员。登记联络员应当在登记机关依法备案。

  本办法所称经营主体登记注册代理人(以下简称登记代理人),是指具备登记注册相关专业知识,直接接受经营主体委托,为经营主体提供代理登记注册相关服务的第三方机构或者个人,包括代理机构中具体办理登记代理事务的工作人员。

  第三条 国家市场监督管理总局主管全国经营主体登记管理工作,对全国登记联络员及登记代理人的登记申请及代理行为进行管理和监督;负责建设全国经营主体登记注册代理人信息系统,记录并归集、公开全国登记代理人、相关机构负责人、从业人员、代理业务、依法被限制申请经营主体登记的人员等相关信息。

  县级以上地方人民政府承担经营主体登记管理工作的部门(以下称登记机关)对本辖区登记联络员及登记代理人的登记申请及代理行为进行管理和监督。

  第二章 提交申请规范

  第四条 经营主体申请办理登记的,可以指派其登记联络员向登记机关提交登记申请,也可以委托登记代理人代为向登记机关提交登记申请。

  第五条 登记联络员及登记代理人应当按照国家市场监督管理总局制定的登记文书和材料规范提交登记申请材料,并配合登记机关进行实名登记确认。

  登记联络员及具体办理登记代理事务的人员应当年满18周岁,并具备完全民事行为能力。

  登记代理人不得兼任经营主体的登记联络员,登记代理人自行出资设立的经营主体除外。

  登记机关在受理登记申请时,应当加强对登记联络员及登记代理人的实名核验。登记联络员及登记代理人向登记机关提供的移动电话号码,应当为本人实名登记的电话号码。

  第六条 登记联络员或者登记代理人在提交登记申请时应当作出诚信声明,承诺其代理行为已得到经营主体的授权或者委托,不得提供虚假信息和材料。

  第三章 登记代理人信息管理

  第七条 登记代理人应当通过全国经营主体登记注册代理人信息系统表明其代理身份,并向登记机关提供以下信息:

  (一)登记代理人信息,包括个人、机构、机构的负责人和工作人员的身份或者主体资格信息、通信地址、联系方式;

  (二)登记代理人接受委托,自行担任或者安排其他人担任公司董事或者秘书、名义持股人、合伙企业合伙人、经营主体登记联络员等职务的情况,以及委托人的相关身份或者主体资格信息;

  (三)法律法规以及省级以上市场监督管理部门规定应当提供的其他信息。

  上述信息发生变化的,登记代理人应当自信息变化之日起六十日内及时更新相关信息。

  第八条 省级市场监督管理部门负责归集以下登记代理人相关信息,并及时汇总至国家市场监督管理总局:

  (一)本辖区记录的登记代理人信息及业务申请信息;

  (二)经依法认定为提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得登记的相关责任人、具体办理该次登记业务的登记代理人信息;

  (三)登记代理人受到行政处罚的信息;

  (四)登记代理人被列入经营异常名录或者严重违法失信名单的信息;

  (五)国家市场监督管理总局规定的其他信息。

  第四章 登记代理行为规范

  第九条 登记代理人应当按照以下规范从事代理行为:

  (一)遵守法律法规和国家有关规定,遵循诚实信用原则,维护委托人的合法权益;

  (二)主动向登记机关表明登记代理人身份及授权委托关系,接受登记机关的指导和管理。配合相关部门做好预防洗钱和恐怖融资,防范查处虚假登记等工作;

  (三)熟悉经营主体登记注册法律法规,具备依法申请经营主体登记的行为能力,能够熟练运用登记注册信息化系统;

  (四)与委托人签订授权委托书,授权委托书应当载明登记代理人的姓名或者名称、代理事项、代理权限和期限,并由委托人和登记代理人签署;

  (五)严格履行代理职责,协助委托人准备登记申请文书和材料,对委托人的申请事项和文书材料进行核对检查,确保登记申请准确、完整,符合法律法规要求。依照规范形式和法定程序,如实、全面地向登记机关提交登记申请;

  (六)对当次登记涉及的相关人员或者组织进行身份核验,核对身份证件或者主体资格证明,确保身份或者主体资格真实,并协助其配合登记机关完成实名登记确认;

  (七)建立登记代理执业记录,如实记载执业情况,妥善保存执业记录、代理服务合同等资料;

  (八)省级以上市场监督管理部门规定的其他登记代理行为规范。

  第十条 经营主体从事营利性登记代理活动的,应当履行本办法第九条规定的登记代理人尽职要求,按照以下规范开展经营活动:

  (一)向委托人主动表明登记代理人身份,并以合理方式公布服务内容、服务规范、服务流程、收费标准、监督投诉电话等事项;

  (二)与委托人依法订立代理业务合同,准确告知委托人办理经营主体登记的法定申请条件、申请材料、办理流程等内容,明确权利义务、服务时限、违约责任等事项。

  第十一条 登记代理人在代理过程中应当遵守关于商业秘密和个人信息保护的有关规定,严格保存相关登记业务信息、商业信息和个人信息。

  第十二条 登记代理人应当记录每位委托人的身份或者主体资格信息,包括:

  (一)委托人的姓名或者名称、出生日期或者成立(注册)日期;

  (二)委托人的有效身份证件或者主体资格证明及证件号码、国籍或者注册地;

  (三)委托人的办公地址或者住所(经营场所),以及对应的联系方式;

  (四)委托人为公司、非公司企业法人的,应当记录法定代表人的身份信息;委托人为外国企业的,应当记录相关负责人的身份信息;

  (五)委托人为农民专业合作社(联合社)、合伙企业、个人独资企业、个体工商户的,应当记录法定代表人、合伙人、投资者、经营者的身份信息;

  (六)委托人为持营业执照以外的法人或者其他组织的,应当记录该法人或者组织法定代表人或者负责人的身份信息。

  第十三条 登记代理人不得实施提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实的登记行为或者登记代理行为,包括:

  (一)伪造、变造或者使用伪造、变造的公文、法律文件、授权文书、印章、签名等材料;

  (二)采取欺诈、诱骗等不正当手段,教唆、编造或者帮助他人编造、提供虚假信息或者材料;

  (三)冒用或者盗用他人身份、诱骗或者误导他人提供身份信息办理登记、伪造或者变造身份验证信息;

  (四)其他提交虚假材料或者采取欺诈手段隐瞒重要事实取得登记的行为。

  第十四条 登记代理人不得实施以下行为,牟取非法利益,扰乱市场秩序,危害国家安全、社会公共利益:

  (一)明知或者应当知道委托人的登记申请不符合法律法规规定,或者可能危害国家安全、社会公共利益,仍接受委托并向登记机关提交登记申请;

  (二)明知或者应当知道委托人以不正当手段申请登记,或者利用突发事件、舆论热点等妨碍社会公共秩序,仍接受委托并向登记机关提交登记申请;

  (三)委托人的注册资本、出资期限、住所(经营场所)等明显异常,违背真实性、合理性原则,仍接受委托并向登记机关提交登记申请;

  (四)与他人恶意串通或者虚构事实,诱骗委托人委托其办理登记;

  (五)其他牟取非法利益,扰乱市场秩序的行为。

  第十五条 登记代理人发现登记申请存在不符合法律法规规定,或者可能危害国家安全、社会公共利益情况的,应当主动终止代理行为。

  第十六条 鼓励登记代理人依法自愿建立登记代理服务行业组织,推动成员单位合规营业,为成员单位提供行业信息、培训交流等服务,维护成员单位的合法权益,及时向登记机关反映行业发展诉求和建议,协助登记机关公平、有效地实施相关政策和管理措施。

  鼓励登记代理服务行业组织积极参与登记注册服务体系建设,制定并组织实施本行业的行业规划、服务规范和服务标准,发布高标准的服务信息指引,开展行业服务承诺活动,促进行业规范发展,维护行业整体利益。

  第十七条 登记代理人应当提升自身职业道德,强化职业纪律,提高履行职责所需要的专业能力。第五章 预防洗钱和恐怖融资特别要求

  第十八条 登记代理人在接受委托从事经营主体登记代理业务时,应当依法履行预防洗钱和恐怖融资(以下统称反洗钱)义务,接受反洗钱监督管理,协助和配合相关执法机关进行反洗钱调查,不得在代理登记业务时从事洗钱活动或者为洗钱活动提供便利。

  第十九条 登记代理人接受委托从事以下登记代理业务,存在洗钱风险的,应当按照本办法规定履行反洗钱义务:

  (一)代理公司、合伙企业、个人独资企业等经营主体的登记业务;

  (二)接受客户委托,担任或者安排其他人担任公司董事或者秘书、合伙企业合伙人、经营主体登记联络员,或者其他法人中的同级别职务;

  (三)为公司、合伙企业、个人独资企业或者其他经营主体提供注册地址、办公或者营业场所、通信联系方式;

  (四)担任或者安排其他人担任法人的名义持股人。

  登记代理人仅从事本条第一款第一项所规定的业务,且洗钱风险较低的,可以豁免或者简化本章所规定的反洗钱义务。

  第二十条 登记代理人为机构的,应当建立健全登记业务反洗钱内部控制制度,包括:洗钱风险评估、客户尽职调查、客户身份资料和交易记录保存、反洗钱特别预防措施、可疑交易报告、反洗钱信息保密、宣传培训、内部审计和检查等,并根据经营规模配备相应的工作人员。

  机构负责人对反洗钱内部控制制度的有效实施负责。

  第二十一条 登记代理人接受委托,提供本办法第十九条规定的相关服务的,登记代理人应当勤勉尽责,根据委托人的特征和交易活动的性质、洗钱风险状况,在服务开始前或者服务结束前开展客户尽职调查。

  第二十二条 登记代理人在接受委托代理登记业务时,应当根据委托人洗钱风险状况确定尽职调查具体方式,采取与风险状况相符的尽职调查措施,包括但不限于:

  (一)识别并核实委托人身份;

  (二)了解非自然人委托人的所有权和控制权结构,识别并采取合理措施核实委托人的受益所有人。

  第二十三条 登记代理人应当根据尽职调查所获得的信息,开展委托人洗钱风险分类管理。

  对于存在长期业务关系或者发生多笔交易等情形的委托人,登记代理人应当持续关注并评估委托人的风险状况、交易情况和身份信息变化,及时更新、补充客户有效身份证件或者其他身份证明文件、身份信息或者其他资料,开展持续的尽职调查,以确认相关业务和交易符合对客户身份背景、业务需求、风险状况的认识。

  第二十四条 符合以下情形之一的,登记代理人应当采取强化尽职调查措施,要求委托人提供资金或者资产来源和用途等信息,必要时可以要求委托人提供证明材料:

  (一)委托人来自洗钱高风险国家或者地区;

  (二)委托人为国家司法、执法和监察机关调查、发布的涉嫌洗钱及相关犯罪人员;

  (三)委托人或者其受益所有人属于外国政要、国际组织高级管理人员、外国政要或者国际组织高级管理人员的家庭成员、密切关系人;

  (四)委托人或者其交易存在其他较高洗钱风险情形。

  第二十五条 登记代理人依托第三方开展尽职调查的,应当评估第三方的风险状况及其履行反洗钱义务的能力,明确约定第三方需履行的尽职调查义务,确保立即获取尽职调查所需信息,并在需要时获取相关资料。

  依托第三方开展尽职调查的最终责任仍由登记代理人承担。

  第二十六条 登记代理人应当保存授权人或者委托人的书面授权或者委托文件、联系方式、身份信息以及尽职调查等相关记录和资料。

  登记代理人可以以纸质或者电子方式完整、准确保存相关信息,应当确保能够重现和追溯相关业务和交易记录,相关信息应当至少保存10年。

  第二十七条 登记代理人在接受委托代理登记业务时,应当依法对下列名单所列对象采取反洗钱特别预防措施:

  (一)国家反恐怖主义工作领导机构认定并由其办事机构公告的恐怖活动组织和人员名单;

  (二)外交部发布的执行联合国安全理事会决议通知中涉及定向金融制裁的组织和人员名单;

  (三)中国人民银行认定或者会同国家有关机关认定,具有重大洗钱风险、不采取措施可能造成严重后果的组织和人员名单。

  登记代理人发现委托人属于本条第一款规定情形的,应当依法立即停止提供服务或者资金、资产,不得为资金、资产的转移或者转换提供便利,并及时向相关部门报告。

  第二十八条 登记代理人不得为身份不明或者冒用他人身份的委托人提供登记代理服务或者与其进行交易。

  登记代理人发现委托人使用失效身份证明文件,应当立即中止服务或者交易。

  第二十九条 登记代理人在接受委托代理登记业务时,发现委托人存在以下情况的,应当及时核实情况并向中国人民银行提交可疑交易报告,并采取拒绝提供服务、终止业务关系等适当的风险管控措施:

  (一)委托人拒不配合尽职调查措施;

  (二)委托人要求登记代理人违反法律法规规定的忠实勤勉义务,或者从事法律法规禁止性规定行为;

  (三)委托人可能存在违法犯罪活动;

  (四)委托人、委托人的资金或者其他资产、委托人的交易或者试图进行的交易与洗钱等犯罪活动相关;

  (五)有合理理由怀疑委托人及其委托事项涉嫌洗钱活动。

  可疑交易报告具体报告格式和填报要求由中国反洗钱监测分析中心另行规定。

  第三十条 对依法履行反洗钱职责或者义务获得的客户身份资料和交易信息、反洗钱调查信息等反洗钱信息以及提交可疑交易报告的情况,应当依法进行保密管理,不得以不正当方式利用相关信息或者牟取不正当利益。非依法律规定,不得向任何单位和个人提供。

  第三十一条 登记代理人为机构的,应当积极开展反洗钱宣传和培训,配合做好反洗钱社会宣传,对本机构负责人、管理人员及其他工作人员持续开展反洗钱培训。

  第六章 监督管理

  第三十二条 登记机关依法对登记代理行为进行监督管理,对登记代理人进行约谈、询问、调取材料、提出意见、督促整改、限制代理、行政处罚等,登记代理人应当予以配合。

  第三十三条 登记代理人涉嫌违反本办法第五章有关规定的,按照《中华人民共和国反洗钱法》相关规定处理。涉嫌构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十四条 登记代理人明知或者应当知道委托人提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实进行登记,仍接受委托代为办理,或者协助其进行虚假登记的,由登记机关按照《中华人民共和国市场主体登记管理条例实施细则》相关规定处罚。

  第三十五条 登记代理人以自己名义或者冒用他人名义,提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实进行登记的,由登记机关按照《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国市场主体登记管理条例实施细则》《公司登记管理实施办法》相关规定,对登记代理人以及直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法从重处罚。

  登记代理人多次从事本办法第十三条禁止的虚假登记违法行为,或者性质恶劣、造成严重后果的,由登记机关按照《防范和查处假冒企业登记违法行为规定》相关规定,对登记代理人以及直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法从重处罚。

  第三十六条 登记代理人违反本办法第十四条规定,利用经营主体登记,牟取非法利益,扰乱市场秩序,危害国家安全、社会公共利益的,法律、行政法规有规定的,依照其规定;法律、行政法规没有规定的,由登记机关按照《中华人民共和国市场主体登记管理条例实施细则》相关规定处罚。

  多次从事上述违法行为,或者性质恶劣、造成严重后果的,由登记机关依法从重处罚。

  第三十七条 对提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得经营主体登记的,登记机关可以将存在以下情形的人员列为直接责任人:

  (一)登记代理人在登记代理行为中未履行审查责任,无法提供执业记录、代理服务合同等资料;

  (二)登记代理人存在本办法第三十五条规定的依法从重处罚情形;

  (三)登记代理人或者登记联络员对虚假登记违法行为起到决定作用,负有组织、决策、指挥等责任,或者具体执行、积极参与虚假登记违法行为;

  (四)委托人知道或者应当知道登记代理人的代理行为违法,仍配合登记代理人或者与登记代理人共同实施违法登记行为;

  (五)对当次申请进行实名登记确认的经营主体相关人员,包括但不限于公司的股东或者发起人、法定代表人、高级管理人员、合伙企业合伙人、个人独资企业投资人、个体工商户经营者、清算组负责人及成员等;

  (六)其他对虚假登记负有直接责任的人员。

  第三十八条 属于本办法第三十七条被列为直接责任人的,自相关登记被撤销之日起3年内,登记机关对于其作为登记联络员或者登记代理人提交的登记申请不予登记。

  第三十九条 登记机关在调查登记代理人相关违法行为时,发现登记代理人存在涉嫌伪造印章或者国家机关公文、诈骗等犯罪行为的,应当及时移送公安机关处理。

  第四十条 鼓励登记机关对登记代理人进行业务能力评价管理。

  对于业务能力评价结果合格的登记代理人,登记机关可以采取相应激励措施,鼓励其发挥示范引领作用。对能力评价不合格的登记代理人,登记机关可以通过约谈警示、提醒告诫等方式,督促其依法履行代理职责、提升业务能力水平。

  第七章 附则

  第四十一条 本办法所称高风险国家或者地区,是指金融行动特别工作组(FATF)公布或者国务院批准列名的洗钱高风险国家或者地区。

  第四十二条 本办法由国家市场监督管理总局会同中国人民银行负责解释。

  第四十三条 本办法自2025年9月15日起施行。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。